Особенности продажи жилых помещений

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 4Следующая ⇒

Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится может быть использовано только по целевому назначению - для проживания граждан.

Предметом рассматриваемого договор является жилое помещение. Постановлением СМ Республики Беларусь от 31.08.1993г. №589 «Об иностранных инвестициях на территории Республики Беларусь установлении порядка купли-продажи квартир (домов)»11 Собрание постановлений Правительства Республики Беларусь. 1993. №25. Ст. 486; Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1997 г. № 36. Ст.1123; 1998г., N 4, Ст. 92; 1999. №21. Ст. 616; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №88. 5/4044. определяется перечень жилых помещений не подлежащих продаже.

Существенными условиями договора продажи жилого помещения являются: предмет, цена. Кроме того, существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательством право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

При отчуждении жилого помещения требуется также согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающего совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

Субъектами договора купли-продажи жилого помещения являются граждане Беларуси, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Беларуси и имеющие законный источник существования, пользуются наравне с гражданами нашей страны правом купли-продажи квартир (домов) в Беларуси. Иностранцы и лица без гражданства, не проживающие на территории страны, вправе приобретать жилые помещения в соответствии с международными договорами и установленной процедурой реализации международных договоров. Что касается юридических лиц, то они имеют право на приобретение квартиры, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.

Следует отметить, что ранее действовавшее положение значительно ограничивало права граждан в приобретении жилых помещений. Так, в частности квартиры могли продаваться гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте. Благодаря Заключению Конституционного суда Республики Беларусь от 27.06.1996г. №3-39/9611 Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1997. N 11. Ст..229., были устранены нарушения прав граждан. Вместе с тем, по мнению Конституционного Суда, законом могут быть определены особенности купли-продажи жилых помещений в городе Минске, поскольку он, как столица, согласно Конституции, имеет особый статус.

Понятие договора поставки

Понятие договора поставки появилось в XIX веке в российской правовой теории и практике и не имело аналогов в других государствах. В основном договор поставки использовался для регулирования отношений государства с частными лицами по поводу удовлетворения государственных нужд в тех или иных товарах. Впоследствии институт поставки получил закрепление и развитие в советском праве, под влиянием которого использовался восточно-европейскими странами, особенно в торговых отношениях с СССР.

Изначально научная доктрина, в том числе и наука советского гражданского права, считала договор поставки видом купли-продажи. Начиная с 50-х годов господствующей в среде советских ученых стала точка зрения о самостоятельности договора поставки. В качестве самостоятельного типа договор поставки получил закрепление в Основах гражданского законодательства СССР и союзных республики 1961 года, а затем - в гражданских кодексах союзных республик.

Переосмысление понятия договора поставки и его места в системе гражданско-правовых договоров произошло в связи с отказом от административно-командной системы управления экономикой и переходом к рыночным отношениям. Сначала Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, а затем и Гражданские Кодексы суверенных государств закрепили принципиально новое определение договора поставки. Возобладала также точка зрения о договорах поставки как виде купли-продажи, вследствие чего соответствующие нормы были помещены в главу " Купля-продажа".

К отличительным (видовым) признакам договора поставки следует отнести:

- состав сторон договора (правовой статус поставщика);

- цель продажи (приобретения) товара;

- передачу товаров в обусловленный срок или сроки.

В ст. 476 ГК поставщик прямо определен как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, производящее или закупающее товары (юридическое лицо или гражданин-предприниматель). Далее, поставляемые товары должны быть предназначены для использования в предпринимательской деятельности или иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (поставка в материальные резервы, для учреждений социальной сферы и т.д.). наконец, поставщик обязуется передать товары покупателю в обусловленный срок (сроки).

Указанные признаки договора необходимо считать главными. Все другие, называемые еще «вторичными»¹, как правило, развивают и дополняют их. К их числу можно отнести:

- договор поставки создает обычно длительные отношения между сторонами;

- подлежащий поставке товар может отсутствовать в момент заключения договора;

- поставщик не всегда является производителем товара;

- предмет договора поставки составляют в большинстве случаев вещи, определенные родовыми признаками;

- исполнение договора поставки осуществляется, как правило, по частям.

Договор поставки является консенсуальным, двусторонним, возмездным.

Поставка - один из самых распространенных договоров в гражданском обороте. В течение длительного времени поставка рассматривалась как самостоятельный тип договора, так как являлась плановой куплей-продажей и определялась плановым актом. Но с 1991 г. законодатель отнес поставку к разновидности договора купли-продажи. По договору организации и индивидуальные предпринимателя реализуют товары, как производимые, так и закупаемые ими. Товары поставляются (приобретаются) для собственного производства и потребления, для переработки на давальческих началах, для осуществления оптовой и розничной торговли, для обеспечения государственных нужд, для вывоза из Республики Беларусь.

Основу правового регулирования договора составляют нормы параграфа 3 главы 30 ГК. В случае недостаточности этих норм к отношениям по поставке применяются в соответствии с пунктом 5 ст. 424 ГК общие положения о купле-продаже, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом и иными актами законодательства о договоре поставки.

Помимо норм Гражданского кодекса, договор регулируется специальными актами. К ним относятся: Положение о поставках товаров в Республике Беларусь (далее – Положение о поставках)(утв. постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 8 июля 1996 г. N 444)², Положение о приемке товаров по количеству и качеству (далее – Положение о приемке товаров)(утв. постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 26 апреля 1996 г. N 285)³, Закон Республики Беларусь от 24 ноября 1993 года " О поставках товаров для государственных нужд" ⁴, Указ Президента Республики Беларусь от 7 марта 2000 года № 117 " О некоторых мерах по упорядочению посреднической деятельности при продаже товаров" ⁵, Указ Президента Республики Беларусь от 16 января 2002 г. №40 «О дополнительных мерах по регулированию экономических отношений»⁶ и др.

Договор, как правило, заключается на длительный срок, который зависит от характера предмета договора и других обстоятельств, но может заключаться на конкретный, кратковременный срок. Поставка товара может быть поэтапной, на протяжении всего срока действия договора. В таком случае промежуточные этапы имеют юридическое значение, но решающее значение принадлежит конечному сроку, с наступлением которого стороны свои обязательства должны выполнить полностью и надлежащим образом. Стороны могут прибегнуть к разовой поставке, с осуществлением которой действие договора прекращается. Форма договора письменная, поскольку сторонами выступают субъекты хозяйствования или иной предпринимательской деятельности. Между заключением договора и его исполнением может существовать разрыв во времени, продолжительность которого устанавливается соглашением сторон. Это обстоятельство позволяет прийти к выводу, что в момент заключения договора предмета договора или вообще реально не существует, либо в полном объеме он может быть изготовлен лишь постепенно. Поэтому, если в момент заключения договора предмет договора со всеми его качественными, количественными и другими характеристиками реально существовал и был оплачен, тогда речь может идти как о поставке, так и о договоре купли-продажи, но с отсрочкой доставки его покупателю. Следовательно, необходимо различать терминологически и юридически понятия “поставка” и “доставка”. Поставка может включать в себя “доставку” товара потребителю, может и не включать ее. Поставщик должен изготовить объект, а доставить его потребителю может и другое лицо.

“Поставка” – это обязанность продавца, независимо от того, осуществляется ли она самим продавцом или по его поручению другим лицом. Доставка может осуществляться на основе договора перевозки.

Поэтапность поставки предполагает и поэтапность расчетов за поставленные товары. Окончательные расчеты осуществляются после поступления последней партии товара, хотя может иметь место и предоплата в полном объеме. Если предметом договора купли-продажи может быть всякий не изъятый их оборота товар, то договора поставки – только тот, который предназначен для производственно-хозяйственной или иной предпринимательской деятельности, но не для личного (семейного, домашнего) использования (телевизор, компьютер, предметы домашней обстановки). Однако, если такие предметы предназначены для реализации через розничную или оптовую торговую сеть, тогда они могут приобретаться по договору поставки.

В зависимости от основания возникновения договорных отношений по поставкам различают:

поставки, основанные только на соглашении между поставщиком и покупателем;
поставки, которые имеют своим основанием совокупность юридических фактов в виде договора и заказа товаров на поставку для государственных нужд.

- Целью приобретения товара является его использование в предпринимательской деятельности;

- Договором поставки опосредуются гражданско-правовые отношения, которые регулируются другими договорами (мены, аренды, возмездного оказания услуг, подряда).

От договора мены договор поставки отличается тем, что обязанности поставщика передать вещь в собственность противостоит обязанность покупателя выплатить определенную сумму, а не товаров в натуре, как в договоре мены. По договору аренды имущество передается во временное владение и пользование либо во временное пользование, то есть не влечет права собственности на имущество. Договор поставки отличается от договора возмездного оказания услуг тем, что встречной обязанностью по договору возмездного оказания услуг служит не оплата, а встречное действие. Договор подряда опосредует передачу заказчику выполненной работы, а также сам процесс, в то время, как по договору поставки процесс создания товара находится за пределами его регулирования.

⇐ Предыдущая 1 234 Следующая ⇒