Объекты по Градостроительному Кодексу

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 13Следующая ⇒

Временные постройки – (см. Постановление СПб №1735 от 16.11.2005) некапитальные объекты, некапитальные постройки (без фундамента, которые конструктивно могут быть разобраны и т.п.), перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба, на нее не могут быть зарегистрированы права как на объект недвижимости. Это не объект недвижимости. Возведение временной постройки – не вид нарушения целей использования ЗУ (не нарушение вида разрешенного использования) и не может быть признана самовольной постройкой по смыслу 222 ГК.

Ст. 51 п. 17 ГсК: разрешение на строительство не требуется для строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

Постановление Правительства СПб №1735 определяет временное строение как то, что технически предусмотрено к демонтажу и не подлежит государственной регистрации. Такие объекты не могут быть зарегистрированы как объекты права собственности. Исходя из этого следует сделать вывод, что под действие ст. 36 ЗК данная постройка не подпадает

Вспомогательные сооружения (ГрадК с 2004 года) могут выступать и как временные постройки (это нам не интересно), но может обладать и признаками капитальности, тогда мы сможем зарегистрировать на него права как на объект недвижимости. Для вспомогательного сооружения не требуется разрешение на строительство (п.17 ст.51 ГрадК), получается, без всей «мутатени» на своем ЗУ можно возвести.

Что это такое? Были очень хорошие разъяснения по применению ГрадК в части осуществления строительного надзора и Постановление правительства «о государственном строительном надзоре», указано, что критерием отнесения к вспомогательным являются наличие на ЗУ основного здания или сооружения, по отношению к которым это сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

У каждого ЗУ есть основной вид разрешенного использования и вспомогательный. Допустим, основной – строительство многоквартирного дома, а дополнительный – паркинг. Чтобы просто построить паркинг нужно ахуеть (пройти сложную процедуру). А так мы строим многоквартирный дом и к нему строим паркинг, получили кадастровый паспорт и пошли в Росреестр. Главное, чтобы совпадал вид разрешенного использования, и были соблюдены нормы. Росреестр еще не всегда идет на это, но суды обязывают и практика в перспективе видится позитивной.

ВОПРОС: может ли быть вспомогательное сооружение признано самовольной постройкой? В прошлом году было написано, что они не могут быть признаны самовольными постройками. Видимо это и вправду так, ведь, если есть основное здание, то разрешение получать не надо, а если основного здания нет, то это не может быть вспомогательным сооружением.

ВОПРОС: распространяются ли требования разрешенного использования к временным и вспомогательным сооружениям? В прошлом году сказано, что нет. Почему? Видимо, опять же потому, что разрешение на строительство получать не надо. Стоп! А с примером про паркинг и многоквартирный дом – вспомогательный ВРИ должен совпадать. СПРОСИТЬ!

Объекты капитального строительства – это ГрадК, это находится в Минрегионразвития. Капитальным строительством занимается Министерство регионального развития. Позиции Минрегиона и Минэкономразвития не совпадают. К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. При этом строения не фигурирует среди объектов кадастрового учёта (ст. 130 ГК и ФЗ о ГкН). Значит, зарегистрировать строение, как объект недвижимости нельзя.

Мы не можем получить разрешение на строительство помещения. Мы строим здание и переводим во вторичный объект недвижимости помещения. А здание – первичный объект. Получить разрешение можно на возведение только первичных объектов недвижимости. Значит, мы должны получить разрешение на строительство или реконструкцию всего здания, если хотим реконструировать помещение. А это практически мало осуществимо. Поэтому самовольно реконструируют, а потом признают в судебном порядке право собственности!

Реконструкция мансарды быть не может, чтобы переделать чердак в мансарду, нужно получить разрешение на реконструкцию здания. Чтобы это было, нужно вывести дом из эксплуатации. А в судебном порядке признать ПС на капитальную постройку.

ВЫВОД: не все объекты капитального строительства могут быть зарегистрированы, как объекты недвижимости. Наличие у объекта группы капитальности, ещё не означает наличие у него признаков недвижимости по ст. 130 ГК, так как при решении соответствующего вопроса суды руководствуются правовыми, а не техническими характеристиками объекта - это одна из позиций судов. Есть и противоположные позиции. В то же время не на всякий объект недвижимости можно получить разрешение на реконструкцию.

Эта проблема очень актуальна для антенно-мачтовых сооружений.

Создавая объект капитального строительства, вводим его в эксплуатацию, но это не всегда приведет к созданию объекта недвижимости, ибо практика и министерские подходы разнятся. После 2005 года ФРС перестала регистрировать на них права, как на объекты недвижимости. ФРС может сказать «а это не объект недвижимости». Последующая судебная экспертиза решила, что антенна, установленная на фундаменте, является движимостью (Мегафон свои права отстоял, а МТС согласились с такой трактовкой).

Строительство вышек (антенно-мачтовые вышки), у Мегафона это недвижимость, они настояли, а у МТС – движимое имущество.

Объекты недвижимости – это уже ГК, закон о государственной регистрации и ведает всем Минэкономразвития. Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения.

Все строительство нацелено на создание объекта недвижимости.

Сложен вопрос о том, объект недвижимости, это понятие фактическое или юридическое. Объектами недвижимости занимается Минэкономразвития. Жаркова считает, что это понятие юридическое – возникает с момента регистрации.

Нужно, чтобы объект был подключен к сетям для введения в эксплуатацию и когда мы строим, мы подземные коммуникации строим тоже. А дальше вопрос – нужно отдельно регистрировать права на подземные коммуникации и на сам объект строительства. А все эти подземные коммуникации – это землепользование, а не недропользование, но как на все это «подземелье» получить разрешение. Практика идет по пути, что мы регистрируем объект недвижимости, а землю нет. В отношении подземных коммуникаций прав на земельные участки не требуют, ибо мы их не приравниваем линейным объектам. Это для общего развития: J

Предоставление земельных участков для строительства

Способы предоставления

Действующее законодательство предусматривает 2 способа предоставления ЗУ для строительства: без предварительного согласования места размещения объектов, т.е. когда проводятся торги (а это сформированный ЗУ с видом разрешенного использования либо право на заключение договора аренды) или с предварительным согласованием места размещения объекта (не торги, а процедура выбора земельного участка). Это стст.30-32, а в СПб порядок регулируется Постановлением Правительства СПб от 30.12.2010 №1813.

Первого способа фактически нет, это невыгодно муниципалам, а вторая процедура более выгодна обеим сторонам и платить не надо, кроме как самостоятельно нужно ставить на кадастровый учет.

Предоставление с согласованием – тут только договор аренды, а ЗУ в собственность предоставлен быть не может.

В обоих случаях может быть на праве ПБП.

Торги проводятся в обязательном порядке:

§ п.11 ст.30 ЗК: при размещении объекта в городских/сельских поселениях….» Это было в старом ГрадК, там был термин градостроительная документация, сейчас ее нет. Поэтому это значит, что проводятся тогда, когда в регионе приняты ПЗЗ и разработана документация по планировке территорий (проект планировки, проект межевания, градостроительный план ЗУ). Что касается проекта планировки и проекта межевая – они выполняются на элемент планировочной структуры (квартал, микрорайон). Разработать такой проект на район – процедура дорогостоящая. До 23 марта 2011 года, документация по планировке должна была быть подготовлена ОИВ или ОМСУ или за счет государственного заказа. С 23 марта, внесли изменения в ГрадК и вся документация по планировке может быть подготовлена за счет частных средств. То есть теперь это дело застройщика. Это порождает ситуацию, что если готовят два, допустим, то один из них оказывается тупо «в пролете».

Как на практике происходит? Получается, лицо обращается в орган и просит участок- ему говорят разработай документы по планировке. Они их разрабатывает, а раз он их разработал, то обязательно проведение торгов? На каком основании он должен разрабатывать их?

Не надо путать:

1. Документация по планировке территории- её наличие свидетельствует о то, что ЗУ может быть предоставлен только с торгов.

2. Проектно-сметная документация- документация по объекту, под который берётся ЗУ. Сейчас, по ГсК разрабатывать её имеет право лицо, которое имеет права на ЗУ (то есть она должна составляться только после принятия решения о предоставлении).

§ Жилищное строительство. Под жилищное строительство ЗУ может предоставлен только с торгов, но это требование обязательно только в том случае, когда ЗУ предоставляется из публичных земель. А если у нас свой с нужным видом разрешенного использования, то пожалуйста. Ст.30.1 ЗК

§ Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства. Очень затратный институт. Ст.30.2

§ п. 6 ст.30 ЗК: если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или ЮЛ, он предоставляется исключительно с торгов. Здесь речь идет о том, когда государство стало вторичным правообладателем.

Коллизия

В соответствии с п.2 ст.30 в собственность ЗУ может быть предоставлен только через торги. Когда на торги выставляется право на заключение аренды и торги признаны несостоявшимися по причине регистрации 1 претендента, то торги отменяются, и договор заключается на тех же условиях с единственным претендентом. Эти нормы были зафиксированы в 2001. В 2004 п. 27 ст.38.1 ЗК ввели норму, что если торги под жилищное строительство признанные несостоявшимися по причине подачи 1 заявки, то с единственным претендентом обязаны заключить договор купли-продажи или аренды на объявленных условиях. Это прямое противоречие, ведь в собственность можно только через торги, а тут фактически получается помимо торгов. Хотя по сути окей.

В соответствии со статьей 38 ЗК, если на торги выставляются право аренды, то договор заключается с лицом, предложившим наибольший разовый платеж, он является победителем торгов. А есть постановление Правительства СПБ №1053 в редакции 2008 года, там сказано, что победителем торгов является лицо, предложившее наибольшего размера арендную плату.

В случае проведения торгов, договор купли-продажи или аренды заключается по результатам подписания протокола о результатах торгов. Если лицо, подписавшее протокол уклоняется от заключения договора, то его в порядке п.5 ст.448 ГК, можно понудить к заключению договора, а вот если одна из сторон (организатор торгов или победитель) уклоняются к подписанию протокола, то понудить их невозможно, здесь будет применяться обеспечительная сила задатка. А если организатор торгов не подписывает протокол, то он выплачивает двойной задаток. Так что, неугодные лица, даже если победят, то все застопорится на подписании протокола.

Цепочка предоставления ЗУ с предварительным согласованием

Заявление – выбор – решение о предварительном согласовании места размещения объекта – решение о предоставлении – договор аренды.

(1) Заявление

На федеральном уровне, в силу дуализма публичной собственности, получается, что оформлять акт выбора ЗУ должен ОМСУ, где расположен ЗУ, а решить о предварительном согласовании может только орган, чей это ЗУ (кто распоряжается землей). Заявление мы подаем в ОМСУ, т.к. они будут выбирать ЗУ, Далее, Инвестору лучше поинтересоваться и узнать из реестра, кто распоряжается этой землей, ибо на муниципалов полагаться нельзя. Тогда, если не зарегистрировано, то ОМСУ будет принимать решение о предварительно согласовании места размещения объекта.

Далее, согласно Постановлению 1813 основанием отказа в принятии заявки является наличие документации по планировке территории. Ибо его можно получить только с торгов.

СПб: заявление подаётся в Комитет по строительству, а он подаёт его в управление инвестиций.

До оформления акта выбора КЗР должен подготовить схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории. До октября 2008 чтобы получить ЗУ надо было сначала в органах градостроительства и архитектуры, получить проект границ ЗУ, после чего на основании проекта принималось решение о предоставлении ЗУ, после чего он ставился на кадастровый учет и только после этого заключался договор аренды или купли-продажи. После октября 2008, органы градостроительства и архитектуры не участвуют, всё передали КЗР, так что теперь нужно обратиться туда и заказать схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории, после этого, получив схему, нужно поставить землю на кадастровый учет (т.е. потратить огромное количество денег), получить кадастровый паспорт и идти в КУГИ с заявлением о предоставлении ЗУ при наличии кадастрового паспорта. КУГИ может принять решение о предоставлении или не принять его (отказать), или дать меньше (3 га вместо 5), или только аренду, а не собственность. И опять это всё называется «риски инвестора».

(2) Выбор

До оформления акта выбора КЗР готовит схему расположения и здесь идет речь об информировании населения – это обязательное условие. Иначе договор будет признан ничтожным.

Параллельно процедуре предоставления с предварительным согласовании, ОИВ может предложить инвестору разработать проект планировки (за его счет), который должен быть разработан до постановки ЗУ на кадастровый учет. Однако в ЗК такие изменения не внесли. Тогда, наряду с подачей заявления в ОМСУ о предоставлении, нужно подать заявление в КГА о разработке проекта планировки и он начнет разрабатывать параллельно.

После того, как мы становимся землепользователем, то теперь уже у нас «зона ГрадК».

До 2009 года, если наряду с одним инвестором появлялся еще один претендент, то выбор претендента осуществлялся самим органом МСУ. Начиная с 2009 года, что подтвердил и ВАС, практика пошла по пути, что если есть несколько претендентов, то тогда процедура предоставления с предварительным согласием сворачивается и ЗУ выставляется на торги. Что, в общем-то, никому не интересно.

По Питеру (закон №282-43), до 2009 по законодательству СПБ при наличии нескольких претендентов применялась процедура экспертизы инвестиционного предложения. Теперь Закон СПб №82-43 «О порядке предоставления…» изменен и там сказано, что при наличии нескольких претендентов, ОИВ за свой счет должен сформировать ЗУ и выставить его на торги.

Важно! Иные претенденты могут появиться только до акта выбора, ибо после его согласования, инвестор обладает преимущественным правом.

Оформление непосредственно акта выбора.

В земельном законодательстве не регламентируется срок оформления акта выбора, муниципалы ждут и ждут, естественно.

Его оформляет в СПб управление инвестиций, которое наводит все справки, и решает можно ли на указанном вами участке располагать строение. Ответ даётся в течение 29 дней. У нас теперь оформление акта выбора - это государственная услуга, оказываемая Комитетом по строительству при обеспечении управления инвестиций. Это в Питере.

В большинстве регионов процесс оформления акта выбора никак не регламентирован, есть только рамочная ст. 31 в ЗК. Согласно ст.31, услуга оформления акта выбора бесплатна. Муниципалы должны оформить акт выбора за зарплату. Но в большинстве случаев ОМСУ так не считают, в связи с чем создают муниципальные учреждения или МУПы, с которыми инвестор заключает договор на сбор согласований и оформление акта выбора. Срок у нас нигде не урегулирован. Если инвестор отказывается заключать, тогда МСУ берёт и говорит, что, мол, нам надо подождать средств и ждёт до второго пришествия. Судебная практика разнится. ФАС волго-вятского округа пишут, что раз нет сроков, то, в силу ст.6 ГК по аналогии закона должен быть использован закон «О порядке рассмотрения обращения сроков…» - в течении 30 дней. Жаркова согласна с этой позицией. ФАС СЗО придерживается противоположной позиции.

Судебная практика здесь не устоялась. Некоторые применяют по аналогии закона ФЗ «о порядке рассмотрения обращений граждан…», а некоторые прямо отказываются применять этот ФЗ. Жаркова: если в МО порядок оформления акта выбора не регламентирован, то в связи с отсутствием указания на срок оформления акта выбора в ЗК, по аналогии закона может быть применён закон о порядке рассмотрения граждан РФ (то есть 30 дней).

Акт выбора заканчивается получением акта - огромной бумаги, на которой зафиксированы согласования со всеми необходимыми органами (около 17).

Процедура выбора – исключительно сбор согласований у публичной власти, в итоге мы получаем огромную бумагу с кучей согласований, все публичные структуры не против. Традиционная ошибка муниципалов: акт выбора со смежными землепользователями согласоваться НЕ должен. На этой стадии их мнение не важно, важно лишь при постановке на кадастровый учет. С ними будем разбираться, когда будем ставить участок на кадастровый учёт. МСУ не имеют права требовать согласования с соседями. Акт выбора согласуется только с публичными структурами.

По ФЗ заявление может быть подано в отношении как пустого, так и занятого третьими лицами участка. Аналогично, акты выбора и предварительное согласование, при этом права третьих лиц не ущемляются. Акт выбора, как и заявление, может быть оформлен, как в отношении пустого ЗУ, так и занятого третьими лицами ЗУ!

Но в СПб (Постановление 18/13) отказать в оформлении акта выбора можно только:

Ý если утверждены проекты планировки и межевания (? ) – тогда ЗУ на торги (см.выше) или если несоответствие вида разрешенного использования.

Ý Далее, в СПБ в оформлении акта выбора может быть отказано если в пределах испрашиваемой территории есть там ЗУ и с КУГИ заключен договор сроком более, чем 5 лет и нет расторжения или если на испрашиваемой территории есть объекты недвижимости не в собственности СПб.

Таким образом, 2 оснований отказа.

(3) Принятие решения о предварительном согласовании

После оформления акта выбора принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Решение о предварительном согласовании действует 3 года, за этот срок инвестор должен поставить ЗУ на кадастровый учет. Если ЗУ пустой, то все окей, а если там есть третьи правообладатели, то мы смотрим, есть ли основания изъятия для публичных нужд (ст.49 ЗК). Если оснований для изъятий нет, то инвестор вступает с ними в договорное отношения (аренда, сервитут). Все же, сначала нужно поставить ЗУ на кадастровый учет, а уже потом обременять сервитутом.

Напомним, что если ЗУ поставлен на кадастровый учет и все хорошо, то снять его оттуда невозможно.

До мая 2007 года конструкция ст.31ЗК позволяла продлить этот трехлетний срок, то в мае внесли изменения и нынешняя конструкция ст.31 трактуется ВАС так, что трехлетний срок быть продлен не может и нужно начинать все сначала, с подачи заявления.

Раньше нужно было еще заключение Роспотребнадзора, но, слава Богу, теперь, с 1 октября 2011 решение о предоставлении ЗУ с Роспотребнадзором не согласуется и их заключение не нужно. А это был полный пиздец получить это заключение.

(4) Решение о предоставлении

Приступить к разработке градостроительной документации может только имеющее право на участок лицо => до договора аренды этого делать нельзя. Но на практике к разработке ее приступают еще до подачи заявки.

____________________________________

Документация по планировке территорий включает в себя: проект планировки, проект межевания и градплан. Ее наличие свидетельствует, что ЗУ может только с торгов быть предоставлен.

Но есть еще и проектно-сметная (проектная) документация. Ранее была такая ситуация, что оформления акта выбора было достаточно для того, чтобы разрабатывать проектно-сметную документацию. И это правильно. Но теперь ГрадК говорит, что ее в праве разрабатывать только после заключения договора аренды или приобретения в собственность (т.е. нужен титул), однако на практике все это обходят.

Прошлый год:

С 2004 года ВАС занимал позицию, согласно которой порядок предоставления ЗУ под строительство в ст 30 ЗК применяется и в тех случаях, когда ЗУ ранее был предоставлен тому же лицу для строительства иного объекта (получили участок для школы, а теперь хотим больницу => заново всю процедуру). Это критиковалась: нужно менять не ЗУ, а вид разрешенного использования, если ПЗЗ не приняты (иначе – менять ПЗЗ).

Аналогично до 2010 ВАС имел мнение в отношении тех ЗУ, кот предоставлены в аренду под эксплуатацию объекта недвижимости в порядке ст 36 ЗК. Если объект получен в собственность => можно строить все, что угодно в пределах ГСК. А если участок в аренде и есть разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, ФРС отказывалась регистрировать права на вновь созданный объект недвижимости, так как нарушен порядок ст 30. 16.02.10 Президиум ВАС № 14434\09: ст 30 ЗК регулирует порядок предоставления ЗУ для строительства из земель в публичной собственности => он не предусматривает ситуации, когда строительство нового объекта осуществляется на участке, уже предоставленном данному лицу в порядке ст 36.

⇐ Предыдущая 4 5 6 7 8910 11 12 13 Следующая ⇒