Общая характеристика загородной недвижимости Приморского шоссе.

Стр 1 из 4Следующая ⇒

Курсовая работа

по дисциплине «Экономика и управление на рынке недвижимости»

на тему:

«Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта недвижимости методами сравнительного, затратного и доходного подходов»

Выполнила:

Студентка группы 351

Захаркина М.Д.

Научный руководитель:

Севостьянов А.В.

МОСКВА

2015

Оглавление

Введение. 3

1. Анализ рынка недвижимости. 4

1.1 Общая характеристика загородной недвижимости Ярославского шоссе. 4

1.2 Экология. 4

1.3 Инфраструктура и особенности. 4

1.4 Коттеджные поселки. 4

1.5 Транспортная доступность. 4

2. Оценка объекта методом сравнения продаж.. 9

2.1 Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом: 9

3. Оценка объекта недвижимости методами затратного подхода. 13

3.1. Последовательность применения затратного подхода. 13

3.2. Оценка земельного участка. 14

3.3.Определение восстановительной стоимость объекта недвижимости. 16

3.4 Определение физического износа. 20

Определение общей стоимости объекта недвижимости. 22

4.Оценка объекта недвижимости методом доходного подхода. 23

4.1.Определение чистого операционного дохода. 23

4.2. Определение общего коэффициента капитализации. 24

5 Согласование результатов оценки и получение итоговой величины рыночной стоимости Объекта оценки. 26

Заключение. 28

Список литературы.. 29

Введение

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта.

Цели данной работы:

* закрепление теоретических знаний;

* формирование и развитие у студентов практических навыков в сфере индивидуальной оценки объектов недвижимости, что позволит принимать обоснованные и экономически грамотные решения в сложной ситуации развивающегося рынка недвижимости.

В данной работе рассматривается технология процесса оценки объектов недвижимости. Процесс оценки представляет собой комплекс систематизированных операций, целью которых является получение ответа на вопрос о том, сколько стоит недвижимость.

Для достижения поставленных целей в процессе выполнения курсовой работы последовательно решаются следующие задачи:

* формулирование общих или частных целей и задач анализа целевого рынка выбранного вида недвижимости (вторичного рынка жилья, офисных, торговых, складских помещений, земельных участков и др.);

* исследование (анализ) выбранного целевого рынка для решения поставленных задач и достижения заданной цели;

* подбор объекта оценки на исследуемом рынке недвижимости для оценки в соответствии с законодательством и стандартами, принятыми в РФ;

* оценка подобранного объекта оценки методами сравнительного, затратного и доходного подходов;

* согласование полученных результатов;

* определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

* формирование заключения с выводами по результатам работы.

Анализ рынка недвижимости

Источником информации для анализа рынка служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и сдаваемых в аренду за апрель-май 2015 года, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения.

Цель данного анализа - исследование динамики изменения рыночной стоимости общей площади коттеджей на Приморском шоссе в зависимости от:

· качественных характеристик жилья

· удаленности от КАД

· разницы в жилой площади

· получение информации для оценки оцениваемого объекта.

Объектом оценки является двухэтажный коттедж площадью 200 м2, на земельном участке площадью 10 соток, расположенном на 50-ом км Приморского шоссе. К коттеджу имеется свободный подъезд автомобильным транспортом. В пределах 1км имеется автобусная остановка. Коттедж расположен в районе с развитой инфраструктурой, школа находится на расстоянии 4 км, детский сад 4 км, больница 4, 5 км. Экологическая обстановка хорошая. Высокая природная привлекательность рядом лес. Целевым рынком для анализа был выбран вторичный рынок коттеджей, расположенных на 45 - 55 км Приморского шоссе.

Общая характеристика загородной недвижимости Приморского шоссе.

Областью анализа недвижимости являются земли Приморского направления, расположенные на территории Сергиево-Посадского района Московской области. На данный момент это один из наиболее перспективных районов для строительства загородного жилья. Они отлично подходят по уровню жизни, количеству вводимого в эксплуатацию жилья, интенсивности дорожного строительства и развитию транспорта.

Экология.

С точки зрения экологии данное направление является одним из наиболее благоприятных. Здесь отсутствуют промышленные объекты, свалки. Земля вокруг Приморского шоссе богата смешанными лесами, чередующимися с полями.

Инфраструктура и особенности.

Особенность Ярославского направления - сложившаяся развитая инфраструктура, которая создавалась благодаря развитию города, Сергиев-Посад, а также пансионатам, лагерям и санаториям. Особенность данного района Подмосковья является священность этих земель, очень много церквей, храмов.

Коттеджные поселки.

Ярославское шоссе активно застраивается коттеджными поселками, состоящими из отдельно стоящих домов. Класс и ценовой диапазон зависят от близости лесной полосы, г. Москва, г. Сергиев Посад и объектов инфраструктуры. Направление представлено в основном поселком среднего класса, но также представлен и элитный класс.

Транспортная доступность.

Ярославское шоссе не загружено грузовым транспортом, имеет хорошее дорожное покрытие, в ночное время постоянно освещается. Интенсивность движения на данном участке шоссе низкая по отношению к остальным направлениям Подмосковья. Развитая сеть скоростного железнодорожного транспорта, например, курсируют электропоезда «Спутник».

Ценовая ситуация. Ярославское шоссе - северное направление, экологическая обстановка на котором характеризуется как благоприятная в связи с удаленностью от Москвы (50 км от МКАД), с отсутствием плотного транспортного потока и наличием густой лесополосы. Цены в данном районе от 5 до 18 млн. руб. за земельный участок с коттеджем.

Ценообразующими факторами являются: близость к водоему, лесу; хороший подъезд; наличие коммуникаций и инфраструктуры.

Для анализа рынка выполнены сплошная выборка объектов, предлагаемых к продаже на Ярославском направлении на расстоянии 30-55 км от МКАД с шагом 5 км.. Перечень объектов и их типизация по признаку расстояния представлены в таблице 1.

Таблица 1. Типизация объектов и динамика изменения их стоимости

№	Адрес	Расстояние от	Площадь	Площадь	Фактическая
пп.		КАД, км.	дома, кв.м.	ЗУ,	цена предложения
Первая группа - 35 - 40 км
1.	П. Репино
2.	П. Репино
3.	П.Озерки
4.	П.Озерки
Средняя цена предложения	26900000/4 =6725000
Вторая группа - 40 - 45 км
5.	Деревня Поповка
6.	Покров
7.	Деревня Репниково
8.	Деревня Панино
Средняя цена предложения	51950000/4 = 12987500
Третья группа - 45 - 50 км
9.	Село Абрамцево
10.	Село Абрамцево
11.	Село Радонеж
12.	Село Радонеж
Средняя цена предложения	21499000/4 = 5374750
Четвертая группа - 50 - 55 км
13.	Хотьково
14.	Хотьково
15.	Хотьково
16.	Хотьково
Средняя цена предложения	32900000/4 = 8225000

На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

1. Рынок загородной недвижимости Ярославского направления характеризуется средним уровнем цен и направлен на людей со средним и высоким уровнем дохода. Наиболее характернымиценообразующими факторами для данного исследования являются: близость к водоему, лесу, хороший подъезд, наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций. Средняя стоимость коттеджей площадью до 200 кв.м. примерно одинакова на расстоянии 45-50 км.

2. Наиболее высокая цена на объекты недвижимости наблюдается на 40-45 км от МКАД. Это можно объяснить тем, что площадь участков на этом расстоянии в несколько раз больше, чем площадь аналогичных объектов недвижимости на другом километре. Кроме того, это наиболее предпочтительное расстояние для покупателей.

3. Наиболее высокая цена на объекты недвижимости наблюдается на 40-45 км от МКАД. Это можно объяснить тем, что площадь участков на этом расстоянии в несколько раз больше, чем площадь аналогичных объектов недвижимости на другом километре. Кроме того, это наиболее предпочтительное расстояние для покупателей.

Помимо анализа ценовой ситуации, результаты которого будут использоваться в рыночном и затратном подходах, выполнен анализ ставок арендной платы на рассматриваемом расстоянии, результаты которого будут использованы в доходном подходе.

Как и предыдущий анализ, данный анализ начинается с выбора выставленных на рынке аренды объектов и их типизация (таб.2). Для анализа рынка выполнены сплошная выборка объектов, предлагаемых к аренде на Ярославском направлении на расстоянии 35-55 км от МКАД с шагом 5 км.

Таблица 2. Типизация экспонируемых объектов и динамика
изменения их арендной платы, руб.
№	Адрес	Расстояние	Площадь	Площадь	Требуемая
		до МКАД,	дома,	земельного	арендная
		км	кв.м.	участка, сотка	плата
Первая группа 35- 40 км
1.	П. Зеленоградский
2.	П. Зеленоградский
3.	Деревня Прохорово
4.	Деревня Прохорово
5.	П. Зеленоградский
Средняя стоимость
Вторая труппа 40- 45
	Деревня Поповка
2.	Покров
3.	Деревня Репниково
4.	Деревня Панино
Средняя стоимость
Третья группа 45-50
	Село Радонеж
	Село Радонеж
	Село Абрацево
	СелоАбрамцево
Средняя стоимость
Четвертая группа 50-55
	Радужный
2.	Хотьково
3.	Хотьково
4.	Хотьково
Средняя стоимость

Полученные результат позволяют сделать следующие выводы:

1. Наблюдается равномерное снижение арендной ставки по всем типам домов.

2. Изменение арендной ставки связано с удалением от МКАД и размерами коттеджа. Чем больше коттедж, тем выше арендная ставка (в расчете на дом).

3. Для дальнейших расчетов при оценке рыночной стоимости оцениваемого жилого дома принята величина арендной ставки в размере 65000 руб./мес.

Оценка земельного участка

Стоимость земельного участка определяется методом сравнительного подхода.

Таблица 5. Корректировка цен продажи объектов - аналогов по элементам сравнения

Характеристики (элементы сравнения)	Объект	Объекты аналоги
оценки	Село Абрамцево	Радонеж	Хотьково
Цена продажи, руб.	-	1 400 ООО	1 800 000	900 000
Местоположение	Ярославское шоссе	Ярославское шоссе	Ярославское шоссе	Ярославское шоссе
Расстояние до МКАД
Площадь земельного участка, сотка	7, 2			7, 5
Транспортные коммуникации	+	+	+	+
Коммуникации (водоснабжение, электроснабжение, канализация, водопровод, отопление)	+	+	+	+
Охрана	-	-	-	-
Водоемы	+	-	+	-
Лес	+	+	+	+

Таблица 6. Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения

Элементы сравнения	Объекты аналоги

Цена продажи
Корректировка на площадь ЗУ	- 1000000	- 1000000	- 500000
Корректировка на местоположение
Корректировка на расстояние до МКАД
Корректировка на транспортные коммуникации
Корректировка на КПП и охрану
Корректировка на водоем	+ 400000		+ 400000
Скорректированная цена
Количество внесенных поправок

Описание введенных корректировок:

Корректировка на площадь ЗУ: 1400000-900000=500000

Корректировка на водоем: 1800000-1400000=400000

Вывод: рыночная стоимость данного земельного участка на текущий момент составляет 800000руб.

Таблица 9. Расчет индекса цен

Вид затрат	Индексы к ТЕР-2001	Индекс цен к расчетам
4 кв. 2010 г.	1 кв. 2015 г.
СМР	6, 87	7, 40	1, 08
Прочие	4, 20	5, 45	1, 30
Источник	Письмо Минрегиона России N 39160-кк/08 от 18.11.2010	Письмо Минстроя РФ N 3004-ЛС/08 от 06.02.2015	Расчет

Таблица 10. Расчет стоимости воспроизводства улучшений

Вид затрат	Сумма по ССР, руб.	Индекс цен	Св, руб.
СМР	8 085 189	1, 08	8 708 937
Прочие	4 008 017	1, 30	5 200 879
Итого	12 093 206	-	13 909 816

Таким образом, стоимость воспроизводства улучшений на дату оценки 13 909 816 руб.

Далее переходим к определению величины накопленного износа.

Таблица 9. Объектная смета

№ п.п.	Наименование работ и затрат	Сметная стоимость, тыс. руб. (4 кв. 2010 г.)	Всего, тыс. руб. (1 кв. 2015 г.)
строительн. работ	монтажных работ	оборудов., мебели, инвентаря	прочих затрат	ВСЕГО
	Подготовка территории строительства, земляные работы, фундаменты, подвалы, техподполья	1 761, 42	0, 00	0, 00	0, 97	1 762, 39	1 898, 57
	Стены наружные, внутренние, перегородкиЗаполнение оконных проемовЛестницыДвери	1 087, 63	0, 00	0, 00	0, 60	1 088, 23	1 172, 32
	Встроенные(пристроенные)помещения, Перекрытия выше 0.000, Кровля с усройством фронтов, сливов, водосточных труб	1 146, 99	0, 00	0, 00	0, 63	1 147, 62	1 236, 30
	Мансарда, Отделочные работы внутренние, Наружная отделка	1 301, 04	0, 00	0, 00	0, 72	1 301, 75	1 402, 34
	Устройство крыльца с отделкой и кровлей. Разные работы.	2 285, 43	0, 00	0, 00	1, 26	2 286, 69	2 463, 38
	Сантехнические работы	169, 57	0, 00	0, 00	0, 09	169, 66	182, 77
	ИТОГО	7 752, 08	0, 00	0, 00	4, 27	7 756, 35	8 355, 68

Таблица 10. Расчет физического износа

№ п. п.	Конструктивные элементы	Восстановительная стоимость	Срок ЭЖ, лет	ЭВ, лет	К_износа	Физ. износ, руб.
	Фундаменты	1 925 744			2%	38 515
	Стены	1 310 826			2%	26 217
	Перекрытия	237 074			3%	7 902
	Крыша	798 233			4%	31 929
	Кровля	82 234			8%	6 579
	Перегородки	129 394			5%	6 470
	Лестницы	34 236			4%	1 369
	Окна	136 295			5%	6 815
	Двери	119 953			4%	4 798
	Отделочные покрытия	923 481			3%	30 783
	Благоустройство	2 474 604			20%	494 921
	Сантехника	183 602			10%	18 360
	Итого	8 355 675				674 658

Таким образом, физический износ составил 674 658 руб.

Функциональный износ – несоответствие объемно-планировочного и Функциональное устаревание - потеря стоимости вследствие относительной неспособности рассматриваемого объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Признаками функционального устаревания оцениваемого улучшения является несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации улучшения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Функциональное устаревание считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и (или) полезности. В противном случае устаревание считается неустранимым.

Признаков функционального износа для Объекта оценки не выявлено, т.к. при строительстве дома были использованы новейшие строительные материалы и технологии. Также была предусмотрена установка новейшего оборудования в здании, необходимого для нормальной эксплуатации в соответствии как с его текущим и предполагаемым использованием, так и современными рыночными стандартами, предъявляемые к данному типу зданий.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Данный вид износа в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаем может самостоятельно исчезнуть из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Экономический износ также равен нулю, т.к. за время функционирования объекта не наблюдалась потеря стоимости объекта, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов стоимости. К тому же дом располагается в местности с хорошими экологическими условиями, развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением.

Таким образом, совокупный износ равен:

Исов. = Ис.физ.+Ис.функ.+Ис.вн.

Таблица 13. Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Подход	Рассчитанная в рамках каждого из доходов рыночная стоимость (округленно), руб.	Весовой коэффициент	Итого рыночная стоимость Объекта оценки, руб.
Сравнительный	6 433 985	80%	5 147 188
Затратный	18 642 000	10%	1 864 200
Доходный	5 817 679.56	10%	581 767.95
Итого рыночная стоимость Объекта оценки		100%	7 593 155.95

Вывод: рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на дату определения составляет (округленно): 7 593 155.95 руб.

Заключение

В процессе выполнения курсовой работы были выполнены следующие задачи:

· Исследован рынок коттеджей на Киевском направлении с целью определения арендной ставки для дальнейшей оценки рыночной стоимости объекта оценки. Полученная арендная ставка была использована при расчете рыночной стоимости методом прямой капитализации доходного подхода;

· Выявлена динамика рыночных цен на рынке;

· Проведена оценка объекта недвижимости методами сравнительного, затратного и доходного подходов;

· Проведено согласование полученных результатов оценки и определена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки.

После проведения оценки объекта и выведения итоговой величины и сопоставления ее с результатами анализа ценовой ситуации на локальном рынке, стало очевидно, что среднерыночная цена подобных объектов практически совпадает с рассчитанной в данной курсовой работе итоговой величиной. Это показатель того, что анализ рынка недвижимости и индивидуальная оценка объектов недвижимости выполнены грамотно.

Список литературы

1. Методические указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика и управление на рынке городской недвижимости», Севостьянов А.В., 2011 г.;

2. Курс лекций по дисциплине «Экономика недвижимости», Севостьянов А.В.;

3. «Экономика недвижимости» Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М. К.: Учебник для вузов. - 3-е изд., 2009 г.;

4. Федеральный стандарт оценки №1: Приказ Минэкономразвития России " Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 20 июля 2007 года N 256;

5. Федеральный стандарт оценки №2: Приказ Минэкономразвития России " Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 20 июля 2007 года N 255;

6. Федеральный стандарт оценки №3: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки " Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20 июля 2007 года N 254;

7. Федеральный стандарт оценки №7: Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки " Оценка недвижимости (ФСО № 7)" от 25 сентября 2014 года N 611;

8. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утверждено распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р;

9. Интернет-ресурсы:

· rosreestr.ru;

· www.irn.ru;

· www.irr.ru;

· www.realestate.ru;

· www.rosrealt.ru;

· www.sob.ru.