Метод связанных инвестиций: заемного и собственного капитала

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 4Следующая ⇒

Метод применяется, когда для покупки объекта недвижимости используются заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ипотечная составляющая состоит из двух частей: ставки процента по кредиту и коэффициента фондопогашения.

Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется - средневзвешенное значение собственных и заемных средств в общем объеме инвестиций.

- доля заёмных средств в структуре капитала;

R_m - ставка капитализации на заёмные средства или ипотечная постоянная;

R_e - ставка капитализации на собственный капитал.

Метод связанных инвестиций: земля и здания

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждой составляющей имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строений на этой земле.

Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса. Расчет общей ставки капитализации К_общ по данному методу производится по следующей формуле:

- стоимость земли в % от общей стоимости имущественного комплекса;

B - стоимость здания в % от общей стоимости имущественного комплекса;

, - ставка капитализации соответственно для земли, здания.

Пример. Ставка капитализации для земли составляет 12% при её доле в стоимости имущественного комплекса 30%, ставка капитализации для улучшений составляет 14%. Доход от комплекса 600 000 у.е..

Тогда стоимость комплекса = Д / , где = 0, 12*0, 3+0, 14*(1-0, 3)=0, 134=13, 4%

Стоимость = 600 000 у.е. / 0, 134 = 4 477 611, 94 у.е.

Кумулятивный метод

Особенность данного метода в том, что одна из составляющих общего коэффициента капитализации - процентная ставка (или ставка дохода на инвестиции) разбивается на отдельные компоненты.

К безрисковой ставке дохода прибавляются:

. Поправка на риск, который имеется на все другие виды инвестиций. Чем больше риск, тем больше должна быть величина процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

. Поправка на неэффективное управление. Чем сложнее объект недвижимости, тем более компонентного управления он требуют.

. Поправка на низкую ликвидность - для учёта потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат.

В качестве безрисковой ставки могут быть:

. Процентная ставка по государственным краткосрочным обязательствам

. Процентная ставка по депозитам банка высшей категории надежности, доходность по еврооблигациям (это должна быть ставка, характеризующая максимальную ликвидность и минимальный риск).

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется путём суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

Пример. Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:

§ Безрисковая ставка - 9%;

§ Поправка на риск - 3%;

§ Поправка на неликвидность - 4%;

§ Поправка на неэффективное управление - 1%.

Время, которое необходимо для возврата вложенного капитала, составляет 5 лет. Отсюда ставка возврата капитала составит 1/5 ;

R₀= 0, 09+0, 03+0, 04+0, 01+0, 20=0, 37

Метод Эллвуда

Это модернизированный метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала.

Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заёмного капитала являются:

· Отсутствие учёта продолжительности периода капиталовложений;

· Снижения или повышения стоимости имущества в течении этого периода.

В 1959 году членом института Оценки Эллвудом предложена модернизированная формула связанных инвестиций: собственного и заёмного капитала, учитывающая эти факторы.

Общий коэффициент капитализации:

R₀ =

_e - ставка дохода на собственный капитал;

- Процент выплачиваемого кредита;

М - отношение величины кредита к стоимости объекта;

- фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал;

R_m - коэффициент капитализации заёмного капитала (или ипотечная постоянная);

D_o - изменение общей стоимости объекта;

D_i - общая норма изменения дохода;

J - коэффициент стабилизации дохода.

Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

R_б= Y_e - M*(Y_e+ P* - R_m)

Базовый коэффициент капитализации представляет собой норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.

Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, то базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.

Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую стоимость. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.

Пример. Стоит задача определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации, если известно, что:

§ Чистый операционный доход - 50 000 у.е.;

§ Проектируемый период - 10 лет;

§ Условия кредита: норма процента - 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) - 25 лет, доля заёмных средств - 70%, изменение стоимости недвижимости -20% потери, норма отдачи собственного капитала - 16%.

У - ставка дохода на собственный капитал - 16%

Д - 50 тыс.

m - доля заемных средств - 70%

t - 25 лет

T - 10 лет

i - 0.09

R₀ =