Договор аренды земельного участка

Сущность договора аренды заключается в том, что собственник ин­дивидуально-определенной непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регу­лируется гражданским законодательством (нормами гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совер­шению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды зе­мельных участков урегулированы в земельном законодательстве.

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязует­ся предоставить арендатору (нанимателю) имущество — земельный участок за плату во временное владение и пользование или во времен­ное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендато­ром в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

ГК РФ предусматривает, что предметом договора аренды могут
быть земельные участки и другие обособленные природные комплек­
сы. Главным признаком, которому должны отвечать такого рода пред- \
меты договора аренды, является то, что они не должны терять своих
натуральных свойств в процессе их использования, т.е. быть непотреб­
ляемыми вещами (ст. 607 ГК). $

Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной | эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. | Пункт 2 ст 607 ГК предусматривает, что законом могут быть уетанов-§

лены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособ­ленных природных объектов.

Законодательством предусмотрены существенные условия догово­ра аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участ­ке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий дого­вор — не заключенным. Поэтому в договоре аренды, земельного участ­ка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указаны мес­тоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Аналогичное требование предусмотрено и в земельном законодательстве. Согласно п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулирова­нии земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки.

Согласно п. 1 ст. 267 ГК, которая пока еще не действует, владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. По действующему законодатель­ству ни пользователи, ни владельцы земельных участков не вправе сда­вать их в аренду, поскольку они не являются их собственниками. Ис­ключение — право владельца земельного участка, используемого для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдавать его в аренду (пп. «е» п. 1 ст. 10 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хо­зяйстве»).

Согласно ст. 609 ГК договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юриди­ческое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письмен­ной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государст­венной регистрации в соответствии со ст. 131, 164 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹.

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предъявляются в том случае, если такой договор предусматри­вает переход в последующем права собственности на земельный учас-

¹ СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 6. Договор аренды земельного участка

 

ток к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не оп­ределен, то договор аренды считается заключенным на неопределен­ный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отка­заться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для преду­преждения о прекращении договора аренды земельного участка, за­ключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных < видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не оп­ределен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, счи­тается заключенным на срок, равный предельному. Федеральное зе­мельное законодательство таких сроков применительно к землям, на­ходящимся в частной собственности, не предусматривает.

Содержание прав и обязанностей арендодателя и арендатора за­ключается в следующем. Арендодатель обязан предоставить арендато­ру земельный участок в состоянии, соответствующем условиям дого­вора аренды. Если это необходимо, то земельный участок сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если такие принадлежности не были переданы арендатору и без них он не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначе­нием либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребо­вать предоставления их ему или расторжения договора и возмещения убытков.

В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный учас­
ток в указанный в договоре аренды срок, либо, когда в договоре такой
срок не указан, в разумный срок, то арендатор вправе истребовать от
него земельный участок и потребовать возмещения убытков или рас- {
торжения договора и возмещения причиненных убытков. |1

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного '; участка, которые полностью или частично препятствуют его использо-ванию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об | этих недостатках (ст. 612 ГК). Например, земельный участок подвер- |

жен подтоплению или заболачиванию, либо качество почв не позволя­ет использовать его в соответствии с его целевым назначением.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение не­достатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации земельного участка и т.п.); непосредственно удержать сумму понесен­ных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его на­мерении устранить недостатки земельного участка за счет арендодате­ля, может заменить предоставленный арендатору земельный участок на другой, если это возможно, либо безвозмездно устранить недостат­ки. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны аренда­тору либо должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при заключении договора или передаче участка в аренду.

Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на сдавае­мый в аренду земельный участок. Так, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения дого­вора и возмещения убытков.

Статья 47 ЗК РСФСР предусматривает, что использование арендо­ванных земельных участков является платным. Требования, касаю­щиеся размера, условий и сроков внесения арендной платы за землю, согласно ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» устанавливаются дого­вором. В Законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли и государственные и муниципальные земли. При аренде земель, находящихся в государственной или муни­ципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам ис-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 6. Договор аренды земельного участка

 

пользования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Общие условия внесения арендной платы установлены в граждан­ском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, усло­вия и сроки внесения арендной платы определяются договором арен­ды. Обычно арендная плата за арендуемый земельный участок устанав­ливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. На­пример, в виде: установленной доли полученных в результате исполь­зования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендато­ром арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором за­трат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм аренд­ной платы или иные формы оплаты аренды.

Общие права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст. 615 ГК. Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями Договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным це­левым назначением участка.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый зе­мельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендо­ванное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за ис­ключением перенайма, ответственным по договору перед арендодате­лем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Если арендатор пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением участка земли, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмеще­ния убытков.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества — земельного участка, предусмотренные ст. 616 ГК, прямо не примени­мы к случаям аренды земли. Специфика этих обязанностей отражена

в ст. 53 ЗК применительно к обязанностям арендаторов по использо­ванию земельных участков.

Очень важными с точки зрения обеспечения устойчивости права аренды земельного участка являются нормы общего характера ст. 617 ГК о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон. Ука­занная статья ГК предусматривает, что переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущест­во к другому лицу не является основанием для изменения или растор­жения договора аренды. Это общее положение гражданского законо­дательства применяется и к случаям аренды земельных участков.

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не впра­ве отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторг­нут судом по требованию арендатора, когда арендатор: пользуется зе­мельным участком с существенным нарушением условий договора или целевым назначением земельного участка либо с неоднократными на­рушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вно­сит арендную плату (ст. 619 ГК).

По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо препятствует пользованию участком в соответствии с условиями дого­вора или целевым назначением земельного участка; переданный арен­датору земельный участок имеет препятствующие пользованию им не­достатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые аренда­тор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использова­ния. Договором аренды могут быть установлены и другие основания Досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или до­говором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лица-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 6. Договор аренды земельного участка

 

ми право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях «а неопределенный срок.

При прекращении срока действия договора аренды арендатор обя­зан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в кото­ром он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный зе­мельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендода­телю убытков, он может потребовать их возмещения.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного земельного участка являются его собственностью. Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улуч­шения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмеще­ние стоимости этих улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, воз­мещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 53 ЗК, независи­мо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стои­мость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истече­нии срока аренды или до его истечения при условии внесения аренда­тором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в догово­ре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сто­рон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной аренд­ной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК).

Согласно п. 3 ст. 624 ГК законом могут быть установлены случаи:
запрещения выкупа арендованного имущества. Эта норма означает,
что условие о выкупе арендованного земельного участка может касать­
ся, как правило, земель, находящихся в частной собственности, за ис­
ключением случаев, когда законодательство предусматривает ограни- Jj
чения на их куплю-продажу ff

Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены 4 в ст. 52 и 53 ЗК. Содержание их аналогично правам землевладельцев иЦ

землепользователей. Статья 53 3К дополнительно предусматривает обязанность арендатора при аренде земли у органов местного самоуп­равления возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника — с согласия собственника.

Особенности содержания прав арендаторов земель сельскохозяйст­венного назначения, используемых для ведения крестьянского (фер­мерского) хозяйства, предусмотрены в Законе РСФСР «О крестьян­ском (фермерском) хозяйстве». Так, согласно ст. 10 данного Закона гражданину, имеющему земельный участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде, предоставляется право: использовать землю в со­ответствии с условиями ее предоставления; использовать в установлен­ном порядке и в соответствии с договором об аренде имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные уго­дья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полез­ные свойства земли; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с согласия собственника земли; при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть; на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе и при изъятии земельного участка для государственных и общественных нужд.

Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьян­ского хозяйства в аренде, имеет право собственности на произведен­ные им посевы, посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реали­зации. В случае передачи гражданину для ведения крестьянского хо­зяйства земельного участка с посевами, посадками урожай становится его собственностью, а бывшему собственнику возмещаются фактичес­кие затраты по уходу за посевами, если стороны не договариваются иначе. Если на земельном участке находятся сооружения, многолетние насаждения или иные объекты, которые невозможно переместить на другой участок, крестьянское хозяйство возмещает прежнему собст­веннику их остаточную стоимость, если стороны недоговариваются об ином порядке. После этого данные объекты переходят в собственность крестьянского хозяйства.

В земельном законодательстве урегулированы особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения. Так, постановление Прави­тельства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свиде-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 6. Договор аренды земельного участка

 

тельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользова­ния землей сельскохозяйственного назначения»¹ специально регули­рует вопросы аренды земель данной категории.

Особенности регулирования арендных отношений применительно к землям сельскохозяйственного назначения обусловлены особым ха­рактером использования этих земель как средства производства в сель­ском хозяйстве. Так, арендатор освобождается от платы за переданные в аренду для сельскохозяйственных целей нарушенные земли (требую­щие рекультивации) на первые 10 лет. При выполнении за счет средств арендатора работ по улучшению сельскохозяйственных угодий аренд­ная плата не увеличивается.

Содержание прав и обязанностей арендатора заключается в следу­ющем. Так, арендатор имеет право: использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления; собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; использовать в установ­ленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить с соблюдением правил застройки строения и сооружения. Арендатор может в установ­ленном порядке проводить оросительные, осушительные, культур-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранительными требованиями ис­пользования земельных участков; участвовать в решении вопросов ме­лиорации земельного участка.

Важными являются условия, закрепляющие право арендатора на компенсацию затрат, вложенных в освоение земель и улучшение сель­скохозяйственных угодий при прекращении прав на землю по истече­нии срока договора, если качество сельскохозяйственных угодий за период их использования не ухудшилось вследствие его хозяйственной деятельности; на компенсацию затрат по строительству остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и со­оружений, разрешенных договором, в случае его расторжения; на ком­пенсацию убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд, а также причиненных ему юридическими, должностными лицами и гражданами в результате на­рушения земельного законодательства. При согласии арендодателя арендатор имеет право на возобновление договора аренды земли по истечении срока его действия.

РГ. 1992. 15 апреля.

В свою очередь, арендатор обязан обеспечить сохранность передан­ных ему в аренду земель: эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением; по­вышать плодородие почв и не допускать ухудшение экологической об­становки на арендуемом участке и прилегающих территориях в резуль­тате хозяйственной деятельности; осуществлять комплекс мероприя­тий по рациональному использованию и охране земель от эрозии, под-топления, заболачивания, загрязнения и др.; соблюдать специально установленный режим использования земель. Арендатор обязан также не нарушать права других землепользователей и природопользовате-лей; своевременно вносить арендную плату за землю; возводить стро­ения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитек­турно-градостроительными, пожарными, санитарными и природо­охранными органами; возмещать арендодателю, смежным землеполь­зователям убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности.

В договоре соответственно урегулированы права и обязанности арендодателя. Так, что особенно важно, арендодатель имеет право кон­тролировать использование и охрану земель арендатором. Он вправе досрочно прекратить право аренды при нерациональном использова­нии или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором цен­ных сельскохозяйственных угодий в менее ценные; при систематичес­ком невнесении арендной платы и в случаях нарушения других усло­вий договора. Арендодатель имеет право на возмещение убытков, при­чиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора. Он может также изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продук­цию, но не чаще, чем один раз в два года; участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозионных и других объ­ектов, сооружаемых на сданных в аренду землях.

Обязанности арендодателя состоят в следующем. Арендодатель обязан передать арендатору землю в состоянии, соответствующем ус­ловиям договора; содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству; в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключать договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором; в соответствии с ус­ловиями договора возмещать по истечении срока аренды полностью

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 6. Договор аренды земельного участка

 

или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий; содействовать арендатору в | возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

Свои особенности имеет регулирование вопросов аренды земель­
ной доли согласно постановлению Правительства РФ от 1 февраля
1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных
долей и имущественных паев»'.

Собственник земельной доли имеет право сдать ее в краткосрочную
аренду для целей сельскохозяйственного производства другим собст­
венникам земельных долей, получившим их в натуре для создания
крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйствен­
ным коммерческим организациям, образованным этими собственни­
ками. Для этого арендодатель и арендатор заключают договор аренды
земельной доли, который подлежит регистрации в установленном по­
рядке. Договор аренды земельной доли по желанию сторон может быть
заверен нотариально. j
В качестве арендодателя может выступать как отдельный собствен­
ник земельной доли, так и группа собственников земельных долей.
В последнем случае заключается многосторонний договор аренды зе­
мельных долей. К договору аренды прилагается план арендуемого зе­
мельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-
картографического материала, который выдается арендодателю (одно­
му из арендодателей) и арендатору.

Роскомземом 16 мая 1996 г. утверждены примерные формы догово­ра аренды земельной доли и договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

Срок аренды земельной доли и условий оплаты определяются до­говором. В счет арендной платы арендодатель (арендодатели) может получить деньги, продукцию или услуги. Продукция и услуги, выда-ваемые сельскохозяйственными коммерческими организациями арен­додателям в счет арендной платы, могут относиться к затратам этих

организаций.

Арендатор вправе с согласия арендодателя (арендодателей) выде­лять в натуре земельный участок, соответствующий арендованной зе­мельной доле (долям). В случае заключения многостороннего договора аренды земельные участки в натуре каждому арендодателю могут не

выделяться.

Налоговые и иные платежи за земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, вносят сособственники участка, если

¹ СЗРФ. 1995. №7. Ст. 534.

иное не предусмотрено соответствующим договором аренды земель­ной доли.

Арендодателю (арендодателям), прекратившему арендные отноше­ния с прежним арендатором, может по его желанию выделяться в на­туре земельный участок (участки) для распоряжения им (ими) в соот­ветствии с законодательством Российской Федерации.

Следует заметить, что арендатор может использовать арендуемый земельный участок только для сельскохозяйственного производства и не имеет права его продавать, закладывать или отчуждать каким-либо другим образом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Процедура заключения договоров аренды земельной доли урегули­рована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земель­ной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г. Так, договор аренды может быть заключен между собственником земельной доли — арендодателем и сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством — арендатором. Арендодате­лем может быть как отдельный собственник земельной доли, так и группа собственников земельных долей. В этом случае заключается до­говор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей.

В случае заключения договора аренды земельных долей при мно­жественности лиц на стороне арендодателей неотъемлемой его частью является список арендодателей. В списке указываются фамилии, имена, отчества арендодателей, паспортные данные или данные заме­няющих его документов; серия, номер и дата выдачи свидетельства на право собственности на землю, площадь доли в гектарах (сельскохо­зяйственных угодий, из них пашни) с качественной оценкой в балло-гектарах. Правильность внесения в список указанных записей удосто­веряется подписью каждого арендодателя.

Минимальный срок договора аренды — не менее трех лет. По исте­чении указанного в договоре срока по договоренности сторон договор может быть заключен на новый срок. О своем согласии заключить Договор или об отказе в заключении договора аренды на новый срок стороны обязаны в письменной форме уведомить друг друга о своих намерениях не менее чем за три месяца до истечения срока действия ранее заключенного договора.

Арендная плата за пользование земельной долей может устанавли­ваться в форме фиксированных выплат, когда определяется общий раз­мер арендной платы в денежном выражении и в пределах этой суммы. Наряду с денежной формой могут устанавливаться виды и объемы на-

Глава 4. Правовое регулирование оборота земельных участков

§ 7. Договор безвозмездного пользования земельным участком

 

туральной оплаты и оказания услуг. Арендная плата может быть уста­новлена в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выра­жении или в натуре.

При заключении договора аренды земельных долей при множест­венности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением об усло­виях внесения арендной платы, заключаемым между каждым арендо­дателем и арендатором. В указанном договоре приводятся сводные по­казатели условий выплаты арендной платы всем арендодателям. Пере- •] смотр размера фиксированной арендной платы в денежной форме осу­ществляется по мере индексации минимальной заработной платы. На­логовые и иные платежи за землю выплачиваются, по договоренности сторон, арендодателем или арендатором.

Работы, связанные с определением местоположения и границ зе­мельного участка, подлежащего выделению в натуре в счет земельной доли (долей), выявлением ограничений в использовании земель и об­ременении земельного участка правами иных лиц, выполняются рай­онным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству либо спе­циализированными землеустроительными организациями или лица­ми, имеющими лицензии на право выполнения этих работ.

Местоположение земельного участка устанавливается соглашени­ем между собственниками земельных долей с учетом обеспечения ком­пактного землепользования и создания условий для рациональной ор­ганизации территории, добровольного кооперирования в области про­изводства, переработки, реализации сельскохозяйственной продук­ции, сервисного обслуживания, инженерного обустройства террито­рии и улучшения социально-бытового обслуживания населения.

В случае разногласий решение о местоположении земельного участка принимает орган местного самоуправления при участии коми­тета по земельным ресурсам и землеустройству с соблюдением указан­ных выше условий и обеспечением качества выделяемых Земель не ниже среднего по хозяйству. При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого участка споры решаются в су­дебном порядке.

Границы земельного участка в счет земельной доли устанавливают­ся в натуре при необходимости. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей границы договора аренды земельных участков каждому арендодателю в натуре не устанавливаются. Работы по установлению в натуре грании земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (долей), и из-

готовлению плана его границ выполняются специализированными ор­ганизациями или частными лицами, имеющими соответствующую ли­цензию, и оплачиваются стороной в соответствии с договором.

В случае, если границы арендуемого участка (массива) не установ­лены в натуре или в установлении нет необходимости, к договору арен­ды прилагается план арендуемого земельного участка (массива), изго­товленный с имеющегося планово-картографического материала. При необходимости установления в натуре границ арендуемого участка к договору аренды прикладывается план границ, изготовленный подан­ным полевых геодезических измерений на местности.

К числу особенностей процедуры заключения договора аренды зе­мельных участков следует отнести то обстоятельство, что этот договор в некоторых случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. Так, Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях город­ских и сельских поселений, или права их аренды»¹ (п. 2) установлено, что-расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроитель­ной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юри­дическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не преду­смотрено законодательством Российской Федерации. Порядок орга­низации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже граж­данам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды утвержден постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 2².

Титул пользования землей на условиях аренды играет важную роль как гарантия устойчивости права на землю иностранных инвесторов. Этот титул предусмотрен в ст. 15 Федерального закона от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

⇐ Предыдущая13141516171819202122Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. I. Договор об отчуждении исключительного права на произведение.
2. II. Лицензионный договор о предоставлении права на использование.
3. XV. Обязательства из договоров. проблема договорной свободы
4. А. Обязательства из договоров
5. Аренды участка лесного фонда
6. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
7. Борьба России за отмену ограничительных условий Парижского мирного договора 1856 г.
8. БРАЧНЫЙ ДОГОВОР МЕЖДУ К. МАРКСОМ И ЖЕННИ ФОН ВЕСТФАЛЕН 661
9. Бухгалтерский учет аренды основных средств
10. в границах лицензионного участка «Урегольский 5-6»
11. В какой срок управляющая организация обязана передать документацию на многоквартирный дом в случае расторжения договора управления или смены способа управления таким домом?
12. В случае введения новой штатной расстановки оперативного персонала химического цеха здания 601 и одностороннего изменения трудовых договоров мы будем вынуждены обратиться в судебные органы.