Особенности недвижимости как объекта инвестирования

Недвижимость как объект инвестирования обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать потенциальным ин­весторам. Особенности недвижимости классифицированы. К основным классификационным признакам можно отнести физические ха­рактеристики недвижимости, юридические права, условия инве­стирования и финансовые вопросы.

1. Физические особенности:

- фундаментальность.

Неподвижность, прочная с землей, невозможность перемещения без нанесения объекту ущерба, невозможность похитить, сломать или потерять
при обычных условиях, долговечность объекта инвести­рования;

- паушалъность недвижимости. Она определяет невозможность для инвесторов приобрести, например, 7/100 офисного здания и снижает ее ликвидность;

- разнородность недвижимости. При определении объек­тов недвижимости практически невозможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки не­движимости. Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности.

2. Юридические особенности:

- юридические права. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право
собственности. Необходима государственная регистрация, исследование юридической чистоты объекта;

- различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью. Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделени­ем прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательства­ми, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свобо­ден от каких-либо требований;

3. Особенности условий инвестирования:

- условия проведения сделок. Существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выпол­нять при покупке и совершении других операций с не­движимостью. Высокий уровень издержек на проведение сделок;

- непрозрачность рынка. Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

- особые налоговые соображения. Федеральное и муниципальное правительство развитых стран создали слож­ную сеть налоговых законов и регулирующих норм, ко­торые стимулируют инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения для инвесторов. Во многих случаях на­логовые последствия инвестиций в приносящую доход собственность служат основной причиной сделки. В России этот процесс находится в стадии становления;

- риски и неопределенность инвестиций в недвижимость.
Описание приведено ниже.

4. Финансовые особенности:

- условия финансирования недвижимости. У недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Они могут быть достаточно сложными по времени осуществления, мето­дам расчета процентов, долевому участию и различным частным интересам;

- условия наличия спроса. Полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилых и производственных площадях, в комфортности и экологичности помещений;

- тенденции изменения стоимости. Влияние региональных особенностей на стоимость недвижимости вследствие неизменяемого местоположения. Возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зда­ний. Тенденция к увеличению стоимости недвижимости
со временем. Потеря потребительских свойств или пере­нос стоимости в процессе производства происходит по­степенно по мере износа;

- разная направленность движения стоимости составных
частей недвижимости, так земля имеет потенциальную возможность повышения стоимости, в то время как относительная стоимость зданий со временем снижается из-за износа;

- условия получения дохода. Необходимость постоянного управления недвижимостью для получения дохода;

- нетрадиционные денежные потоки. Различают традиционные и нетрадиционные денежные потоки.

Под традиционными денежными потоками понимаются та­кие потоки, когда после одного или нескольких периодов чис­тых оттоков следуют несколько периодов денежных притоков. Для традиционных денежных потоков свойственна одна внут­ренняя норма окупаемости, т.е. ставка доходности, при которой чистая текущая стоимость равна нулю.

Нетрадиционные денежные потоки от инвестиций в не­движимость отличаются тем, что в периоды разработки и со­оружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в пе­риод постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются в положительные. Во время эксплуатации объек­та могут быть произведены существенные затраты на его обнов­ление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиций в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости.

 

Лекция № 10

Риски в недвижимости

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску измене­ния процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес-риску. При этом под риском понимается возможность отклонения фак­тических итоговых данных от ожидаемых запланированных ре­зультатов. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости харак­терны дополнительные и существенные риски. Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

1. риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недви­жимости;

2. систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, не­стабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок и т.д. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска;

3. случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости, могут быть рас­смотрены с точки зрения источников риска:

риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует избыточное предложение офисных зданий;

риск изменения соотношения предложения и спроса по­стоянен. В силу цикличности развития рынка недвижи­мости возможно повышение или снижение спроса на не­движимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов;

риск местоположения определяется условиями местного рынка: перспективами социально-экономического разви­тия региона, движением капитала в регионе и пр., т.е. теми факторами, в силу которых доходная недвижи­мость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной;

арендный и кредитный риски связаны с тем, что аренда­тор не может заплатить всю арендную плату, предусмот­ренную контрактом. Кредитный риск обусловлен воз­можностью владельца недвижимости обслуживать дол­говые обязательства;

риски физического износа и старения также могут сни­зить доходность недвижимости. Владельцы часто пред­почитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно опре­делить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых техноло­гий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирую­щие здания, более старые здания теряют привлекатель­ность;

риск законодательного регулирования и изменения нало­гообложение заключается в том, что власти требуют не­предвиденных расходов или повышают налоги. Измене­ния в законодательном регулировании либо в налогооб­ложении происходят в том случае, если они непредви­денные, могут изменить денежный поток доходов по сравнению с ожидаемым;

риски инфляции и реинвестирования - относительно бо­лее мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные преду­смотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Риск реинвестирования противоположен рис­ку инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.

Поскольку при финансировании недвижимости часто ис­пользуется заемный капитал, то кредитные учреждения, финан­сирующие инвестиционные проекты, связанные с недвижимо­стью также подвергаются определенным рискам:

- кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;

- риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;

- риск досрочного погашения - потери при досрочном по­гашении кредита с фиксированной ставкой процента;

- риск предварительных обязательств - риск финансирова­ния кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

- риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженно­сти по выданным кредитам;

- риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относи­тельно базовой ставки).

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками неко­торые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

 

 

Эффективность

 

Сопоставление финансовых характеристик инвестиционных проектов осуществляется путем применения определенных крите­риев эффективности. Для этого производится расчет показателей эффективности инвестиций, в том числе и при оценке инвестиций в недвижимость. Ниже перечислены основные из них.

Период окупаемости - время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет потока доходов, генерируемых недвижимостью. Этот измеритель работы инвестиций использу­ется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет пол­ный возврат вложенного капитала. Без дисконтирования данный показатель может быть использован в качестве критерия выбора объекта инвестирования только для сравнения недвижимости с подобными инвестиционными характеристиками.

Чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV) - показа­тель, измеряющий превышение доходов генерируемых недвижимостью, над затратами, понесенными в связи со строительст­вом или приобретением недвижимости. Расчет показателя про­изводится с учетом техники дисконтирования, то есть принима­ется в расчет стоимость денег во времени. Если ЧДД> 0 - проект считается целесообразным; если ЧДД< 0 - проект отвергается; если ЧДД=0, то необходима более детальная проработка и про­ект может быть принят при условии, что его реализация усилит поток доходов от ранее осуществленных проектов. Например, расширение автостоянки около магазина усилит поток доходов от недвижимости.

Внутренняя норма доходности (ВНД, IRR) - ставка дис­контирования, при которой величины текущей стоимости оттока инвестиций и притока средств равны между собой. Показатель показывает пороговое значение ставки доходности, то есть вло­жения капитала в недвижимость при более низкой ставке до­ходности будут убыточными. Проект считается целесообраз­ным, если альтернативная стоимость капитала меньше полученной ВНД. Расчет показателя осуществляется путем подбора ставки дисконтирования для получения ЧДД=0.

Существуют методики, которые корректируют ВНД для применения в той или иной ситуации. Например, модифициро­ванная внутренняя норма дохода, которая позволяет избежать допущения о реинвестировании дохода от недвижимости, ис­пользуемого при расчете ВНД.

Индекс доходности (ИД, PI) - показатель определяется от­ношением дисконтированных денежных притоков к сумме дис­контированных денежных оттоков. Этот показатель является относительным по сравнению с ЧДД. Целесообразными счита­ют проекты, имеющие ИД> 1.

Таким образом, оценка инвестиций в недвижимость пред­полагает исследование факторов привлекательности и показате­лей оценки эффективности проектов по вложению капитала в недвижимость.

 

Лекция № 11

 

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. Bizz: Белье стирается вперемешку с чужим или как?
2. Bizz: Допустим, клиент не проверил карман, а там что-то лежит, что может повредит аппарат. Как быть в такой ситуации?
3. I AM HAPPY AS A KING (я счастлив как король)
4. I. Какие первичные факторы контролируют нервную активность, то есть количество импульсов, передаваемых эфферентными волокнами?
5. I.5.Особенности этнической структуры населения Сербии в составе СФРЮ.
6. II. Особенности применения положений о поручительстве по облигациям
7. II. ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ ПРАВО КАК КОМПЛЕКСНАЯ ОТРАСЛЬ
8. III КАК РАСТУТ НА НОВОЙ ГВИНЕЕ
9. III. Особенности грамматического строя
10. III. Половая связь – лишь как конечное завершение глубокой всесторонней симпатии и привязанности к объекту половой любви.
11. IV. Как узнать волю Господню.
12. IX. Толерантность как нравственная основа социокультурной деятельности библиотекаря