ТЕМА. Земельное право в системе российского права.

ТЕМА. Земельное право в системе российского права.

ВОПРОС. Понятие земельного права и его системы

Земельное право является отраслью права, отраслью законодательства, учебной и научной дисциплиной.

Как отрасль права, земельное право - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и охраны земель, как природного объекта так и недвижимого имущества.

Земельное право является самостоятельной отраслью права, т.к. имеет самостоятельный предмет правового регулирования, специфические методы, кодифицированный акт и особые режимы использования земель.

Специфика земельных отношений заключается в том, что их объектом является не только недвижимое имущество, но и природные объекты, и природные ресурсы. В ст. 2 Земельного кодекса (принципы земельного законодательства) устанавливается, что регулирование земельных отношений осуществляется исходя из представления о земле как природном объекте, природном ресурсе используемом в качестве средства производства, в сельском и лесном хозяйстве, а также недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав на земельный участок.

Система земельного права представляет собой совокупность правовых институтов, которые объединяются в общую и особенную части.

В общую часть включаются институты, устанавливающие особенности использования земель независимо от цели их предоставления.

Правовые институты общей части:

права собственности и иные виды прав на земельные участки;

управление земельными ресурсами;

правовая охрана земли.

Институты особенной части земельного права устанавливают особенности использования земли в зависимости от целей их предоставления: правовой режим земель с/х назначения, земель населенных пунктов и других категорий.

ВОПРОС. Предмет и метод земельного права

Предметом земельного права являются общественные отношения возникающие в сфере использования земель и управления земельными ресурсами, урегулированные нормами права в целях обеспечения охраны и рационального использования земель, защиты прав субъектов земельных отношений.

Метод правового регулирования: императивный и диспозитивный.

Императивный метод применяется в сфере управления земельными ресурсами (контроль, охрана, учет использования земель).

Диспозитивный метод применяется при регулировании имущественных отношений, возникающих при использовании земли.

Специфика регулирования земельных отношений заключается в том что эти методы соотносятся и соотношение их определяется социально-экономическими условиями.

Наиболее ярким примером соотношения этих методов является регулирование земельных отношений при предоставлении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

ВОПРОС. Субъекты и объекты земельных правоотношений

Ст. 5 Земельного кодекса определяет субъектов земельного права: РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, физические и юридические лица.

Объекты (ст. 6 ЗК РФ): земля - как природный объект и природный ресурс; земельный участок; части земельных участков.

1. Земля как природный объект и природный ресурс выступает объектом земельных отношений в тех случаях, когда возникают охранительные отношения.

2. Земельный участок - это часть земельной поверхности границы которой определены в соответствии с ФЗ.

Земельный участок выступает объектом земельных отношений в тех случаях когда возникают имущественные отношения. Летом 2008 года ЗК РФ был дополнен новой главой 1.1 " Земельные участки" в которой определяется процедура формирования земельных участков.

Формирование земельных участков осуществляется посредствам их раздела, объединения, перераспределения и выдела.

При разделе земельного участка образуется несколько земельных участков при этом разделенный земельный участков прекращает свое существование.

При объединении земельных участков из нескольких образуется один. Существование же смежных земельных участков прекращает своего существование.

Выдел земельного участка происходит в тех случаях, когда выделяется доля в праве на земельный участок.

Перераспределение земельных участков - из нескольких смежных образуются несколько смежных земельных участков ст. 11.9 ЗК РФ сформулированы требования, которые должны соблюдаться при формировании земельных участков:

соблюдение максимальных и минимальных размеров земельных участков;

сохранение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка;

сохранение возможности использования в соответствии с разрешенным использованием здания, строения и сооружения находящегося на земельном участке.

при формировании земельных участков не допускается «чересполосица», изломанность границ и иные негативные последствия, связанные с рациональным использованием и охраной земель;

не допускается объединение земельных участков, находящихся в различных муниципальных образованиях.

Каждый земельный участок имеет своё строго целевое использование, которое определяется целевым его назначением и разрешенным его использованием.

Целевое назначение земельного участка это признаки позволяющие включить земельный участок в ту или иную категорию земель.

Категории земель (ст. 7 ЗК РФ):

1. Земли сельскохозяйственного назначения - ст. 77 земли, используемые или предназначенные для использования в с/х производстве;

2. Земли населенных пунктов - ст. 83 земли, используемые для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов;

3. Земли промышленности и иного специального назначения - ст. 87 земли, на которых размещаются объектов промышленности, транспорта, обороны, связи и иного специального назначения;

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов - ст. 94 земли, имеющие особую экологическую, историческую, культурную, рекреационную и иную ценность. Они частично или полностью изымаются на основании решения компетентного органа управления из хозяйственной деятельности;

5. Земли лесного фонда – земли, используемые для нужд лесного хозяйства;

6. Земли водного фонда - ст. 102 земли занятые водными объектами, а также различными гидротехническими сооружениями;

7. Земли запаса – земли, не предоставленные гражданам или юридическим лицам.

Земельные участки могут переводиться из одной категории в другую. Для этого требуется решение компетентного органа управления (ст. 8 ЗК РФ). Условия перевода земель из одной категории в другую установлены ФЗ " О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую".

Разрешенное использование земельных участков - это конкретная цель, для которой предоставлен с учетом ограничения прав на него. Разрешенное использование земельных участков определяется правообладателем самостоятельно, для этого не требуется дополнительных разрешений или согласований, но обязательно учитывается проведенное зонирование.

3. Часть земельного участка является объектом земельных отношений в тех случаях когда установлен публичный или частный сервитут, либо охранная или санитарно-защитная зона.

4. В законе " Об обороте земель с/х назначения" указывается еще один объект земельных отношений - земельная доля.

Земельная доля - это часть поверхности земли, рассчитанной в гектарах без определения местоположения и границ на местности.

ТЕМА. Источники земельного права.

Вопрос. Понятие источников земельного права. Система земельного законодательства. Принципы земельного законодательства

Источники земельного права - это нормативно-правовые акты, принятые компетентными органами управления, регулирующие земельные отношения.

Система законодательства определена в ст. 2 ЗК РФ и включает в себя:

Федеральное законодательство

Законодательство субъектов РФ

Нормативно-правовые акты органов МСУ

Принципы земельного законодательства перечислены в ст. 1 ЗК РФ.

Вопрос. Виды прав на землю

Ст. 216 ГК РФ определены виды вещных прав на земельные участки:

право собственности,

право пожизненного наследуемого владения землей,

право постоянного (бессрочного) пользования

и сервитуты.

В этой статье также называются право хозяйственного ведения и оперативного управления, но на этих правах земельные участки НЕ предоставляются.

Земельные участки могут использоваться на правах аренды и безвозмездного срочного пользования.

Основным критерием, позволяющим разграничить виды прав на земельные участки является объем полномочий по распоряжению ими. Наибольшим объемом прав пользуются собственники земли, лица, использующие земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения вправе совершать только одну сделку - передавать земельные участки по наследству, а лица, использующие земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования вообще не могут распоряжаться ими. В ЗК РФ 2001 года сохранены все те виды прав на земельные участки, которые были установлены ранее действующим законодательством, но был изменен режим использования земельных участков на отдельных из них с тем, чтобы постепенно исключить эти виды прав из действующего законодательства.

ВОПРОС. СЕРВИТУТЫ.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Виды сервитутов:

1. Частные и публичные.

Частные уст. в интересах конкретного лица, а публ. - в интересах гос ва, МО, населения.

Основания возн. ЧС явл.:

ü договоренность сторон,

ü решение суда.

ПС:

ü законом или иным НПА РФ, С РФ или МО с учетом результатов общ. слушаний.

В п.3 ст.23 ЗК РФ перечислены возм. случаи уст. публичных сервитутов.

Напр., п.6 ст.90 ЗК РФ уст., что в охранных зонах газораспределительных систем д. обеспечиваться беспрепятственный проход по зем. участку в целях обеспечения их ремонта, устранения последствий аварий и катастроф.

2. Срочные и постоянные.

3. Возмездные и безвозмездные.

Сервитут наименьшим образом д. обременять земельный участок. С лица в интересах которого уст. сервитут предусм. взимание платы (ст.23). Размер платы опр. соразмерно ограничениям права на зем. участок. Если сервитут публичный, то взимание платы осущ. лишь в том случае, когда это существенно ограничивает права собственника зем. участка. Если сервитут приводит к невозможности исп. зем. участка, то это явл. основанием для расторжения договора при уст. частного сервитута либо выкупа зем. участка для гос. или муниц. нужд.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В аренду м. передаваться т. зем. участки.

Арендодателем м. выст. т. собственник, иные лиц не уполномочены на это.

По ст.610 ГК РФ, ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» договор м. заключен не более чем на 49 лет.

По этому закону З С РФ м. уст. и мин. сроки.

В соотв. со ст.614 размеры и форма платы опр. по договоренности сторон. Искл. сост. земли, нах. в гос. или муниц. собственности.

По п.3 ст.65 порядок расчета и условия взимания платы опр. НПА, принимаемыми комп. органами управления.

Арендатор ЗУ вправе распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды. Искл.: гос. и муниц. предприятия, а т. казенные предприятия, которым по закону запрещено распоряжаться правами и обязанностями.

В отличие от норм ГК РФ при распоряжении правами и обязанностями по договору аренды ЗУ не требуется согласие собственника зем. участка, если договором не уст. иного. Собственника ЗУ необх. лишь письменно уведомить.

Если ЗУ нах. в муниц. или гос. собственности и срок его более пяти лет, то собственник т. уведомляется о распоряжении правами и обязанностями по договору аренды.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. разъясняется, что в ДА ЗУ не м. содержаться условие о том, что необходимо согласие собственника ЗУ.

Арендатор земельного участка имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в частную собственность либо заключение договора аренды на новый срок. Данное правило не применяется когда на земельном участке размещается здание, строение или сооружение принадлежащие иным лицам которые в соответствии с принципам единства судьбы земельного участка и прочно связанным с ним объекта имеют искл или преимущественное право на приобретение земельных участков.

Арендатор зем. участка не имея права распоряжаться им может передавать право аренды иным лицам в тех случаях когда переходят права на здания, строения или сооружения (п.1.ст35 ЗК).

Пленум ВАС в постановлении от 24.03.05г. разъясняет, что с момента гос. регистрации право на здания, строения или сооружения возникает право аренды зем. участка.

Право на зем. участок имеют не только соб-ки строений, но и их арендаторы. В соотв.со ст.652 ГК арендатор строения обязательно должен иметь права на зем. участок, занятый строением и необходимый для его использования. А если в договоре аренды строения не определен вид права на зем. участки, то возникает право пользования соотв.частью земельного участка.

ВАС считает что право на зем. участок возникает в силу закона, а поэтому арендатор строения не вправе обращаться в суд с требованием о понуждении заключения договора о земельном участке.

Договор аренды зем. участка расторгается по основаниям предусмотренным статьями 619 и 620 ГК, а так же ст.46 ЗК.

Вопрос. Землеустройство

Ст. 68, 69 ЗК

ФЗ от 18 июня 2001 №78 " О землеустройстве"

Постановление правительства РФ от 07.06.2002 № 396 " Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства"

Землеустройство - это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположению и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства. Организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления с\х производства.

В целях изучения состояния земель проводиться почвенные и иные обследования, оценка качества земель, инвентаризация земель. Сведения полученные при изучении состояния земель используются для планирования и организации рационального использования и охраны земель. Для этого выполняются следующие виды работ: разработка предложений о рациональном использовании и охране земель, осуществляется с\х районирование земель, определяются земельные участки, определяются земельные участки которые могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам, а также которые необходимо включить в фонды перераспределения земель.

При осуществлении землеустройства готовятся следующие виды документации: карта объекта землеустройства, проекты улучшения земель, проекты освоения земель, проекты защиты земель от различных негативных процессов и др.

В законе о землеустройстве перечислены случи когда обязательно должно проводиться землеустройство: выявление нарушенных земель, земель подвергшихся различным негативным процессам, а также при изменении границ объекта землеустройства.

Вопрос. Территориальное планирование

Цель осуществления - это определение назначения территорий, в том числе - установление функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Документы территориального планирования подразделяются на документы РФ, субъектов РФ и МСУ.

Основным документом территориального планирования является схема на которой отображаются границы земель с\х назначения, лесного, водного фонда, и иных категорий земель, а также границы территорий субъекта РФ, МО, населенных пунктов; границы земельных участков, на которых размещаются объекты капитального строительство федерального регионального и местного значения; зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, территории подверженные риску чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Градостроительная документация готовится с учетом инженерных изысканий. Обязательно учитываются и целевые программы в области экономического развития.

До утверждения проекта схемы подлежат обязательному опубликованию в том же порядке, что и нормативные правовые акты. Заинтересованным лицам представляется возможность высказать по ним свои замечания и предложения. Правообладателем земельных участков считающих, что их права могут быть нарушены вследствие утверждения схем территориального планирования предоставляется возможность обжаловать их в суд.

Схемы планирования утверждаются федеральными, региональными или местными органами управления.

ВОПРОС. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ.

Глава 31 НК РФ (с 01.01.2006 г.).

Согл. НК РФ данные отн. регулируются не т. кодексом, но и НПА ОМСУ.

Объекты налогообложения: земельные участки, нах. в границах конкретного муниципального образования.

Не явл. объектами зем. участки, изъятые из оборота, а т. некоторые виды земель, огр. в обороте, напр., земли лесного и водного фонда.

Для расчета зем. налога исп. налоговая база. Ей явл. кадастровая стоимость зем. участка.

НК РФ предусм. максимальные размеры налоговых ставок, прим. к кадастровой стоимости при расчете налога: 0.3% от кадастровой стоимости земель с/х назначения, а т. земель занятых жилыми строениями, предост. для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, с ост. земель - 15%.

ОМСУ предост. право уст. конкретные размеры налоговых ставок и дифференцировать их с учетом цели исп. зем. участка.

В НК РФ перечислены лица, которые полностью освобождены от уплаты зем. налога.

ОМСУ имеют право предоставить налоговые льготы и иным лицам.

Кроме того, НК РФ опр. и лиц, для которых налоговая база снижается на 10000 руб. - участники и инвалиды ВОВ и др.

В целях обеспечения рационального исп. земель, предост. для жил. строительства, НК РФ уст. повышающие коэффициенты при расчете налога с этих земель. Первые три года налог рассчитывается с прим. коэфф. 2, если строительство завершено в течение трех лет происходит перерасчет с прим. коэфф. 1 и излишне выплаченные суммы возвращаются. Если срок превышает три года - прим. коэфф. 4.

Эти правила не прим. в отн. земель, предост. для инд. жил. строительства. Коэфф. 2 при расчете налога с этих земель прим. в тех случаях, когда срок застройки превышает 10 лет.

ВОПРОС. ВИДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ.

Опр. в ст.66 ЗК РФ.

Два вида: рыночная и кадастровая.

1. Порядок расчета рыночной стоимости опр. ФЗ «Об оценочной деятельности» и методическими рекомендациями.

Рыночной стоимостью зем. участка явл. наиболее вероятная цена по которой зем. участок м.б. отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Обязательно осущ. рыночная оценка зем. участка при изъятии его у собственника для гос. или муниц. нужд, а т. при совершении сделок с зем. участками, явл. гос. или муниц. собственностью.

Искл. явл. приобретение зем. участков в собственность собственниками зданий, строений и сооружений. Порядок расчеты платы за эти участки опр. в ст.2 закона о введение в действие ЗК РФ.

2. Опр. кадастровой стоимости осущ. в соотв. с пост. прав. от 08.04.2000 «Об утв. порядка проведения кадастровой оценки земель».

Перерасчет осущ. не реже раза в пять лет, и не чаще раза в три года.

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

ВОПРОС. ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ.

Особенности оборота предусм. ФЗ «Об обороте ЗСХН».

В ст.1 закона перечислены земли, на которые не распр. действие данного закона. В частности, предост. для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а т. занятые зданиями, строениями и сооружениями. Т.о. действие данного закона распр. т. на с/х угодья.

Принципы:

1. Сохранение целевого исп. земельных участков.

В связи с тем, что возникает необходимость перевода ЗСХН в иные категории в ст.8 ЗК РФ уст. процедура их перевода, а в законе «О переводе земель и зем. участков из одной категории в др.» - искл. случаи, когда возможен перевод.

2. Установление максимального размера общей площади с/х угодий, которые расп. в границах одного муниц. района и м. нах. в собственности одного гр. или юр.л.

Макс. площадь уст. законами С РФ и при этом не м.б. менее 10% с/х угодий данного МО.

В ФЗ уст. прав. последствия для тех случаев когда у гр. или юр.л. окажется в собственности больший по площади зем. участок - собственник в течение года обязан произвести отчуждение части зем. участка, превышающей макс. размеры.

В противном случае, то орган управления, осущ. гос. регистрацию права сообщает об этом в органы власти С РФ или МО (орган опр. в З С РФ), которые обращаются в суд с требованием о понуждении к продаже зем. участка.

3. Преимущественное право С РФ или МО (если такое уполномочие законом С РФ передано ОМСУ) на покупку земель с/х назначения в случае их продажи.

Принцип реализуется по правилам ст.250 ГК РФ.

Органы управления необх. будет уведомить о совершаемой сделки повторно, если в течение года с момента уведомления не б. совершена сделка либо уменьшилась стоимость зем. участка, явл. предметом сделки.

4. Преимущественное право других участников долевой собственности либо с/х предприятия, КФХ, исп. зем. участок в случае отчуждения доли в праве на этот участок по правилам ст.250 ГК РФ.

5. Установление особенностей приобретения зем. участков ино лицами, лицами без гражданства и совместными предприятиями.

Указ. лица м. приобретать земли с/х назначения только на правах аренды.

ФЗ уст. правовые последствия для тех случаев, когда у перечисленных лиц на законном основании возникнет право собственности на зем. участок (см. последствия для принципа (2) ).

В ФЗ уст. и порядок приобретения прав на земли с/х назначения, нах. в гос. или муниц. собственности.

Зем. участки в собственность предоставляются т. по результатам зем. торгов, без проведения торгов - зем. участок м.б. предоставлен в аренду в случаях заблаговременного уведомления об этом и наличия т. одной заявки.

Арендованные зем. участки м.б. приобретены в собственность т. по истечению трех лет с момента приобретения их в аренду. Выкуп их осущ. по правилам ст. 34 ЗК РФ.

В ФЗ предлагается перечень сделок, которые м. совершаться с зем. долями:

1) завещать

2) внести в уст. капитал либо передать в доверительное управление с/х предприятию, исп. данный зем. участок

3) продать или подарить иному сособственнику либо с/х предприятию, КФХ, исп. данный зем. участок.

Перечень явл. исчерпывающим и иные сделки м.б. совершены т. после выдела зем. участка в счет зем. доли.

Учитывая, что сущ. зем. доли, собственники которых либо переехали в иную местность, либо умерли в законе исп. понятие

невостребованная земельная доля - доля собственник которой не распорядился ими в течение трех или более лет с момента возникновения права собственности них.

Для того чтобы б. прекращено право на невостребованную долю необх. сформировать зем. участок, поместить сообщение в СМИ, после чего органы управления С РФ или МО обращаются с заявлением в суд о признании права собственности С РФ или МО на данный зем. участок.

ТЕМА. Земельное право в системе российского права.

12 Следующая ⇒