Правовой режим недвижимости.

С принятием ГК РФ недвижимое имущество было признано самостоятельным объектом гражданских прав со специальным правовым режимом. В состав недвижимого имущества включаются земельный участок и все что с ним физически и прочно связано и не может быть отделено без нарушения назначения вещи: участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения здания сооружения, предприятия и другие имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства, кондоминиумы. Закон относит также к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи: государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что обосновывается целесообразностью распространения на них специального правового режима, установленного для недвижимого имущества. Необходимость специальной правовой регламентации недвижимого имущества объясняется не только важностью для экономики страны природных ресурсов, тесной связью недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Закон связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Цель государственной регистрации - охранять права собственников недвижимого имущества и гарантировать достоверную информацию о таком имуществе. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Законом установлен ряд особенностей сделок с недвижимым имуществом. Так, при продаже зданий, сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Для сделок с недвижимостью предусматриваются строгие формальные правила: они должны составляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки.

 

16. Сделки: понятие, виды, условия действительности.

Сделки являются наиболее распространенными основаниями возникновения гражданских правоотношений, посредством которых участники экономического оборота реализуют свою гражданскую правоспособность.

Легальное определение понятия сделки содержится в ст. 153 ГК РФ.

Сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Виды сделок. Классификация сделок на виды производится по различным признакам. Не существует какой-либо единой классификации, которая охватывает все возможные виды сделок, поскольку в основу деления сделок на виды положены различные классификационные основания.

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними. В основу этого деления положено количество лиц, выражение воли которых необходимо и достаточно для совершения сделки. Односторонней сделкой в соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ признается сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения большинства сделок необходимо выражение воли двух сторон (двусторонние сделки) либо трех и более сторон (многосторонние сделки); Двухсторонние и многосторонние сделки именуются договорами. Договоры бывают возмездные и безвозмездные. Возмездный –это тот, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей по договору. Если сторона по договору обязуется исполнить свои обязанностей без какого-либо встречного предоставления, то такой договор является безвозмездным.

По моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они бывают реальными и консенсуальными. Консенсуальными признаются все сделки, для совершения которых достаточно достижения соглашения о совершении сделки. Признаются реальными те сделки, совершение которых возможно только при условии передачи вещи одним из участников.

По значению основания сделки для ее действительности различают казуальные (от лат. причина) и абстрактные.(например, вексель) По общему правилу действительность сделки прямо зависит от наличия основания. Если казуальная сделка совершена с соблюдением всех необходимых условий, но у нее отсутствует основание, такая сделка является недействительной.

Сделки бывают бессрочными и срочными. В бессрочных сделках не определяется ни момент ее вступления в действие, ни момент ее прекращения. Такая сделка немедленно вступает в силу. Сделки, в которых определен либо момент вступления сделки в действие, либо момент ее прекращения, либо оба указанных момента, называются срочными. Срок, который стороны определили как момент возникновения прав и обязанностей по сделке, называется отлагательным. Если сделка вступает в силу немедленно, а стороны обусловили срок, когда она должна прекратиться, такой срок называется отменительным. Особенность срочных сделок в том, что наступление срока обязательно должно произойти. В тех же случаях, когда наступление прав и обязанностей по сделке приурочено к наступлению события, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет, такие сделки называются условными.

Кроме всего вышеперечисленного, выделяют биржевые сделки. Особенность этих сделок заключается в особом статусе субъектов, их совершающих, месте совершения и предмете сделки.

Условия действительности сделок. Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов – лиц, участвующих в сделке; субъективной стороны – единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Субъекты сделки – ими могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие качеством дееспособности. Воля и волеизъявление в сделке имеют значение для действительности в их единстве. Для действительности сделки небезразлично и то, как формировалась воля лица. Необходимым условием является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить представления лица о существе сделки или ее отдельных элементах (заблуждение, обман и т.п.) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие и т.п.).волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки. Одним из условий действительности сделки является облечение воли субъектов, совершающих сделку, в требуемую законом форму. Форма сделок бывает устной и письменной. Письменная форма бывает простой и нотариальной. Простая – выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. Нотариальная – то же, но на документе совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим на это право. Для действительности сделки необходимо, чтобы содержание сделки соответствовало требованиям закона или иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.

 

17. Понятие и виды представительства. Доверенность: понятие, реквизиты, основания возникновения и прекращения. Представительство — представляет собой сделку, совершаемую одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, законе либо административном акте, которые непосредственно создают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности представляемого (ст. 182 ч. 1 ГК РФ).

Субъекты представительства: - Представляемый — лицо, от имени и в интересах которого представитель совершает сделки. Представитель — лицо, совершающее сделки или иные правомерные юридические действия от имени другого лица по его полномочию. Субъектами представительства вправе быть как граждане, так и юридические лица. Виды представительства: Представительство делится на: добровольное; обязательное. Добровольное представительство возникает в силу соглашения между представляемым и представителем. Объем полномочий представителя устанавливается представляемым и может быть облечен в форму специального документа (доверенность) или письма (верительное письмо). Обязательное представительство возникает: на основании актов уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления; на основании закона. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Основанием выдачи доверенности служат договоры, определяющие внутренние отношения между представителем и представляемым (трудовой договор, договор поручения и т. д.). доверенность должна быть составлена в простой письменной форме. На совершение ряда сделок требуется обязательное нотариальное удостоверение доверенности.

В частности, должна быть нотариально удостоверена доверенность для совершения сделок, требующих нотариальной формы, и для совершения действий в отношении государств иных, кооперативных и общественных организаций, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, и других случаев, когда специальными правилами допускается иная форма доверенности

Доверенность может выдаваться как непосредственно гражданину, так и юридическому лицу. Виды доверенности: Разовая доверенность выдается на совершение одного определенного действия (получение товара со склада, продажу дома и т. д.). Специальная доверенность дает представителю право на совершение однородных действий в течение определенного периода времени. Общая доверенность дает представителю возможность совершать разнообразные сделки по управлению имуществом. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. В  ГК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения доверенности, к числу которых относятся истечение срока доверенности, отмена доверенности представляемым, отказ от доверенности представителя, прекращение юридического лица, действующего в качестве представляемого или представителя, смерть (признание недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим) представляемого или представителя. С прекращением доверенности по указанным основаниям теряет силу передоверие.

 

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Поделиться: