Информационное обеспечение при оценке недвижимости

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта недвижимости. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы.

 

 

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

а) темпы экономического роста,

б) уровень инфляции

в) индекс деловой активности

г) инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений,

д) изменение обменного курса валют

е) уровень доходов населения.

2. Политические и социальные факторы:

а) стабильность и прогнозируемость политической ситуации,

б) доверие правительству

в) приближение выборов и прогнозируемость их результата.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике(.

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1.Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2.Динамика коэффициента загрузки

3.Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (права аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

4.Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

а) состояние и перспективы развития сегмента рынка,

б) цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание,

в) уровень эксплуатационных затрат,

г) среднерыночный уровень занятости недвижимости,

д) уровень возможных прочих доходов,

е) налоговое окружение.

5.Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

а) укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства,

б) сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций,

в) индексы цен в строительстве,

г) удельные среднерыночные показатели стоимости строительства,

д) стоимость инженерных систем на единицу площади зданий (укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения).

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

а) данные о юридическом положении объекта,

б) данные о физических характеристиках объекта,

в) данные о состоянии земельного участка,

г) данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости,

д) данные об имуществе, не являющимся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего,

е) данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие величину стоимости объекта.

Источники дополнительной информации:

1. интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта,

2. внутренняя документация,

3. осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо отметить, что внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

а) юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка),

б) технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты,

в) данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информации о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

· ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту,

· провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

· основные изменения, внесенные в проект,

· проводилась ли реконструкция,

· даты текущих и капитальных ремонтов,

· аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой характеристики.

При визуальном осмотре необходимо:

а) провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений,

б) зафиксировать все виды повреждений и дефектов (например, образование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен).

Вопросы для самоконтроля

1. Какие документы являются основанием для проведения оценки?

2. Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?

3. Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники и информации могут использоваться при этом?

4. Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?

5. Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?

6. Каким образом электронные средства коммуникации могут быть пользованы в процессе сбора информации?

7. Какие специализированные справочники и программные продукты могут быть использованы оценщиком в процессе оценки недвижимости?

8. Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?

9. Какую основную информацию необходимо изложить при описании объекта оценки в процессе составления отчета об оценке?

 

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Поделиться: