ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки земли

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки земли ………………………………4

1.1. Земля как объект оценки…………………………………………...4

1.2. Методика оценки земель…………………………………………..15

ГЛАВА 2. Виды оценки земли………………………………………………… 21

2.1. Экономическая, нормативная и качественная оценка земли……...21

2.2. Экспертная, стоимостная оценка земли ……………………..……..25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………… 30

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………32

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) не разработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Целью данной работы является оценка земли.

Поставленная цель решается посредством следующих задач:

- Раскрыть методику оценки земли;

- Рассмотреть виды оценки и результаты оценки земли.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки яв­ляется земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

 

ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки земли

Земля как объект  оценки

 

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

А) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

Б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

В) плата за землю, налогообложение;         

Г) санкции за нарушение земельного законодательства.

 В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие при­родные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9)[1].

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в част­ной, государственной, муниципальной и иных формах собственно­сти (статья 9).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками сво­бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нару­шает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ее со­ставе выделяют земли федерального значения, которые имеют об­щероссийское значение, а их правовой режим установлен феде­ральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.

В муниципальной собственности находятся все земли в преде­лах черты поселений, за исключением земель, находящихся в го­сударственной собственности и переданных в частную собствен­ность.

Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собст­венности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государ­ственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в ре­зультате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129)[2]

Основным земельным законодательным актом является Зе­мельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года (с изменениями от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ). Зе­мельный кодекс определил цели и задачи земельного законода­тельства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других.[3] В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, про­мышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохо­зяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответст­венности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к ка­тегориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреп­лены:

—компетенция Российской Федерации и ее субъектов, госу­дарственных органов всех уровней по регулированию земельных
отношений;

—все формы права собственности и других прав на землю;

—права и обязанности всех собственников земли;

—порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, земле­устройства;

—меры правовой охраны земель;

—порядок разрешения земельных споров;

—ответственность за нарушение земельного законодательства.

—В настоящее время подготовлен новый проект Земельного ко­декса РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года ры­ночные преобразования, а также потребности современного эконо­мического развития страны.

—Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок — это часть поверхности зем­ли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государ­ственном земельном кадастре и документах государственной реги­страции прав на землю.

—Зонирование земель — разделение земель на земельные уча­стки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответст­вующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель — установленные законодательст­вом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроитель­ным, лесным, водным, природоохранным законодательством и за­коном о недрах, и распространяется на земли определенной кате­гории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъек­тов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование земельного участка — использо­вание земельного участка с учетом целевого назначения, установ­ленных ограничений и обременении.

Разрешенное использование определяется на основе зонирова­ния земель, градостроительной и землеустроительной документа­ции. Разрешенное использование земельного участка может со­держать требования к:

— способам использования земельного участка и запрещению
тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодо­родия почв или ухудшению окружающей природной среды;

— плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с
градостроительной документацией и строительными нормами и
правилами;

— размещению социально - культурных, коммунально - бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

— видам пользования, оказывающим негативное воздействие
на здоровье человека или связанным с повышенной для него опас­ностью;

— предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую
природную среду;

—сохранению зеленых насаждений;

— иным требованиям, установленным федеральными закона­ми, законами и иными нормативными правовыми актами субъек­тов РФ и нормативными правовыми актами органов местного са­моуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами мест­ного самоуправления при зонировании земель, а также при пре­доставлении конкретных земельных участков и указывается в сле­дующих документах:

—в постановлениях органов исполнительной власти и в ре­шениях органов местного самоуправления о предоставлении зе­мельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

—в свидетельствах, договорах и иных документах, удостове­ряющих права на землю;

—в документах государственного земельного кадастра;

—в документах государственной регистрации.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органа­ми по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не уста­новлено законом, право собственности на земельный участок рас­пространяется на находящиеся в границах этого участка поверх­ностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и дру­гие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна­чению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Дели­мым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может обра­зовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государ­ственной регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по сво­ему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному ис­пользованию не может быть разделен на самостоятельные земель­ные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Участниками земельных отношений являются Российская Фе­дерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе ис­пользовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными за­конами и не нарушает прав других лиц.

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно
свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимо­сти;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность мно­гоцелевого использования земли:

— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития.
Земля является пространственным базисом для размещения раз­
личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды
проживания населения страны и обеспечивает экологическую
безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому
во всех странах государство регулирует использование земли од­новременно, как природного и хозяйственного объектов;

г)  в отличие от других объектов недвижимости к стоимости
земельных участков не применяются понятия физического и
функционального износа, а также амортизации, поскольку срок
эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стои­мость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других
улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации
как основы жизни и деятельности народов, проживающих на со­ответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учи­тывать возможность их одновременного использования как при­родного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, хранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно – обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффектив­ное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также не­рациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически

вредных предприятий.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей час­ти национального богатства, несовершенство земельного законода­тельства, бесплатность и обезличенность земли привели к их не­эффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная ре­форма позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество гра­ждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строи­тельства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.[4]

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельско­хозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, зем­ли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселе­ний) относятся все земли в пределах черты поселений, находя­щиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта по­селений — это внешние границы земель города, поселка, сельско­го поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекра­щения права собственности на землю, права землевладения, зем­лепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее слож­ными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют террито­рии, используемые сельскохозяйственными предприятиями, орга­низациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного произ­водства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отве­денные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, исто­рико-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных со­оружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса — это государственные земли, не предоставлен­ные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретно­му земельному участку.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки яв­ляется земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оцен­ку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определе­ние кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, рай­онов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки незави­симыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнитель­ного и затратного (техника остатка для земли).

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке зем­ли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая вели­чина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравне­нии этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оцен­кам, базирующимся на основе более полной и достоверной ин­формации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчи­танной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Методика оценки земель

Методика оценки земель позволяет выяснить удельные показатели стоимости земли в целом, а так же по отдельным функциональным видам использования.

Основой для расчета данной стоимости является удельный показатель стоимости земли.

Кадастровая стоимость участка земли должна определяться с учетом площади участка земли, его факторов местоположения, уровня рыночных цен. Определения методики. Методика оценки земель использует следующие основные термины и определения:

1. Кадастровая стоимость земли – это расчетная величина, которая отражает представление о полезности конкретного участка земли при его обязательном использовании.

2. Государственная кадастровая оценка земельного участка – это комплекс мероприятий государственного, правового и технического характера, которые необходимы при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость в методике оценки земель определяется по состоянию на определенную дату.

3. Объекты кадастровой оценки – представляют собой отдельный участок земли, кадастровый квартал или же целую территорию поселения.

4. Удельный показатель стоимости земли – это расчетная мера, которая представляет собой кадастровую стоимость одной единицы объекта исследования (1 кв.м).

5. Оценочный показатель – это характеристика объекта, которая влияет на его оценочную стоимость.

Требования, которые предъявляются к методике оценки земли. Любая методика оценки земель предполагает, что в процессе работы будет предъявлен ряд требований.

1. При проведении государственной кадастровой оценки должна быть преемственность.

Все работы по оценке должны проходить с учетом опыта и практики отраслевых подразделений.

2. Исходная информация должна быть доступна и достоверна.

Все первичные данные, которые используются в методике, должны входить в состав информации, которой пользуются в своей работе градостроительные, землеустроительные службы и др.

3. Объективность учета всех факторов, которые используются в работе по методике оценки земель.

4. Совместимость получаемых данных с системой государственного кадастра земельных территорий.

Необходимо добиться совместимости как исходных данных, так и получаемых результатов.

5. Универсальность и простота, по которой осуществляется методика оценки земель.

6. Методика должна быть многофункциональна.

7. Адаптация всех используемых методов оценки недвижимости.

Исходная информация для проведения оценки земли. Методика оценки земель предполагает использование исходной информации для получения корректного результата.

Среди них должны быть следующие данные:

· данные по сделкам, касаемым купли-продажи объекта недвижимости. Они должны быть в отношении как физических, так и юридических лиц. Так же должны быть представлены данные торгов и аукционов;

· данные, касаемые выкупа земельного участка в случае нахождения приватизированного предприятия;

· данные по арендной плате участка земли;

· полная информация о продаже права аренды участка земли.

Вся исходная информация, которая характеризует объект исследования, должна быть внесена в единую электронную карту, чтобы была корректно использована методика оценки земель. Виды методик. Методика оценки земель подразделяется на несколько видов.

1. Оценка земель поселений.

2. Оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.

3. Оценка лесного фонда вне городской черты.

4. Оценка земель, предназначенных для промышленности, находящихся вне поселений.

5. Оценка садоводческих и огороднических земель.

6. Оценка особо охраняемых земельных угодий.

7. Оценка земель водного фонда и др.

Каждая методика оценки земель имеет свою специфику, а также ряд особенностей.

Например, методика оценки земли, которая относится к особо охраняемой, означает, что данная земля имеет частичное или же полное ограничение на ведение хозяйственной деятельности.

Определяется кадастровая стоимость подобной земли умножением средней кадастровой стоимости на поправочный коэффициент.

Методика оценки земель оздоровительного назначения заключается в отборе типовых объектов.

Оценка осуществляется методом остатка земельной ренты.

После этого рента проходит капитализацию.

Если изучаемый объект не приносит никакого дохода (пригородная зона), то она оценивается, исходя из тех затрат, которые предполагаются для создания и эксплуатации объекта.

Земли историко-культурного назначения необходимо оценивать иначе.

При этом используется методика оценки земель соотнесения. Методы оценки. Методика оценки сельскохозяйственных земель основана на методе капитализации доходов.

Подобная оценка стоимости участка земли включает несколько этапов: расчет показателей для нормальной урожайности, расчет и определение чистого дохода, расчет срока капитализации дохода, расчет стоимости земли. Метод сравнения рыночных продаж необходим для того, чтобы определить рыночную стоимость земли любой категории.

Это может быть как сельскохозяйственная земля, так и земля для населенных пунктов.

Методика оценки земель заключается в сравнении оценок с ранее заключенными.

Но данный метод лучше всего использовать в тех случаях, когда имеется в наличии полная информация о проводимых сделках.

В нем используют следующие действия: подбор материала для проведения анализа.

Среди главной информации необходимо выделить размер участка, условия его продажи, стоимость продажи, имущественное право, местоположение участка, время продажи, физические и экономические характеристики и др.

Сравнение осуществляется по отдельным элементам.

Прибавлением или же вычитанием производится корректировка стоимости объекта.

Методика оценки земель предполагает последовательное внесение всех поправок. Метод сравнимых продаж основывается на определении рыночной стоимости анализом стоимости стандартного участка.

Впоследствии он и является ориентиром для расчета стоимости иных участков земли.

В качестве объекта оценки используется базовый участок для конкретной зоны.

Сопоставление может проводиться по единичному участку в том случае, если объект располагается в одном или же соседнем районе.

К тому же, методика оценки земель предполагает, что большинство элементов сравнения близки.

Различия можно в них найти только в одном-двух показателях.Метод оценки с учетом экологического состояния предназначен для тех земель, которые имеют радиоактивное и промышленное загрязнение.

Использование данного метода предполагает, что каждый участок снабжен земельным паспортом, в котором имеется следующая информация: чем заражен участок земли, когда произошло заражение, что предпринимается для снижения показателя загрязненности данного участка и др.

Здесь используются следующие параметры: коэффициент капитализации, дифференциальная рента у зараженной земли, коэффициент опасного состояния земельного участка, коэффициент удаленности от центра.

 

 

ГЛАВА 2. Виды оценки земли

Нормативная оценка земли

На сегодняшний день существует несколько видов оценки земель: рыночная, кадастровая, а также и нормативная оценка земли.

Последний вид оценки является особенным. В первую очередь потому что он обычно используется для того, чтобы определить стоимость участка в тот момент, когда его кадастровая стоимость еще не выяснена в полной мере.

Обычно нормативная оценка земли совершается городскими организациями на основе действующего Федерального закона и его основных положений. Как правило, нормативная оценка земли − это показатель, который определяет прибыль, которую потенциально можно получить с данной территории.[6]

Для того чтобы показатели получились более точными, прибыль рассчитывается на временной период, рамки которого строго очерчены.

Однако независимо от того, что прибыль с участка земли может быть и очень высокой, нормативная оценка земли должна соотноситься с рыночной и не быть выше ее.

В соответствии с действующими нормативными документами, а также и с законодательством страны, нормативная оценка земли не может превышать рыночную и составлять более 75% от нее. В соответствии с определенной нормативной оценкой земли определяются и соответствующие территориальные зоны.

Однако, так как некоторые факторы, влияющие на стоимость участков, могут варьироваться, показатели нормативной оценки земли могут меняться, однако только в рамках установленного процента.

В соответствии с законом снизить и увеличить результаты нормативной оценка земли, зафиксированные в документах, можно только на 25%. Стоит отметить, что в современной документации термин нормативная оценка земли очень тесно взаимосвязан с другим термином – кадастровая оценка.

Такая взаимосвязь обусловлена анализом схожих данных.

Однако два этих понятия не являются тождественными и взаимозаменяемыми.

Обычно термин кадастровая оценка используется чаще и имеет большее значение для рынка современной недвижимости, который очень активно развивается.

Очень важно своевременное проведение нормативной оценки земли, так как невнимание к временным рамкам этой процедуры приводит к невозможности соотносить данные между собой, правильно оформлять документы, а также и использовать представленную в них информацию, варьировать цены в определенных территориальных рамках, установленных на основании документов.

Качественная оценка земель

В соответствии с тем, что разнообразные земли располагаются в различных районах, а также имеют разнообразные качественные характеристики, они имеют различную стоимость так же, как и их аренда.

Для того чтобы разделить земли на основные группы, а также и для того, чтобы обосновать цену на них и их аренду, необходима такая процедура, как качественная оценка земель.

Это сложнейший анализ, который берет во внимание не только качество непосредственно самих почв, но еще и исследует земли по качеству их расположения, окружения, а также и прочим параметрам.

Проводить качественную оценку земель может только опытный специалист, знающий все тонкости исследования земельных участков. Рассмотрим основные направления анализа и такого исследования как качественная оценка земель:

1. Бонтировка почв в рамках исследуемого участка. Бонтировка – это одно из исследований, которое является частью качественной оценки земель.[7]

Результатом данной аналитической работы должен быть такой результат, как оценка уровня плодородия почв, а также соотнесение его с необходимыми мероприятиями, которые позволят улучшить качество данных почв.

Во время качественной оценки земель в результате бонтировки выявляются данные о показателях, которые являются характеристиками качества почв, определяется средняя урожайность на основании данных, полученных в результате анализа показателей за несколько лет, составляется шкала урожайности данных земель.

2. Исследование уровня плодородия земель. Исследование плодородия − это другой аспект качественной оценки земель, в результате которого выясняется природное качество почвы – ее естественное плодородие.

Деятельность человека по улучшению естественного плодородия во время данного исследования не берется, так как тут рассматривается только естественный процесс образования почв на определенной территории. Как известно, при неверном использовании качество почвы постепенно снижается, именно поэтому очень важно изначально соотнести качество земли с целью ее использования, именно это является основной целью качественной оценки земель.

В случае если полученные данные соответствуют реальности, а также если они учитываются во время целевого распределения данных земель, качественная оценка земель способствует сохранению плодородия почв, а также и его повышению за счет дополнительных мероприятий, которые позволяют возделывать участок более успешно.

 

Стоимостная оценка земель

Все категории земель подлежат оценке, однако какие земли могут быть подвергнуты такому исследованию как стоимостная оценка земель? Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо заранее определить, что же представляет собой стоимостная оценка? В обычном понимании стоимостная оценка земель – это оценка стоимости тех, или иных территорий.

Это может быть оценка рыночной стоимости, оценка кадастровой стоимости, а также и оценка арендной платы, которая рассчитывается также на основе таких данных, как информация о качестве и ценности данных земель.

Как правило, стоимостная оценка земель, направленная на анализ данных о рыночной стоимости, нацелена на оценку спроса на рынке, а также и на оценку качества данных земель.

Как правило, во внимание тут стоит брать такие аспекты, как особенности района, в котором расположен этот участок.

Престиж района и уровень спроса на такие участки могут быть наиболее важными качествами для стоимостной оценки земель.

Почему? Потому что нередко именно они более прочих показателей влияют на уровень рыночной стоимости.

Однако оценка, которая направлена на выявление кадастровой стоимости, построена на внимание к немного иным параметрам – к качественным характеристикам участка земли. Как известно, стоимостная оценка земель – это длительное, сложное и затратное исследование, однако, для каких целей оно необходимо? В первую очередь, проведение данного исследования является необходимым для оформления большого количества разнообразных документов и бумаг.

Например, стоимостная оценка земель требуется для внесения земель в уставной капитал, а также для получения кредитов и решения имущественных споров.

В некоторых случаях проведение стоимостной оценки земель начинается не только по инициативе владельца данной собственности, иногда инициаторами исследования могут быть органы местного самоуправления, а также и судебные органы в случае решения споров через суд. Обычно стоимостная оценка земель позволяет получить очень ценные данные, которые объективны.

Например, эти данные могут потребоваться для успешной и быстрой продажи земельного участка, или же, напротив, для выгодного его приобретения.

Знать реальную ценность и стоимость земель, которые находятся в собственности всегда удобно, это позволяет избежать финансовых потерь во время оформления сделок с данной недвижимостью.

Независимая оценка земли

Среди прочих оценочных мероприятий, независимая оценка земли – это особое направление работы.

Обычно даже если участок земли имеет какую-то застройку, во время проведения независимой оценки земли рассматривается только территория без строений, расположенных на нем.

Однако, данное оценочное мероприятие является особенным и по параметрам оценки, и по целям его проведения. Чаще всего это определение прав собственности, а также и рыночной стоимости земель.

И именно эти параметры являются наиболее важными для выгодной продажи участка, или его приобретения.

Кроме того, права собственности, которые могут быть определены в результате независимая оценка земли, могут оказаться важными для решения имущественных споров, а также и для получения кредита, или ссуды под залог данной недвижимости. Как правило, независимая оценка земли стоится по определенным правилам и нормам, однако можно ли избежать помощи профессионального оценщика и оценить участок самостоятельно? Невозможно, так как независимая оценка земли слишком сложна.

Самостоятельно можно получить только зыбкое и призрачное представление о ценовых рамках, которое не может принести никакой практической пользы, в то время как результаты независимой оценка земли, оформленные правильно, могут оказаться просто бесценными для решения многих вопросов. Очень важно, чтобы такую работу как независимая оценка земли выполнял специалист, который имеет опыт работы и готов успешно справиться с этой задачей.

Обычно оправдать доверие клиента может только представитель крупной и надежной компании, которая не первый год работает на рынке, а также делает это очень успешно.

В случае сотрудничества с такими специалистами, независимая оценка земли является очень ценным исследованием, результаты которого информативны.

Обычно специалист-оценщик изучает особенности участка и рынка, а также исследует и динамику современного рынка в деталях.

Именно такой анализ позволяет получить данные, которые остаются актуальными в течение долгого времени, а также позволяют разрабатывать верные стратегии использования земельного участка в будущем, что является важным аспектом использования земель.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе на тему «Оценка земли» было рассмотрено следующее:

-  земля как объект оценки;

- методика оценки земель позволяет выяснить удельные показатели стоимости земли в целом, а так же по отдельным функциональным видам использования.

Основой для расчета данной стоимости является удельный показатель стоимости земли.

Методика оценки земель предполагает последовательное внесение всех поправок.

Экономическая оценка земли – это комплекс работ по определению экономического потенциала данной земли.

Экономическая оценка земли заключаться в исследовании информации об урожайности земельного участка, его потенциальной доходности, а также такого параметра как универсальность.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Боброва, Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: учебно-методическое пособие / Н.П. Боброва -М. 2006.- 112с.

2. Василенко, С.С. Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России /Василенко С.С., Изд-во ЗАО «Экономика», М. – 2008;

3. Варламов, А.А. Земельный кадастр: Оценка земли и иной недвижимости. А.А Варламов., А.В. Севостьянов - М., 2008. - 265 с.

4. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие / В.И. Петров - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.

5. Прорвич, В.А. Оценка урбанизированных земель: учебник / В.А.Прорвич, В.Н. Кузнецов, Е.А. Семенова- М. 2004.- 776с.

6. Румянцев, Ф.П. Оценка земли: Учебное пособие. / Ф.П.Румянцев, Д.В Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин - Нижний Новгород, 2009. – 279 с.

7. Конституция РФ (от 12.12.1993) / Официальное издание. - М.: Юрид.лит.-2009.-64 с.

8. Зе­мельный кодекс от 25 апреля 1991 года (с изменениями от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ).

9. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2 и 3: — Санкт-Петербург, Юркнига -  2006 г.- 320 с.

 

 

Инвентаризация земель

 

Инвентаризация земель является одним из мероприятий, выполняемых при проведении землеустройства. Инвентаризация земель представляет собой работу по изучению состояния земель, направленную на получение информации об их количественном и качественном состоянии.

Инвентаризация земель позволяет выявить и определить:

Неиспользуемые земли (неэксплуатируемые земли, земли, не вовлеченные в хозяйственный оборот и не подвергающиеся какому-либо воздействию со стороны человека);

Нерационально используемые земли (земли, используемые неэкономно; чрезмерно отведенные под несельскохозяйственные объекты; утратившие плодородие; а так же земли, приведшие к значительному ухудшению экологической обстановки);

Земли, используемые не в соответствии с целевым назначением(используемые с нарушением порядка использования, установленного законодательством для данной категории земель).

Земли, используемые не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков (используемые без учета целевого назначения и установленных ограничений и обременений земельных участков, либо используемые запрещенными способами, с нарушениями плотности и глубины застройки, правил размещения социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных здании и сооружений, предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду, а также с нарушением других требований, определенных на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации);

Особые характеристики земель (плодородность и увлажненность почв, наличие эрозийных процессов, урожайность (производительность), местоположение, экологическая совместимость с природными объектами, состояние агроландшафтов и другие характеристики, имеющие социально-экономическое значение для правового регулирования).

При инвентаризации земель выполняются:

-подготовительные работы по сбору и анализу имеющихся правоустанавливающих документов;

-аэрофотосъемочные, топографо-геодезические, картографические работы;

-согласование границ земельных участков;

-формирование отчетной землеустроительной документации.

По результатам инвентаризации формируется межевой план, содержащий необходимые землеустроительные документы и карту (план) территории, на которой отображены местоположение, размеры, границы земельных участков, границы ограниченных в использовании частей, а также прочно связанные с землей объекты недвижимости.

Содержание и правила оформления землеустроительной документации регламентируются соответствующими техническими условиями и требованиями проведения землеустройства.

Приказом Роскомзема от 02.08.1993 № 38 О проведении инвентаризации земель, установлен порядок оформления документации по инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам. Данным Приказом утверждена форма акта о проведении инвентаризации земель и форма листа Информации о результатах инвентаризации земель. Данная информация содержит сведения о составе земель (сельхозугодия, пастбища, пашни, лесные площади, залежи, нарушенные земли и т.д.) и виде использования земель, выявленных в ходе инвентаризации (индивидуальное жилищное строительство, садоводство, личное подсобное хозяйство, крестьянское хозяйство и др.).

С введением в действие Федерального закона от 24.07.07 N 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости, местоположение объектов землеустройства и их границ устанавливается в рамках кадастрового учета земель. Лица, обладающие правом выполнения работ по территориальному землеустройству, именуются кадастровыми инженерами. По результатам инвентаризации земель ими оформляются материалы, характеризующие состояние земель и включаемые в дальнейшем в Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Основания проведения инвентаризации земель:

1.Решения федеральных органов государственной власти;

2.Решения органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

3.Решения органов местного самоуправления о проведении землеустройства;

4.Договоры о проведении землеустройства, заключаемые собственниками земельных участков, землевладельцами и землепользователями с землеустроительными организациями.

 

С 1 марта 2009 года органом, ответственным за проведение инвентаризации земель в Российской Федерации, выступает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

 

 

Речь

Слайд 2: (по слайду)

Слайд3: Методика оценки земель использует следующие основные термины и определения:

Слайд13: Заключение

Для выявления реальной стоимости используются совершенно другие документы, а также и берутся во внимание совершенно иные данные, результаты оценки земли такого типа более объективны и на их основании можно сделать выводы о том, сколько же на самом деле и по каким причинам стоит именно этот участок земли. Как правило, различные результаты оценки земли используются для разных целей.

Например, для государственной оценки существуют четкие правила – это закон, соблюдение которого при выполнении этой процедуры является обязательным.

2. По результатам инвентаризации формируется межевой план, содержащий необходимые землеустроительные документы и карту (план) территории, на которой отображены местоположение, размеры, границы земельных участков.

[1] Конституция РФ (от 12.12.1993) / Официальное издание. - М.: Юрид.лит.-2009.-64 с.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2 и 3: — Санкт-Петербург, Юркнига - 2006 г.- 320 с.

[3]Зе­мельный кодекс от 25 апреля 1991 года (с изменениями от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ).

[4] Боброва, Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: учебно-методическое пособие / Н.П. Боброва -М. 2006.- 112с.

[5] Прорвич, В.А. Оценка урбанизированных земель: учебник / В.А.Прорвич, В.Н. Кузнецов, Е.А. Семенова- М. 2004.- 776с.

[6] Зе­мельный кодекс от 25 апреля 1991 года (с изменениями от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ).

[7] Румянцев, Ф.П. Оценка земли: Учебное пособие. / Ф.П.Румянцев, Д.В Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин - Нижний Новгород, 2009. – 279 с.

[8] Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие / В.И. Петров - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.

[9] Румянцев, Ф.П. Оценка земли: Учебное пособие. / Ф.П.Румянцев, Д.В Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин - Нижний Новгород, 2009. – 279 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки земли ………………………………4

1.1. Земля как объект оценки…………………………………………...4

1.2. Методика оценки земель…………………………………………..15

ГЛАВА 2. Виды оценки земли………………………………………………… 21

2.1. Экономическая, нормативная и качественная оценка земли……...21

2.2. Экспертная, стоимостная оценка земли ……………………..……..25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………… 30

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………32

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) не разработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Целью данной работы является оценка земли.

Поставленная цель решается посредством следующих задач:

- Раскрыть методику оценки земли;

- Рассмотреть виды оценки и результаты оценки земли.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки яв­ляется земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

 

ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки земли

Земля как объект  оценки

 

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

А) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

Б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу;

В) плата за землю, налогообложение;         

Г) санкции за нарушение земельного законодательства.

 В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие при­родные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9)[1].

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в част­ной, государственной, муниципальной и иных формах собственно­сти (статья 9).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками сво­бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нару­шает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ее со­ставе выделяют земли федерального значения, которые имеют об­щероссийское значение, а их правовой режим установлен феде­ральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.

В муниципальной собственности находятся все земли в преде­лах черты поселений, за исключением земель, находящихся в го­сударственной собственности и переданных в частную собствен­ность.

Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собст­венности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государ­ственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в ре­зультате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129)[2]

Основным земельным законодательным актом является Зе­мельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года (с изменениями от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ). Зе­мельный кодекс определил цели и задачи земельного законода­тельства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других.[3] В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, про­мышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохо­зяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответст­венности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к ка­тегориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреп­лены:

—компетенция Российской Федерации и ее субъектов, госу­дарственных органов всех уровней по регулированию земельных
отношений;

—все формы права собственности и других прав на землю;

—права и обязанности всех собственников земли;

—порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, земле­устройства;

—меры правовой охраны земель;

—порядок разрешения земельных споров;

—ответственность за нарушение земельного законодательства.

—В настоящее время подготовлен новый проект Земельного ко­декса РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года ры­ночные преобразования, а также потребности современного эконо­мического развития страны.

—Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок — это часть поверхности зем­ли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государ­ственном земельном кадастре и документах государственной реги­страции прав на землю.

—Зонирование земель — разделение земель на земельные уча­стки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответст­вующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель — установленные законодательст­вом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроитель­ным, лесным, водным, природоохранным законодательством и за­коном о недрах, и распространяется на земли определенной кате­гории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъек­тов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование земельного участка — использо­вание земельного участка с учетом целевого назначения, установ­ленных ограничений и обременении.

Разрешенное использование определяется на основе зонирова­ния земель, градостроительной и землеустроительной документа­ции. Разрешенное использование земельного участка может со­держать требования к:

— способам использования земельного участка и запрещению
тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодо­родия почв или ухудшению окружающей природной среды;

— плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с
градостроительной документацией и строительными нормами и
правилами;

— размещению социально - культурных, коммунально - бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

— видам пользования, оказывающим негативное воздействие
на здоровье человека или связанным с повышенной для него опас­ностью;

— предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую
природную среду;

—сохранению зеленых насаждений;

— иным требованиям, установленным федеральными закона­ми, законами и иными нормативными правовыми актами субъек­тов РФ и нормативными правовыми актами органов местного са­моуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами мест­ного самоуправления при зонировании земель, а также при пре­доставлении конкретных земельных участков и указывается в сле­дующих документах:

—в постановлениях органов исполнительной власти и в ре­шениях органов местного самоуправления о предоставлении зе­мельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

—в свидетельствах, договорах и иных документах, удостове­ряющих права на землю;

—в документах государственного земельного кадастра;

—в документах государственной регистрации.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органа­ми по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не уста­новлено законом, право собственности на земельный участок рас­пространяется на находящиеся в границах этого участка поверх­ностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и дру­гие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна­чению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Дели­мым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может обра­зовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государ­ственной регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по сво­ему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному ис­пользованию не может быть разделен на самостоятельные земель­ные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Участниками земельных отношений являются Российская Фе­дерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе ис­пользовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными за­конами и не нарушает прав других лиц.

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно
свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимо­сти;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность мно­гоцелевого использования земли:

— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития.
Земля является пространственным базисом для размещения раз­
личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды
проживания населения страны и обеспечивает экологическую
безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому
во всех странах государство регулирует использование земли од­новременно, как природного и хозяйственного объектов;

г)  в отличие от других объектов недвижимости к стоимости
земельных участков не применяются понятия физического и
функционального износа, а также амортизации, поскольку срок
эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стои­мость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других
улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации
как основы жизни и деятельности народов, проживающих на со­ответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учи­тывать возможность их одновременного использования как при­родного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, хранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно – обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффектив­ное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также не­рациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически

вредных предприятий.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей час­ти национального богатства, несовершенство земельного законода­тельства, бесплатность и обезличенность земли привели к их не­эффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная ре­форма позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество гра­ждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строи­тельства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.[4]

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельско­хозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, зем­ли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселе­ний) относятся все земли в пределах черты поселений, находя­щиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта по­селений — это внешние границы земель города, поселка, сельско­го поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекра­щения права собственности на землю, права землевладения, зем­лепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее слож­ными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют террито­рии, используемые сельскохозяйственными предприятиями, орга­низациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного произ­водства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отве­денные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, исто­рико-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных со­оружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса — это государственные земли, не предоставлен­ные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретно­му земельному участку.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки яв­ляется земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оцен­ку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определе­ние кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, рай­онов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки незави­симыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнитель­ного и затратного (техника остатка для земли).

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке зем­ли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая вели­чина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравне­нии этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оцен­кам, базирующимся на основе более полной и достоверной ин­формации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчи­танной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Методика оценки земель

Методика оценки земель позволяет выяснить удельные показатели стоимости земли в целом, а так же по отдельным функциональным видам использования.

Основой для расчета данной стоимости является удельный показатель стоимости земли.

Кадастровая стоимость участка земли должна определяться с учетом площади участка земли, его факторов местоположения, уровня рыночных цен. Определения методики. Методика оценки земель использует следующие основные термины и определения:

1. Кадастровая стоимость земли – это расчетная величина, которая отражает представление о полезности конкретного участка земли при его обязательном использовании.

2. Государственная кадастровая оценка земельного участка – это комплекс мероприятий государственного, правового и технического характера, которые необходимы при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость в методике оценки земель определяется по состоянию на определенную дату.

3. Объекты кадастровой оценки – представляют собой отдельный участок земли, кадастровый квартал или же целую территорию поселения.

4. Удельный показатель стоимости земли – это расчетная мера, которая представляет собой кадастровую стоимость одной единицы объекта исследования (1 кв.м).

5. Оценочный показатель – это характеристика объекта, которая влияет на его оценочную стоимость.

Требования, которые предъявляются к методике оценки земли. Любая методика оценки земель предполагает, что в процессе работы будет предъявлен ряд требований.

1. При проведении государственной кадастровой оценки должна быть преемственность.

Все работы по оценке должны проходить с учетом опыта и практики отраслевых подразделений.

2. Исходная информация должна быть доступна и достоверна.

Все первичные данные, которые используются в методике, должны входить в состав информации, которой пользуются в своей работе градостроительные, землеустроительные службы и др.

3. Объективность учета всех факторов, которые используются в работе по методике оценки земель.

4. Совместимость получаемых данных с системой государственного кадастра земельных территорий.

Необходимо добиться совместимости как исходных данных, так и получаемых результатов.

5. Универсальность и простота, по которой осуществляется методика оценки земель.

6. Методика должна быть многофункциональна.

7. Адаптация всех используемых методов оценки недвижимости.

Исходная информация для проведения оценки земли. Методика оценки земель предполагает использование исходной информации для получения корректного результата.

Среди них должны быть следующие данные:

· данные по сделкам, касаемым купли-продажи объекта недвижимости. Они должны быть в отношении как физических, так и юридических лиц. Так же должны быть представлены данные торгов и аукционов;

· данные, касаемые выкупа земельного участка в случае нахождения приватизированного предприятия;

· данные по арендной плате участка земли;

· полная информация о продаже права аренды участка земли.

Вся исходная информация, которая характеризует объект исследования, должна быть внесена в единую электронную карту, чтобы была корректно использована методика оценки земель. Виды методик. Методика оценки земель подразделяется на несколько видов.

1. Оценка земель поселений.

2. Оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.

3. Оценка лесного фонда вне городской черты.

4. Оценка земель, предназначенных для промышленности, находящихся вне поселений.

5. Оценка садоводческих и огороднических земель.

6. Оценка особо охраняемых земельных угодий.

7. Оценка земель водного фонда и др.

Каждая методика оценки земель имеет свою специфику, а также ряд особенностей.

Например, методика оценки земли, которая относится к особо охраняемой, означает, что данная земля имеет частичное или же полное ограничение на ведение хозяйственной деятельности.

Определяется кадастровая стоимость подобной земли умножением средней кадастровой стоимости на поправочный коэффициент.

Методика оценки земель оздоровительного назначения заключается в отборе типовых объектов.

Оценка осуществляется методом остатка земельной ренты.

После этого рента проходит капитализацию.

Если изучаемый объект не приносит никакого дохода (пригородная зона), то она оценивается, исходя из тех затрат, которые предполагаются для создания и эксплуатации объекта.

Земли историко-культурного назначения необходимо оценивать иначе.

При этом используется методика оценки земель соотнесения. Методы оценки. Методика оценки сельскохозяйственных земель основана на методе капитализации доходов.

Подобная оценка стоимости участка земли включает несколько этапов: расчет показателей для нормальной урожайности, расчет и определение чистого дохода, расчет срока капитализации дохода, расчет стоимости земли. Метод сравнения рыночных продаж необходим для того, чтобы определить рыночную стоимость земли любой категории.

Это может быть как сельскохозяйственная земля, так и земля для населенных пунктов.

Методика оценки земель заключается в сравнении оценок с ранее заключенными.

Но данный метод лучше всего использовать в тех случаях, когда имеется в наличии полная информация о проводимых сделках.

В нем используют следующие действия: подбор материала для проведения анализа.

Среди главной информации необходимо выделить размер участка, условия его продажи, стоимость продажи, имущественное право, местоположение участка, время продажи, физические и экономические характеристики и др.

Сравнение осуществляется по отдельным элементам.

Прибавлением или же вычитанием производится корректировка стоимости объекта.

Методика оценки земель предполагает последовательное внесение всех поправок. Метод сравнимых продаж основывается на определении рыночной стоимости анализом стоимости стандартного участка.

Впоследствии он и является ориентиром для расчета стоимости иных участков земли.

В качестве объекта оценки используется базовый участок для конкретной зоны.

Сопоставление может проводиться по единичному участку в том случае, если объект располагается в одном или же соседнем районе.

К тому же, методика оценки земель предполагает, что большинство элементов сравнения близки.

Различия можно в них найти только в одном-двух показателях.Метод оценки с учетом экологического состояния предназначен для тех земель, которые имеют радиоактивное и промышленное загрязнение.

Использование данного метода предполагает, что каждый участок снабжен земельным паспортом, в котором имеется следующая информация: чем заражен участок земли, когда произошло заражение, что предпринимается для снижения показателя загрязненности данного участка и др.

Здесь используются следующие параметры: коэффициент капитализации, дифференциальная рента у зараженной земли, коэффициент опасного состояния земельного участка, коэффициент удаленности от центра.

 

 

12345Следующая ⇒

Поделиться: