Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Предмет договора социального найма жилого помещения определен кратко в ст. 62 ЖК. Как было отмечено ранее, (см. предыдущий параграф) требования к предмету договора социального найма жилого помещения подлежат значительному расширению с учетом систематического толкования норм ЖК.

Основные права наймодателя по договору социального найма:

- право требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- право требовать выполнения других обязанностей нанимателя, предусмотренных жилищным законодательством (использовать жилые помещения по назначению, не допускать разрушения и др.);

Обязанности наймодателя:

- передать нанимателю свободные от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в содерж и ремонте общего им-ва в многокв доме;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества:

- иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

недвижимости, ведущие Единый государственный реестр объектов капитального строительства.

В жилищном праве различаются следующие нормы площади жилого помещения:

- учетная норма – норма постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органами местного самоуправления (ч. 4, 5 ст. 50 ЖК). Например, учетная норма для граждан РФ, постоянно проживающих на территории г. Красноярска установлена в размере менее 12 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека (постановление Администрации г. Красноярска от 14 апреля 2005г. №192, с изменениями от 26.05.2006 г. №465 «Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилого фонда по договору социального найма и учетной нормы площади жилого помещения на территории г. Красноярска»). Учетная норма определяется органами местного самоуправления как минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся.

- норма предоставления площади жилого помещения - норма, по которой предоставляются жилые помещения по договору социального найма (ч. 1, 2 ст. 50 ЖК).

Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления. В муниципальном образовании г. Красноярск она установлена вышеуказанным постановлением от 14 апреля 2005г. №192 в размере 15 кв.м. общей площадью жилого помещения на одного человека.

Норма предоставления определяется исходя из минимального размера общей площади жилого помещения в зависимости от достигнутого в муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма и других факторов.

Федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, могут быть установлены иные учетные нормы и нормы предоставления.

Кроме этих норм существует социальная норма – размер общей площади жилого помещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (закон Красноярского края от 27.09.1996г. №11–339 «О социальной норме площади жилья на территории Красноярского края».

По смыслу ч. 2 ст. 58 ЖК при предоставлении жилых помещений по договору социального найма учитывается право на дополнительную площадь жилого помещения. Законодатель упоминает и о других нормах (ч. 1 ст. 105, ч. 6 ст. 159 ЖК и др.).

 

- принятие на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 1 ст. 52 ЖК)

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется в рамках организационных (административно - правовых) отношений. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, определены ст. 51 ЖК. Гражданами, нужд в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, признаются:

- не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами его семьи либо собственниками жилых помещений или членами его семьи;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

- проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

- являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма, членами семьи нанимателя или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Охарактеризуем эти основания. В первом из них речь идет о гражданах, проживающих, например, по договору коммерческого найма или в жилых  помещениях специализированного жилищного фонда (служебных помещениях, общежитиях и т.д.).

Второе основание – обеспеченность общей площадью жилого помещения менее учетной нормы (нормы постановки на учет), которая устанавливается органом местного самоуправления.

Анализируя такое основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, как невозможность совместного проживания в одной квартире с больными, страдающими тяжелой формой хронического заболевания, следует обратиться к Перечню тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире. Невозможность совместного проживания с такими больными в одной квартире (коммунальной или отдельной) подтверждается заключением органов здравоохранения.

При наличии оснований нуждаемости у граждан возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях органом местного самоуправления по месту своего жительства на основании заявлений данных граждан.

Отказ в прин на учет в качестве нужд в жил помещ допуск только:

1) при отсутствии необходимых документов, либо

2) при намеренном ухудшении гражданином своих жилищным условий (например, в случае вселения (регистрации) других лиц).

Во втором случае гражданин может быть принят на учет не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Решение об отказе в принятии на учет может быть обжаловано в судебном порядке.

Систематическое толкование норм жилищного законодательства позволили сделать вывод о требованиях, которым должно отвечать жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма. Это:

- изолированное жилое помещение (ч. 2 ст. 15,62 ЖК);

- недвижимое имущество (ч. 2 ст. 15 ЖК);

- пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК);

- соответствует норме предоставления (ст. 50 ЖК);

- должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 5 ст. 57 ЖК);

- предоставление по месту жительства (ч. 5 ст. 57 ЖК);

- учет законных интересов граждан (ст. 58 ЖК);

- не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, без их согласия (ч. 1 ст. 58 ЖК);

- учитывается право на дополнительную площадь – возможно превышение нормы предоставления на одного человека, но не более, чем в два раза ( при определенных законом обстоятельствах) (ч. 2 ст. 58 ЖК);

- учитывается право на дополнительную жилую площадь лиц, страдающих тяжелой формой хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58 ЖК , постановление Правительства РФ от 16.06.2006г. №378);

- учитывается вид жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16, 62 ЖК);

- благоустроенность помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89 ЖК);

- равнозначность по общей площади ранее занимаемому, если речь идет о предоставлении благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением (ст. 85 – 89 ЖК)

 

 

⇐ Предыдущая891011121314151617Следующая ⇒

Поделиться: