Договор купли-продажи земельного участка

Разновидностью договора купли-продажи является договор прода­жи недвижимости (купли-продажи земельного участка), которому спе­циально посвящен § 7 гл. 30 ГК. Сущность этого договора в том, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору прода­жи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность поку­пателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1. ст. 549 ГК).

Требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность.

106 Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижи­мость» обусловила требование об обязательной государственной реги­страции перехода права собственности на недвижимость. Переход Права собственности на недвижимость (земельный участок) по догово­ру продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹.

Практический смысл и значение специальных правил, регулирую­щих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объек­ты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам иму­щественного оборота при заключении подобного рода сделок необхо­димо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель достигается путем введения обязательной государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество².

Правовое значение государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на земельный участок состоит в том, что покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после такой регистрации. Данное требование относится и к тем ситуациям, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права соб­ственности, что не является основанием для изменения их отношений

с третьими лицами.

Следует особо отметить, что в случае, когда одна из сторон уклоня­ется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести ре­шение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государст­венной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вы­званные такой задержкой.

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Фе­дерации на получение в частную собственность и на продажу земель­ных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства,

¹ СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594.

² См.: Витрянский Я.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999-

С. 230.

 

§ 2. Договор купли-продажи земельного участка

садоводства и индивидуального жилищного строительства»¹ (ст. 2) ус­танавливает, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответству­ющем комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Постанов­ление Совета Министров — Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков»² (п. 7) также предусматривает нотари­альное удостоверение купчей. Однако ст. 550 ГК не требует нотариаль­ного удостоверения такого договора, поскольку в настоящее время действует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

Если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить дого­вор купли-продажи земельного участка, то никаких препятствий для этого нет. Нотариус в этом случае выполнит функцию «контроля» за законностью условий договора. Нотариальное удостоверние договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства Россий­ской Федерации о нотариате³.

Земельный участок может быть продан без находящихся на нем зда­ний, строений и сооружений (ст. 553 ГК). В случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, соору­жение или другая недвижимость, продается без передачи в собствен­ность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижи­мостью и необходима для ее использования. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

ГК РФ определяет существенные условия договора купли-продажи земельного участка. Так, согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие опре­деленно установить недвижимое имущество, — земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих Данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным.

В соответствии с п. 6 Порядка купли-продажи гражданами Россий­ской Федерации земельных участков, утвержденного постановлением

¹ ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.

² САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114.

³ ВВС РФ. 1993. №10. Ст. 357.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 2. Договор купли-продажи земельного участка

 

Совета Министров — Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503, к купчей должен прилагаться план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Технические требования к плану земельного участка утверждены Роскомземом 11 июня 1993 г. Так, план участка составляется, как пра­вило, в общегосударственной системе координат. Для надежного за­крепления границ участка на местности устанавливаются межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформ­ленная точка границы участка или другой объект. С разрешения коми­тетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ может быть составлен план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество.

На плане участка должны быть, в частности, показаны: пункты го­сударственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объ­ектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель.

Приказом Роскомзема № 1-16/770 от 2 июня 1993 г. был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка. Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора — земельно­го участка должны быть указаны: его местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимос­ти (если таковые имеются); площадь участка (в кв. м); основное целе­вое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка.

Статья 555 ГК предусматривает, что существенным условием дого­вора купли-продажи земельного участка является также цена. В дого­воре купли-продажи земельного участка должна быть четко определена его цена.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письмен­ной форме условия о цене земельного участка, договор о его продаже считается незаключенным. Правила определения цены, предусмот­ренные п. 3 ст. 424 ГК, о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, неприменимы к договору купли-продажи земельного участка. В договоре должна

быть установлена также цена здания, сооружения или другого недви­жимого имущества, находящегося на земельном участке, которая включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соот­ветствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре купли-продажи зе­мельного участка установлена за единицу его площади, то общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фак­тического размера переданного покупателю участка.

Возможны два варианта определения цены в договоре купли-про­дажи земельного участка. В первом случае стороны определяют цену участка по взаимному соглашению сторон, принимая во внимание цены на земельные участки, существующие в данной местности. Во втором случае стороны могут указать в качестве цены за земельный участок нормативную цену земли. Порядок установления норматив­ной цены земли урегулирован в постановлении Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»¹. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены (подробнее о нормативной цене земли см. § 4 гл. 8).

Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупате­лем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Обязательство про­давца передать земельный участок покупателю считается исполнен­ным после вручения, т.е. фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Укло­нение одной из сторон от подписания документа о передаче земельно­го участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имуще­ство, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Следует особо отметить, что принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в том числе даже в случае, когда такое несоответствие оговорено в доку­менте о передаче недвижимости, не является основанием для освобож­дения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение до­говора.

В ст. 557 ГК урегулированы последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества. Так, в случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям дого­вора купли-продажи о его качестве, применяются правила ст. 475 ГК.

¹ СЗРФ. 1997. №13. Ст. 1539.

110 Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

Эти правила предусматривают, что если недостатки товара (земельного участка) не были оговорены продавцом, то покупатель, которому пере­дан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребо­вать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвоз­мездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их уст­ранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказать­ся от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уп­лаченной за товар денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего ка­чества на другой земельный участок, соответствующий договору. Тако­вы нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок со­вершения сделок купли-продажи земельных участков.

Земельное законодательство устанавливает специальные требова­ния, предъявляемые к сделкам купли-продажи земельных участков.

Собственник земельного участка при купле-продаже участка не вправе по своему усмотрению изменять его основное целевое назначе­ние. Принцип использования земель в соответствии с их основным целевым назначением четко выражен в земельном законодательстве. Основа разделения всех земель в нашей стране на отдельные категории земель — их различное целевое назначение. Этот принцип является отражением в земельном праве различий в экономическом функцио­нировании земли в основных сферах общественной деятельности людей, прежде всего, в основных отраслях общественного производст­ва¹. Соответственно целевое назначение земельного участка определя­ет объем, характер и содержание прав и обязанностей лиц, использу­ющих землю, в том числе, естественно, и собственников.

Данный принцип прямо закреплен в ст. 53 ЗК, согласно которой собственники земельных участков, землевладельцы, землепользовате­ли и арендаторы обязаны эффективно использовать землю в соответ­ствии с целевым назначением. Изменение основного целевого назна­чения земельного участка возможно только в установленном порядке. Земельные участки, используемые в сельскохозяйственном производ­стве с изменением целевого назначения, продаются по решению орга­на исполнительной власти субъекта РФ (п. 8 Указа Президента РФ от

¹ См.: Общая теория советского земельного права. М., 1983. С. 350.

 

§ 2. Договор купли-продажи земельного участка

27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»).

Например, согласно постановлению Главы администрации Мос­ковской области от 13 декабря 1994 г. № 282 «О соблюдении порядка предоставления земельных участков на территории Московской облас­ти» (п. 2) органы государственного управления Московской области обязаны не допускать предоставления особо ценных земель сельскохо­зяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд, а также продажу земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве с изменением целевого назначения, за исключением слу­чаев, когда такое предоставление или продажа осуществляются по ре­шению Главы администрации Московской области.

Недопустимость изменения целевого назначения земельных участ­ков при совершении сделок с ними предусмотрена также Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дач­ных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 29). При совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Не допускаются сделки с садовыми, огородными и дач­ными земельными участками, если такие сделки приводят к наруше­ниям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования.

Статья 1 Закона РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Россий­ской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяй­ства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» предусматривает, что использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установ­лено законом, не допускается.

Аналогичная норма содержится в постановлении Совета Мини­стров — Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земель­ных участков». При совершении сделки купли-продажи участка про­давец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли при­родоохранного, рекреационного, историке-культурного значения, а Также право проезда по участку, технического обслуживания или ре-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 2. Договор купли-продажи земельного участка

 

монта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Указанное постановление Совета Министров—Правительства РФ предусматривает также, что купля-продажа участка возможна только при отсутствии земельных споров по поводу участка и иных установ­ленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 4) устанавливает, что все споры, связанные с отчуждением и приобрете­нием земельных участков, а также другие земельные споры рассматри­ваются в судебном порядке. Поэтому подтверждением наличия спора по поводу земельного участка является определение суда общей юрис­дикции или арбитражного суда о принятии дела к производству.

Кроме того, следует заметить, что согласно ст. 25 Методических указаний о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, утвержденных Роскомземом 30 августа 1994 г., регистрации подлежит правопритязание на недвижимость, противоречащее интересам держа­теля зарегистрированного права на эту недвижимость. Любое зареги­стрированное правопритязание одной стороны на недвижимость дру­гой стороны признается необоснованным при вынесении решения или постановления суда общей юрисдикции или арбитражного суда, при­знавшего подобное правопритязание несостоятельным.

Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуаль­ного жилищного строительства» (ч. 2 ст. 1) предоставил право гражда­нам, получившим земельные участки в частную собственность, прода­вать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сро­ков приобретения права собственности на продаваемый земельный i участок в пределах норм предоставления земельных участков. Это оз­начает, что не могут совершаться сделки купли-продажи земельных участков, в результате которых гражданин или юридическое лицо будут иметь в собственности земельные участки или участок, общая площадь которых будет превышать установленные максимальные размеры. По-; рядок установления норм предоставления земельных участков в собст­венность и пользование определен в ст. 36 ЗК.

В земельном законодательстве урегулирован также порядок совер­шения сделок купли-продажи земельных долей (паев). Указ Президен- х та РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отно-

шений и развитии аграрной реформы в России» (п. 5) закрепил право собственников земельных долей (паев) без согласия других сособст-венников продавать земельные доли (паи) другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сель­скохозяйственной продукции. Члены коллектива имеют преимущест­венное право на приобретение земельных долей (паев) перед иными покупателями. Позднее это право было подтверждено Указом Прези­дента РФ от 7 марта 1996 г. N° 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»¹ (п. 4): собственник земельной доли без согла­сия других участников долевой собственности вправе продать свою земельную долю.

Порядок совершения сделок купли-продажи земельных долей уре­гулирован в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»².

Так, каждый собственник земельной доли может продать ее в соот­ветствии с законодательством Российской Федерации для производст­ва сельскохозяйственной продукции. Преимущественное право по­купки земельных долей имеют остальные участники долевой собствен­ности. При купле-продаже земельной доли соответствующий участок в натуре предварительно не выделяется. Продавец и покупатель заклю­чают договор купли-продажи земельной доли, который может быть нотариально удостоверен и должен быть зарегистрирован в соответст­вии с действующим законодательством.

Приобретение земельной доли может оплачиваться единовременно или в рассрочку. С момента регистрации договора купли-продажи зе­мельная доля переходит в собственность покупателя независимо от того, какая форма оплаты (единовременная или в рассрочку) была предусмотрена договором.

Приобретенные сельскохозяйственной коммерческой организа­цией земельные доли передаются в собственность этой организации. Земельный участок, соответствующий по площади купленным земель­ным долям и находящийся в собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, как правило, разделу не подлежит.

Предусмотрено также, что при совершении сделок, связанных с отчуждением земельных долей, следует исходить из того, что суммар­ная площадь соответствующих долям земельных участков, переходя­щих в собственность одного физического или юридического (в расчете на одного работающего) лица, не должна превышать установленных

¹ сз рф. 1996. № п. Ст. 1026.

² СЗ РФ. 1995. № 7. Ст. 534.

8 - 794

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 2. Договор купли-продажи земельного участка

 

предельных размеров земельных участков, предоставляемых для веде­ния крестьянского (фермерского) хозяйства.

Законодательством предусмотрен следующий порядок налогооб­ложения сделок купли-продажи земельных участков. Указом Прези­дента РФ от 7 декабря 1993 г. № 2118 «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей»¹ установлено, что при совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земель­ный участок или земельную долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц»² (в ред. от 2 января 2000 г.), а юридические лица — в соответствии с Законом РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций»³ (в ред. от 4 мая 1999 г.). Так, с доходов, получаемых гражданами при продаже земельных участков или земельных долей, подоходный налог уплачи­вается в порядке, предусмотренном пп. «т» п. 1 ст. 3 Закона РФ «О по­доходном налоге с физических лиц», в соответствии с которым в со­вокупный налогооблагаемый доход граждан включается сумма, пре­вышающая пятитысячекратный размер минимальной месячной опла­ты труда.

Согласно письму Госналогслужбы России от 24 декабря 1993 г. № НП-4-02/200н «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» налог при продаже гражданами земельных участков или земельных долей предприятиям, учреждениям и органи­зациям исчисляется последними; при продаже земельных участков или земельных долей гражданам — налоговыми органами с вручением пла­тежных извещений продавцам. По окончании года такие граждане в общеустановленном порядке должны представить в налоговые ин­спекции по месту постоянного жительства декларации о фактически полученных доходах. Органы, уполномоченные удостоверять сделки купли-продажи земельных участков или земельных долей, обязаны со­общать налоговым инспекциям о совершении таких сделок.

Кроме того, при приобретении земельных участков необходимо учитывать следующие требования налогового законодательства. Нало­говый кодекс РФ (часть первая)⁴ (в ред. от 2 января 2000 г.) устанавли­вает порядок налогового контроля за расходами физического лица (ст. 86'). Так, налоговому контролю подлежат расходы физического лица, являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, приобретающего в собственность имущество, указанное в этой статье.

¹ САПП РФ. 1993. №50. Ст. 4861.

² ВВС РФ. 1992. № 12. Ст. 591; СЗ РФ. 2000. №2. Ст. 140.

³ ВВС РФ. 1992. № 11. Ст. 525; СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2221.

⁴ СЗ РФ. 1998. №31. Ст. 3824; 2000. № 2. Ст. 134.

Целью налогового контроля за расходами физического лица является установление соответствия крупных расходов физического лица его доходам.

В частности, к имуществу, расходы на приобретение которого кон­тролируют налоговые органы, относится недвижимое имущество, в том числе земельные участки, за исключением многолетних насажде­ний. Налоговый контроль за расходами физического лица осуществля­ется должностными лицами налогового органа путем получения ин­формации от организаций или уполномоченных лиц, регистрирующих имущество, сделки с этим имуществом, а также права на это имущест­во. Эти правила применяются с 1 января 2000 г.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на не­движимое имущество и сделок с ним, обязан не позднее 15 дней после регистрации сделки купли-продажи недвижимости направить в нало­говый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистри­рованных сделках (ст. 86² Налогового кодекса). Непредставление орга­низацией или уполномоченным лицом информации, указанной в на­стоящей статье, признается налоговым правонарушением и влечет от­ветственность, предусмотренную налоговым законодательством.

В случае, если расходы превышают доходы, заявленные физичес­ким лицом в его декларации за предыдущий налоговый период, или налоговые органы не располагают информацией о доходах физическо­го лица за предыдущий налоговый период, эти органы обязаны соста­вить акт об обнаруженном несоответствии и в месячный срок напра­вить физическому лицу письменное требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на при­обретение имущества.

Физические лица при получении письменного требования нало­гового органа, основанного на имеющихся у него сведениях, обязаны в течение 60 календарных дней представить специальную декларацию с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на приобретение имущества, указанного в требовании налогового органа. Лицо, представляющее специальную декларацию, вправе приложить к ней копии документов, заверенные в установленном законом по­рядке, подтверждающих указанные в ней сведения. По требованию налоговых органов составителем специальной декларации или его представителем должны быть представлены для ознакомления под­линники документов, копии которых были приложены к указанной декларации.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 3. Договор мены земельных участков

 

⇐ Предыдущая16171819202122232425Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. I. Договор об отчуждении исключительного права на произведение.
2. II. Лицензионный договор о предоставлении права на использование.
3. XV. Обязательства из договоров. проблема договорной свободы
4. А. Обязательства из договоров
5. Аренды участка лесного фонда
6. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
7. Борьба России за отмену ограничительных условий Парижского мирного договора 1856 г.
8. БРАЧНЫЙ ДОГОВОР МЕЖДУ К. МАРКСОМ И ЖЕННИ ФОН ВЕСТФАЛЕН 661
9. в границах лицензионного участка «Урегольский 5-6»
10. В какой срок управляющая организация обязана передать документацию на многоквартирный дом в случае расторжения договора управления или смены способа управления таким домом?
11. В случае введения новой штатной расстановки оперативного персонала химического цеха здания 601 и одностороннего изменения трудовых договоров мы будем вынуждены обратиться в судебные органы.
12. В. Обязательства внедоговорные