Конъюктура рынка недвижимости, особенности ее изучения. Сегментация рынка недвижимости.

Конъюнктура рынка (от лат. conjungere – соединяю, связываю) - состояние рынка или конкретная экономическая ситуация, сложившаяся на рынке на данный момент или ограниченный отрезок времени под воздействием комплекса сил, факторов и условий.

Конъюнктурный анализ представляет собой важную составляющую маркетингового анализа и маркетингового исследования в целом.

Конъюнктура складывается из множества единичных элементов и действий, развитие которых подчиняется вероятностным законам, и характеризуется определенным кругом качественных и количественных признаков, поддающихся измерению и оценке. Эти особенности конъюнктуры делают результативным широкое использование статистических методов сбора и анализа информации о состоянии рынка.

Конъюнктура рынка имеет четыре свойства: динамичность, пропорциональность, вариабельность, цикличность.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

Тенденция развития рынка недвижимости России и факторы, определяющие эти тенденции.

Сегодня на отечественном рынке недвижимости дела обстоят не лучшим образом, что связано, прежде всего, со снижением платежеспособности населения, которое, в свою очередь, сказывается на переизбытке предложения на рынке. В результате этого главным критерием выбора объекта становится его цена (особенно если рассматривать сектор жилой недвижимости), и многие россияне предпочитают откладывать покупку жилья в надежде на снижение стоимости.

Заметной тенденцией изменения потребительского поведения становится смена приоритетов потенциальных покупателей, которые, даже будучи изначально настроенными на покупку вторичного жилья, начинают отдавать предпочтение новостройкам из-за их финансовой доступности, обусловленной существованием более гибких условий ипотечного кредитования.

Вместе с тем, на отечественном рынке вторичного жилья заметно возросло предложение. Это связано именно с тем, что многие владельцы инвестиционных квартиры стараются перепродать свои активы из-за снижения рентабельности бизнеса, вызванного повышением коммунальных тарифов, введением налогов на недвижимость и снижением арендных ставок.

Инвесторам, оценивающим перспективы инвестирования в недвижимость российского рынка, следует также принять во внимание изменение структуры предложения на рынке первичной недвижимости. Стоит учитывать, что функционирование этого сектора недвижимости во многом зависит от стоимости строительных материалов, значительная часть которых импортируется в Россию.

И застройщики, и покупатели стремятся оптимизировать свои расходы, вследствие чего их интерес все чаще смещается в сторону объектов относительно небольшой площади с рациональной планировкой. Кроме этого, при строительстве объектов жилой недвижимости на территории России девелоперы становятся все более склонны к сокращению числа инфраструктурных объектов, находящихся на территории жилищного комплекса. Включение в состав комплекса бассейнов, ресторанов, магазинов, парковок и прочих элементов благоустройства было широко востребованным еще несколько лет назад, однако, в связи с тем, что их существование ведет к удорожанию услуг по содержанию дома и увеличению коммунальных платежей, стоит ожидать спада этой тенденции в обозримом будущем. Это, в свою очередь, повлечет к ограничению объема предложения в премиальном сегменте.

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться: