Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения – при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы. Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода. 1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно. 2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым. 3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. 4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные ценыобъектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. На первом этапе оценки недвижимости с применением сравнительного подхода изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и устанавливается, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наиолее сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги). Сегментирование рынка – это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению. Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации. Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях. В частности, необходимо отслеживать ряд моментов. Срок экспозиции – это время, которое объект должен находиться на рынке, для того чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. Независимость субъектов сделки. Если покупатель и продавец находятся в родственных отношениях либо являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки между ними обычно заключаются не по рыночной цене, и данные по ним не могут использоваться для сравнения. Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а объекты – аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Так, покупка здания в целях организации в нем офиса не может применяться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными. Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются: 1) права собственности на недвижимость; 2) условия финансирования; 3) условия и время продажи; 4) местоположение; 5) физические характеристики. Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения. Единицы сравнения земли: § цена за 1 га; § цена за сотку; § цена за 1 фронтальный метр; § цена за 1 м2. Единицы сравнения застроенных участков: · цена за 1 м2 общей площади; · цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; · цена за 1 м3. В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Классификация и суть поправок. Разные способы расчета и внесения корректировок на отличия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки (рис. 4):
Рис. 4. Классификация поправок
Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправку на местоположение, износ, время продажи. Стоимостные поправки 1. Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами. 2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складские пристройки, стоянки автотранспорта и пр.).
|
Последнее изменение этой страницы: 2019-06-09; Просмотров: 230; Нарушение авторского права страницы