Правовое регулирование договоров купли-продажи недвижимости и продажи предприятий

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Элементы договора:

1. Сторонами договора могут быть физические и юридические лица:

– продавец – собственник недвижимости или иной управомоченный отчуждатель;

– покупатель – любой субъект права.

Полномочия собственника (иного продавца) на продажу недвижимости должны быть подтверждены свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом.

2. Предметом договора являются недвижимые вещи, перечень которых дается в ст. 130 ГК РФ.

3. Цена (существенное условие)– согласованная в договоре цена включает и цену передаваемой с недвижимостью части земельного участка или права на нее (если иное не предусмотрено законом или договором).

4. Форма договора– письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность сделки. Обязательна государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, под которой подразумевается регистрация нового собственника недвижимости, но не самой сделки.

Содержание договора:

1. Обязанности продавца:

– зарегистрировать переход права собственности на недвижимость в государственном регистрационном органе на покупателя;

– передать недвижимость покупателю вместе с передаточным актом на недвижимость; свободной от прав третьих лиц; в срок, установленный договором.

2. Обязанности покупателя:

– принять переданную ему недвижимость по передаточному акту и подписать его;

– зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ;

– оплатить недвижимость по цене, предусмотренной договором, до или после государственной регистрации, если иное не установлено законом иными правовыми актами.

3. Особенности продажи жилых помещений:

– они могут быть использованы только по целевому назначению — для проживания граждан;

– в случае продажи жилого помещения, обремененного правами третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основания этого права (ст. 292, 675, 617 ГК РФ);

– необходимость государственной регистрации договора и регистрации перехода права собственности покупателю.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Договор является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Понятие «предприятие» используется как субъект права и как объект права, в последнем смысле предприятие понимается как особый вид имущества, обладающий следующими специфическими свойствами:

– имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности;

– имущество, обособленное от других имуществ;

– единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одну непотребляемую сложную вещь;

– вещь недвижимая.

Элементы договора:

1. Стороны договора– предприниматели: граждане или коммерческие организации:

2. Предмет договора– имущественный комплекс, состав которого определяется на основе полной инвентаризации предприятия. К нему относятся:

– материальные элементы: земельные участки, здания, сооружения, помещения с соответствующим оборудованием; товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, ГСМ); касса (наличные денежные средства);

– нематериальные элементы: имущественные права, в том числе вклады на счетах в банках (дебиторская задолженность); обязательства (кредиторская задолженность, в данном случае производится перевод долга, обременяющего данное имущество, для чего необходимо согласие кредиторов лица, которому принадлежит предприятие); исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

По общему правилу не могут передаваться покупателю права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие определенной деятельностью.

Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него соответствующей лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств – он отвечает по ним солидарно с покупателем.

3. Цена – устанавливается соглашением сторон, является существенным условием договора.

4. Срок договора определяется соглашением сторон.

5. Форма письменная – путем составления одного документа (п. 1 ст. 560 ГК РФ); к договору прилагаются: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень долгов с указанием кредиторов.

Договор подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее совершения.

Продавец обязан:

1. Подготовить предприятие к передаче:

– уведомить кредиторов о предполагаемом переводе долгов до передачи предприятия покупателю и получение согласия кредиторов (ст. 562 ГК РФ);

– составить и представить на подписание покупателю передаточный акт, вместе с принадлежностями и документами, относящимися к предприятию, в определенном количестве; соответствующей комплектности и в комплекте; установленного качества; свободным от прав третьих лиц.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами; с этого момента на покупателя переходит риск случайного повреждения имущества, переданного в состав предприятия.

2. Покупатель вправе: требовать уменьшения покупной цены предприятия, когда недостатки или отсутствие отдельных вещей были оговорены в передаточном акте (п. 2 ст. 565 ГК РФ).

Если указанные нарушения не были известны покупателю и обнаружены уже после передачи предприятия, он имеет право:

– восполнения или доукомплектования недостающих вещей (п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480 ГК РФ);

– безвозмездного устранения недостатков, возмещения собственных расходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ);

– замены недоброкачественных товаров (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

Передача покупателю имущества, непригодного для целей, названных в договоре продажи (вследствие недостатков, за которые отвечает продавец), дает покупателю право требовать расторжения или изменения договора (п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480 ГК РФ). Однако это право возникает, только если покупатель своевременно известит продавца о нарушении договора, а последний не устранит после этого недостатки предприятия.

3. Покупатель обязан:

– принять предприятие, подписав передаточный акт;

– оплатить полученное предприятие;

– зарегистрировать переход права собственности предприятия.

Права кредиторов при продаже предприятия (ст. 562 ГК РФ).

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, письменно уведомленные о продаже предприятия и не давшие согласия на перевод долга, в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия; которые не были уведомлены о продаже предприятия, в течение года со дня, когда они узнали или должны были узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, вправе потребовать:

– прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;

– признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

⇐ Предыдущая55565758596061626364Следующая ⇒

Поделиться: