Возвращаясь к недвижимости

 

Возьмем для примера недвижимость, потому что, на мой взгляд, так будет легче объяснить внутреннюю стоимость объекта инвестиций.

Когда я покупаю объект недвижимости, меня интересует только его цена на момент приобретения (как и Баффета), потому что от этого зависит размер будущих доходов. Но в процессе выбора и оценки недвижимости я обращаю внимание на четыре источника доходов (денежные потоки):

1. Доход от арендной платы (денежный поток). Это те деньги, которые придут ко мне в виде чистого дохода после погашения всех издержек, возврата кредита, взятого на покупку, и уплаты налогов.

2. Снижение налогов за счет списания вложенных средств с налогооблагаемых сумм (так называемый «фантомный» доход). Хотя в данном случае речь идет о расходах, но фактически это доход. Обычно это вызывает непонимание у людей, которые только начали заниматься недвижимостью. Это денежный поток, которого вы не видите.

3. Доход от амортизации. Амортизация является вашим доходом, потому что вашу задолженность оплачивают жильцы. Когда же речь идет о доме, в котором вы живете, то амортизация будет относиться к вашим расходам.

4. Доход от повышения стоимости недвижимости. На самом деле за повышением стоимости стоит инфляция. Когда у вас появляется доход от арендной платы, вы, будучи инвестором, можете рефинансировать эти деньги, а на сумму удорожания недвижимости взять новый кредит, не облагаемый налогом, задолженность по которому вновь будут оплачивать жильцы. Другими словами, образуется необлагаемый налогом денежный поток.

 

Я привел вам пример внутренней стоимости приобретенного по хорошей цене и умело управляемого объекта недвижимости. Я всегда вкладываю деньги в такие приобретения, которые постоянно повышают свою стоимость и создают денежные потоки.

Инвесторов, приобретающих недвижимость с целью последующей перепродажи, я называю спекулянтами , потому что их действия имеют мало общего с инвестициями. Их интересует только прирост стоимости. Но этот вид дохода, если он не реинвестируется, а тратится на собственные нужды, облагается налогами по повышенной ставке. В отличие от спекулянтов, меня интересуют денежные потоки и возрастающая внутренняя ценность.

Уоррен Баффет не любит продавать свои инвестиции, потому что доход от продажи акций сразу же облагается налогом, а он уменьшает богатство. Формула Баффета проста: надо накапливать доходы, а не делиться ими с правительством.

Чтобы люди совершенствовались как инвесторы, упражняя свой ум, и умели разглядеть то, что не заметно глазу, я рекомендую наши игры «Денежный поток 101» и «Денежный поток 202». Они помогут увидеть истинную ценность инвестиции или ее отсутствие, будь то акция, облигация, пай инвестиционного фонда, фирма или недвижимость. Я рекомендую сыграть в эти игры не менее десяти раз, потому что чем больше вы играете, тем выше становится способность видеть то, что упускают из виду большинство инвесторов.

На примере простой схемы вы можете лучше понять, что значит видеть умом недоступное глазу. Перед вами схематический финансовый отчет:

 

 

Это крайне упрощенная схема того, что требуется любому профессиональному инвестору в недвижимость, занятому поисками внутренней ценности, которую упускают из виду любители.

Когда Уоррен Баффет говорит о внутренней ценности компании, он в принципе имеет в виду то же самое. Порой он употребляет другие термины, но, я думаю, на примере недвижимости вы уже немного разобрались, что такое внутренняя ценность.

Средний инвестор, вкладывающий деньги в акции, часто исходит из показателя их доходности, а средний вкладчик в недвижимость – из коэффициента отдачи на вложенные средства. Это важные показатели, которые необходимо учитывать, но они вряд ли могут дать истинное представление о внутренней ценности инвестиций, имеющей значение для профессиональных инвесторов.

Если вы хотите попробовать играть в наши игры «Денежный поток», не рискуя деньгами, то вам не мешает знать, что по всему миру уже существуют клубы «Денежного потока». Возможно, вы захотите присоединиться к одному из них и тем самым расширить свой кругозор, чтобы обрести способность разглядеть то, чего не могут увидеть ваши глаза.

Подводя итог, можно сказать, что средний инвестор знает только один способ сделать деньги – купить подешевле и продать подороже. Профессиональный инвестор получает доход из нескольких источников и не продает объект инвестиций, позволяя ему возрастать в цене до бесконечности.

 

Сила воображения

 

Финансовая грамотность позволяет человеку увидеть разумом то, что не видно глазу. Я называю это силой воображения. Люди, обладающие воображением, могут мысленно проникнуть в самую суть вещей и инвестиций; они ценят прозрачность. Мы с Дональдом вкладываем деньги в недвижимость, потому что можем видеть денежные потоки и ценность объектов инвестиций.

 

Отсутствие прозрачности

 

В инвестиционных фондах прозрачность отсутствует, да этого никто и не требует. Фонд не раскрывает в деталях структуру своих издержек. Почему люди несут деньги в учреждение, которое не отчитывается о своих расходах, находится выше моего понимания. Это уже проявление не просто любительства, а слепоты.

 

⇐ Предыдущая45464748495051525354Следующая ⇒

Поделиться: