Понятие, виды и общая характеристика договора аренды

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 8Следующая ⇒

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (см. ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Законодательство: ст. 606-625 ГК РФ «Общие положения об аренде».

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в т.ч. приобретение плодов и доходов. Право пользования может включать и право выкупа этого имущества (см. ст. 614 ГК РФ). Право пользования арендатора имеет свойство следования за вещью (см. ст. 617 ГК РФ). Переход права собственности на вещь не является основанием для расторжения договора аренды.

При передаче имущества в пользование право собственности на него сохраняется за передающей стороной. Лицо, получившее имущество в аренду, приобретает права владения и пользования им или только право пользования. В первом случае имущество переходит в хозяйственную сферу арендатора, во втором - остается в хозяйственной сфере арендодателя.

Поскольку речь идет о временном владении и (или) пользовании, договор аренды всегда ограничен сроком - определенным или неопределенным.

Элементы договора

Стороны - любые субъекты гражданского права.

Арендодатель - собственник вещи любо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет - любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих свойств в процессе использования, за исключением вещей, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается законом.

Непотребляемость- это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться непотребляемой. Поэтому непотреблямой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза.

Потребляемые вещи, т. е. такие, которые уничтожаются в одном акте пользования ими (продукты питания, топливо и т. п.), в аренду сданы быть не могут. В перечне объектов аренды указано как недвижимое, так и движимое имущество (ст. 130 ГК). В составе рукотворной недвижимости названы здания и сооружения, предприятия и некоторые транспортные средства (см. абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Все остальные объекты аренды относятся к движимым вещам. Особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются Земельным кодексом РФ.

Предмет договора аренды является его существенным условием

Статья 607. Объекты аренды (извлечение)

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора аренды - это всегда индивидуально-определенная непотребляемая вещь.

Форма договора аренды:

- договор аренды на срок более года или с участием юридических лиц - простая письменная форма;

- договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (договор аренды зданий, сооружений - на срок не менее года - п.2 ст. 65 i ГК РФ);

- договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору - в форме, установленной для договора купли-продажи.

В отступление от общего правила, закрепленного ст. 161 ГК, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.

договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.

Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях.

Пункт 2 ст. 609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации. Согласно ст. 1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество. договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации.

Цена договора - не является существенным условием. Формы арендной платы установлены ст. 614 ГК РФ.

Статья 614. Арендная плата (извлечение)

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендная плата - это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст.395 ГК РФ, а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными ГК.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре.

На случай если арендная плата не согласована в отношении единицы площади или иного показателя, характеризующего размер здания (сооружения), установлено правило, которое используется при определении абсолютной величины арендной платы. Для этого нужно умножить ставку арендной платы на то количество единиц площади, которое содержится в фактически переданном арендатору здании (сооружении).

Срок договора аренды

Определенный срок. Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равен предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Неопределенный срок. В этом случае любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а по договору аренды недвижимого имущества – 3 месяца, если иной срок не установлен договором (п.2 ст.610 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

- предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества в установленный срок (ст. 611 ГК РФ);

- предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст.61З ГК РФ);

- производить за свой счет капитальный ремонт (если иное не установлено договором) - ст. 616 ГК РФ;

- возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 624 ГК РФ).

Обязанности арендатора:

- пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

- своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Особенности: арендатору может быть предоставлено преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п. 2 ст. 612 ГК.

Субаренда

Наиболее распространенным случаем распоряжения арендованным имуществом выступает субаренда. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав за собой. Не случайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Субарендатор не может иметь большего объема прав по договору аренды.

По общему правилу договор субаренды следует судьбе договора аренды (п.2 ст.615 ГК РФ). В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.Субарендатор не может приобрести права по договору субаренды, если арендатор не имеет прав по договору аренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615).

Статья 621 ГК РФ (извлечение)

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Улучшение арендованного имущества

Под улучшениями следует понимать такие изменения арендованного имущества в период действия договора, которые увеличивают его потребительские свойства и стоимость.

Различаются улучшения, отделимые и не отделимые от арендованного имущества, а также произведенные с согласия или без согласия арендодателя.

Отделимымипризнаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. По окончании договора аренды отделимые улучшения должны быть отделены от арендованного имущества.

Неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, а потому как его часть поступают в собственность арендодателя. Однако арендатор, который произвел улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Выкуп арендованного имущества

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Разновидности договора аренды:

Договор проката;

Договор аренды транспортных средств;

Договор аренды зданий и сооружений;

Договор аренды предприятий;

Договор финансовой аренды (лизинг).

35.Понятие и виды договора найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название " договор коммерческого найма".

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются " наймодатель" и " наниматель".

В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров, единообразно определены обязанности нанимателя и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения, одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов и в значительной части - поднанимателей. Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места.

Поэтому " родство" договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма.

Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР). Основное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.

37.Договор страхования. Виды.

Договор страхования - это соглашение между страховщиком (страховая организация) и страхователем (гражданин или юридическое лицо), на основании которого они обязуются выполнять взятые на себя обязательства и нести ответственность за их неисполнение в соответствии с действующим законодательством РФ.

Сущность договора страхования состоит в том, что страхователь уплачивает N сумму (страховую премию), а страховщик обязуется при наступлении страхового случая произвести страховую выплату.

1. Договор личного страхования. Согласно условий данного договора, Страховщик обязуется выплатить страхователю или иному указанному в договоре страхования лицу страховую сумму в случае причинения вреда жизни и здоровью или наступления указанного в договоре события.

2. Договор имущественного страхования. По данному договору Страховщик обязуется возместить страхователю или выгодоприобретателю ущерб при наступлении страхового случая (повреждение или уничтожение имущества).

3. Договор страхования риска ответственности. По данному договору страхуется риск ответственности за причинение ущерба, вреда третьим лицам самим страхователем или иным лицом на которого такая ответственность может быть возложена.

Заключение договора страхования

Гражданским кодексом РФ ст. 940 предусмотрена обязательная письменная форма договора страхования. Несоблюдение данного условия влечет полную недействительность договора страхования, за исключением договоров обязательного государственного страхования.

Заключение договора страхования производится путем составления одного документа (п.2 ст. 434 ГК РФ), либо вручение страхователю страхового полиса (сертификата, квитанции, свидетельства) на условиях страховщика по письменному или устному заявлению страхователя. Договор считается заключенным с момента принятия страхователем вышеуказанных документов или подписания договора страхования. В необходимых случаях Страховщик в обязательном порядке должен вместе со страховым полисом или договором выдать правила страхования (например, при страховании ОСАГО).

За страховщиком остается право отказаться от заключения договора страхования, в случае если страхователь не согласен с предложенными условиями и навязывает свои. Однако при заключении договоров по добровольным видам страхования, стороны при достижения компромисса могут внести изменения в условия договора страхования.

Условия договора страхования

Между сторонами при заключении договора страхования должно быть достигнуто соглашение по следующим существенным условиям договора страхования:

В договоре имущественного страхования:

О предмете договора, а именно какое имущество или какой имущественный интерес, является объектом страхования;

Наступление, какого события будет считаться страховым случаем;

Размер страховой суммы и порядок её уплаты;

Срок действия договора.

В договоре личного страхования:

Наличие застрахованного лица;

Наступление, какого события будет считаться страховым случаем;

Размер страховой суммы и порядок её уплаты;

Срок действия договора.

Недостижение соглашения по существенным условиям договора страхования влечет его недействительность.

Также условия договора страхования могут содержаться в правилах страхования принятых и одобренных страховщиком. В этом случае на данные правила страхования должна быть ссылка в договоре, и они должны быть вручены по роспись страхователю.

В правила страхования могут быть внесены изменения при согласовании их обеими сторонами.

Срок договора страхования

Договор страхования является срочным.

Под сроком договора страхования понимается временной период, на который застрахован объект страхования. Чем длиннее срок договора страхования, тем больше вероятность наступления страхового случая. Стоит отметить, что срок договора напрямую влияет на стоимость страхования (размера страховой премии).

Срок договора страхования начинает течь с момента уплаты страхователем страховой премии (её части) или с даты определенной в договоре. Во всяком случае, действие его будет распространяться только на те страховые случаи, которые возникли после вступления договора в законную силу.

Действует договор страхования до истечения срока действия, на который он был заключен, если он не был досрочно расторгнут.

При обоюдном согласии сторон, законодательством предусмотрена возможность пролонгации договора.

Права и обязанности сторон по договору страхования

Права Страхователя, Выгодоприобретателя, Застрахованного лица:

При наступление страхового случая, получить страховое возмещение согласно условий договора;

Использовать для защиты своих интересов правила страхования, на которые ссылается договор страхования, даже если соблюдение их не обязательно;

Право требовать от Страховщика надлежащего исполнения обязательств согласно условий договора;

Право на соблюдение страховой тайны;

Право на дополнительное страхование;

Право на замену участника в договоре;

Право на досрочное прекращение договора страхования;

Право на возврат части уплаченной страховой премии, если произошло расторжение договора не по вине Страхователя.

Обязанности страхователя

Уплатить страховую премию в размерах и на условия определенных в договоре;

Уведомлять Страховщика обо всех обстоятельствах, если имеется вероятность наступления страхового случая;

Уведомление Страховщика о наступлении страхового случая;

Принятие по мере возможности необходимых мер к уменьшению убытков от страхового случая.

Права Страховщика

Страховщик вправе:

Получать страховую премию в размерах и в порядке предусмотренных в договоре;

Производить оценку страхового риска и впоследствии на основании этого признавать договор недействительным.

Разрабатывать, утверждать и внедрять правила страхования;

Отказать в выплате страхового возмещения согласно п. 2 и 3 ст. 961 ГК РФ;

Быть освобожденным от возмещения убытков п. 3 ст. 962 ГК РФ;

Предъявлять регрессные требования;

В случае увеличения риска требовать изменение условий договора страхования и увеличения страховой премии;

Оставить часть страховой премии по правилам ст. 958 ГК РФ п. 3;

Оспаривать страховую стоимость имущества и страховую сумму.

Обязанности Страховщика

Основная обязанность Страховщика - это произвести выплату по договору страхования при наступлении страхового случая.

Прекращение договора страхования

Договор страхования прекращает свое действие по истечении срока, на который он был заключен.

Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность досрочного прекращения договора страхования (ст. 958). Расторгнуть договор страхования досрочно можно в случаях:

1. Если после заключения договора страхования до окончания срока его действия, возможность наступления страхового случая отпала. По причине гибели имущества, которое было застраховано или прекращение деятельности в связи, с занятием которой было произведено страхование.

2. Кроме того законом предусмотрена возможность отказа страхователя от договора страхования в любое время, до окончания срока его действия.

Если досрочное расторжение договора страхования произошло по причине указанной в п.1 то страхователю возвращается часть страховой премии ранее им уплаченной, пропорционально времени действия договора страхования.

В случае указанном в п.2 страховая премия или её часть страхователю не возвращается, если условиями договора не предусмотрено иное.

Объекты, субъекты, предмет договора страхования

Объекты договора страхования - это имущественные интересы связанные, например:

В личном страховании - с жизнью, здоровьем или дожитием до определенного возраста;

В страховании имущества - с владением имуществом;

В страховании ответственности - с причинением вреда жизни и здоровью третьих лиц;

В страхование предпринимательских рисков (бизнеса) - риски связанные с занятием предпринимательской деятельностью.

Субъектами договора страхования являются: Страховщик, страхователь, выгодоприобретатель, застрахованное лицо.

Страховщик - Имеющее лицензию на осуществление страховой деятельности юридическое лицо.

Страхователь - дееспособное физическое лицо или юридическое лицо, зарегистрированное в установленном законом порядке.

Выгодоприобретатель - лицо, в пользу которого заключается договор страхования. Стать выгодоприобретателем лицо может, только дав согласие на это. Став выгодприобретателем по договору страхования оно имеет право на получение страховой выплаты, по наступившему страховому случаю.

Застрахованный - физическое лицо в отношении, которого заключен договор страхования. Им может быть и страхователь и выгодоприобретатель, а так же иное лицо при его согласии.

Предмет договора страхования - это услуга, которую оказывает страховая компания Страхователю, страховой риск, который она на себя берет и обязательство по выплате страхового возмещения в случае наступления страхового случая.

37.Договор подряда, его виды.

Общие положения о договоре подряда

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 Следующая ⇒