Проблемы приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства

 

В практике применения законодательства возник достаточно острый вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства.

До недавнего времени существовали различные правовые позиции по данному вопросу. Так, например, в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 2 июня 2008 г. № Д08-1593 было указано, что действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены не введенные в эксплуатацию объекты капитального строительства.

В настоящее время судебная практика исходит из невозможности применения к отношениям, возникающим при приватизации земельного участка под таким объектом, правил, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ. При этом суды основываются на выводе о том, что рассматриваемые объекты не относятся к зданиям, строениям, сооружениям, поэтому на правоотношения сторон положения ст. 36 ЗК РФ не распространяются.

Поворотным событием в практике разрешения споров об отказе в приватизации земельных участков под такими объектами явилось принятие Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда от 23 декабря 2008 г. № 8985/08, в котором содержалось несколько важных выводов.

. Мнение о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

. Следовательно, приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства законодательно допустима, однако при этом собственники указанных объектов не обладают исключительным правом на приватизацию, предусмотренным в ст. 36 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в указанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, хотя в ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, например, относится переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Вторым случаем, указанным в законе, является приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с которым собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С правовой позицией суда, конечно же, можно согласиться. Однако, как показала практика, разъяснения, представленные в рассматриваемом Постановлении, не носят исчерпывающего характера.

В частности, на практике возник вопрос о том, может ли осуществляться так называемый переход права на приватизацию в случае, если право собственности на объект недвижимости, а в данном случае объект незавершенного строительства, было приобретено другим лицом.

Рассмотрим данную ситуацию применительно к двум указанным случаям: применение норм ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Подход к решению указанного вопроса при намерении нового правообладателя объекта незавершенного строительства осуществить выкуп земельного участка, на основании ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», уже выработан судебной практикой и выражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 апреля 2012г. N 15874/11.

По мнению суда, при приобретении объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям не применим.

В связи с этим интересным представляется вопрос о том, может ли быть применим данный вывод по аналогии к отношениям, при которых земельный участок принадлежал продавцу на праве постоянного бессрочного пользования. Обладает ли при этом новый собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приватизацию земельного участка?

Представляется, что для ответа на данный вопрос необходимо обратить внимание на содержание п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором отмечена возможность перехода обязанности по переоформлению права постоянного бессрочного пользования к новому собственнику объекта недвижимости. Так, суд указал, что, если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Следовательно, при смене собственника объекта недвижимости (а объект незавершенного строительства таковым является) осуществляется переход обязанности по переоформлению, переходит и право выбора вида переоформляемого права. Учитывая данный факт, вполне логично будет предположить о возможности перехода права на выкуп земельного участка к новому собственнику объекта незавершенного строительства.

На первый взгляд оба рассмотренных случая являются схожими, однако решение вопроса о наличии или отсутствии оснований для приватизации земельного участка является различным. Однако такое различие усматривается в самом существе рассматриваемых отношений: в одном случае речь идет об определении возможности перехода к новому правообладателю недвижимости ограниченного вещного права, а в другом у продавца объекта вещное право на земельный участок отсутствует.

Стало быть, при решении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства необходимо учитывать наличие юридических оснований (предусмотренную законом возможность) и фактических оснований (приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования).

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Проведенное исследование правового регулирования отношений, связанных с приватизацией земельных участков, позволило сделать следующие выводы.

1. Нормативно-правовые акты, регулирующие порядок приватизации земельных участков, выражают взаимодействие материальных и процессуальных норм. Правовое регулирование предоставления прав на землю занимает важное место в системе государственно-правового воздействия на общественные отношения. Эффективность правового регулирования выражается в соотношении между результатами правового регулирования и стоящей перед ним целью - установление субъективного материального права на землю.

2. Следует признать, что в процессе становления законодательства о приватизации земельных участков принципам приватизации земли не уделялось достаточного внимания. Ситуация изменилась с принятием Земельного кодекса РФ. Были закреплены принцип государственного регулирования приватизации земельных участков, принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, принцип возмездности приобретения земельных участков в собственности.

Единственным прямо предусмотренным Земельным кодексом РФ принципом является принцип государственного регулирования приватизации земли. Все прочие могут быть выделены лишь на основании анализа действующего законодательства. Однако многие важные положения остались за рамками закона. Законодательством не выделены принцип приоритета экологических требований и норм и принцип учета градостроительных требований при приватизации земельных участков. Именно эти принципы играют особую роль в условиях поселений, поскольку направлены на защиту интересов их жителей.

Наиболее важным при приватизации застроенных земельных участков представляется принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимого имущества, располагающихся на нем.

Для случаев приобретения незастроенных земельных участков на торгах для дальнейшего строительства особую значимость приобретает принцип учета градостроительных требований.

3. При решении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства необходимо учитывать наличие юридических оснований (предусмотренную законом возможность) и фактических оснований (приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования).

4. Органы власти, в обязанности которых входит передача земельных участков в собственность из права постоянного бессрочного пользования, считают необходимым отказывать в оформлении участка в собственность заявителям, если участок не прошел межевания. При этом основанием отказа является якобы неопределенность объекта, который заявитель просит продать ему в собственность в рамках переоформления права постоянного бессрочного пользования. Но самое удивительное то, что и судебные инстанции, которые как раз и должны следовать исключительно духу и букве закона, поддерживают органы власти, выдающие неправомерные отказы. В то же время Высший Арбитражный Суд Российской Федерации установил, что главным, основополагающим признаком, индивидуализирующим земельный участок, должен являться его кадастровый номер. Это означает, что при наличии кадастрового номера у участка все остальные его характеристики могут уточняться. Получается, что налицо явное неисполнение заложенной законодателем при реализации земельной реформы в постсоветской России концепции разгосударствления земли, скорейшего оформления прав на земельные участки и вовлечения их в активный гражданский оборот. Причем игнорирование прямых указаний законодательства поддерживается сложившейся судебной практикой, которая, очевидно, требует изменения.

5. Приватизация земельных участков - процесс длительный, сопровождающийся скандалами и злоупотреблениями, что, естественно, порождает споры о возможности его оптимизации или даже отмены. Этот вопрос стал политическим, социально-экономическим. Приватизация необходима, но ее должен сопровождать строгий контроль со стороны всех ветвей власти. Сам процесс приватизации должен быть регламентирован до мельчайших деталей, особенно применительно к землям сельскохозяйственного назначения.

При том, что земельное законодательство совершенствуется постоянно, но вместе с тем существует еще ряд проблем, связанных с приватизацией земельных участков.

Действующие в настоящее время законы, а именно: « Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. От 21.07.2014 г.) и «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001г. № 137-ФЗ (в ред. от 23.06.2014г.) до сих пор не решили проблем, связанных с приватизацией земельных участков в Российской Федерации. Эти законы нуждаются в совершенствовании и требуют немалого времени для устранения правовых пробелов в законодательном регулировании приватизации земельных участков.

С учетом вышеизложенного, предложить: органам государственной власти в приоритетном порядке рассматривать законопроекты, направленные на совершенствование земельного законодательства Российской Федерации и упростить процедуру, связанную с приватизацией земельного участка, сделать ее более доступной и прозрачной для граждан.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативные акты

 

1.Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2014. - 15. - Cт. 1691.

.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 05.05.2014г.) // Собрание Законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

.Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 28.12.2013г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.

.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: Федеральный закон от 30.12.2001г. № 195-ФЗ (в ред. от 12.03.2014г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 1 (ч. 1). - Ст. 1.

.О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007г. № 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013г.) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017.

.О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001г. № 178-ФЗ (в ред. от 02.11.2013г.) // Российская газета. - 2002. - 26 января.

.О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001г. № 137-ФЗ (в ред. от 23.07.2013г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.

.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (в ред. от 12.03.2014г.) // Российская газета. 1997. 30 июля.

.О землеустройстве: Федеральный закон от 18.06.2001г. № 78-ФЗ (ред. от 18.07.2011г.) // Российская газета. 2001. 23 июня.

.О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон от 15.04.1998г. № 66-ФЗ (в ред. от 07.05.2013г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.

.Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002г. № 101-ФЗ (в ред. от 28.12.2013г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. - № 30. - Ст. 3018.

.Российская Федерация Свердловская область. Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области: Закон от 07.07.2004г. № 18-ОЗ (в ред. от 19.11.2013г.) // Областная газета. - 2004. - 07 июля.

.Российская Федерация. Правительство. О Министерстве сельского хозяйства Российской Федерации: Постановление от 12.06.2008г. № 450 (в ред. от 25.02.2014г.) // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 25. - Ст. 2983.

.Российская Федерация. Минэкономразвития. Об утверждении Административного регламента по предоставлению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной услуги по продаже (приватизации) земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости: Приказ РФ от 07.11.2011г. № 622 // Российская газета. - 2012. - 13 января.

.Российская Федерация. Минэкономразвития. Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок: Приказ от 13.09.2011г. № 475 // Российская газета. - 2011. - 05 октября.

.Российская Федерация. Минэкономразвития. О применении Приказа Минэкономразвития РФ от 30.10.2007г. № 370 «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения: Письмо от 02.06.2008г. № Д08-1593 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2008 (ч. II). - № 8.

.О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: Закона РФ от 03.07.1991г. № 1531-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 04.07.1991, N 27, ст. 927. (Утратил силу).

.О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации: Федеральный закон от 21.07.1997г. № 123-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. Ст. 3595. (Утратил силу).

 

Судебная практика

 

.Российская Федерация. Конституционный суд. По делу о проверке конституционности пункта 7 статьи 21 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» в связи с запросом Высшего арбитражного суда Российской Федерации: Постановление от 25.07.2001г. № 12-П (п. 2) // Вестник Конституционного суда РФ. 2001. № 6.

.Российская Федерация. Четвертый арбитражный апелляционный суд. Постановление от 13.05.2013г. по делу № А19-18848/2012 [Электронный ресурс] - СПС «КонсультантПлюс».

.Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Определение от 15.08.2013г. № ВАС-9970/13 по делу № А41-15688/11 [Электронный ресурс] - СПС «КонсультантПлюс».

.Российская Федерация. Федеральный Арбитражный суд Московского округа: Постановление от 11.02.2013г. по делу № А41-12832/12 [Электронный ресурс] - СПС «КонсультантПлюс».

.Российская Федерация Пленум Высшего Арбитражного Суда. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Постановление от 11.07.2011г. № 54 // Вестник ВАС РФ. - 2011. - № 9.

.Российская Федерация. Аургазинский районный суд Республики Башкортостан. Решение от 21 мая 2012 г. по делу № 2-448/2012 [Электронный ресурс] - СПС «КонсультантПлюс».

.Российская Федерация. Верховный Суд РФ. Определение от 30.06.2004г. № 72-Г04-2 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2005. № 1.

.Российская Федерация. Верховный Суд РФ. Определение от 25.03.2009г. № 51-Г09-2 [Электронный ресурс] - СПС «КонсультантПлюс».

.Российская Федерация. Верховный Суд РФ. Определение от 28.10.2009г. № 51-Г09-20 [Электронный ресурс] - СПС «КонсультантПлюс».

.Российская Федерация. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа. Постановление от 27.08.2010г. по делу № А32-47901/2009 [Электронный ресурс] - СПС «КонсультантПлюс».

.Российская Федерация. Президиум Высшего Арбитражного Суда. Постановление от 23.12.2008 г. № 8985/08 // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4.

.Российская Федерация. Президиум Высшего Арбитражного Суда. Постановление от 10.04.2012г. № 15874/11 по делу № А40-31112/10-94-132 // Вестник ВАС РФ. - 2012. - № 7. - С. 21.

.Российская Федерация. Пленум Высшего Арбитражного Суда. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление от 24.03.2005г. № 11 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5.

 

Научная и учебная литература

 

.Аккуратов, И.Ю. Общетеоретические и гражданско-правовые проблемы приватизации муниципальной собственности: дисс. … канд. юрид. наук / И.Ю. Аккуратов - М., 2000. - 198 с.

.Анисимов, А.П. Некоторые проблемы совершенствования законодательства о правовом режиме земель поселений / А.П. Анисимов // Журнал российского права. - 2004. - № 4. - С. 14-19.

.Белых, В.С. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: экономико-правовые вопросы / В.С. Белых // Государство и право. 1996. - № 10. - С. 69-74.

.Виноградов, В.А. Приватизация в глобальном контексте / В.А. Виноградов, С.Я.. Вессловский. - М.: Норма, 1998. - 216 с.

.Волков, Г.А. Принципы земельного права России / Г.А. Волков. - М.: Норма, 2005. - 342 с.

.Дягилев, А.В. Право без прав / А.В. Дягилев // Правовые вопросы недвижимости. - 2013. № 1. - С. 5-8.

.Жариков, Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений / Ю.Г. Жариков // Государство и право. - 1996. - № 2. - С. 49-52.

.Земельное право: Учеб. / Под ред. С.А. Боголюбова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: ТК Велби; Проспект, 2007. - 764 с.

.Землякова, Г.Л. Проблемы приватизации земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости в аспекте совершенствования законодательства о предоставлении государственных и муниципальных услуг / Г.Л. Землякова. - М.: Норма, 2011. - 316 с.

.Иконицкая, И.А. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конференции) / И.А. Иконицкая // Государство и право. - 2002. - № 9. - С. 77-88.

.Калинин, Н.И. Комментарий к Федеральному закону от 30.06.2006г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» / Н.И. Калинин. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2006. - 118 с.

.Кашанин, А.В. Понятие и правовая природа приватизации / А.В. Кашанин // Правоведение. - 1997. - № 2. - С. 120-125.

.Комарицкий, С.И. Приватизация: правовые проблемы. Курс лекций / С.И. Комарицкий. - М.: Юристъ, 2000. - 378 с.

.Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие / А.Л. Корнеев. - М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006. - 340 с.

.Липски, С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения / С.А. Липски // Нотариус. - 2013. - № 6. - С. 20-24.

.Мальцев, Д.Л. Тенденции развития законодательства о предоставлении прав на земельные участки / Д.Л. Мальцев // Нотариус. - 2008. - № 3. - С. 28

.Мареев, Ю.Л. Приватизационные сделки: автореф. дисс. … канд. юрид. наук / Ю.Л. Мареев - М., 1997. - 26 с.

.Постатейные комментарии к Земельному кодексу РФ и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред.: Г.Е. Быстров, Б.Д. Клюкин. М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2002. - 190 с.

.Радыгин, А.Д. К теории приватизации в переходной экономике / А.Д. Радыгин // Вопросы экономики. - 1995. - № 12. - С. 63-67.

.Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Поволжского округа на тему «Актуальные правовые проблемы оборота недвижимости и земельных правоотношений» (Казань, 30 октября 2013 г.) // Вестник гражданского процесса. - 2013. - № 6. - С. 235-240.

.Савас, Э. Приватизация: Ключ к рынку (Перевод с английского) / Э. Савас. - М.: Норма, 1992. - 208 с.

.Скворцов, О.Ю. Приватизационное право / О.Ю. Скворцов. - М.: Норма, 1999. - 420 с.

.Скловский, К.И. Некоторые вопросы применения земельного законодательства, регулирующего предоставление земельных участков в городе / К.И. Скловский // Хозяйство и право. - 2004. - № 10. - С. 115-119.

.Суханов, Е.А. Основные положения права собственности / Е.А. Суханов, У. Матеи. - М.: Юристъ, 1999. - 256 с.

.Сухова, Е.А. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Е.А. Сухова. - М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.

.Сыродоев, Н.А. Земля как объект гражданского оборота / Н.А. Сыродоев // Государство и право. - 2003. - № 8. - С. 27-30.

.Сыродоев, Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков / Н.А. Сыродоев // Государство и право. - 1999. - № 9. - С.44-50.

.Шатрова, О.В. Правовое регулирование приватизации земельных участков в поселениях / О.В. Шатрова. - М.: Проспект, 2006. - 376 с.

.Шатрова, О.В. Приватизация земельных участков в городах и иных поселениях: начало и развитие процесса / О.В. Шатрова // Законодательство. - 2006. - № 1. - С. 27-30.

⇐ Предыдущая1234567

Поделиться: