Основные предпосылки и ограничения

Основные предпосылки и ограничения

 

В ходе работы над стандартным отчетом об оценке оценщиком определены следую­щие предпосылки и ограничения:

стандартный отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относи­тельно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене, равной стоимости, указанной в стандартном отчете;

стандартный отчёт об оценке достоверен только в полном объёме и лишь в указанных в нём целях;

оценщик не несет ответственности за информацию, представленную заказчиком оценки, в том числе за юридическое описание имущественных прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением имущественных прав. Указанные в стандартном отчете об оценке имущественные права на объект оценки считаются достоверными;

объект оценки считается свободным от каких-либо претензии или ограничении, кроме указанных в стандартном отчете об оценке и настоящих предпосылках и ограничениях;

оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и другое) по объекту оценки;

оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объекта оценки, и не несет ответственности за их наличие, а так же за необходимость выявления таковых;

сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в стандартном отчете об оценке, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность ин­формации, поэтому для любой информации указывается источник;

заказчик оценки, исполнитель оценки, оценщик не могут использовать стандартный отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на проведение независимой оценки;

от оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда;

мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повли­ять на стоимость объекта оценки.

 

Этапы и объем выполненных работ по оценке

Сбор и анализ информации

На данном этапе полученная исходная информация и документы проанализированы оценщиком, изучен состав и объем их представления, исследован уровень стоимости, отраженный в документах, на соответствие уровню стоимости объектов-аналогов.

При анализе информации и представленных документов были учтены результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения.

Осмотр объекта оценки

На данном этапе произведен визуальный осмотр объекта оценки на месте его распо­ложения и установлены фактические данные о его функциональном назначении, объ­емно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инже­нерных системах, техническом состоянии и других сведений.

Определение предпосылок и ограничений

На данном этапе определены предпосылки и ограничения в соответствии с СТБ 52.0.01-2011 в зави­симости от условий договора на проведение независимой оценки, исходной информа­ции об объекте недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов, влияющих на определяемую стоимость.

Анализ рынка недвижимости

На данном этапе исследованы цены сделок (предложений и спроса) объектов-аналогов, тенденции изменения цен, спроса и предложения на объекты недвижимости, условия продажи, финансирования, договорные и рыночные арендные ставки.

Анализ местоположения объекта оценки

На данном этапе проанализировано местоположение объекта оценки, окружение объекта оценки, транспортные связи, коммуникации, инфраструктура.

Описание объекта оценки

На данном этапе отражены характеристики земельного участка и улучшений, в том числе площадь земельного участка 0, 2981 га. Объект оценки представляет собой трёхэтажное здание с подвалом. Фундаменты здания – железобетонные блоки, стены и перегородки кирпичные и железобетонные панели, междуэтажные перекрытия – железобетонные панели, кровля выполнена из шифера. Полы линолеумные, плиточные, пластиковые. Оконные проемы двойные, дверные проёмы глухие. Наружная отделка выполнена в виде штукатурки и побелки, внутренняя - штукатурка, облицовано плиткой.

Выбор методов оценки и методов расчета стоимости

На данном этапе выбраны и обосновано применение следующих методов оценки и методов расчета стоимости: рыночный метод оценки и затратный, доходный, сравнительный методы расчета.

Расчет стоимости выбранными методами

На данном этапе произведен расчет стоимости объектов оценки рыночными методами, оценки и затратным, доходным и сравнительным методами расчета стоимости в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01-2011, СТБ 52.2.01-2011, СТБ 52.3.01-2011, ТКП 52.3.01-2011.

Составление и оформление стандартного отчета об оценке

На данном этапе на основе полученных расчетов подготовлен и оформленстандарт­ный отчет в соответствии с СТБ 52.0.01-2011, СТБ 52.2.01-2011, СТБ 52.3.01-2011, ТКП 52.3.01-2011.

Анализ социально-экономической ситуации в регионе

 

Анализ рынка недвижимости проводился по объектам офисной недвижимости. Результаты анализа цен на рынке недвижимости представлены в таблице 4.1

Таблица 4.1 – Результаты анализа цен на рынке недвижимости

№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Адрес объекта недвижимости	Общая площадь, кв. м	Цена сделки, предложения, спроса, USD /кв. м
	Административное помещение	г. Брест, западная часть (Ленинский район)	328.2
	Офисное здание	г. Брест, центральная часть	290.3
	Торговое помещение	г. Брест, Речица	305.4
	Офисное здание	г. Брест (центральная часть)	158.2

В результате анализа цен на рынке недвижимости выявлено, что:

1. Стоимость 1 кв. м объектов-аналогов находится в диапазоне 998-1371 USD за кв. м.

2. Средняя стоимость 1 кв. м объектов-аналогов составляет 1207.7 USD за кв. м.

3. Допускается возможность торга, составляющего 2 % от цены продажи.

Результаты анализа рыночных ставок арендной платы для объектов аналогичной полезности представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2 – Результаты анализа рыночных ставок арендной платы

№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Адрес объекта недвижимости	Общая площадь, кв. м	Ставка арендной платы в месяц, EUR/кв. м
	Офисное здание	г. Брест, ул. Пушкинская
	Офисно-складское здание	г. Брест, южная часть
	Административно-торговое помещение	г. Брест, ул. Куйбышева	240.1

В результате анализа рыночных ставок арендной платы выявлено, что:

1. Рыночная ставка арендной платы за 1 кв. м для объектов-аналогов находится в диапазоне 8-9 EUR за кв. м в месяц.

2. Средняя рыночная ставка арендной платы за 1 кв. м объектов-аналогов составляет 8.33 EUR за кв. м в месяц.

 

Анализ местоположения объекта оценки

Описание местоположения объекта оценки приведено в таблице 5.

Таблица 5 – Описание местоположения объекта оценки

№ п/п	Наименование	Значение характеристики
	Адрес объекта оценки	Брестская обл., г. Брест, ул. Инженерная, 13/1
	Территориальная зона	зона транспортной, инженерной инфраструктуры
	Транспортная инфраструктура	автобус маршрута № 15а, 15б, 15в, 38, 51; маршрутное такси 15, 25, 35
	Инженерная инфраструктура	центральное отопление, электроосвещение, телефон, горячее водоснабжение, канализация, газоснабжение отсутствует

Вывод: На основании анализа местоположения объекта оценки можно сказать, что объект достаточно удален от делового центра города и от центров тяготения большого количества людей, транспортная инфраструктура развита не достаточно, так как нет троллейбусных линий. Район расположения объекта оценки является достаточно развитым в плане инженерной инфраструктуры.

Сведения об объекте оценки

Описание объекта оценки произведено по результатам осмотра объекта оценки и на основании документов, представленных заказчиком оценки.

 

История объекта

Описание истории объекта оценки представлено в таблице 6.1.

Таблица 6.1 – История объекта оценки

№ п/п	Наименование	Значение характеристики
	Функциональное назначение	адинистративно-хозяйственное здание
	Дата ввода в эксплуатацию (в том числе по отдельным частям улучшений)	1964 г., 2009г
	Дата перехода прав от одного правообладателя к другому	–

Описание участка земли

Характеристика земельного участка представлена в таблице 6.2.

Таблица 6.2 – Характеристика земельного участка

№ п/п	Наименование	Значение характеристики
	Кадастровый номер земельного участка
	Имущественные права, ограничения (обременения) прав на земельный участок	право постоянного пользования
	Акт на земельный участок	№ 100/305-3749 04.09.2007
	Площадь земельного участка, кв. м
	Целевое назначение земельного участка	Обслуживание кожевенного склада и заготовительного ларька
	Дата кадастровой оценки	01.01.2008 г.
	Кадастровая стоимость 1 кв. м, USD	148.69

Описание улучшений

Характеристика объекта оценки приведена в таблице 6.3.

Таблица 6.3 – Характеристика улучшений

№ п/п	Наименование	Значение характеристики
	Наименование объекта оценки	административное здание ООО «Перспектива плюс»
	Инвентарный номер объекта оценки по реестру	100/С-48570
	Назначение объекта оценки	здание админ.-хозяйственное
	Свидетельство(удостоверение) о государственной регистрации	№ 100/305-3749 05.09.2007
	Имущественные права, ограничения(обременения)прав	право собственности
	Дата приёмки объекта в эксплуатацию
	Строительный объём, куб.м
	Площадь застройки, кв.м
	Общая площадь, кв.м	292, 7
	Нормируемая площадь, кв.м	230, 6
	Конструктивные элементы, в том числе:	Материал
	Фундамент	ленточный бетонный
	Стены	кирпичные
	Перекрытия	ж/б плиты
	Кровля	рулонная совмещенная
	Полы	ламинат, плитка, линолеум
	Проёмы	стеклопакеты ПВХ, глухие и остеклённые
	Внутренняя отделка	оштукатурено, окрашено, облицовано плиткой керамической
	Инженерные коммуникации, в том числе:	Тип
	Теплоснабжение	центральное, металлические радиаторы
	Водоснабжение	центральное, трубы ПВХ
	Водоотведение	центральное, пластиковые трубы
	Электроснабжение	скрытая электропроводка
	Телефонизация	калибровано

