Анализ комплексного развития территории.

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2

Исходя из ресурсных возможностей территории поселения «Н», его территория может функционировать как саморазвивающаяся территория, с определенной экономической специализацией.

Анализ комплексного развития территории проводится в целях оценки предполагаемого размещения мест, приложения труда в существующих границах поселения «Н» и размещения рекреационных объектов для активного отдыха населения. Данные цели выработаны не случайно, т.к. предполагается, что места постоянного проживания и организации социально-культурного быта населения сформированы в границах населенного пункта.

Рассматривая наиболее высокие показатели по выборной системе факторов:

- обеспечение территории поселения «Н» гидроресурсами;

- обеспечение территории объектами энергообеспечением;

- транспортная обеспеченность территории.

По каждому фактору устанавливается показатели:

КОВ1 (территория наиболее благоприятная по гидрообеспеченности),

КОВ2 (территория благоприятная по гидрообеспеченности),

КОВ3 (территория относительно благоприятная по гидрообеспеченности) аналогично установленными показателями по другим факторам являются: КОЭ1, КОЭ2, КОЭ3; КОД1, КОД2, КОД3.

При исследовании используются метод факторного анализа, т.е. рассматриваем наиболее высокие показатели по выбранной системе факторов (показателей):

- обеспеченность территории поселения «Н» гидроресурсами;

- обеспеченность территории объектами электроснабжения;

- транспортная обеспеченность территории.

По анализу группы предоставленных факторов устанавливают территории, которые группируют в зоны:

- Территория наиболее благоприятная для градостроительного использования;

- Территория благоприятная для градостроительного использования;

- Территория относительно благоприятная для градостроительного использования.

Результаты анализа комплексного развития территории представлены в таблице 3

Таблица 1.3.1 — Результаты анализа комплексного развития территории

Наименование территории	Площадь, км2
ТНБГИ
ТБГИ	152, 6
ТОБГИ	266, 5
ИТОГО	499, 1
ЗОГД	9, 7
ВСЕГО	489, 4

Схема анализа комплексного развития территории представлена на схеме 3 (Приложение 3)

Вывод: С учетом ЗОГД, S благоприятных территории равна 489, 4км2

Планируемое развитие территории поселения «Н»

С учетом проведенного анализа, территории сельского поселения «Н», мы сформировали стратегию её развития, которая позволяет регулировать размещение планируемых к освоению объектов капитального строительства. Для планируемого развития территории определяем зоны перспективного развития, осуществляем их функциональное зонирование.

Так, на землях сельскохозяйственного назначения, в зоне благоприятного освоения территории, размещаем предприятия агропромышленного комплекса (животноводство) (С/Х2пл), на землях с/х назначения предусматривает размещение пашен и сенокосов(С/Х1пл).

Вблизи населенного пункта располагаем зоны активных рекреационных функций (Р2пл).На землях лесного фонда в функциональной зоне(П2пл) располагаем пилораму, а в функциональной зоне(П1пл)размещаем целлюлозно-бумажный комбинат.

Вдоль придорожной автодороги располагаем Автозаправочные станции(П5пл).В Общественно-деловой функциональной зоне(Опл) предусматривается расположение закусочных и гостиниц.

Варианты территориального развития сельского поселения «Н» представлены в таблице 1.4.1

Таблица 1.4.1 — Варианты территориального развития сельского поселения «Н»

Варианты развития		Площадь, км2
Фермерское хозяйство
Пилорама 1
Пилорама 2
Целлюлозно-бумажный завод
Территория под пашни и сенокосы
Рекреационная зона 1
Рекреационная зона 2
АЗС
Закусочная
Гостиница
ВСЕГО территории планируемое под освоение

Вывод: таким образом, мы проанализировали территорию сельского поселения «Н», определили стратегию его развития в плане наиболее и наилучшего использования в различных сферах деятельности человека.Развитие Агропромышленного и Лесоперерабатывающего комлексов планируемое освоение территории позволяет стабилизировать экономическую ситуацию населения.Экономическая специализация территории аграрно-индустриальная.

Площадь территории планируемое под освоение 162км2.

Планируемое развитие территории сельского поселения «Н», представлено на Схеме 4(Приложение 4)

Данные материалы в соответствии с требованиями Градостроительного кадастра РФ ст.56, является составляющей одного из разделов ИС ОГД при формировании Градостроительного кадастра

Раздел 2. Техническая инвентаризация объектов недвижимости

Расчет действительной восстановительной стоимости объекта недвижимости

На земельном участке расположено двухэтажное кирпичное здание, в котором размещена столовая.

2.1 Характеристика объекта переоценки

Место расположение: Забайкальский край территория поселения «Н»

Год постройки здания: 1987

Вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

Территориальный пояс: IVКлиматический район: I (Общая часть к сб.УПВС, прилож 2)

Группа капитальности: I (Сб. УПВС №4 таб.3) определяем по основным конструктивным элементам: бетонный фундамент, кирпичные стены, железобетонные перекрытия, перегородки гипсобетонные.

Объем здания

V=S*h (1)

S=18*12=216м2

V=216*6, 8=1469м3

Правила выполнения замеров для расчета объемов здания:

1.Объем надземных и подземных частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с влючением ограждающих конструкций

2.Объем здания с чердачным перекрытием определяется путем умножения его площади подсчитанной по размерам внешнего очертания стен здания выше цоколя, на высоту здания

3.Объем здания без чердачным перекрытием определяется путем умножения площади вертикального поперечного сечения здания на длину

Расчет величины физического износа здания

Физический износ здания в %

Иф=(Тф/То)*100 (2)

где Тф — фактически прослуженное время; Тф=24г., год постройки здания 1987г.

То — нормативный срок службы; То=100лет

Иф= (24/100)*100=24%

Износ объекта недвижимости – утрата его полезности и стоимости.Физический износ- это уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств.

Техническое описание конструктивных элементов здания(помещения)

И его основной пристройки

Литера А Год постройки 1987

Группа капитальности I Вид внутренней отделки Улучшенная

сб/№табл. 50

Таблица 1

№ п.п	Наименование конструктивного элемента	Описание констр. элементов (материал, конструкция, отделка и пр.)	Техническое состояние	Удельный вес по таблице	Поправка к удельному весу в %	Уд. вес констр. элементов с поправками

	фундамент	бетонный
	наружные и внутренние капитальные стены	кирпичные
	перегородки	гипсобетонные
	Перекрытия	чердачные	ж/бетонные
междуэтажные	ж/бетонные
подвальные	ж/бетонные
	крыша	шифер
	полы	ДВП, линолеум
	Проемы	окна	2-е, глухие
двери	филенчатые
	Отделка	внутренняя	улучшенная
наружная	удолетвор.
	прочие	имеется		11, 7		11, 7
	печи
	калориферное
	АГВ
	другое
	центральное отопление	От котельной		5, 6*0, 63=3, 5		3, 5
	электричество	Центр.сеть		3, 7*0, 65=2, 4		2, 4
	водопровод	магистральный		5, 6*0, 21=1, 1		1, 1
	канализация	магистральный		5, 6*0, 17=1, 0		1, 0
	горячее водоснабжение	имеется			0, 2	0, 2
	ванны
	газоснабжение	-
	напольные электроплиты
	телефон	-		3, 7*0, 21=0, 8	-0, 8	0, 8
	радио	кабельное		3, 7*0, 14=0, 5
	телевидение	кабельное			0, 1	0, 1
	сигнализация	имеется			0, 7	0, 7
	мусоропровод
	лифт
	вентиляция
	крыльца, лестницы и пр.	имеется			-
ИТОГО			0, 2	100, 2

Расчет восстановительной и действительной стоимости здания строения

Для расчета восстановительной стоимости здания необходимо выбрать цену единицы, для этого мы будем использовать таблицу сборника № 4, согласно которой было составлено техническое описание здания. Нам необходимо учесть поправочные коэффициенты на климатический район, группу капитальности здания, полезную высоту здания, на превышение строительного объема, на различие в конструктивных элементах и другие.

Пояснения примененных поправочных коэффициентов приведем в таблице 2

Поправочные коэффициенты

Таблица 2

№	Обоснование восстановительной стоимости	Характеристика
Показатели сборника	Объект переоценки	Поправочные коэффициенты
	Сборник №4, таблица 50	Стоимость строительства руб./м³- 24, 1	-	-
	Поправка на климатический район, сб. 4, п.8. табл.1	II климатический район	I климатический район	-
	Поправка на группу капитальности. Общая часть, п.4	I группа капитальности	I группа капитальности	1, 08
	Превышение строительного объема, сб.4. п.18	Нормативный объем до 10000 м³	-	-
	Поправка на полезную высоту помещения, сб.4. п.21	Полезная высота 3м	Фактическая высота 3 м
	Другие выявленные условия	-	-	-
	Итого		Произведение поправочных коэффициентов П кi 1, 08*1	1, 08

Корректируем стоимость строительства удельной единицы

С69=С69таб*Уд.вес попр*Пкi, (3)

где С69- скорректированная стоимость строительства удельной единицы, м3

С69таб- стоимость единицы строительства по сборнику УПВС

Уд.вес попр — итоговый показатель

Пкi- поправочный коэффициент

С69=24, 1*1, 002*1, 08=26, 08руб/м3

Определяем базовую стоимость (СС69) объекта переоценки в ценах 1969г по формуле:

СС69=СС69*V (4)

где С69-корректированная стоимость строительства удельной единицы, м3

V- расчетный объем здания, м3

СС69=26, 08*1469=38311, 5руб

Определем восстановительную стоимость объекта, с коэффициентом, используемым БТИ для расчета налогооблагаемой стоимости объекта текущего года

Свосстан.= СС69*К (5)

где К — коэффициент пересчета базовых цен 1969г. в текущие цены

Коэффициент пересчета действительной и восстановительной стоимости объекта недвижимости для налогообложения: от базовой цены 1969г. в цены 2011г.- 36, 1

Свосстан.=38311, 5*36, 1=1383045, 15руб.

Определяем действительную восстановительную стоимость объекта переоценки

Сдейст.восстан.=Свосст.- Износ (6)

где Износ — износ объекта в стоимостных измерителях определяют по формуле:

Износ(руб) = Свосстан.*%износа (7)

Износ = 1383045, 15*24%/100=331930, 8руб

Сдейств.восст.= 1383045, 2 — 331930, 8 = 1051114, 4руб.

⇐ Предыдущая 12