Предусмотренные гражданским законодательством формы совершения сделок с недвижимым имуществом

 

Гражданский кодекс РФ допускает различные способы фиксации волеизъявления субъектов гражданского права, образующие сделку. Таковыми являются наиболее часто применяемые устная и письменная: простая или нотариальная  формы, конклюдентные действия, а также молчание.

Статья 159 ГК РФ [2, с.101 ] расширяет сферу применения устной формы сделок, предусматривая, что все сделки, для которых не установлена письменная форма, могут быть совершены устно, т.е. посредством словесного их выражения (при встрече, по телефону, радиосвязи и т.д.).

  Еще более широко устная форма допускается в отношении сделок, исполняемых при самом их совершении. Такие сделки чаще всего используются при мелких бытовых операциях, исполняются сторонами при самом совершении, и письменная фиксация их прав и обязанностей вообще не требуется.[36].

В соответствии с требованиями ГК РФ (статья 161) [2, с.102] в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения совершаются сделки:

-  юридических лиц между собой и с гражданами;

-  граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

- в случаях, указанных в законе;

- в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.[36].

Поведение лица, из которого явствует его воля совершить сделку, именуется в гражданском праве конклюдентным действием и признается согласно пункта 2 ст. 158 ГК РФ [ 2, с. 101] имеющим правовое значение только в тех случаях, когда сделка может быть совершена в устной форме.

  Примером конклюдентных действий является принятие наследства путем совершения фактических действий.

Если для сделки обязательна письменная форма, совершение конклюдентных действий заменить ее не может и, следовательно, правовых последствий не влечет. Исключение предусмотрено пунктом 3 ст. 438 ГК РФ [ 2, с.203] для случаев акцепта.

 Молчание является совершением сделки, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. Например, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ [3, с. 279 ], если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Для сделок с недвижимым имуществом законодателем предусмотрены две формы договора: простая письменная и нотариальная. В случаях, предусмотренных законом, также обязательна государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Следует отметить, что с принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8 ], нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется, хотя стороны могут это сделать добровольно.

Однако не все юристы являются сторонниками отмены нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом.

  Например, А.Бегичев считает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что в свою очередь оказывает влияние на количество судебных споров по делам бесспорного характера [ 23].

А.Бегичев отмечает опыт зарубежных стран в области сделок с недвижимостью, например, в Испании, Франции,  Германии,  Италии,  где сделки с недвижимостью осуществляются очень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственными органами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи.

Позволю не согласиться с автором. Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество защищает права собственника недвижимости: порядок проведения государственной регистрации прав предусматривает проведение правовой экспертизы представленных документов, а также законность сделки с недвижимостью. Полагаю, эти действия аналогичны действиям зарубежного судьи и нотариуса, присутствующих при совершении таких сделок.

 В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ) [ 3, с.265].

 Остальные сделки с недвижимостью должны быть заключены в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Гражданский кодекс РФ (статья 164) [2, с.103] обязывает регистрировать сделки с недвижимостью, предусмотренные статьёй 131  ГК РФ [2, с.92].

  В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ) [2, с.103], обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

По мнению Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой [35], подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы:

- сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость);

- сделки, не влекущие перехода прав;

- дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные);

 - смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

Первая группа: сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

 а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ) [ 3, с.255], а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости;

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ)   [3, с.259 ], а также доли в праве общей собственности на них;

в) договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ) [3, с. 261 ], доли в праве общей собственности на них;

д) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ) [3, c.265; 270];

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ) [ 3, c.256].

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).

Вторая группа: сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

а) договоры аренды:

- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года [3; 17], а также аренды на неопределенный срок;

- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК РФ) [3, с. 290];

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ) [3, c.287], к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 ЛК РФ) [5];

в) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) [2, с.168; 9];

При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие - регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре). Правилами ведения ЕГРП предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации.

Третья группа: дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

а) соглашение об изменении зарегистрированного договора [3, с. 209; 18].

Четвёртая группа: смешанные договоры.

     В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК) [ 2, с.196]. Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

По указанным причинам подлежат государственной регистрации:

а) договоры обмена жилых помещений между собственниками и нанимателями муниципального жилья, которые можно квалифицировать как мену имущества (квартиры) на имущественное право (право найма).

  Если  сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация договора не предусмотрена законом, то он считается заключенным и вступает в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон). Например, сделками, не требующими государственной регистрации, являются:

 а) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Здесь требуется только регистрация перехода права собственности к покупателю;

б) договоры мены объектов нежилого назначения;

в) договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее года;

 д) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ) [3, с.304]и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ [4] не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года.

Итак, сделки с недвижимым имуществом совершаются только в письменной форме путём составления одного документа, подписанного всеми сторонами сделки. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости, требует также нотариального удостоверения.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Законодательством предусмотрены также случаи регистрации сделок с землёй и другим недвижимым имуществом.

Далее рассмотрим, какие применяются последствия несоблюдения форм совершения сделок с недвижимостью.

 

⇐ Предыдущая12345

Поделиться: