Нормативно—правовое регулирование залоговых операций

Основными законодательными актами, регулирующими залоговые операции является Гражданский кодекс Статьи 334-358.

В статье понятие и основания возникновения залога идет речь о сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

В статье залогодатель говорится что, собственник имущества распоряжается им по своему усмотрению, в том числе вправе его заложить. Исключение составляет имущество, переданное в хозяйственное ведение, которое собственник не может заложить или иным образом им распорядиться.

Статья предмет залога предусматривает возможность заложить любое имущество и имущественные права, за исключением вещей, изъятых из оборота. Изъятыми из оборота являются объекты, которые не могут свободно отчуждаться или переходить в собственность от одного лица к другому. Объекты, изъятые из оборота, должны быть указаны в законе.

 Статья обеспечиваемое залогом требование предусматривает, что ипотека обеспечивает помимо погашения основной суммы долга и установленных процентов уплату залогодержателю сумм:

-по выплате неустойки (штрафа, пени), предусмотренной за просрочку исполнения основного обязательства;

-процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;

-связанных с возмещением судебных издержек и иных расходов по обращению взыскания на заложенное имущество;

-по возмещению расходов, вызванных реализацией заложенного имущества.

Подлежат возмещению залогодержателю убытки, причиненные неисполнением обязательства, обеспеченного ипотекой.

Статья залог без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю устанавливает, что по общему правилу (если иное не установлено договором) заложенное имущество остается во владении залогодателя. Это позволяет залогодателю сохранить все полномочия собственника. Он вправе пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, извлекать из него плоды и доходы.                                 

В статье договор о залоге, его форма и регистрация говорится, что договор о залоге считается заключенным, если стороны достигли соглашения о предмете залога, его стоимости, оставлении заложенного имущества у залогодателя или передаче его залогодержателю. Договор должен содержать сведения о сущности и размере основного обязательства, обеспеченного залогом, сроках его исполнения      

Статья имущество, на которое распространяются права залогодержателя, устанавливает разные режимы для принадлежностей заложенного имущества и его плодов, продукции. Залог охватывает вещи, их принадлежности, если иное не предусмотрено законом или договором. Плоды (независимо от того, отделимы они либо неотделимы), продукция и доходы, полученные при использовании заложенного имущества, входят в состав предмета залога лишь в случае, если это предусмотрено условиями договора.          

Статья возникновение права залога гласит, что договор о залоге имущества, которое остается у залогодателя, является консенсуальным. Он вступает в силу с момента его заключения. Статья относит договор заклада к реальным договорам, по которому стороны приобретают права и обязанности с момента передачи предмета залога залогодержателю, если условиями договора не предусмотрено, что право залога возникает с момента заключения договора.                            

Статья последующий залог в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость в случае несвоевременной и неточной записи о всех существующих залогах недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав, ответственность несет учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию всех сделок с недвижимостью.      

Статья содержание и сохранность заложенного имущества предусматривает меры по содержанию и сохранности заложенного имущества. В отличие от Закона о залоге страховать предмет залога можно и на часть стоимости, но не ниже суммы требований, вытекающих из основного обязательства.                                                         

В соответствии с общим принципом, установленным, риск случайной гибели предмета залога или его повреждение несет собственник-залогодатель, если договором не установлено иное регулируется статьей последствия утраты или повреждения заложенного имущества

Предмет залога может быть заменен залогодателем в одностороннем порядке, если первоначальный предмет залога погиб либо залогодатель без своего согласия утратил право собственности (хозяйственного ведения) на предмет залога. Если по мнению залогодержателя предмет залога заменен на неравноценное имущество, он вправе в потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, что указывается в статье замена и восстановление предмета залога.           

В статье пользование и распоряжение предметом залога оговаривается, что в случае, когда заложенное имущество остается у залогодателя, последний вправе, если иное не установлено договором и не вытекает из существа залога (например, использование заложенного сырья, полуфабрикатов влечет потребление), владеть и пользоваться этим имуществом в соответствии с его назначением. Данная норма направлена на создание условий, способствующих исполнению должником-залогодателем основного обязательства.        

Статья защита залогодержателем своих прав на предмет залог предоставляет залогодержателю право истребовать заложенное имущество, которое находилось у него, от любого незаконного приобретателя. Предмет залога может быть истребован из незаконного владения залогодателя - собственника заложенного имущества. Таковы элементы вещного права, присущие залоговому обязательству.                                               

Основания обращения взыскания на заложенное имущество. Неисполнение основного обязательства, обеспеченного залогом, влечет удовлетворение требований кредитора путем обращения взыскания на заложенное имущество. Однако при незначительном нарушении обязательства, не сопоставимым со стоимостью предмета залога, в обращении взыскания на заложенное имущество суд может отказать. В этом случае кредитор взыскивает оставшуюся часть долга в общем порядке.          

Статья порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Данная статья характеризует порядок обращения взыскания на движимое имущество, переданное залогодержателю, определяется условиями договора о залоге, если законом не определен иной порядок.

Статья реализация заложенного имущества показывает, что реализация заложенного имущества, независимо от порядка обращения взыскания (судебный или без обращения в суд), производится путем продажи его с публичных торгов в порядке, если законом не предусмотрен иной порядок. Так, проект закона об ипотеке подробно регулирует вопросы реализации заложенной недвижимости.

 В случае невыполнения положений договора о залоге, которые не ведут к утрате заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения основного обязательства, а при необходимости - обращения взыскания на предмет залога, регулирует статья досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество.

Договор залога создает между залогодержателем и залогодателем дополнительное (акцессорное) обязательство по отношению к основному, обеспеченному залогом, что оговаривается в статье прекращение залога. Исполнение обеспеченного залогом обязательства либо иное его прекращение прекращает договор залога. Право залога прекращается в случаях гибели или повреждения предмета залога, прекращения права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя на предмет залога, если договор запрещает замену предмета залога либо залогодатель не воспользовался своим правом заменить заложенное имущество.

Статья сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу показывает, что если правопреемниками залогодателя стали несколько лиц, каждый из них несет ответственность за исполнение основного обязательства пропорционально перешедшей к нему части заложенного имущества (имущественных прав). Так, если заложенное денежное имущество в равных долях перешло в собственность двух наследников залогодателя, то каждый из них отвечает за исполнение половины основного обязательства.

В статье последствия принудительного изъятия заложенного

Имущества оговаривается, что в тех случаях, когда залогодателю предоставляется иное имущество взамен заложенного, которое изымается (выкупается) для государственных или муниципальных нужд, замена предмета залога на новое имущество осуществляется без согласия залогодателя.

Залогодержатель вправе отказаться от замены заложенного имущества и потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Если залогодателю предоставлено денежное возмещение изъятого имущества, договор залога прекращается, а залогодержателе получает право на преимущественное удовлетворение требований, вытекающих из основного обязательства, из суммы предоставленного залогодателю возмещения.

Статья уступка прав по договору о залоге регулирует то, что залогодержатель вправе передать другому лицу свои права по договору о залоге лишь с одновременной уступкой требований, вытекающих из основного обязательства. Данное правило объясняется зависимостью договора о залоге от основного обязательства. Залог не может существовать без обязательства, исполнение которого он обеспечивает.

Право залога на соответствующие товары возникает с момента возникновения права собственности (хозяйственного ведения) у залогодателя на эти товары регулируется статьей Перевод долга по обязательству, обеспеченному залогом. При частичном исполнении основного обязательства допускается соответствующее уменьшение стоимости предмета залога. Договором о залоге могут быть установлены ограничения для имущества (сырья, полуфабрикатов, готовой продукции), которым могут быть заменены заложенные товары.

Право залога на соответствующие товары возникает с момента возникновения права собственности (хозяйственного ведения) у залогодателя на эти товары, что оговаривается в статье залог товаров в обороте. При частичном исполнении основного обязательства допускается соответствующее уменьшение стоимости предмета залога. Договором о залоге могут быть установлены ограничения для имущества (сырья, полуфабрикатов, готовой продукции), которым могут быть заменены заложенные товары.

Статья залог вещей в ломбарде устанавливает особенности залога в ломбарде. Так, в качестве залогодателя могут выступать только граждане, а залогодержателем является специализированная организация, занимающаяся соответствующей предпринимательской деятельностью. Предметом залога в ломбарде могут быть движимые вещи, предназначенные для удовлетворения личных потребностей граждан.        

1.4 Документальность оформления залоговых операций банка

Залоговая сделка должна оформляться письменным договором. В пункте 2 ст. 339 ГК РФ предусмотрена обязательная письменная форма договора: «договор о залоге должен быть заключен в письменной форме».

«По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности, но при этом стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, хотя не лишаются права приводить письменные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Однако в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность»

Действующее законодательство признает заключение договора путем обмена письмами, телефонограммами и т.п., подписанными стороной, которая их посылает, с соблюдением требований главы 28 «Заключение договора» ГК РФ.

Существенные условия договора о залоге определены в ст. 339 ГК РФ, в соответствии с которой в договоре о залоге должны быть указаны:

- предмет залога и его оценка;

- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;

- условие о том, у какой из сторон - залогодателя или залогодержателя - находится заложенное имущество;

- срок исполнения обязательства

Следует указать также наименование сторон основного договора, его номер, дату и место его заключения.[7]

Современное российское законодательство не предполагает возможности оформления залога недвижимости (ипотеки) каким-либо другим документом, кроме договора о залоге. Дополнительно к договору о залоге (при условии, что в нем это предусмотрено) может быть выдана закладная, никоим образом договор о залоге не заменяющая, но исключающая возможность передачи прав по этому договору иным способом, кроме как путем передачи прав по закладной.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1. Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2. Право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная должна содержать в себе обязательные реквизиты, указанные в ст. 14 Закона об ипотеке. Документ, названный "закладная", в котором отсутствует какой-либо из обязательных реквизитов, не может считаться закладной.

Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Перечень документов для залога недвижимости (квартиры и жилые дома, земля)

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное территориальным органом ФРС РФ

2. Документы, послужившие основанием для выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, инвестирования, уступки прав требования, свидетельство о праве на наследство и пр. со всеми приложениями, изменениями и дополнениями к нему)        

3. Акт приема-передачи квартиры

4. Документы, подтверждающие факт оплаты квартиры/дома (платёжные поручения и/или выписки по счетам, расписки в получении денег, квитанции и пр.)

5. Нотариально удостоверенное согласие от каждого собственника недвижимости на предоставление ее в залог Банку, если право собственности на недвижимость принадлежит не одному лицу

6. Документы из БТИ (технический и кадастровый паспорт): экспликация, поэтажный план, Форма № 1а или выписка из технического паспорта объекта - актуальны в течение 30 дней      

7. Выписка из домовой книги или иной документ, подтверждающий наличие/отсутствие постоянно или временно зарегистрированных лиц - актуальна в течение 30 дней 

 8. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов на закладываемое имущество

9. Справка об отсутствии задолженности по оплате за жилое помещение, коммунальных услуг   

10. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - актуальна в течение 20 дней        

 11. Заключение согласованного с Банком независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с приложением копии документа, дающего право заниматься оценочной деятельностью

В данной главе мы рассмотрели способы обеспечения возвратности кредита, следовали нормативно-правовые акты залоговых операций, выяснили сущность залога, выяснили документальность оформления залоговых операций банка.

 

 

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться: