Разработка проектно-сметной документации. Принципы формирования договорных цен на строительную продукцию

Разработка проектной документации на строительство объектов осуществляется на основе обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений. В проектной документации детализируют принятые в обоснованиях решения и уточняют основные технико-экономические показатели. Проектная документация обычно включает технико-экономическое обоснование строительства (проект) и рабочую документацию.

Рабочая документация для строительства предприятий, зданий и сооружений разрабатывается в соответствии с государственными стандартами системы проектной документации для строительства и уточняется заказчиком и проектировщиком в договоре на проектирование. Ссылочные документы (государственные, отраслевые и республиканские стандарты, не требующие привязки типовых конструкций, изделий, узлов) в состав рабочей документации не входят и могут передаваться заказчику, если это оговорено в договоре.

Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы: обоснование инвестиций; местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта; акт выбора земельного участка для строительства и прилагаемые к нему материалы; архитектурно-планировочное задание; технические условия на присоединение проектируемых объектов к источникам энергоснабжения, инженерным сетям и коммуникациям; исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуального изготовления; данные по выполненным НИОКР; материалы инвестора; оценочные акты органов местной администрации о компенсациях за сносимые здания и сооружения; материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора в части сооружения проекта и состояния природной окружающей среды; материалы инженерных изысканий и обследований и др.

На каждом этапе работы над проектом производится его стоимостная оценка. При определении сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, сооружений, объектов, их частей и видов работ составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, cмeтных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и т. д.

Сметную документацию составляют в определенной последовательности, с постепенным переходом от мелких к более крупным элементам строительства: вид работ (затрат) - объект - пусковой комплекс - очередь строительства - строительство (стройка) в целом.

Локальные сметы (локальные сметные расчеты) составляют по рабочим чертежам на отдельные виды строительных и монтажных работ па формам, рекомендуемым Минстроем России. В них указывают сметную стоимость конструктивных элементов и видов работ. Объемы строительных и монтажных работ берут из ведомостей объемов работ или определяют по рабочим чертежам. Объемы работ рассчитывают по схемам, позволяющим легко проследить ход расчетов, последовательность их выполнения и т. п.

В зависимости от видов строительства, специализации подрядных строительно-монтажных организаций и структуры проектной документации локальные сметные расчеты (сметы) могут составляться по: зданиям и сооружениям - на строительные (в том числе и специальные) работы, внутренние санитарно-технические работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов и автоматики, а также другие работы; общеплощадочным работам - на вертикальную планировку, устройства инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории и др.

Локальные сметные расчеты (сметы) складываются из прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли.

Прямые затраты непосредственна связаны с производством строительно-монтажных работ и включают: основную заработную плату; стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов; расходы по эксплуатации машин и механизмов.

Накладные расходы, предназначенные для организации, управления и обслуживания строительного производства, в отличие от прямых затрат не связаны непосредственно с выполнением строительно - монтажных работ и отражают затраты на создание необходимых условий для нормального хода строительства. В указанные расходы входят следующие статьи затрат: административно-хозяйственные расходы; затраты по обслуживанию работников строительства (подготовка и переподготовка кадров, отчисления на социальные нужды, создание санитарно-гигиенических и бытовых условий, охрану труда и т. п.); расходы на организацию работ на строительных площадках; прочие накладные расходы.

В отличие от прямых затрат накладные расходы косвенно нормируются в процентах от выбранной базы исчисления: фонда оплаты труда рабочих, сметной стоимости прямых затрат и др.

Сметная прибыль - сумма средств, необходимая для покрытия отдельных (общих) расходов строительной организации, не относимых на себестоимость работ. Она включает: ходы на уплату налога на прибыль и других налогов за счет прибыли, затраты на развитие производства, на материальное стимулирование работников, развитие социальной сферы.

В тех случаях, когда в соответствии с проектными данными осуществляется разборка конструкций, снос зданий и сооружений с целью получить конструкции, материалы и изделия, пригодные для повторного применения, справочно указывают возвратные суммы, уменьшающие размеры выделяемых заказчиком капитальных вложений, не исключаемые из итога локального сметного расчета и объема выполненных работ).

Объектные сметные расчеты (сметы) разрабатывают в базисныхи текущих (прогнозных) ценах па рекомендациям России. Данные локальных смет суммируют, группируя следующим образом: строительные и монтажные работы; оборудование, мебель и инвентарь; прочие затраты.

В объектном сметном расчете (смете) приводятся показатели единичной стоимости на 1 м3 объема, 1 м2 площади зданий и сооружений, 1м протяженности сетей и т. д. Справочно показывают возвратные суммы, складывающиеся из всех относящихся к этому объекту локальных смет.

В объектных и локальных сметах выделяют нормативную трудоемкость и сметную заработную плату.

Нормативная трудоемкость отражает количество труда рабочих (чел.-ч), которое должно затрачиваться на выполнение строительных монтажных работ. Сюда включают трудоемкость работ, предусмотренных в прямых затратах, накладных расходах, а также трудоемкость возведения титульных временных зданий и сооружений и выполнения работ в зимнее время.

Сметная заработная плата включает: основную заработную плату рабочих, занятых непосредственно на строительных и монтажных работах; заработную плату рабочих, осуществляющих обслуживание строительных машин; заработную плату рабочих, учтенную в накладных расходах, в стоимости временных зданий и сооружений.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляют в случае, когда следует определить в целом по стройке размер (лимит) средств, необходимый для возмещения тех затрат, которые не учтены нормативами.

Сводный сметный расчет стоимости строительства составляют на основе объектных и локальных смет, а также сметных расчетов на дополнительные затраты. Он является основным документом, определяющим стоимость строительства предприятия, зданий и сооружений.

В сводном сметном расчете также предусматривают резерв на непредвиденные затраты и работы, которые не всегда можно предусмотреть в процессе проектирования, но которые могут возникнуть как при детальной проработке проектных решений, так и в ходе выполнения строительно-монтажных работ.

Величина резерва средств на непредвиденные затраты и работы исчисляется в процентах от общей сметной стоимости и зависит от объекта и отрасли. Резерв должен быть таким, чтобы выполнение проекта осуществлялось без дополнительных денежных затрат.

В сводном сметном расчете стоимости строительства под итогом указывают: возвратные суммы; балансовую (остаточную) стоимость оборудования, демонтируемого или переставляемого в пределах действующего реконструируемого или перевооружаемого предприятия; данные о долевом участии предприятий и организаций в строительстве объектов общего пользования или общеузловых; итоговые данные о распределении общей сметной строительства по направлениям капитальных вложений; суммы налога на добавленную стоимость и другие затраты, предусматриваемые действующим законодательством РФ.

К сводному сметному расчету прилагается пояснительная записка, в которой приводятся: указание территории, где производится строительство; сметные цены, в которых составлен расчет; перечень каталогов сметных нормативов, принятых для составления смет на строительство объектов; наименование генподрядной организации нормы накладных расходов и сметной прибыли; особенности определения сметной стоимости строительных работ, оборудования и его монтаж для данной стройки; расчет распределения средств по направлениям капитальных вложений; другие сведения о порядке определения стоимости, а также ссылки на соответствующие решения правительственных и других органов государственной власти по вопросам, связанным с ценообразованием и льготами для данного строительства.

Оценка строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в ходе заключения. и исполнения договора подряда на строительство или капитальный ремонт предприятия, здания и сооружения.

Формируемая в соответствии с общей экономической и единой ценовой политикой Российской Федерации Система ценообразования в капитальном строительстве предусматривает:

    - применение в основном свободных (рыночных) цен и тарифов почти на всю продукцию производственно-технического назначения и услуги, используемые в капитальном строительстве. Исключение составляют регулируемые цены и тарифы на продукцию естественных монополий: электрическую и тепловую энергию, железнодорожные и речные перевозки с погрузочно-разгрузочными и др.

    - использование свободных (договорных) цен на строительную продукцию

    - предоставление равных прав участникам инвестиционного при формировании договорных цен на строительную продукцию

    - использование подрядных торгов в качестве приоритетного метода формирования договорных цен

    - рекомендательный характер общих положений Системы ценообразования в капитальном строительстве.

Система ценообразования в капитальном строительстве представлена двумя блоками документов:

    - сметные нормативы, в том числе федеральные, ведомственные территориальные и фирменные (собственная нормативная база пользователя)

- правила применения нормативов и определения стоимости строительства.

Сметные нормативы - это комплекс сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. При этом под сметной нормой понимают совокупность ресурсов (затрат труда работников, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях, конструкциях и т. п.), установленную на принятый измеритель строительных, монтажных и других работ.

Правила применения нормативов и определения стоимости отдельных видов работ приводятся в технических частях соответствующих сборников сметных норм, а также в общих положениях по применению сметных нормативов.

Все сметные нормативы, за исключением свободных (рыночных) и регулируемых цен и тарифов на продукцию (услуги) производственно-технического назначения, образуют сметно- нормативную (нормативно-информационную) базу Системы ценообразования в капитальном строительстве.

Свободные (договорные) цены на строительную продукцию, устанавливаемые на основе текущей (прогнозной) стоимости, могут быть открытыми (уточняемыми в соответствии с условия договора) или твердыми (окончательными).

Для определения стоимости строительной продукции составляют следующие документы: в процессе разработки предпроектной или проектно-сметной документации по заказу инвесторов - инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек, стартовые цены); в процессе заключения договора, в том числе при подрядных торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, - расчеты подрядчика (сметы, калькуляции и издержек производства).

В условиях рыночных отношений преимущественным методом формирования свободных (договорных) цен и цен на строительную продукцию стал конкурс, проводимый в виде открытых или закрытых подрядных торгов. Договорная цена стройки (или ее части) устанавливается после оценки и сопоставления предложений, предъявленных подрядчиками, в противном случае указанная цена согласовывается между заказчиком и генподрядчиком в процессе заключения договора.

После принятия совместного решения о стоимости строительства составляется протокол согласования договорной цены на строительную продукцию, который является неотъемлемой частью договора подряда. Принятая заказчиком и подрядчиком договорная цена в дальнейшем не может быть изменена одной стороной без согласия другой.

 

Оформление финансирования и кредитования капитальных вложений

 

При финансировании и кредитовании капитальных вложений оформляют титульный и внутрипостроечный титульный список.

Титульный список капитального строительства - перечень строящихся и предполагаемых к строительству объектов в планируемом периоде. Его составляют в пределах установленного лимита капитальных вложений с указанием года и месяца начала и окончания строительства, сметной стоимости (в том числе строительно-монтажных работ)., объема работ на планируемый год и весь период строительства с распределением по годам, срокам и количеству вводимых мощностей, данных об обеспеченности строек проектно-сметной документацией. Объекты, включаемые в титульные списки, подразделяются на задельные (вновь начинаемые в планируемом периоде), переходящие (начатые в предыдущем периоде и не заканчиваемые в планируемом году) и пусковые (вводимые в эксплуатацию в планируемом году). Если строительство заканчивается в пределах календарного года, титульный список может не представляться.

Внутрипостроечный титульный список - конкретная годовая программа строительства объектов, по которым утверждена проектно-сметная документация. В нем указывают полную сметную стоимость каждого объекта, остаток сметного лимита, годовой лимит капитальных вложений с выделением стоимости строительно-монтажных работ и оборудования, показатели ввода в действие мощностей и основных фондов.

При недостатке собственных средств, трудностях с размещением ценных бумаг организации могут направить на финансирование капитальных вложений такие заемные средства, как кредиты банков или займы, полученные от других предприятий ( например, материнская компания может дать займ на расширение, реконструкцию дочерней).

Различают следующие виды кредитов:

    - краткосрочные (до одного года), среднесрочные (до трех-пяти лет), долгосрочные (свыше 5 лет). На капитальные вложения используются среднесрочные и долгосрочные кредиты

    - обеспеченные и необеспеченные. Формы обеспечения: гарантия, залог, поручительство, страхование кредитного риска

    - связанные и несвязанные.

    - кредиты одного банка и синдицированные кредиты (для кредитования крупных проектов создается пул банков).

Для получения кредита надо провести следующие процедуры:

1) разрабатывается инвестиционный проект (бизнес-план проекта)

2) дается предприятием банку (вместе с проектом) заявка на кредит

В ней указываются наименование предприятия, адрес, ФИО руководителей и главного бухгалтера, номера рублевых и валютных счетов, цель получения кредита, сумма и валюта кредита, срок кредита, запрашиваемая ставка процента за кредит, предполагаемое обеспечение и т.д.

) ведутся переговоры с банком

) проверяется банком кредитная история заемщика, его финансовое состояние, платежеспособность

) производится расчет банком рисков

) заключается кредитный договор

) заключается договор об обеспечении кредита

В кредитном договоре указывается цель и сумма кредита; при связанном кредите - условия его; сроки и суммы выдачи кредита; сроки и суммы его погашения; размеры процента за кредит; сроки уплаты процентов; обеспечение кредита; обязательства сторон и санкции.

Первое место по объему кредитования капитальных вложений принадлежит Сбербанку России. Высокая концентрация вкладов граждан в этом банке дает ему возможность выдавать предприятиям крупные кредиты.

Один из факторов, сдерживающих рост кредитования капитальных вложений, - высокие ставки процентов за кредит. Известны и другие факторы, сдерживающие кредитование капитальных вложений. Многие банки не имеют работников, которые могли бы помочь организациям выбрать эффективный проект, применять выгодные схемы финансирования, включая лизинг, ипотеку, страхование инвестиций. Мало специализированных инвестиционных банков. Нет опыта проектного финансирования.

Для расширения масштабов кредитования капитальных вложений Центральный банк России должен воздействовать на соблюдение организациями и коммерческими банками платежной дисциплины; вводить льготы для банков, кредитующих капитальные вложения; инициировать создание специализированных банков, кредитующих организации производственной сферы.

Для реализации крупных проектов применяется проектное финансирование (проектное кредитование). Суть его - в объединении финансовых и других ресурсов определенной группы инвесторов для разработки проекта, строительство объекта, налаживания выпуска продукции на этом объекте, т.е. для разработки и реализации инвестиционной программы с принятием риска на себя.

Существует 3 вида проектного кредитования:

с правом полного регресса

кредитование с правом частичного регресса

кредитование без права регресса

Кредитование с правом полного регресса можно расценивать как корпоративное - например, кредит, предоставленный Инкомбанком на поставку крупной поточной линии кондитерской фабрике им.Бабаева. Размер денежных потоков, генерируемых организацией, в целом существенно больше сумм, необходимых для обслуживания долга по данному кредиту, что значительно снижает риски по объекту.

При кредитовании с правом частичного регресса инвесторы имеют ограниченное право переноса на заемщиков ответственности за несвоевременное погашение кредита.

При кредитовании без права регресса основная часть рисков ложится на кредиторов, они не предъявляют никаких требований к инициаторам проектов. Разница между этими видами проектного кредитования заключается в степени уверенности инвесторов в покрытии издержек в обслуживании долга.

Пример проектного финансирования - строительство завода по производству труб большого диаметра в Нижнем Тагиле. Основа пакета проектного финансирования общим объемом около 1 млрд евро - собственные средства акционеров, инвесторов. Остальные средства привлекаются в виде займов под гарантии западных экспортных агентов, кредитов поставщиков и российских банков.

Разновидность кредитного метода финансирования капитальных вложений - лизинг. Это вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование финансовых средств в имущество, передаваемое по договору юридическим или физическим лицам на определенный срок. Предметом договора может быть любое движимое и недвижимое имущество, относимое к основным средствам, а также имущественные права.

Лизингодатель по заявке лизингополучателя приобретает у производителя определенное имущество, для чего берет, как правило, кредит в банке и предоставляет имущество в пользование лизингополучателю. При оперативном (операционном) лизинге имущество сдается в пользование на срок, который меньше нормативного срока службы этого имущества.

При финансовом лизинге имущество сдается во временное владение и пользование на срок, приближающийся по продолжительности к сроку его эксплуатации и амортизации всей или большей части стоимости имущества.

Основные признаки, характеризующие финансовый лизинг:

появление нового субъекта отношений- продавца имущества

лизингодатель приобретает имущество не для собственного использования, а специально для передачи его в лизинг

право выбора имущества и его продавца принадлежит пользователю

продавец имущества знает, что оно специально приобретается для сдачи его в лизинг

имущество поставляется непосредственно пользователю и принимается им в эксплуатацию

претензии по качеству имущества, его комплектности, исправлению дефектов в гарантийный срок лизингополучатель направляет непосредственно продавцу имущества

риск случайной гибели и порчи имущества переходит к лизингополучателю после подписания акта приемки-сдачи имущества в эксплуатацию

Лизингополучатель за станок (машину, прибор) перечисляет лизингополучателю платежи, включающие:

амортизационные отчисления (при финансовом лизинге они равны балансовой стоимости станка)

проценты за кредиты, уплаченные лизингодателем за приобретение данного станка

комиссионное вознаграждение лизингодателю за передачу станка (обычно 5-12% стоимости имущества)

сумму, выплачиваемую за страхование лизингового имущества, если оно было застраховано лизингодателем

плату за дополнительные услуги лизингодателю

Лизинговые платежи включаются лизингополучателем в затраты на производство продукции. При этом в соответствии с гл. 25 НКРФ, рассчитывая амортизационные отчисления для целей налогообложения прибыли, лизингополучатель вправе применять для элементов основных средств, которые являются предметом договора финансовой аренды (договора лизинга), специальный коэффициент, но не выше 3. Это стимулирует увеличение масштабов лизинга, так как отпадает необходимость в использовании прибыли на финансирование капитальных вложений, уменьшаются суммы налога на прибыль, уплачиваемого организацией.

 

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: