Анализ рынка нежилых помещений

 

Перейдем к анализу очередного сектора рынка недвижимости.

 

Таблица 15. Основные фонды промышленности.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Наличие основных фондов (на начало года по балансовой стоимости) млрд. руб. (1998 – млн. руб.)	0, 7	17, 4	490, 9	1805, 8	4802, 5	4025, 8	3982, 4
Износ основных фондов в % от общей стоимости фондов на конец года	49, 5	49, 3	47, 9	47, 9	40, 9	52	52, 4
Коэффициент обновления (ввод в действие основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на конец года в сопоставимых ценах)	2, 8	1, 8	1, 7	1, 6	1, 3	1	0, 9
Коэффициент выбытия (ликвидация основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на начало года в сопоставимых ценах)	2, 8	1	1, 8	1, 5	1, 3	1, 5	1, 5

 

Из таблицы 15 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 1992 года постоянно увеличивались вплоть до 1997 года при постоянном росте износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2, 8 до 0, 9, а коэффициент выбытия с 2, 8 до 1, 5. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.

 

Таблица 16. Основные показатели работы пищевой промышленности.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Число предприятий	7073	8784	12636	13902	18409	19721	22372
Объем промышленной продукции (млрд. руб.)	2	15, 7	44, 6	118	158	172	196
Численность промышленного производственного персонала тыс. человек	1554	1556	1554	1506	1478	1454	1420
Прибыль (убыток) млн. руб.	336	2737	5688	12532	7645	10436	-5799
Уровень рентабельности продукции %	27	23, 5	16, 6	16, 3	5, 5	8, 4	-

 

На первый взгляд один из основных видов промышленности – пищевая, начиная с 1992 года, непрерывно развивалась, о чем говорит рост числа предприятий и объема промышленной продукции (таблица 16). Но в это же время снижалась численность персонала и значительно упала рентабельность. А в 1998 отрасль вообще стала убыточной. Таким образом нельзя однозначно говорить о развитии этой отрасли. Возможно на показателях отразился августовский дефолт, который нанес удар по всей экономике.

 

Таблица 17. Наличие и использование мощности промышленных предприятий по выпуску отдельных видов продукции (без малых предприятий и промышленных подразделений при непромышленных организациях).

Показатели	Мощность действовавшая на 1.01.1999	Уровень использования среднегодовой мощности (%)
		1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Пищевая промышленность: Мясо (тыс. т)	15	57	50	42	32	25	19	17
Колбасные изделия (тыс. т)	4, 5	66	62	63	54	52	41	42
Животное масло (тыс. т)	3, 3	67	61	42	35	29	27	26
Сыр сычужный (т)	564	72	73	63	51	46	42	45
Цельномолочная продукция в пересчете на молоко (тыс. т)	33, 9	41	35	30	24	24	24	27
Консервы мясные (млн. усл. банок)	3, 1	61	53	45	39	43	35	35
Консервы молочные (млн. усл. банок)	2, 1	55	57	50	48	51	55	56
Консервы плодоовощные (млн. усл. банок)	3, 4	51	45	27	21	15	16	20
Сахар песок из сахарной свеклы (тыс. т)	270	86	87	85	86	85	81	75
Мука (млн. т)	20, 3	79	66	56	53	46	48	47
Крупа (млн. т)	2, 4	62	53	42	39	28	27	28
Хлеб и хлебобулочные изделия (тыс. т)	57, 3	61	55	49	44	41	38	35
Кондитерские изделия (млн. т)	3, 8	61	66	41	46	43	44	37
Макаронные изделия (млн. т)	1, 3	89	69	51	44	32	32	41
Растительное масло (тыс. т)	13, 5	71	71	48	35	40	39	46
Маргариновые продукты (тыс. т)	882	61	45	30	20	22	24	25
Пиво (млн. декалитров)	435	66	61	54	51	47	57	70
Безалкогольные напитки (млн. декалитров)	325	19	19	17	17	14	12	28
Минеральная вода (млн. полулитров)	1, 3	35	27	32	30	39	39	41

 

Еще одной из причин падения рентабельности пищевой промышленности может быть снижение загрузки производственных мощностей, которое происходило почти во всех отраслях пищевой промышленности (таблица 17). Избежали этого лишь производство минеральной воды, безалкогольных напитков, пива, молочных консервов.

 

Таблица 18. Ввод в действие важнейших производственных мощностей за счет строительства новых, расширения и реконструкции действующих предприятий.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Мощности по производству: Сахара песка, тыс. ц переработки свеклы в сутки	-	4	4, 5	1	-	-	-
Мясо, т в смену	50	16	43, 6	53, 1	27, 3	17, 5	79, 7
Цельномолочные продукты, тыс. т в смену	0, 4	0, 2	0, 5	0, 3	0, 15	0, 06	0, 3
Сыр твердых сортов, т в смену	2, 2	2, 3	12, 6	7, 9	7, 9	1, 4	5, 4
Элеваторы, тыс. т единовременного хранения	139	48	50	34	-	-	-
Мельничные предприятия сортового помола тыс. т переработки в сутки	0, 3	0, 5	0, 2	0, 8	0, 7	0, 2	1, 5

 

Несмотря на тяжелое экономическое положение и не полную загрузку существующих производственных мощностей каждый год в действие вводятся все новые (таблица 18). Стоит отметить, что ввод этот очень неравномерен. Он колеблется как в пределах временного отрезка, так и в зависимости от видов перерабатываемого сырья. Наибольшая доля введенных мощностей приходится на переработку мяса, а наименьшая на мельничные предприятия.

 

Таблица 19. Основные показатели строительства в сельском хозяйстве.

Показатели	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998
Ввод в действие важнейших производственных мощностей
Животноводческие помещения (включая механизированные фермы и комплексы) млн. скотомест:   для КРС для свиней для овец	0, 5 0, 2 0, 3	0, 3 0, 1 0, 2	0, 2 0, 1 0, 1	0, 2 0, 1 0, 07	0, 1 0, 07 0, 03	0, 05 0, 05 0, 04	0, 05 0, 03 0, 01
Птицефабрики: яичного направления (млн. кур несушек) мясного направления (млн. голов птицы)	0, 2 1, 9	0, 4 1	0, 7 1, 5	0, 4 0, 4	0, 1 0, 4	- -	0, 05 -
Зерно- и семяхранилище (млн. т единовременного хранения)	2, 7	2, 2	4, 4	0, 7	0, 5	0, 4	0, 2
Хранилища для картофеля, овощей и фруктов (млн. т единовременного хранения)	0, 3	0, 2	0, 1	0, 1	0, 5	0, 02	0, 02
Тепличные комбинаты (га)	7, 3	33, 9	10, 6	23, 5	18	4, 5	0, 03
Инвестиции в с/х (в фактич. ценах)	288	2136	5415	9284	10797	10177	10384

 

В сельском хозяйстве тоже вводятся новые производственные мощности (таблица 19). Эти мощности значительно меньше по объему, чем вводимые в пищевой промышленности, т.к. затраты выше, а возврат капитала ожидается не так скоро. И здесь происходит постоянное падение объемов вводимых производственных мощностей. Вместе с этим ежегодно возрастает объем инвестиций в сельское хозяйство.

 

Таблица 20. Ввод в действие объектов социально-культурного назначения.

Годы	Общеобразовательные учреждения (тыс. уч. мест)	Учреждения начального профессионального образования (тыс. уч. мест)	Дошкольные общеобразовательные учреждения (тыс. мест)	Больницы (тыс. коек)	Поликлиники (тыс. посещений в смену)	Учреждения клубного типа (тыс. мест)
В городах и поселках городского типа
1992	303	8	96	8	40	56
1993	296	12	60	14	47	45
1994	194	8	42	12	39	34
1995	218	3	28	9, 7	36, 1	23
1996	152	3	20	9, 2	21	15
1997	155	1, 8	11	8, 2	27	14
1998	123	1, 3	7, 7	7, 3	21	11
В т.ч. в сельской местности
1992	96	2, 6	35	2, 3	7, 8	45
1993	88	6, 4	22	2, 5	7, 6	37
1994	80	2, 5	16	1, 8	6, 9	28
1995	87	2, 2	13	2, 3	6, 2	17
1996	55	1, 1	7	1, 4	3, 2	11
1997	60	0, 3	4	2, 5	4	11
1998	42	-	2, 3	1, 2	3, 5	7, 5

 

Ввод объектов социально-культурного назначения (таблица 20) назначения стабильно снижается. Очень маленькие темпы ввода наблюдаются в сельской местности. Имеющиеся же на данный момент объекты социально-культурного назначения уже значительно изношены и требуют если не замены, то по крайней мере капитального ремонта. В то же время, если в ближайшем будущем наметится хоть какая-нибудь даже совсем незначительная тенденция к росту численности населения, то имеющихся объектов социально-культурного назначения (школ, больниц и т.д.) попросту не будет хватать.

Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать, что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время необходимой для населения.

В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может рассматриваться только на данный момент, так как постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать рынок недвижимости во времени, то есть большое значение приобретает прогнозирование и проектирование операций с недвижимостью на будущее.

 

ГЛАВА III.

Прогнозирование операций с недвижимостью.

 

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: