Пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме

Собственники помещений в многоквартирном доме (далее - дом) владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются находящимся в их долевой собственности общим имуществом в таком доме. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех собственников помещений в доме (далее - собственники), а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем реконструкции дома. Получение согласия всех собственников необходимо также в случае, когда переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в доме (ч. ч. 1 - 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п. 1 ст. 247 ГК РФ, см. также определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.12.2017 N 18-КГ17-240, ВАС РФ от 10.07.2008 N 8577/08, СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 03.03.2016 по делу N 33-2456/2016, постановление АС Дальневосточного округа от 27.01.2015 N Ф03-5646/14).

Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ собственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других собственников, пользующихся приходящимся на его долю имуществом, соответствующей компенсации.

Обладание правом собственности на долю общего имущества дома дает возможность собственнику безвозмездно владеть и пользоваться своей долей. С согласия других собственников он может владеть и пользоваться иным общим имуществом дома либо его частью за плату (например, арендовать подвальное помещение либо чердак). При этом доходы от использования этого имущества (арендная плата) должны поступать в состав общего имущества и распределяться между собственниками соразмерно их долям, включая и арендатора (ст. 248 ГК РФ).

Использование собственником части общего имущества без согласия других собственников само по себе не может являться основанием для предъявления ими негаторного иска в порядке ст. 304 ГК РФ (защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения). Условием удовлетворения такого иска является совокупность следующих доказанных юридических фактов, свидетельствующих о нарушении прав собственников:

- наличие у истцов права собственности на общее имущество;

- препятствия со стороны ответчика в осуществлении собственниками прав собственности;

- наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственниками общего имущества. При этом чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер (см., например, п. 45 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 09.12.2014 по делу N 33-12098).

Объекты общего имущества по решению собственников, принятому на общем собрании с соблюдением требований ст.ст. 44-48 ЖК РФ, могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не будет нарушать права и законные интересы граждан и организаций (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). При этом решения общего собрания собственников о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, иными лицами (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

По соглашению собственников допускается также передача отдельных частей дома в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей дома для размещения наружной рекламы или оборудования связи. Стороной по такому договору выступают все собственники либо лицо, уполномоченное общим собранием на заключение этого договора (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, постановления Одиннадцатого ААС от 17.01.2017 N 11АП-17544/16, Семнадцатого ААС от 14.03.2017 N 17АП-1912/17).

 

Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме (далее - собственник) несет бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее - дом), бремя которых несет собственник, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Частью 1.1 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), установлено, что общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

1) соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;

2) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

3) доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, в соответствии с установленными правилами;

6) поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией;

7) соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

В соответствии с п. 11 Правил содержание общего имущества дома включает в себя:

1) осмотр общего имущества;

В зависимости от способа управления домом осмотр осуществляется:

- собственниками;

- лицами, привлекаемыми собственниками на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы;

- должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, управляющей организацией;

- лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы при непосредственном управлении домом.

Система технического осмотра жилых зданий установлена п. 2.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170). Результаты осмотра оформляются актом осмотра. Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений дома приведена в приложении N 1 к Правилам N 170;

2) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению услуги электроснабжения;

3) поддержание помещений общего имущества в состоянии, обеспечивающем установленные температуру и влажность в таких помещениях;

	Согласно п. 4.1.3 Правил N 170 подвальные помещения в домах должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Температура воздуха должна в них быть не ниже +5°С, относительная влажность воздуха - не выше 60%. Помещения лестничных клеток должны регулярно проветриваться, температура воздуха в них должна быть не менее +16°С (п. 4.8.14 Правил N 170);

4) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

5) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;

Согласно п.п. 8.1, 8.2 Правил обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп ..., утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.09.2010 N 681, сбор и размещение отработанных ртутьсодержащих ламп у собственников при управлении домом управляющей организацией обеспечивают на основании договора управления эти организации. Место для сбора и накопления отработанных ртутьсодержащих ламп определяется собственниками или по их поручению управляющей организацией в помещении, являющимся общим имуществом;

6) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов;

7) меры пожарной безопасности;

8) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

9) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

10) проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;

11) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, а также их надлежащей эксплуатации;

12) приобретение холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в случае, если стоимость таких коммунальных ресурсов не включена в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества.

При управлении домом управляющей организацией состав услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления домом (пп. "б" п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290). В этом случае собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества путем внесения управляющей организации платы за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за:

1) услуги, работы по управлению домом,

2) содержание и текущий ремонт общего имущества в доме,

3) коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, пп. "а" п. 28 Правил).

Согласно п. 15 Правил в состав услуг и работ по содержанию и ремонту дома не включаются:

1) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

2) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

3) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

 

 

⇐ Предыдущая6789101112131415Следующая ⇒

Поделиться: