|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фокус»
Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажном кирпичном здании. Здание принадлежит на правах собственности ООО «ФОКУС». Текущее использование помещения – нежилое помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Абаза, ул. Лазо 12. Таблица 13 - Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)
Техническое описание помещения Год постройки здания 1992 Этажность 5
Таблица 14 - Конструктивные элементы помещения
Таблица 15 - Благоустройство помещения
Анализ наиболее эффективного использования Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей. Объект оценки расположен в центральном районе города: · центральный район имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру; · район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения. Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению. Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа. Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратам выполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов: Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Определение восстановительной стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке: 1) Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят: - назначение здания; - общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.; - характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования; - расчетный объем. 2) определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС. 3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки. Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:
Ki – поправочные коэффициенты на следующие факторы: - месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район); - отличия по типам основных несущих конструкций; - расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.). 4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостью в ценах 1969 г.
V – расчетный объем здания (или общая площадь); С69 – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок. 5) определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.
ПВСтекущая – полная восстановительная стоимость на дату оценки; ПВС69 – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года; И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1, 19); И91/84 – 1, 59; Итекущий/91 – 37, 771 – индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570; НПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%). Определение величины физического износа Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д. В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Определение физического износа зданий стоимостным методом.
Таблица 17 - Стоимость конструктивных элементов здания
Таблица 18 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов
Стоимость земельного участка Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности. Участок земли, на котором расположен оцениваемый объект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственник выкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и право, отчуждать его. Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49, 1 м2. Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332, 5 м2, общая площадь квартир 4 493, 5 м2. Следовательно на 1 м2 застройки приходится 0, 74 м2 земельного участка. Таким образом, земельный участок приходящийся на оцениваемый объект составляет 36, 4 м2, (доля земельного участка под данным объектом составляет 0, 01). Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки. Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов. Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой. Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом: 1. изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым; 2. сбор и проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках; 3. согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 22.
Таблица 22 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж
Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составляет 484 700 рублей. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2019-10-03; Просмотров: 144; Нарушение авторского права страницы
(11)
, (12)
, (13)