ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

ВОРОНЕЖСКИЙ ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР

ОБЩЕСТВЕННОГО КОНТРОЛЯ

В СФЕРЕ ЖКХ

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ

УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ В МКД!

Мы собрали ответы на многочисленные вопросы, поступающие в общественную приемную и на заседаниях районных Клубов ЖКХ г. Воронежа. Надеемся, что наша Памятка поможет сделать процесс управления вашими многоквартирными домами более эффективным.

Желаем вам успехов в ваших начинаниях!

ПОМНИТЕ – ОТ КАЧЕСТВА УПРАВЛЕНИЯ МКД НАПРЯМУЮ ЗАВИСИТ СТОИМОСТЬ ВАШЕГО ЖИЛЬЯ! ДОРОГУ ОСИЛИТ ИДУЩИЙ!

Ольга Фролова

Руководитель Воронежского городского

Центра общественного контроля

В сфере ЖКХ

Что это такое - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Вы – собственники не только ваших квартир, но и целого комплекса общего имущества, и распоряжаться им надо совместно с соседями по многоквартирному дому. Все решения должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме.

Общее собрание собственников (далее - ОСС) – это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке перед домом. Это – орган управления многоквартирным домом (далее МКД).

Цель общего собрания - обсуждение вопросов, поставленных на повестку дня и принятие по ним решений путем голосования. Об этом говорит статья 44 Жилищного кодекса РФ.

Поскольку основная масса жителей многоквартирных домов разрозненна и практически не общается между собой, лучше всего сначала провести информационное собрание, чтобы познакомиться и найти единомышленников. А также надо, наконец, решить - хотите ли Вы жить в уютном, ухоженном доме или будете жить дальше, не вникая ни во что, и потихоньку ругая власть за то, что она Вас бросила, безвозмездно передав Вам в собственность жилье.

Если Вы уже являетесь собственником в доме и до сих пор ничего не слышали о проведении общего собрания, значит, Ваши права нарушены, и домом управляет управляющая организация, которую Вы не выбирали, или созданное без Вашего участия ТСЖ.

Не поленитесь - проверьте, когда в последний раз проводилось ОСС, а если оно проводилось, то почему Вы не получали соответствующего уведомления. Ну и, конечно, всегда полезно знать, кто живет рядом с Вами, ведь стоимость ваших квартир напрямую зависит от качества управления домом!

Зачем нужно проводить общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Собственники помещений в многоквартирном доме совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом.

Общее собрание представляет собой орган управления, участие в котором дает возможность собственникам помещений обмениваться информацией по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, принимать участие в его решениях.

Таким образом, участие в общем собрании является для собственников помещений в МКД не только обременительной обязанностью, но также может предоставить полезные и необходимые сведения, знания и информацию о требованиях законодательства, правах и обязанностях собственников помещений, о различных проблемах дома, в котором они проживают.

Кроме этого, применение такой формы управления служит для разрешения конфликтов и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме.

Кто устанавливает правила проведения общего собрания собственников помещений в МКД?

Проведение ОСС регламентировано ст. 44-48 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами ЖК РФ, например в разделе IX. «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

31.07.2014г. утвержден приказ Минстроя России № 411/пр " Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах", в котором приведены примерные формы следующих документов:

- сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- доверенности представителя собственника на голосование;

- протоколов ОСС в очной и заочной формах;

- решениясобственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общемсобрании собственников в форме заочного голосования. К сожалению, в него до сих пор не внесены изменения, касающиеся проведения общего собрания в очно-заочной форме.

Что такое «кворум»?

Кворум (Википедия) – наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать решения. Определяется какой-либо цифрой или процентным отношением.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Если в повестке дня общего собрания есть вопросы, для решения которых нужно большее число голосов, кворум на собрании определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников.

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Если Вы проводите общее собрание в очной форме, то при отсутствии кворума, в дальнейшем можно провести заочное голосование с той же повесткой дня. Но при этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков. Гораздо проще и быстрее проводить ОСС в очно-заочной форме. При этом вы сэкономите время и деньги, потраченные на подготовку собрания!

При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в письменных решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.

По каким вопросам повестки дня общего собрания решения принимаются простым большинством голосов собственников, присутствующих на собрании (более чем 50%)?

1) О сроках и порядке проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД, а также о порядке уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

2) Об использовании информационной системы ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

3) Об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем (администратора общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

4) О порядке приема администратором сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

5) О порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСН/ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

6) О выборе и изменении способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

7) О выборе управляющей организации и определении условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

8) Об избрании и переизбрании Совета многоквартирного дома, если в многоквартирном доме не создано ТСН/ТСЖ, либо этот дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в доме больше четырех квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).

9) Об использовании информационной системы ЖКХ или иной информационной системы в деятельности Совета МКД, председателя Совета, комиссий собственников помещений в МКД в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ).

10) О размере платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСН/ТСЖ, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

11) О внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ).

12) О текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

13) О заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

14) О выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

15) О месте или адресе хранения протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).

16) Об избрании комиссии собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

17. О выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД (размер, условия и порядок его выплаты) (ч.8.1 ст.161 ЖК РФ).

18. Об определении перечня и объема услуг и работ по содержанию ОИ, условий их оказания и выполнения, а также размере их финансирования (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.01.2014 № Ф04-9093/13 по делу № А70-4825/2013).

19 Капремонт:

Вопрос повестки дня	Нормативное обоснование
Выбор кредитной организации для открытия спецсчета	П.5 ч.4 ст.170, Ч.1 ст.46 ЖК РФ
Определение размера взноса на капремонт равного минимальному	П.1 ч.4 ст.170, Ч.1 ст.46 ЖК РФ
Выбор лица, уполномоченного на представление платежных документов	Ч.3.1 ст.175, Ч.1 ст.46 ЖК РФ
Определение порядка представления платежных документов	Ч.3.1 ст.175, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
Определение размера расходов на представление платежных документов и условий оплаты этих услуг	Ч.3.1 ст.175, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
Определение лица, уполномоченного участвовать в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капремонту	П.5 ч.5 ст.189, ч.1 ст.46 ЖК РФ

По каким вопросам повестки дня общего собрания решения принимаются большинством голосов всех собственников в доме (более чем 50%)?

1) О создании ТСН/ТСЖ и утверждении его Устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ).

2) О реорганизации ТСН/ТСЖ (ст. 140 ЖК РФ).

3) О ликвидации ТСН/ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

4. Выбор или изменение способа формирования фонда накопления на капремонт (п.1.1 ч.2 ст.44, ч.1 ст.46 ЖК РФ).

АЛГОРИТМ

О создании ТСН/ТСЖ

1. Инициатор собрания в течение 10-ти дней передает копии протокола и копии решений в УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

2. ТСН/ТСЖ о бязано приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ (Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом»).

3. Председатель правления ТСН/ТСЖ подает документы для государственной регистрации вновь созданного ТСН/ТСЖ. Сроки осуществления государственной регистрации ТСН/ТСЖ законом не определены!

4. После регистрации председатель правления ТСН/ТСЖ изготавливает печать (ст. 135 ЖК РФ), открывает счет в банке (с мая 2014 года обязанность по уведомлению налоговых органов об открытии счета снята ФЗ-52 от 02.04.2014). Постановка на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики осуществляется в налоговой инспекции при регистрации.

5. В течение 30 дней необходимо направить налоговую по месту регистрации уведомление о выбранном способе налогообложения (УСН) (ст. 346.13 НК РФ) – если не успеть будет общая схема.

6. В течение 5-ти дней председатель правления ТСН/ТСЖ передает уведомление о смене способа управления в прежнюю управляющую организацию, ГЖИ, УМЖК (п. 18 Правил № 416 от 15.05.2013 г.)

7. Не позднее 7 дней со дня государственной регистрацииТСН/ТСЖ, если оно не заключило договор управления МКД с управляющей организацией, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления, председатель правления ТСН/ТСЖ направляет в РСО заявки (оферты) о заключении договоров ресурсоснабжения (п. 5 Правил, утвержденных Постановлением Правительства № 124 от 14.02.2012)

8. В срок не позднее 7 дней со дня получения уведомления организацией, ранее управлявшей многоквартирным домом, о сроках передачи документации, или получения уведомления ГЖИ Воронежской области о правомерности принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе, изменении способа управленияМКД, председатель правления ТСН/ТСЖ направляет в организации, осуществляющие обслуживание жилищного фонда, расчётно-кассовое обслуживание, аварийно-диспетчерское обслуживание, предложение о заключении соответствующих договоров с указанием предполагаемой даты заключения таких договоров (при необходимости) (п. 8 Методических рекомендации о порядке передачи документации на многоквартирный дом при выборе, изменении способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме утвержденных Приказом управления жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Воронежской области от 18.11.2011г. № 153).

9. Не позднее 30 дней со дня государственной регистрации у созданного ТСН/ТСЖ возникает обязанность по раскрытию информации (п. 9 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управленияМКД, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010г. N 731).

АГОРИТМ