Структура стоим-ти нового строительтсва при оценке недвижимости

Снов.строит про оценке недвиж. = ПИ + КИ + ПП

ПИ (прямые издержки) - затраты непосредственно связанные со строительством зданий и сооружений. Вклю в себя:

· стоимость материалов, конструкций и изделий,

· рабочей силы,

·  стоимость эксплуатации машин и механизм,

· накладные расходы подрядчика (получает сметную прибыль)

 

КИ (косвенные издержки) - возникают у заказчика:

· маркетинговые издержки

· получение технич. условий от администрации или ресурсноснабжающих организаций

· накладные расходы

· реклама

· условия финансирования

· КП=%ПИ: наблюдение, статистика, аналитика

 

ПП - установленная рынком цифра, отражающая величину, ктр предприниматель ожидает получить в виде премии за участие в строительном инвестиционном проекте

 

1)По формуле Е.С. Озерова

ПП= n * Y /2[1+ n * Y /2+ Co (1+2/3* Y * n +( Y ^2* n ^2)/3)]

n-период строительства в годах

y-годовая норма отдачи на влож. Капитал, неизменная на весь период строительства и соответствует величине ставки кредитования на новое строительство

Со-доля авансового платежа в общей сумме платежей

 

Пример:

n=15

Y=1.25

CHиП 1.04.03. – 85* - Норм продолжительности строительства и задело строительство п/п, зданий и сооружений.

ПП=11%

 

2) рыночный метод определения ПП

 

V = C тоим.зем.уч.+Прямые издержки + Косвенные издержки + ПП

ПП = V – C тоим.зем.уч. – (ПИ + КИ)

3) Метод альтернативной доходности

ЗПИФнедвиж. – закрытый паевой инвестиц. фонд недвижимости

-регион

-сектор

-срок

Износ и устаревание

Физический износ - это потеря стоимости здания из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания в следствия воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Функциональное устаревание – потеря стоимости из-за несоответствия характеристик здания современным строительным нормам или рыночным стандартам.

Экономическое устаревание – потеря стоимости из-за изменения окружающей среды.

 

Износы устаревания делятся:

Ø Устранимые – такой вид износа, затраты по ликвидации которого не превышают достигаемого в результате этого увеличение стоимости недвижимого имущества

Ø Неустранимые

Сроки жизни зданий и сооружений.

       1 - Срок физической жизни здания - это время в течение ктр объект реально можно использовать по своему назначению.

Для жилых зданий 1-4ой группы капитальности – 150 лет

Обществен. 1-9 – 175 лет

Промышленн.1-5

       2 – срок экономической жизни – это время в течение ктр улучшения вносят вклад в стоимости недвижимости превышающий затраты на содержание и эксплуатацию

       3 – фактический возраст

       4 – эффективный возраст – это время ктр оценивается продолжительность жизни здания исходя из его фактического технического состояния, оборудования, дизайна и других факторов, влияющих на стоимость.

       5 - Оставшийся срок экономической жизни

Методы определения износа и устаревания

1. Метод эффективного возраста зданий

ЭВ/СЭЖ=ИиУс/Ст.нов.строит.

ИиУс=ЭВ/СЭЖ*Ст.нов.строит. 

1. Метод сравнения

Показатели	аналоги
	1	2	3
Скорректированная	25	30	37
Стоимость зем уч	5	7	12
Тек рын стоим. Здания	20	23	25 (37-12)
Стоим. Нового строит.	26	31	34
Ии и Ус	6	8	9 (34-25)
Ии и Ус, %	23.1	25.8	26.5
Среднее Ии и Ус		25.1%

 

1. Метод разбивки

Ии и Ус:

§ Физ

Ø Устран.

Ø Неустран. – ДЖЭЛ и -КЖЭЛ

§ Функ.

Ø Устран

Ø неустран

§ эконом

 

Физ: по виз. Обследованию, по сроку, жизни элемента, по ст. структуре.

Функц: по стоим. Устранении или КПД (капитализации потери дохода)

Экон: КПД или экспортный метод ии метод сравнения

 

Сравнительный подход при оценке недвижимости.

Методы:

1. метод прямого сравнения продаж

2. метод мультипликатора валовой ренты

3. метод попарного сравнения

4. метод корреляционного-регрессионного анализа.

 

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: