Российское законодательство

Согласно ст. 10 ФЗ Закона в договоре на оценку (т.е. в настоящем ТЗ) в обязательном порядке должны быть указаны вид объекта оценки и вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки.

Виды стоимости

Виды стоимости определены в ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» и п. 5 Стандартов оценки. Поскольку оценке подлежит рыночная арендная плата, из приведенного перечня видов стоимости единственной подходящей для цели оценки является рыночная стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

n одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

n стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

n объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

n цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

n платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п. 8 Стандартов оценки). Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, на которую можно было бы обменять имущество на дату оценки… (МСО 2005, Стандарт 1, п. 3.1.) Далее следуют пояснения, откуда ясно, что рыночная стоимость – это единовременно уплачиваемая величина (на дату оценки). Сделка считается совершенной, когда в одну сторону передана денежная сумма (в полном объеме), а в другую – имущество. «Определение также предполагает одновременный обмен (актива и денег) и закрытие сделки, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны» (там же, п. 3.2.3.). Единовременность уплаты рыночной стоимости, таким образом, есть одна из ее ключевых особенностей. Арендная же плата в общем случае есть периодическая величина, и поэтому рыночная стоимость не может быть выражена через арендную плату и наоборот (т.е. арендная плата не может являться формой выражения рыночной стоимости, рыночной стоимостью в единицу времени и т.п.).

Объекты оценки

Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется ст. 5 Закона. К объектам оценки относятся:

n отдельные материальные объекты (вещи);

n совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

n право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

n права требования, обязательства (долги);

n работы, услуги, информация;

n иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Под определение, данное МСО, более всего попадают «вещные права на имущество» и «иные объекты гражданских прав», к которым относятся, в том числе, имущество и имущественные права[7] (ст. 128 ГК РФ). Были проанализированы и отвергнуты варианты отнесения оценки арендной платы к оценке «услуг»[8], и к оценке «обязательств» (рассматривая арендную плату как обязательство, возникающее по истечении определенного периода пользования и владения недвижимым имуществом по договору аренды).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора уплачивать арендную плату[9]. Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности (права пользования и, возможно, владения) на определенный период времени.

Временный характер пользования арендуемым объектом недвижимости выражается в ограничении арендных отношений сроком. Причем срок может быть выражен указанием на[10]:

n календарную дату (например, до 1 марта 2020 года);

n истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;

n событие, которое должно неизбежно наступить (например, начало навигации или сезона).

Срок может быть и неопределенным. В этом случае договор аренды действует до момента, пока одна из сторон не откажется от исполнения договора. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении срока в 3 месяца с момента получения отказа контрагентом. Договором может быть предусмотрен и больший срок для предупреждения о прекращении договора аренды[11].

Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Так, согласно п.6 ст.66 ГК РФ, вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. В хозяйственной практике весьма распространенными являются случаи передачи в уставный (складочный) капитал коммерческих организаций права пользования имуществом на определенный срок. Такое право, являясь имущественным правом, приобретает самостоятельное значение, так как в уставный капитал организации вносится не вещь и не ее стоимость, а только стоимостной (денежный) эквивалент права пользования имуществом. Собственником такого эквивалента становится коммерческая организация. Реализуется же это имущественное право организаций путем непосредственного использования имущества в течение установленного срока. Здесь протекают как бы два сопряженных процесса. Один из них связан с движением имущественного права пользования как самостоятельного объекта, которое выражено только в стоимостном (денежном) измерении; другой – служит реализацией имущественного права посредством использования (эксплуатации) веши. В частности, поэтому в Федеральном законе от 8 февраля 1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» указано, что при досрочном прекращении права пользования имуществом участник, передавший имущество в пользование обществу, обязан по требованию последнего произвести денежную компенсацию, равную плате за пользование таким имуществом в течение оставшегося срока, если иное не предусмотрено в учредительном договоре (ст.15).

Примеры

Рассмотрим следующие примеры. Требуется определить рыночную арендную плату (арендный платеж) за объект аренды исходя из следующих условий аренды.

1. Срок аренды – 1 год. Платежный период 1 год. Арендная плата выплачивается авансом.

В данном, самом простом примере, объектом оценки должно быть право пользования объектом аренды в течение 1 года. Определению подлежит рыночная стоимость указанного имущественного права.

2. Срок аренды – 10 лет. Платежный период 1 год. По условиям договора не чаще одного раза в год ставка может быть пересмотрена по инициативе любой из сторон. Арендная плата выплачивается авансом, в начале каждого платежного периода.

Отличие данного примера от предыдущего в том, что срок действия арендной ставки (1 год) меньше срока аренды (10 лет). Формально права пользования объектом аренды передаются на 10 лет, однако фактически стороны договорились лишь о передаче указанных имущественных прав только лишь на 1 год. Это следует из того, что по истечении срока действия арендной ставки стороны могут не прийти к соглашению относительно будущего размера арендной платы, т.к. подобная договоренность носит исключительно добровольный характер. В случае, если стороны не придут к соглашению, договор будет расторгнут.

Это значит, что подобная задача для решения должна быть сведена к предыдущей – оценщику следует рассчитать арендную плату для следующих условий аренды: срок аренды – 1 год, платежный период 1 год, арендная плата выплачивается авансом. Объектом оценки должно быть право пользования объектом аренды в течение 1 года. Определению подлежит рыночная стоимость указанного имущественного права.

3. Срок аренды – 10 лет. Платежный период 1 год. По условиям договора ставка аренды фиксируется на весь срок аренды. Арендная плата выплачивается авансом, в начале каждого платежного периода.

Данный пример наиболее сложен юридически и теоретически. Формально можно было бы считать, что объектом оценки может быть право пользования объектом аренды в течение 10 лет. Однако при этом следует учесть два обстоятельства:

(1) Арендодатель и арендатор изначально находятся в неравных условиях с точки зрения возможности неисполнения ими своих обязательств по договору. Если последний может просто прекратить свое существование (преднамеренно или нет уже второй вопрос), то возможностей у арендодателя не исполнить свои обязательства по договору практически отсутствуют. То же банкротство с последующим переходом права собственности на объект недвижимости приведет лишь к изменению стороны в договоре (ст. 617 ГК РФ). Это означает, что если рыночные условия аренды окажутся лучше контрактных (рыночная ставка ниже, чем контрактная), арендатор будет иметь возможность отказаться от исполнения своих обязательств по договору. В то же время, если рыночные условия будут хуже контрактных (рыночные ставки будут выше), то арендодатель будет вынужден с этим мириться и фактически терять доход, который мог бы в ином случае получить.

(2) Рыночная стоимость – единовременно уплачиваемая величина на дату оценки, т.е. результатом отчета будет единая величина стоимости указанного права, называемую иногда «капитализированной арендной платой за 10 лет вперед».

Таким образом, если требуется найти именно размер ежегодного платежа, то в задании на оценку должно быть указано, что помимо рыночной стоимости указанного права требуется указать размер эквивалентного этой стоимости годового платежа (т.е. задать условия финансирования сделки).

Вторым, более гибким способом, будет свести и эту задачу к условиям примера № 1, сделав соответствующую поправку на то, что арендатор после окончания очередного платежного периода будет иметь возможность (если сочтет нужным) продолжать пользоваться объектом аренды на тех же условиях.

Следует отметить, что рынок редко фиксирует, если фиксирует вообще, сделки подобного рода. Получить с рынка напрямую данные о стоимости подобного права сроком на 10 лет (размер капитализированной арендной платы) сегодня не представляется возможным. Рынок фиксирует стоимость подобного права сроком на 1 год (максимум – на 2-3) и сроком «навсегда» (рыночная стоимость).

Это значит, что подобная задача для решения может быть сведена к первой. Объектом оценки должно быть право пользования объектом аренды в течение 1 года с учетом права арендатора на продолжение аренды на тех же условиях. Определению подлежит рыночная стоимость указанного имущественного права.

Выводы

Таким образом, для целей оценки арендной платы договор аренды можно трактовать как договор о возмездной передаче срочных имущественных прав — пользования и владения или только пользования на один платежный период с одновременной передачей арендатору права на заключение идентичного договора на тех же условиях каждый последующий платежный период, но не более, чем на срок действия арендной ставки. При этом передача права пользования происходит посредством механизма аренды, а возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы.

Т.е. за каждый арендный платеж арендатору передается имущественное право пользования объектом аренды на соответствующий срок (период).

Тогда арендную плату следует трактовать как стоимость права пользования или пользования и владения недвижимым имуществом в течение определенного срока (платежного периода). Соответственно ставка арендной платы — это цена права пользования и владения единицей площади объекта аренды в течение определенного срока.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: