Затратный подход в оценке недвижимости.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;
• метод распределения;
• метод выделения;
• метод разбивки на участки;
• техника остатка для земли;
• капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховка, заработная плата ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Данные по визуальному осмотру объекта оценки:

	Пол	Потолок	Стены	Окна	Двери
Зал	Линолеум, состояние удовлетворительное, не требует замены.	Потолочная плитка, состояние удовлетворительное, не требует замены.	Обои, состояние не удовлетворительное, требует замены.	ПВХ, состояние хорошее не требует замены.	Деревянные, состояние удовлетворительное, не требует замены.
Кухня	Линолеум, состояние не удовлетворительное, требует замены.	Потолочная плитка, состояние удовлетворительное, не требует замены.	Обои, состояние не удовлетворительное, требует замены.	ПВХ, состояние хорошее не требует замены.	Деревянные, состояние удовлетворительное, не требует замены.
Прихожая	Линолеум, состояние удовлетворительное, не требует замены.	Покраска, состояние удовлетворительное не требует замены.	Обои, состояние не удовлетворительное, требует замены.	-	Деревянные, состояние удовлетворительное, не требует замены.
Ванная комната	Керамическая плитка, состояние не удовлетворительное, требует замены.	Потолочная плитка, состояние не удовлетворительное, требует замены.	Керамическая плитка, состояние удовлетворительное, не требует замены.	-	Деревянные, состояние удовлетворительное, не требует замены.
Туалет	Керамическая плитка, состояние не удовлетворительное, требует замены.	Потолочная плитка, состояние удовлетворительное, не требует замены.	Обои, состояние удовлетворительное, не требует замены.	-	Деревянные, состояние удовлетворительное, не требует замены.
Спальня №1	Линолеум, состояние не удовлетворительное, требует замены	Покраска, состояние удовлетворительное не требует замены.	Обои, состояние не удовлетворительное, требует замены.	ПВХ, состояние хорошее не требует замены.	Деревянные, состояние удовлетворительное, не требует замены.
Спальня №2	Линолеум, состояние не удовлетворительное, требует замены	Покраска, состояние удовлетворительное не требует замены.	Обои, состояние удовлетворительное, не требует замены.	ПВХ, состояние хорошее не требует замены.	Деревянные, состояние удовлетворительное, не требует замены.
Лоджия	Линолеум, состояние удовлетворительное, не требует замены.	Покраска, состояние удовлетворительное не требует замены.	Пластиковый сайдинг, состояние удовлетворительное, не требует замены.	ПВХ, состояние хорошее не требует замены.	Деревянные, состояние удовлетворительное, не требует замены.

 

1)Была проведен и рассчитан локальный сметный расчёт(локальная смета).

2)Восстановительная стоимость = (1 м² общей площади жилых помещений в ценах I квартала 2017 года в размере 34980 (тридцать четыре тысячи девятьсот восемьдесят) рублей с учетом НДС.) * 61 м² (площадь оцениваемого объекта) = 2 133 780 руб.

3) Функциональный износ = сметная стоимость.

Сметная стоимость = 114 267, 995 руб.

4)Физический износ = 2017 год – 1978 год/100(норма)*100 % = 39/100 * 100 % = 0, 39 * 100 % = 39%

Физический износ=2 133 780 руб. * 39% = 832 174, 2 руб.

Износ = 832 174, 2 +114 267, 995 = 946 442, 2 руб.

Стоимость объекта недвижимости затратным подходом = 2 133 780 – 946 442, 2 = 1 187 337, 8 руб.

 

 

Расчёт итоговой стоимости.

На идеальном рынке все три метода должны дать одну и ту же величину стоимости. Но идеальных рынков не бывает и поэтому методы дают разный результат.

Теоретически наиболее предпочтительным является метод капитализации доходов (доходный метод), полезную информацию могут также дать метод сравнительного анализа продажи (рыночный метод) и затратный метод.

Во многих случаях каждый из трех методов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Выбор одной оптимальной величины стоимости производится путем согласования оценок в одну экспертным путем.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносится определенные логические суждения. Может быть использована и статистическая обработка результатов, но не допускается усреднять все три величины стоимости объекта недвижимости по каждому методу, рекомендуется рассчитывать средневзвешенную величину исходя из значимости (рейтинга) каждого метода для данного конкретного случая.

С = С дох.подх. * К дох.подх. + С затр.подх. * К затр.подх. + С сравн.подх. * К сравн.подх.

К дох.подх. = 10 %.

К затр.подх. = 40 %.

К сравн.подх. = 50 %.

С = 1 410 493, 62* 10 % 1 187 337, 8* 40 % + 2 893 705, 8* 50 %

С = 141 049, 362+ 474 935, 12+ 1 446 852, 9 = 2 062 837, 38 руб.

Итоговая стоимость объекта оценки составляет 2 062 837, 38 руб.

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: