Нотариальное удостоверение ипотечного договора

Порядок удостоверения соглашений об отчуждении и залоге имущества регулируется ст. 55 Закона «О нотариате». В соответствии с настоящей статьей, соглашение о залоге имущества, которое подлежит регистрации, удостоверяются при условии представления документов, которые подтверждают право собственности на имущество, которое отчуждается или закладывается. В случае залога будущего имущества или создания обеспечительного обременения в будущем имуществе, нотариусу предоставляются документы, которые подтверждают наличие прав на приобретение такого имущества в собственность в будущем.

При удостоверении соглашений о залоге жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества проверяется отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества. В случае наличия запрета соглашение об отчуждении имущества, обремененного долгом, удостоверяется лишь в случае согласия кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя. Удостоверение соглашений об отчуждении или залоге обитаемого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, другого недвижимого имущества осуществляется по месту расположения указанного имущества или за местонахождением одной из сторон правовой сделки, то есть именно в том нотариальном округе, где находится или имущество, или одна из сторон соглашения. Несоблюдение этого правила должно повлечь недействительность ипотечного договора.[7]

Ипотечные договоры, предметом ипотеки по которым является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после заключения такого договора, удостоверяются к моменту оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость.

После оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодателя на недвижимость, которая является предметом ипотеки, ипотекодержатель регистрирует в установленном законом порядке обременение прав владельца на недвижимость. Если ипотечным договором предвидено наложение запрета отчуждения недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки, нотариус накладывает такой запрет по сообщению ипотекодержателя.

Ипотечные договоры, ипотекой по которыми являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяются при условии представления документов, которые подтверждают имущественные права на недвижимость. После окончания строительства построенная недвижимость продолжает быть предметом ипотеки в соответствии с условиями ипотечного договора. В этом случае ипотекодержатель на основании документа о праве собственности регистрирует в установленном законом порядке обременение прав владельца на построенную недвижимость. Если ипотечным договором предвидено, нотариус накладывает запрет на отчуждение недвижимости, которая является предметом ипотеки, по сообщению ипотекодержателя. В случае изменения характеристик недвижимости, которая является предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, изменения в планировании помещений и тому подобное), нотариус на основании документа, который подтверждает право собственности на недвижимость, обязан сделать отметку на экземпляре ипотечного договора, который принадлежит ипотекодержателю. При этом нотариус не имеет права требовать дополнительных документов и согласия ипотекодателя.

Залоговая. Согласно ст. 20 Закона «Об ипотеке»,

залоговая - это долговая ценная бумага, которая удостоверяет безусловное право его владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае неисполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки

Залоговая оформляется, если ее выпуск прямо предвиден ипотечным договором.

Залоговая не может выдаваться, если ипотекой обеспеченно:

― обязательство, которое не имеет денежного характера (например, обязательство из передачи определенного имущества, и тому подобное);

― денежное обязательство, сумма долга за которым на момент заключения ипотечного договора не определена и которое не содержит критериев, которые позволяют определить эту сумму на конкретный момент.

Форма залоговой. Согласно ст. 21 Закона «Об ипотеке», залоговая составляется в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы, которая устанавливается Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Залоговая подписывается ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя (имущественный поручитель), и скрепляется его печатью.

На всех оригинальных экземплярах ипотечного договора делается отметка об оформлении залоговой.

Залоговая подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке вместе с государственной регистрацией обременения соответствующего недвижимого имущества ипотекой. После регистрации выпуска залоговой ее оригинал передается ипотекодержателю.

Содержание и реквизиты залоговой. В залоговой обязательно должны содержаться следующие обязательные реквизиты и существенные условия :

1) слово "Залоговая" как составная часть названия документа и условия об обязательстве должника выполнить перед ипотекодержателем в установленный срок основное обязательство;

2) полные наименования ипотекодателя и ипотекодержателя;

3) ссылка на реквизиты ипотечного договора и договора, который обусловливает основное обязательство;

4) описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;

5) содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения;

6) способ обращения взыскания на предмет ипотеки, если он предвиден ипотечным договором;

7) отметка о регистрационном номере, дате и месте государственной регистрации обременения недвижимого имущества ипотекой (этот реквизит вносится держателем соответствующего государственного реестра).

По договору между ипотекодателем и ипотекодержателем залоговая может содержать другие положения, которые воссоздают содержание основного обязательства и ипотеки. Если содержание залоговой не отвечает положениям ипотечного договора или договора, который обусловливает основное обязательство, положение залоговой имеют преимущество.

Последствия выдачи залоговой. Юридическое оформление и выдача залоговой приводит к следующим конкретным последствиям:

― прекращаются денежные обязательства должника по договору, который обусловливает основное обязательство, и возникают денежные обязательства должника относительно платежа за залоговой (следовательно, фактически, происходит новация долга, изменение каузального обязательства на абстрактное);

― ипотекодателю запрещается любая передача права собственности на предмет ипотеки (кроме перехода в порядке наследования и правопреемства) к полному удовлетворению требования по залоговой (ч. 4 ст. 23 Закона «Об ипотеке»);

― ипотекодержателю запрещается отступление права требования по ипотечному договору или по основному обязательству другим путем, кроме передачи залоговой (ч. 4 ст. 24 Закона «Об ипотеке»).

Оборотоспособность залоговой. Залоговая может передаваться ее держателем любому лицу путем осуществления индоссамента, причем передача залоговой не требует согласия ипотекодателя или должника, если он не является ипотекодателем. Дальнейший владелец залоговой (индоссат) имеет те же права, что имел ипотекодержатель (индоссант) согласно договору, которым обусловлено основное обязательство, и ипотечному договору, на основании которого была оформлена залоговая.

Аннулирование залоговой и выдача новой залоговой осуществляются по согласию между ипотекодателем, должником, если он не является ипотекодателем, и владельца залоговой. Сведения об аннулировании залоговой и выдаче новой залоговой подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

Реализация прав из залоговой (ст. 22 Закона «Об ипотеке»). Для реализации прав из залоговой ее держатель обязан предъявить должнику письменное требование о выполнении основного обязательства. В этом требовании указывается банковский счет держателя для осуществления должником перевода соответствующей денежной суммы. По требованию должника владелец залоговой обязан предъявить оригинал залога без его передачи должнику.

Залоговая подлежит передаче должнику в случае надлежащего исполнения им основного обязательства. Пребывание залоговой у должника свидетельствует о выполнении основного обязательства, если не будет доказано противоположное. В случае исполнения основного обязательства должником, которое находится у него, залог аннулируется. Нахождение залоговой у другого лица свидетельствует, что основное обязательство не выполнено, пока должник не доведет обратное.

Если основное обязательство подлежит выполнению частями, держатель залоговой обязан выдавать должнику письменные квитанции о получении платежей и вести надлежащий учет (реестр) платежей по залоговой, которые предоставляются должнику по его требованию. В случае расхождений между квитанциями о получении платежей и их реестром, квитанции о получении платежей имеют преимущество.

Основное значение залоговой заключается в возможности ее использования для рефинансирования, то есть привлечение дополнительных средств через:

1) отчуждение (продажи) залоговой путем осуществления индоссамента (ст. 25 Закона) с компенсацией индоссанту (продавцу) стоимости залоговой в установленном сторонами размере;

2) продажа залоговой с обязательством обратного выкупа (операция репо): любое лицо-кредитор обязывается оплатить ипотекодержателю (держателю залоговой) денежные средства, а ипотекодержатель (держатель залоговой) обязывается передать залоговую этому кредитору и выкупить ее по согласованной сторонами цене в определенный срок в будущем, но не позже срока полного исполнения основного обязательства должником. Осуществляется путем осуществления индоссамента, в котором устанавливается срок обратного выкупа залога. Ипотекодержатель (держатель залоговой) и кредитор могут заключить договор, который устанавливает другие условия продажи залога с обязательством обратного выкупа. В частности, договором может быть установленная обязанность ипотекодержателя (держателя залоговой) выкупить залог к отмеченному в индоссаменте сроку в случае наступления определенных договором обстоятельств;

3) передачу залоговой в залог для обеспечения исполнения обязательств ипотекодержателя перед своими кредиторами. Это осуществляется путем совершения индоссамента, в котором отмечается, что залоговая передается только в залог, и идентифицируется обеспеченное залоговой обязательство. При залоге, залоговая передается во владение залогодержателю по правилам залога ценных бумаг. Ипотекодержатель (держатель залоговой) обязан в письменном виде сообщить должнику о передаче залоговой в залог. В случае нарушения обязательства, обеспеченного залогом залога, к залогодержателю переходят все права по залоговой с последствиями, установленными в разделе III Закона «Об ипотеке»;

4) эмиссию ипотечных ценных бумаг (ипотечных сертификатов и ипотечных облигаций). Правом эмиссии ипотечных ценных бумаг наделенные банки и другие финансовые учреждения, которые имеют право на осуществление такого вида деятельности в соответствии с законом. Порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг устанавливается Законами «Об ипотечном кредитовании, операции с консолидированным ипотечным долгом и ипотечные сертификаты» от 19.06.2003 г. № 979 - IV, и «Об ипотечных облигациях» от 22.12.2005 г. № 3273 - IV. И иным способом, что не противоречит закону.

⇐ Предыдущая78910111213141516Следующая ⇒

Поделиться: