Понятие и классификация объекта недвижимости

Правовое содержание слова Недвижимость определяется статьей 130 ГК РФ

Недвижимость – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Классификация объектов недвижимости:

Несмотря на общие признаки объектов недвижимости (физическая не перемещаемость, значительный жизненный цикл, большая ресурсоемкость, высокая стоимость) можно разделить на несколько групп по различным классификационным признакам:

Классификация объектов недвижимости:

1. По происхождению (естественные и искусственные).

2. По степени воспроизводимости: невоспроизводимые (естественные), воспроизводимые (искусственные), частично воспроизводимые.

3. По назначению: производственные и непроизводственные.

4. По степени доходности: доходные (коммерческие: торговая, офисная, складская и производственная недвижимость) и недоходные (некоммерческие).

5. По формам собственности:

- федеральная (государственная);

- субфедеральная (собственность субъектов федерации, региональная);

- муниципальная (собственность города);

- частная (участвует в обороте на рынке недвижимости);

- смешанная форма собственности.

Признаки объектов недвижимости :

1. Длительный жизненный цикл.

2. Длительный и технологически сложный период создания этих объектов.

3. Большая капиталоемкость.

4. Территориальная закрепленность.

ТЕМА 2: Рынок недвижимости

Понятие рынка недвижимости.

Рынок недвижимости (РН) – совокупность экономических отношений, возникающих при совершении сделок и других операций с объектами недвижимости. Сделка с объектами: купля-продажа, мена, предоставление в пользование (аренда, лизинг).

Операции с недвижимостью: экспертиза объектов недвижимости (тех.экспертиза, финансово-экономическая, правовая, экологическая, налогообложение в недвижимости, оценка объектов, страхование, дарение, передача по наследству и тд).

Структура рынка недвижимости.

Структура РН характеризуется составом объектов и субъектов рыночных отношений.

РН:

1. Рынок земли:

а) рынок земель сельскохозяйственного назначения;

б) рынок земель лесного фонда;

в) рынок земель поселения

1) городских;

2) сельских.

2. Рынок строений:

а) Рынок жилой недвижимости;

б) рынок нежилой недвижимости:

1) коммерческая;

2) некоммерческая.

Рынок земель поселения = рынок селитебных территорий.

Особенности РН

1. Сделки на РН осуществляются на долгосрочной основе, поэтому средства, направляемые на покупку недвижимости, называется ИНВЕСТИЦИЯМИ, а покупатель ИНВЕСТОРОМ.

2. Сделки на РН связаны с движением значительного капитала, поскольку стоимость одной товарной единицы достаточна высока. В расходах домохозяйств покупка Н является самой дорогостоящей покупкой.

3. РН характеризуется неравномерными денежными потоками.

4. В отношениях на РН фокусируются региональные особенности:

a. Экономические

b. Демографические

c. Экологические

Специфика проявляется в уровне цен, количестве и качестве сделок.

5. РН стратифицирован, т.е. разделен на сегменты различных по характерам и взаимозаменяемых объектов Н.

6. Спрос и предложение на РН малоэластичны.

7. Ёмкость рынка ограничена. Это обусловлено ограниченностью главных ресурса н – земли, а так же других материально-технических ресурсов.

8. Объекты Н имеют меньшую ликвидность.

9. Сделка на РН характеризуется трансакционными издержками:

а) до совершения сделки: маркетинг, услуги посредника, стоимость эксперт, подготовка сделки, ведение переговоров и тд.

б) после совершения сделки: услуги посредника, регистрация права, защита прав, затраты на продвижение объекта на рынок.

В среднем по России по оценкам специалистов трансакционные издержки достигают 10 % от суммы в среднем. В развитых странах она составляет до 6 %.

10. Период времени, связанный с завершением сделки, достаточно длителен и может составлять несколько месяцев. Основную часть в этом периоде составляет время – экспозиция объекта.

11. РН в России является информационно закрытым, хотя и наблюдается положительная тенденция его «открывания».

Субъекты РН.

Основными субъектами РН являются продавец и покупатель. Но если на РН они выступают в непосредственный контакт при совершении сделки без привлечения других субъектов, то такой рынок называется НЕСОВЕРШЕННЫМ (незащищенным).

Для совершенного РН характерна участие в сделках организаций профессиональных участников РН.

До недавнего времени основным профессиональным участником РН являлись риэлторские компания (происхождения Real Estate – реальная ценность, важность, значимость). Риэлторские компании могут выполнить различные функции:

1. Посредническая (брокеридж – поиск другого объекта для совершения сделки, диллерство);

2. Оценочная;

3. Юридическая (правовое сопровождение сделки).

В настоящее время одним из важнейших профессиональных участников РН становятся девелоперы (to develop- развивать) – организации, которые приходили на рынок, покупали объект Н и дальше проводили развитие его. Современные девелоперы представляют собой крупные проектно-строительные холдинги, которые осуществляют инвестиционные проекты на РН.

Новыми участниками РН становятся сервейнговые компании (survey – земляные работы).

Сервинг – комплекс услуг по управлению, экспертизе и содержанию объектов Н. Наиболее распространенным формам сервинга является клининг, фасилитименеджмент – услуги по управлению инженерными системами здания.

ТЕМА 3 Рынок жилья

Формирование рынка жилья России началось в 1991 году с началом приватизации жилищного фонда, появление и юридического оформление права собственности на жилые дома и квартиры позволило гражданам распоряжаться этими объектами. В настоящее время подавляющее количество сделок подавляется именно на рынке жилья.

Структура РЖ:

Рынок жилищной недвижимости:

а) первичный рынок

б) вторичный рынок

Рынок жилищных услуг

а) рынок коммерческой аренды

б) рынок социального найма

Жилье как товар обладает особенностью: как товар может продаваться в материально-вещественной форме (как объект жилой недвижимости), так и в форме услуг удовлетворяющих жилищную потребность населения.

Первичный рынок является частью инвестиционного рынка. Объектом экономических отношений на этом рынке является вновь созданное жилье, те жилье не находящееся прежде в эксплуатации.

Продавцами на первичном рынке является организации:

застройщики

2. организации-участники строительного процесса, получившие в оплату своих работ или услуг часть квартир.

3. инвесторы (юридические и физические лица), вложившие инвестиции на начальной стадии строительства с целью перепродажи и получению дохода за счет роста стоимости жилья к окончанию строительства.

4. риэлторские компании, которые в данном случае выступают не просто посредниками.

Покупателями на первичном рынке жилья являются:

государство (для реализации социальных программ)
население
организации

Особенностью первичного рынка жилья является то, что объект может продаваться в неполной товарной готовности, т.е. на любом этапе инвестиционного цикла.

Спрос на рынке жилой недвижимости может быть функциональным и не функциональным.

Функциональный спрос:

1. потребительский спрос (когда жилье приобретается ради его функций потребительского блага).

2. инвестиционный спрос (когда жилье приобретается ради его функций как капитала).

Нефункциональный спрос обусловлен использованием жилья как средство отражения определенного статуса.

Основной сегмент рынка работает на функциональный спрос, в котором по оценкам экспертов инвестиционный спрос составляет 20-30%.

По типу рыночной структуры первичный рынок жилья является олигополией.

Объектом рыночных отношений на вторичном рынке является элементы существующего жилищного фонда, те жилье уже находящееся ранее в эксплуатации.

Основными продавцами на рынке вторичного жилья является: население, а покупателями могут быть как граждане, так и организации (для решения корпоративных жилищ иных программ) и государство (для социальных программ).

Спрос на вторичном рынке имеет практически такую же структуру как и на первичном, но на этом рынке значительно ниже инвестиционный спрос.

По типу рыночной структуры вторичный рынок жилья является рынком свободной конкуренции.

Рынок жилищных услуг . Особенностью этого рынка является то, что объектом отношений выступает право пользования данным объектом, которое реализуется на основе договора аренды или найма. Поэтому в качестве продавцов выступают собственники-арендодатели, наймодатели, а в качестве покупателей – граждане или юридические лица арендаторы или наниматели.

Рынок коммерческой аренды в настоящее время практически полностью находится в теневом секторе экономики, и не регулируются государством, т.к. налоговая система несовершенна.

По данным переписки населения менее 4% населения в целом по стране проживают в съемном жилье.

Рынок социального найма можно рассматривать как рынок монополии, где представлен один продавец (государство или муниципалитет, предоставляющие в наём государственное или муниципальное жилье) и много покупателей (граждан, не имеющих возможность купить или арендовать жилье на коммерческом рынке).

⇐ Предыдущая 12