Информация, необходимая для оценки объекта недвижимости

Для определения объема требующейся информации необходимо:

1. Изучить договор об оценке (Техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр объекта.

Договор об оценки является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно представить в виде схемы.

Рисунок 1 –Информация необходимая для оценки[1]

 

Сбор и анализ внешней информации производится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Информация описательного характера используются непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей стоимости:

Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококлассными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или отремонтировано в течении последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок.1

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долларов Соединенных Штатов Америки (США) и составила на дату проведения оценки 130 долларов США.[2]

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели (темпы экономического роста, уровень инфляции, индекс деловой активности, инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений, изменение ставок процента и курса национальной валюты, уровень доходов населения и другие факторы).

2. Политические и социальные факторы (стабильность и прогнозируемость политической ситуации, доверие правительству, приближение выборов и прогнозируемость их результатов).

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. Конъюнктура рынка - экономическая ситуация, складывающаяся на рынке и характеризующаяся уровнями спроса и предложения, рыночной активностью, ценами, объемами продаж, движением процентных ставок, валютного курса, заработной платы, дивидендов, а так же динамикой производства и потребления.1

После проведения анализа микроэкономической информации предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости – это процесс сбора внешней информации и внутренней информации. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и произведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициентов загрузки.

3. Нормативно правовая база, регулирующая отношение земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.2

4. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка (состояние и перспективы развития сегмента рынка, уровень эксплуатационных затрат, среднерыночный уровень занятости недвижимости, уровень возможных прочих доходов, налоговое окружение).

 

5. Затраты на воспроизводство объекта оценки.

Интервью с собственником и управляющим объектом.

Основные источники информации:

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым каналам информационных агентств.

Информационное агентства, специализирующееся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют по средством каналов интернет.

В России разработаны программные продукты, например, программный комплекс VALMASTER. Исследовательский центр оценки активов для оценки сравнительным, доходным, затратным подходами. Однако использование таких программ затруднено из-за отсутствия доступных статистических массивов ценовой формации.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки, данные о юридическом положении объекта, о физических характеристиках объекта, о состоянии земельного участка, о сооружениях, входящих в состав недвижимости, об имуществе, не являющемся недвижимым и данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении.

Источниками внутренней информации могут быть:

· интервью с заказчиком объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

· внутренняя документация;

· осмотр и техническая экспертиза объекта;

· юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка;

· технические паспорта и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

· данные о частичном выбытие, демонтаже, капитальных вложениях.

Все данные собранные в ходе оценки, должны храниться в личном архиве оценщика, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

 

Осмотр объекта

Перед началом осмотра следует:

1. Ознакомиться с имеющейся технической документацией об объекте ( позволяет установить основные изменения, внесенные в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонта, аварии, мероприятия по ликвидации последствий аварий).

2. Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

В отчете необходимо отразить, в каком состоянии находится оцениваемый объект. Основная задача осмотра – определение физического износа.

При визуальном осмотре необходимо провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений. Зафиксировать все виды повреждений и дефектов.

По окончанию работ техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

 

12Следующая ⇒

Поделиться: