Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Раздел 2. Особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью.
Разделение недвижимости на операционную и инвестиционную основывается на способе использования недвижимости ее собственником: недвижимость рассматривается им либо как материальный базис, основа для осуществления какого-либо вида деятельности (бизнеса), либо как источник дохода без непосредственного ее использования. Тема 2.1 Понятие операционной недвижимости. Особенности управления этими типами недвижимости. Рассматривается как часть активов предприятия (бизнеса), выступает как центр издержек, и основанная цель управления – минимизация затрат при требуемом качестве услуг, обеспечиваемых недвижимостью, и воспроизводство самой недвижимости как элемента производственного потенциала предприятия. Главным требованием к управлению в этом случае является обеспечение качественного и количественного соответствия недвижимости интересам производства и потребления, включая и воспроизводство самой недвижимости в соответствии с этими потребностями и их развитием. В соответствии с этим управление операционной недвижимостью должно обеспечить решение следующих задач: ü рациональное распределение имеющейся недвижимости по видам и направлениям деятельности; ü поддержание недвижимости в работоспособном состоянии; ü минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и воспроизводству недвижимости в себестоимости продукции. С юридической точки зрения для операционной недвижимости большое значение имеет право пользования. В данном случае право аренды имеет преимущества, так как освобождает пользователя от необходимости больших капитальных затрат по приобретению недвижимости и в меньшей степени привязывает пользователя к данному объекту недвижимости. С точки зрения экономики, операционная недвижимость – центр издержек, поэтому цель управления ею – их минимизация. Управлениям операционной недвижимостью подчинено общим целям бизнеса. (например затраты должны быть не более 10% совокупных издержек по производству продукции или издержки по содержанию не должны превышать определенной суммы в год на единицу используемых площадей).
Тема 2.1 Понятие операционной недвижимости. Особенности управления этими типами недвижимости. Рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли, и основанная цель управления – максимизация дохода и стоимости имущества. Инвестиционная недвижимость не используется самим собственником в его хозяйственной или иной деятельности. Собственника интересует недвижимость как источник дохода (как правило, в виде арендных платежей и дохода от перепродажи). В этом случае возникают следующие вопросы: - сколько стоит недвижимость? - какой доход может обеспечить недвижимость и в течение какого времени? - какова может быть цена недвижимости в будущем? Интерес собственника связан со стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в период владения доходом, выручкой от перепродажи недвижимости по истечении периода владения (величиной реверсии). Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от эксплуатации и ее стоимости. Набор правомочий собственника в данном случае должен быть расширен- не только право пользования, но и право распоряжения – право сдавать в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме. Различия с точки зрения управления экономикой объекта: технические аспекты управления объектом подчинены финансовой цели – максимизация дохода, а в стратегическом смысле – увеличению стоимости недвижимости. Критерий эффективности – соответствие результатов управления недвижимостью точно идентифицированным и формализованным целям собственника. Может быть разработан ряд показателей с помощью которых оценивается эффективность управления операционной недвижимостью: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия. Показатели эффективности управления инвестиционной недвижимостью могут быть следующие: чистый операционной доход, величина реверсии, дисконтированных денежных потоков от недвижимости, срок окупаемости и т.д. Основные особенности и сравнительная характеристика инвестиционной и операционной недвижимости:
Назначение объектов недвижимости может изменяться во времени. Операционная и инвестиционная недвижимость – это не ярлыки приклеенные навечно. Собственник или управляющий должны периодически возвращаться к этому вопросу и пересматривать свои взгляды в зависимости от того какие выгоды и издержки несет тот или иной вариант использования объекта. Кроме того важно помнить что один и тот же объект может принадлежать и к инвестиционной недвижимости (с точки зрения собственника) и к операционной (с точки зрения пользователя). Популярное:
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-11; Просмотров: 2504; Нарушение авторского права страницы