Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете

Руководитель организации

ООО «Оценка +»

(наименование организации)

Ильина Ольга Евгеньевна

(ФИО)

«11» ноября 2013г.

Отчет №1/А

об определении рыночной стоимости

3х – комнатной квартиры

расположенной по адресу:

 

115563, г. Москва, ул. Генерала Белова, дом 21, квартира N

Количество посещенных занятий: все

Количество выполненных контрольных работ: все

 

 

Выполнила: студентка группы МЭ-09-3

Ильина Ольга Евгеньевна

 

Проверил: доцент кафедры ПЭ, к.э.н.

Киселев Борис Григорьевич

Москва, 2013г.

Генеральному директору

ОАО «НИТУ МИСиС»

(название организации - Заказчика)

г-ну Киселёву Борису Григорьевичу

(ФИО)

Уважаемый Борис Григорьевич!

В соответствии с договором № 1 от «01» октября 2013 г. произведён расчёт рыночной стоимости 3 - комнатной квартиры, расположенной по адресу: 115563, г. Москва, ул. Генерала Белова, д. 21, кв. N, с целью определения её рыночной стоимости по состоянию на «_11_»ноября_ 2013 г.

Оценка произведена на основании визуального осмотра, анализа проектно-сметной и иной документации, предоставленной заказчиком, рыночных данных и материалов, собранных оценщиком, публикаций средств массовой и деловой информации, включая Интернет и др. Аудиторская и иная проверка информации, предоставленной Заказчиком, не проводилась, т.к. Оценщик полагается на ее достоверность.

Профессиональное суждение оценщика, основанное на результатах анализа указанной информации, позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий и с округлением, составляет: 11 877 176 руб. (одиннадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч сто семьдесят шесть рублей).

Предлагаемый Вашему вниманию отчет об оценке содержит описание Объекта оценки и этапов проведенного анализа, обоснование полученных результатов с указанием допущений и ограничивающих условий, а также собранную фактическую информацию.

Оценка проведена, а отчет о ней составлен в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. №157 - ФЗ «О внесении изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля.1998 г., Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утверждёнными приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254-256, со стандартами оценки Российского общества оценщиков (РОО) и «Международными стандартами оценки» (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки имущества (пер. с англ.под редакцией Г.И. Микерина, М., 2005 г.). Части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом отчета.

На вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении отчета, Оценщик готов дать дополнительные разъяснения.

С благодарностью за возможность оказать Вам услугу.

Генеральный директор ООО «Оценка +»Ильина Ольга Евгеньевна

Оценщик Ильина Ольга Евгеньевна

«11» ноября 2013 г.

Общие сведения

Задание на оценку и результаты оценки

Таблица 1 - Задание на оценку и результаты оценки

Объект оценки[1]	3х - комнатная квартира, расположенная по адресу: 115563, г.Москва, ул.Генерала Белова, д.21, кв. N (индекс, почтовый адрес)
Заказчик (собственник) оценки, его адрес и банковские реквизиты[2]	____________ ОАО «НИТУ МИСиС» _____ (наименование организации) 119049, г. Москва, Ленинский пр-кт, д.4 ИНН 7706019535 КПП 770601001
Основание проведения оценки	Договор № 1/А от «1» октября 2013 г. на проведение оценки Объекта оценки.
Оцениваемые права	Право полной собственности.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости Объекта оценки.
Задача (назначение) оценки	Консультирование Заказчика о рыночной стоимости Объекта оценки
Собственник Объекта оценки[3]	Петров П.П.
Дата осмотра Объекта оценки[4]	«11» октября 2013 г.
Действительная дата оценки	«11» октября 2013 г.
Дата составления отчета	«11» ноября 2013 г.
Срок экспозиции	ноябрь 2013 г.. - январь 2014 г..
Курс доллара США[5]	32, 6622 RUB/USD
Текущее исполь­зо­вание Объекта оценки	Жилое помещение (отдельное изолированное жильё)
Наиболее эффективное использование Объекта оценки	Жилое помещение (отдельное изолированное жильё)
Оценщики, ФИО, диплом о профессиональном образовании, членство в СРО[6]	Ильина Ольга Евгеньевна, - Диплом о высшем экономическом образовании, 2013 г., НИТУ «МИСиС» - Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность», №514, 2013 г., ИПО Финансовой академии при Правительстве РФ.
Организация, с которой Оценщики заключили трудовой договор, её юриди­чес­кий адрес и банковские реквизи­ты и страхование[7]	ООО «Оценка +» 119049, г. Москва, ул. Люсиновская, д.1 ИНН 7010213123, КПП 701065321 р/с 71643165464643213, отд. №2 ЗАО «ВТБ»
Применяемые законодательные и нормативные документы	- Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. - Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. - Федеральный стандарт оценки № 2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. - Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. - Стандарты Российского общества оценщиков (РОО). «Международные стандарты оценки» (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки имущества
Рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная с применением:
затратного подхода	1 966 369 руб.
сравнительного подхода	12 539 554 руб.
доходного подхода	12 607 344 руб.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки	11 877 176 руб.(одиннадцать миллионов восемьсот семьдесят семь тысяч сто семьдесят шесть рублей).
Форма отчета	Полная повествовательная

 

Сертификат качества оценки

1. Оценка рыночной стоимости Объекта оценки выполнена и Отчет составлен в соответствии с Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254-256, со стандартами Российского Общества оценщиков (РОО) «Международные стандарты оценки» (седьмое издание) Международного комитета по стандартам оценки имущества

2. Оценщик рыночной стоимости Объекта оценки имеет профессиональное образование в области оценки стоимости предприятия (бизнеса)

3. Оценщик удостоверяет, что настоящий отчет об оценке рыночной стоимости Объекта оценки (далее по тексту «Отчет») составлен на основании фактов, которые он считает достоверными и достаточными для доказательности содержащихся в Отчете положений и выводов, не гарантируя при этом абсолютную точность каждого из указанных фактов (см. ссылки на источники информации) в отчёте об определении рыночной стоимости

3.2.1. Содержащиеся в Отчете положения и выводы действительны строго в пределах допущений и ограничений, изложенных в пункте 1.3 Отчета.

3.2.2. Оценщик не имеет и не намерен иметь заинтересованность в Объекте оценки.

3.2.3. Оценка рыночной стоимости Объекта оценки выполнена Оценщиком самостоятельно вне какой-либо зависимости от его отношений с Заказчиком, без какого-либо влияния и профессионального содействия со стороны третьих лиц.

3.2.4. Задание Заказчика на оценку Объекта оценки не содержало указание о формировании определенной величины его рыночной стоимости.

3.2.5. Вознаграждение Оценщика по его договору с Заказчиком на оценку Объекта оценки установлено вне зависимости от уровня итоговой оценки его рыночной стоимости, а также от последствий использования Заказчиком или третьими лицами положений и выводов, содержащихся в Отчете.

Используемая терминология и процесс оценки

Оценщик использовал в процессе оценки терминологию в соответствии с Федеральными стандартами оценки №1, №2, №3, утверждёнными приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254-256, со стандартами РОО, Международными стандарты оценки (седьмое издание). Кроме того, Оценщик использовал общепринятую терминологию, в том числе применяемую в смежных с оценочной деятельностью вида деятельности.

 

Оцениваемые права

Целью оценки является определение рыночной стоимости жилого помещения (квартиры). По праву собственности согласно Гражданско­му кодексу РФ (часть 1, ст. 209, пп. 1 и 2): «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собс­твенник вправе по своему усмотрению совершать в отношении прина­длежащего ему имущества любые действия, не противоречащие зако­ну и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, поль­зования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и об­ременять его другими способами распоряжаться им иным образом».

В Отчете определяется рыночная стоимость Объекта оценки, т.е. наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть от­чужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информаци­ей, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычай­ные обстоятельства.

В соответствии с п. 5 ст. 15. Жилищного кодекса РФ: «Общая пло­щадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей та­кого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом поме­щении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (летних помещений)». В настоящей оценке при сопоставлении Объекта с ана­логами в качестве элемента сравнения рекомендуется использовать общую площадь квартиры с учетом летних помещений, так как сло­жившаяся на рынке жилой недвижимости практика делового оборота предусматривает формирование цены продажи квартиры исходя из ее общей площади с учетом летних помещений.

 

Процесс оценки

Процесс определения стоимости Объекта оценки осуществляется поэтапно путем:

- подготовки технического задания на оценку и заключения с За­казчиком договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- осмотра и описания Объекта оценки с установлением его коли­чественных и качественных характеристик;

- проведения бесед с Заказчиком оценки Объекта оценки;

- определения цели и базы оценки, а также способа использования ее результатов;

- назначения определяемого вида стоимости;

- выявления специальных допущений и ограничений;

- установления даты оценки, по состоянию на которую определя­ется стоимость Объекта оценки;

- сбора и анализа информации, необходимой для проведения оцен­ки Объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качествен­ные характеристики Объекта оценки, собирает информацию, сущест­венную для определения стоимости Объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения Оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных, эко­логических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость Объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому от­носится Объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характерис­тиках данных факторов;

в) информацию об Объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с Объектом оценки, информацию о физических свойствах Объекта оценки, его техничес­ких и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, про­шлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к Объекту оценки, а также иную информа­цию, существенную для определения стоимости Объекта оценки;

- обработки и анализа собранной информации и данных, проведе­ния необходимых расчетов для вычисления определяемого вида сто­имости Объекта оценки с учетом результатов анализа рынка Объекта оценки; полученных количественных и качественных характеристик Объекта оценки, а также иной информации с учетом выбранного ме­тода (методов) в рамках каждого из трех общепринятых подходов к оценке;

- согласования (обобщения) результатов применения подходов к оценке и вычисления итоговой величины определяемой стоимости Объекта оценки;

- составления и передачи Заказчику Отчета об оценке, соответствующего законодательным и нормативным актам Российской Федера­ции по оценочной деятельности.

 

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости Объ­екта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от ис­пользования Объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная ин­формация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые Объект оценки способен приносить, а также связанные с Объектом оценки расходы. При применении доходного подхода Оценщик опреде­ляет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, Оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозиро­вания понимается период в будущем, на который от даты оценки про­изводится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способности Объекта оценки приносить поток до-ходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности Объекта оценки приносить поток доходов в пери­од после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность,
вложений в сопоставимые с Объектом оценки по уровню риска объ­екты инвестирования, используемую для приведения будущих пото­ков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов
в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования к стоимости на дату оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объек­тами-аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется ин­формация о ценах. Объектом - аналогом Объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристи­кам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достовер­ная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, Оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ Объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам срав­нения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован Оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и свя­занных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-ана­логов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик Объекта оценки и объекта-аналога по данному элемен­ту сравнения. При внесении корректировок Оценщик должен ввести и обосновывать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должна меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц срав­нения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосно­вать схему согласования скорректированных значений единиц сравне­ния и скорректированных объектов-аналогов.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости Объ­екта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с зачетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являют­ся затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оцен­ки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить Объект оценки другим объектом, который либо является точной копией Объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если Объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономичес­ким устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Оценщик для получения итоговой стоимости Объекта оценки осу­ществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости Объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Если в рамках применения какого-либо подхода Оценщиком ис­пользовано более одного метода оценки, результаты применения ме­тодов оценки должны быть согласованы с целью определения сто­имости Объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости Объекта оцен­ки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения Оценщика о качестве результатов, получен­ных в рамках примененных подходов.

Выбранные Оценщиком способы согласования, должны быть обоснованы.

 

В регионе

Южный административный округ (ЮАО) города Москвы — один из десяти округов столицы. Был образован в 1991 году для административного управления соответствующей территорией. В состав ЮАО входят 16 районов: Восточное Бирюлёво, Западное Бирюлёво, Братеево, Даниловский, Донской, Зябликово, Москворечье-Сабурово, Нагатино-Садовники, Нагатинский затон, Нагорный, Северное Орехово-Борисово, Южное Орехово-Борисово, Царицыно, Северное Чертаново, Центральное Чертаново и Южное Чертаново.

Округ занимает территорию 132 км2. Общая численность жителей Южного округа составляет порядка 1573 тысяч человек.

Район Орехово-Борисово Северное входит в состав 16-и районов Южного административного округа города Москвы. Район занимает территорию в 360 гектаров в нём насчитывается 17 улиц и 2 станции метро (Домодедовская и Орехово). Численность проживающего здесь населения составляет порядка 100 тысяч человек. Управление районом осуществляет Управа района Орехово-Борисово Северное и прочие районные органы власти.

 

Граница района Орехово-Борисово Северное проходит: по оси Орехового бульвара, далее на запад до реки Язвенки, далее по оси русла реки Язвенки, осям: Верхнего и Нижнего Царицынских прудов, оси Новоцарицынского шоссе, оси полосы отвода Курского направления Московской железной дороги (МЖД), оси русла реки Чертановки, осям: Нижнего Царицынского и Борисовского прудов, русла реки Городни, восточным границам домовладений № 15 (к. 5 стр. 1, к. 5 стр. 2 и 4), осям: улицы Городянки (включая территории домовладений № 17 (к. 1) и 19 (к. 1 и 2) по Борисовскому проезду) и Борисовского проезда до Орехового бульвара.

Официальный прогноз дальнейшего развития демографической ситуации в городе указывает на продолжение устойчивой тенденции постепенного увеличения общей численности постоянного населения Москвы с темпами роста в пределах 0, 1–0, 2% в год.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций, включая субъекты малого предпринимательства, в январе-мае 2013г. составила 19052 рубля, в том числе в мае – 19809, 7 рубля и увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года соответственно на 13, 3% и на 12, 4%.

Средняя заработная плата в Москве на ноябрь 2013 г. 54 280 руб.

Стоимость минимального набора продуктов питания, входящих в потребительскую корзину составила на конец июня 3 900.83 рубля.

Особую популярность в последнее время на столичном рынке недвижимости получают двухкомнатные квартиры в Москве. Это обусловлено массой факторов, главными из которых являются более комфортабельные условия за незначительную стоимость. Многие семьи останавливают свой выбор именно на варианте квартиры с двумя комнатами, ведь разница в стоимости от однокомнатного жилья незначительна. Еще одним определяющим стоимость и ликвидность квартир фактором является расположение квартиры.

Транспортная система Москвы очень напряженная. Существующие проблемы:

1. Увеличение временных затрат при поездках по городу.

2. Недостаточное развитие общественного транспорта — низкая плотность маршрутной сети, низкие провозная (у наземного транспорта) и пропускная (в метрополитене) способности.

3. Отсутствие, по сути, расстановки приоритетов при движении в транспортном потоке.

4. Отсутствие дублирующих направлений основных автомагистралей, и недостаточная пропускная способность основных направлений.

5. Плохое состояние дорог.

6. Отсутствие развязок разных уровней там, где это необходимо (например: на пересечениях улично-дорожных сетей с железными дорогами и реками).

7. Отсутствие скоординированной системы управления перевозками.

8. Недостаточная приспособленность транспортной инфраструктуры города к нуждам маломобильных категорий населения.

Исходя из необходимости обеспечения комфортной доступности всех территорий города и достижения экологической безопасности транспорта предусматривается:

•комплексное решение всех вопросов, связанных с интенсивной автомобилизацией населения города;

•обеспечение эффективного взаимодействия индивидуального и общественного пассажирского транспорта;

•совершенствование интегрированной городской и пригородной транспортных систем;

•качественное повышение уровня развития системы внешнего транспорта.

Южный административный округ – именно тот случай, когда уровень экологического загрязнения достаточно сильно отличается от района к району. В целом по округу показатели говорят не в пользу выбора его для постоянного проживания. Высокая плотность населения (на 20% выше, чем в среднем по Москве) – этот фактор определяет уровень бытовых загрязнений и уровень цен на новостройки и вторичное жилье в ЮАО. Главным образом, это относится к таким районам, как Северное Чертаново, Зябликово и Орехово-Зуево.

Основной вектор развития Южного округа, как и Юго-Восточного округа, изначально был направлен в сторону создания индустриальной инфраструктуры - порядка 22% площади ЮАО занимают промышленные зоны. На территории округа работает свыше ста промышленных предприятий, которые дают 18% экологически вредных выбросов по Москве. Однако, следует признать, что существенная часть этих предприятий функционируют неэффективно и много полезных промышленных площадей не задействованы.

Неблагоприятная экологическая ситуация также складывается в районах, прилегающих к крупнейшим магистралям, которые, как правило, перегружены интенсивным транспортным потоком – это Варшавское, Каширское шоссе, улица Липецкая. Так называемые земли транспортного назначения – территории транспортной инфраструктуры, гаражи, парковки – охватывают порядка 17% площади округа.

Южный административный округ при всех перечисленных негативных составляющих все же является достаточно озелененной территорией, практически 20% его покрыты естественными природными ландшафтами и дополнительными насаждениями. Районы, расположенные вблизи таких зон, являются своеобразными оазисами, полностью благоприятными для проживания зонами.

Основными «зелеными зонами» являются Бирюлевский лесопарк и Анинский лесопарк, расположенные на территории района Восточное Бирюлево, а также Корнеевские пруды – обширная лесопарковая зона на территории Царицыно. Там же находится и одноименный зеленый музей-заповедник Царицынский парк, где москвичи любят проводить выходные дни.

Наиболее привлекательными с экологической точки зрения районами для проживания являются Орехово-Борисово Северное, и, конечно же, Царицыно. В этих районах отсутствуют промышленные зоны, а атмосфера самоочищается благодаря обширным лесопарковым массивам, расположенным поблизости.

Криминогенная обстановка в Москве в 2013 году стабилизировалась. В Москве существенно сократилось количество разбоев, грабежей, краж и автоугонов. Количество преступления, совершаемых в общественных местах, сократилось на 15 процентов.

 

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗДАНИЯ

Таблица 3 - Информация о здании

Показатели	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Жилой многоквартирный многоподъездный панельный дом. Этажность – 16 Квартиры - 2, 3 комнатные Годы строительства - 1975г. Высота потолков: 2, 65 м. Технические помещения: подвал для размещения инженерных коммуникаций. Лифты: пассажирский и грузовой Вентиляция: естественная вытяжная на кухне и в санузле. Мусороудаление: имеется мусоропровод Класс конструктивной системы: КС-3 Серия: П-3 Тип здания: панельный 16 этажный
Положение (линия домов) и ориентация (двор/улица) фасада	Дом расположен параллельно ул. Генерала Белова Окна оцениваемой квартиры выходят на обе стороны дома: во двор и на дорогу.
Год постройки
Нормативный срок функционирования, лет
Материал наружных стен	Бетон
Остаточный срок функционирования, лет
Расчётный физический износ, %	51%
Группа капитальности	II группа. Здания каменные, обыкновенные; фундаменты – каменные; стены - крупнопанельные; перекрытия - железобетонные[8]
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания и его строительных конструкций и элементов (субъективная оценка)	Хорошее
Внешний вид фасада здания	Хороший
Инженерные сети и коммунальное обслуживание	· Лифт – пассажирский и грузовой; · Мусоропровод – есть; · Водоснабжение – есть; · Газоснабжение – отсутствует; · Электроснабжение – есть; · Централизованное отопление – есть; · Канализация – есть; · Стационарный телефон – есть; · ТВ-антенна – есть; · Интернент – кабельный; · Вентиляция – стандартная; · Домофон - есть
Место для стоянки личного автотранспорта	Наземная открытая неохраняемая стоянка автотранспорта
Количество квартир на этаже расположение объекта оценки
Количество этажей в здании, тип первого этажа, подземная часть	16 этажей. Тип первого этажа – жилой. Подземная часть – подвальное помещение со встроенными коммуникациями.
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее (отремонтирован в 2012 году)
Состояние двора (субъективная оценка)	Ограждения – отсутствуют; Озеление – насаждения деревьев и кустарников высотой до 3 метров; Освещение – хорошее; Детская площадка – отличная; Площадка для выгула собак – есть; Тротуары – в хорошем состоянии
Уровень защищённости	Домофон
Дополнительная существенная информация	В 2012 году произведен косметический ремонт подъезда, снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

 

Внешний вид здания

 

Общая характеристика здания и описание квартиры (Объекта оценки) осуществляется на основе:

- справки Бюро технической инвентаризации (БТИ) о состоянии здания/помещения;

- выписки из технического паспорта на здание/строение с поэтажными планами и экспликацией;

- технического освидетельствования Объекта оценки (внешнего осмотра здания и прилегающей территории, конструктивных элементов здания, внутренних инженерных конструкций и систем, осмотра непосредственно Объекта оценки и оценки их текущего состояния);

- данных средств массовой информации и иные данные.

По данным таблицы 3 дается краткая характеристика здания, где расположен Объект оценки.

Объект оценки находится в пятиэтажном кирпичном доме типовой застройки 75– х годов. Несмотря на то, что в доме не производилось капитальных ремонтов, его состояние следует определить как хорошее.

 

Описание ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Описание Объекта оценки осуществляется по результатам его технического освидетельствования и анализа материалов и документов Заказчика (собственника) Объекта оценки приведено в таблице 4.

 

Таблица 4 - Информация о квартире

Показатели	Описание или характеристика показателя
Наличие правоустанавливающих документов	Правоустанавливающие документы имеются в наличии. Полное право собственности: приватизированное жилье.
Краткая история квартиры	Квартира была получена в 1975 г.
Этаж расположения	6/16
Площадь, м2 (общая/жилая)	74, 9/46, 0
Кол-во комнат, их площадь, м2	3; 17, 9; 14, 0; 14, 1
Площадь кухни, м2	10, 2
Санузел (раздельный, совместный)	Раздельный
Высота потолков, м	2, 65 м
Вспомогательные и подсобные помещения	Антресоль
Оконные проёмы	Пластиковые, двойные, створные
Дверные проёмы	Металлическая и деревянная входные двери.
Лоджия (балкон) и остекление	1 балкона остекленный, 1 лоджия
Телефон	Имеется
Кухонная плита (тип)	Электрическая
Кондиционирование	Вытяжная вентиляция
Вид из окон	Двор и детская площадка, проезжая часть
Наличие инженерной инфраструктуры и состояние оборудования: - электроснабжение - газоснабжение - холодное водоснабжение - горячее водоснабжение - канализация - слаботочное обеспечение - телевизионная антенна (кабельное телевидение) -телефон стационарный - Интернет	электроснабжение, газоснабжение, холодное и горячее централизованное водоснабжение, канализация, телевизионная антенна, телефон стационарный, Интернет
Дополнительные системы безопасности и охраны	Металлическая дверь и домофон с кодовым замком в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру и в общий коридор, система пожарной сигнализации
Состояние Объекта оценки (субъективная оценка)	Хорошее
Мнение оценщика о необходимости/отсутствия необходимости в ремонтных работах с обоснованием.	Объект оценки не требует ремонта
Видимые дефекты	Отсутствуют
Данные о перепланировке	Не производилась – стандартная типовая планировка, план (схема) квартиры:
Затраты на эксплуатацию	7 150 руб. в месяц; 92 934, 55 руб. в год
Существующие обременения, ограничения	Нет
Степень ликвидности Объекта оценки	Средняя
Дополнительная существенная информация	Спальный район, доброжелательные соседи

По данным Таблицы 4 дается краткое описание Объекта оценки.

Выводы (по отчёту): Объект оценки: 3-х комнатная квартира в шестнадцатиэтажном панельном доме в спальном районе Орехово Борисово-Северное.. Квартира находится в полном праве собственности. Объект удобно расположен к транспортым магистралям, станции московского метрополитена, социальной инфраструктуре.

 

Оценка затратным подходом

Оценка затратным подходом базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего Объекта оценки. При этом подходе определяются затраты, необходимые для восстановления либо замещения Объекта оценки (с учётом прибыли предпринимателя и НДС) и вычитается накопленный износ объекта недвижимости. Получившаяся величина определяет стоимость Объекта оценки затратным подходом.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем недвижимости, аналогичной по своим потребительским характеристикам оцениваемой недвижимости.

Основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости (без определения стоимости земельного участка):

1. Определение суммы затрат на создание объекта недвижимости, аналогичного Объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

2. Определение величины прибыли предпринимателя и НДС.

3. Определение величины накопленного износа Объекта оценки.

4. Оценка стоимости Объекта оценки (квартиры) затратным подходом с учётом износа.

Расчёт износа квартиры

Износ Объекта оценки принимается по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), норм амортизационных отчислений на полное восстановление путём расчёта по методам, применяемым в оценке недвижимости (методы экономического возраста, модифицированного экономического возраста, сравнения продаж и др.) с использованием данных, полученных оценщиком в процессе осмотра (освидетельствования) квартиры.

Капитальных ремонтов в доме не проходило, поэтому исходя из величины расчетного физического износа, коэффициент износа k_изн=0, 51.

Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость Объекта оценки затратным подходом):

С_о.о. = 29764* 1, 202 * 1, 064 * 74, 9* 1, 18 * 1, 1928 * (1 – 0, 51) = 1 966 369 руб.

Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки по затратному подходу:

1 966 369/74, 9=26253, 3 руб./м²

Стоимость строительства Объекта оценки без учёта износа:

29 764* 1, 202 * 1, 064 * 74, 9* 1, 18 * 1, 1928=4 012 997, 1 руб.

Стоимость одного квадратного метра без учёта износа:

4 012 997, 1/74, 9=53 578, 01 руб./м²

Руководитель организации

ООО «Оценка +»

(наименование организации)

Ильина Ольга Евгеньевна

(ФИО)

«11» ноября 2013г.

Отчет №1/А

об определении рыночной стоимости

3х – комнатной квартиры

расположенной по адресу:

 

115563, г. Москва, ул. Генерала Белова, дом 21, квартира N

123456Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. Источники информации, используемые в отчете об оценке
2. Ограничения, налагаемые в связи с условным осуждением
3. Ограничения, связанные с осуществлением полномочий ГМО и иного выборного ДЛ МСУ.
4. Определите неличные формы глагола, содержащиеся в следующих предложениях. Переведите их.
5. Основные допущения о взаимоотношениях с людьми
6. Относительно каких правоотношений сформулированы коллизионные нормы, содержащиеся в разделе VII СК РФ?
7. Понятие совершенной конкуренции, допущения, ее характерные черты, достоинства и недостатки.
8. ПОСЛЕ КАЖДОЙ ТАБЛИЦЫ В ОТЧЕТЕ ДОЛЖЕН ИДТИ ВЫВОД ПО ПРИВЕДЕННЫМ ЭКОНОМИЧЕСКИМ ПОКАЗАТЕЛЯМ.
9. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ
10. Принятые при проведении оценки объекта допущения, ограничения и пределы применения полученного результата
11. Ферменты, содержащиеся в головке сперматозоидов, растворяют оболочку яйцеклетки