Вывод: Данный объект является инвестиционно привлекательным, т.к. имеет не плохое местоположение, доступность транспорта, конструктивные элементы в хорошем состоянии, инженерные коммуникации подведены. Существование спроса на объекты-аналоги говорит об инвестиционной привлекательности донного объекта оценки.

Участком земли

Объект оценки расположен на земельном участке, имущественные права на который оформлены в установленном порядке. Земельный участок выдан на праве постоянного пользования.

Площадь земельного участка, принятая в соответствии с выданным ООО «Перспектива плюс» Государственным актом на земельный участок от 4 сентября 2007 года, составляет 6 502 кв. м.

Площадь условного земельного участка составляет две площади участка застройки и ровна 740 кв. м.

Рыночная стоимость права пользования на земельный участок (стоимость местоположения) объекта оценки определяется как:

V_L = KC_зоны х S_L x k_p x k_ц, , ,

где КС_зоны = 148.69 USD – кадастровая стоимость земельного участка (табл. 6.2);

S_L =740 кв. м – площадь условного земельного участка;

k_p =1 – корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

k_ц = V_до/V_дко – коэффициент, учитывающий изменение цен продажи или цен предложений на рынке недвижимости,

где V_до – среднерыночная цена продажи или предложения 1 м² объекта недвижимости на дату оценки;

k_p =1 – корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

k_ц = V_до/V_дко – коэффициент, учитывающий изменение цен продажи или цен предложений на рынке недвижимости,

где V_до – среднерыночная цена продажи или предложения 1 м² объекта недвижимости на дату оценки;

V_дко – среднерыночная цена продажи или предложения 1 м² объекта недвижимости на дату кадастровой оценки.

Результаты расчёта рыночной стоимости права пользования на земельный участок объекта оценки представлены в таблице 8.1.

Таблица 8.1 - Результаты расчёта рыночной стоимости права постоянного пользования на земельный участок объекта оценки

Кадастровый номер земельного участка	Адрес земельного участка	Площадь условного земельного участка, кв. м	Рыночная стоимость права постоянного пользования на земельный участок (стоимость местоположения), USD	Рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка, USD
	Брестская обл., г. Брест, ул. Инженерная, 13/1		110 031	148.69

Таким образом, рыночная стоимость права пользования на условный земельный участок (стоимость местоположения) на праве постоянного пользования площадью 348 кв. м на дату оценки в ценах на 01.03.2012 г. составляет:

USD

Объекта оценки

Первоначальная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость нового объекта оценки, определяемую затратами воспроизводства (замещения) и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.

Источником определения первоначальной стоимости объекта оценки является УПВС.

Первоначальная стоимость объекта оценки в соответствии с ТКП 52.3.01-2011 определяется по формуле:

С_перв. = V*C_куб

где V =1260 куб. м – объем помещения в соответствии с техническим паспортом (табл. 6.3);

С_куб. = 23.0538 руб. – стоимость строительства 1 куб. м на 1969 год в соответствии с УПВС.

Результаты расчёта первоначальной стоимости объекта оценки представлены в таблице 8.2.

Таблица 8.2 - Результаты расчёта первоначальной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.03.2012 г. в ценах 1969 г.

Инвентарный номер объекта оценки по реестру	Наименование объекта оценки	Первоначальная стоимость объекта оценки, руб.
100/С-48570	административное здание ООО «Перспектива плюс»	29 048

Таким образом, первоначальная стоимость объекта оценки на дату оценки 01.03.2012 г. в ценах 1969 г. составляет:

Руб.

USD

Определение внешнего износа

Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки.

Внешний износ определяется как уменьшение стоимости объекта недвижимости, вызванное негативным влиянием внешних факторов на объект оценки.

Отсутствуют какие-либо ограничения в использовании объекта недвижимости, изменения законодательства или градостроительной ситуации в регионе. Также не наблюдается изменение климатических условий и экологической обстановки. Всё вышеуказанное позволяет говорить об отсутствии внешнего износа для данного объекта оценки.

USD

 

USD

Что равно 2 185 961 290 бел. руб.

9. Определение рыночной стоимости методом

Сравнительных продаж

Общие положения

Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения.

Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

Исследование рынка

По результатам анализа рынка недвижимости, проведенном в главе 4 настоящего отчета об оценке получена информация о том, что ситуация на рынке позволяет произвести оценку административного корпуса ЧУПТП «Константа-Брест» методом сравнительного анализа продаж.

Выбор элементов сравнения

Выбор элементов сравнения производился путем сопоставления объекта оценки и объектов-аналогов по единице сравнения.

При определение стоимости объекта оценки были выбраны следующие элементы сравнения, по которым выполнялись корректировки: имущественные права, условия финансирования, состояние рынка, условия продажи, местоположение, НДС, уровень отделки, торг, дополнительные улучшения.

USD

(пятьсот одиннадцать тысяч девятьсот шестьдесят восемь) USD

что равно 4 152 206 460бел. руб.

(четыре миллиарда сто пятьдесят два миллиона двести шесть тысяч четыреста шестьдеся ) бел. руб.

 

Общие сведения

Доходный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости, осно­ванных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и (или) конце срока прогноза. При реализа­ции доходного метода используют следующие методы расчета стоимости:

- прямой капитализации;

- капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);

- валовой ренты (валового мультипликатора);

- остатка.

Сбор и анализ информации

На основании собранной информации и ее анализа, а также информации, предостав­ленной Заказчиком, определены арендные ставки по объектам-аналогам и объекту оценки, условия заклю­чения договоров аренды, состав операционных расходов по объекту оценки.

Результаты анализа ставок арендной платы представлены в таблице 10.1.

Таблица 10.1 - Результаты анализа ставок арендной платы
№ п/п	Наименование объекта-аналога	Ставка арендной платы за 1 кв. м в месяц, EUR/кв. м
Договорная	Рыночная
	Офисное здание	-
	Офисно-складское здание	-
	Административно-торговое помещение	-

Вывод: По результатам проведенного анализа принимаем для расчёта потенциального валового дохода арендную ставку в размере 8.3 EUR.

Что равно 2 423 171 520 бел. руб.

Стоимость м² оценки доходным методом на дату оценки 01.03.2012 в ценах на 01.03.2012 составляет:

804 EUR=1 020 USD,

Что равно 8 273 160 бел. руб.

 

Основные предпосылки и ограничения

 

В ходе работы над стандартным отчетом об оценке оценщиком определены следую­щие предпосылки и ограничения:

стандартный отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относи­тельно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене, равной стоимости, указанной в стандартном отчете;

стандартный отчёт об оценке достоверен только в полном объёме и лишь в указанных в нём целях;

оценщик не несет ответственности за информацию, представленную заказчиком оценки, в том числе за юридическое описание имущественных прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением имущественных прав. Указанные в стандартном отчете об оценке имущественные права на объект оценки считаются достоверными;

объект оценки считается свободным от каких-либо претензии или ограничении, кроме указанных в стандартном отчете об оценке и настоящих предпосылках и ограничениях;

оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и другое) по объекту оценки;

оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объекта оценки, и не несет ответственности за их наличие, а так же за необходимость выявления таковых;

сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в стандартном отчете об оценке, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность ин­формации, поэтому для любой информации указывается источник;

заказчик оценки, исполнитель оценки, оценщик не могут использовать стандартный отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на проведение независимой оценки;

от оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда;

мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повли­ять на стоимость объекта оценки.

 

123456Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. D. Правоспособность иностранцев. - Ограничения в отношении землевладения. - Двоякий смысл своего и чужого в немецкой терминологии. - Приобретение прав гражданства русскими подданными в Финляндии
2. I. Основные решения по рекламе
3. I. Предпосылки объединения русских княжеств.
4. I.2. Структура педагогической науки и её основные отрасли
5. II Основные общие и обзорные представления, понятия, положения психологии
6. II. ЭКЗАМЕН ПО ОБЩЕСТВОЗНАНИЮ: ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОВЕРКИ
7. III.2. Психобиологические предпосылки асоциального поведения несовершеннолетних и их учет в воспитательно-профилактической работе.
8. XVI.2. Задатки как природные предпосылки способностей.
9. А. Основные клинические формы
10. Авторское право: понятие, объекты, признаки и основные разновидности
11. Артериальные гипертензии, ее виды, основные патогенетические механизмы нейрогенной гипертензии.
12. Архитектура XX века. Основные проблемы