Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд

 

Статья 525. Основания поставки товаров для государственных или муниципальных нужд

1. Государственные или муниципальные нужды - это обеспечиваемые за счет соответствующего бюджета и внебюджетных источников потребности в товарах, необходимых для осуществления функций Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, исполнения международных обязательств Российской Федерации, реализации государственных программ соответствующего (федерального, регионального) уровня и решения вопросов местного значения.

Регулирование отношений по поставке товаров для государственных или муниципальных нужд в гражданском законодательстве имеет не много аналогов в мировой практике. Чаще государство за рубежом не признается субъектом частного права. Соответственно договоры, заключаемые государством, регулируются специальным законодательством. Выбор российского законодателя в этой связи показателен сам по себе. Более того, учитывая традиции административно-государственного регулирования экономических отношений и опасность возрождения этих традиций, российский законодатель принципиально ограничил сферу действия специального законодательства (ч. 2 п. 2 комментируемой статьи). Таким образом, несмотря на естественную специфику, в России провозглашено применение общих принципов гражданского права в сфере, где государство вынуждено наиболее активно участвовать в договорных отношениях.

2. Особенности источников.

К особенностям правового регулирования отношений, связанных с поставкой товаров для государственных или муниципальных нужд, относится то, что этому вопросу посвящено большое количество федеральных законов, которые, в свою очередь, делятся на общие и специальные.

 

Специальный закон

 

Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Федеральный закон от 13.12.1994 N 60-ФЗ "О поставках продукции для федеральных государственных нужд".

 

Кроме того, к разновидностям поставки продукции для государственных или муниципальных нужд относятся поставки материальных ценностей в государственный резерв (Федеральный закон от 29.12.1994 N 79-ФЗ "О государственном материальном резерве"), поставки, осуществляемые на основании государственного оборонного заказа (Федеральный закон от 27.12.1995 N 213-ФЗ "О государственном оборонном заказе"), и поставки продукции сельского хозяйства (Федеральный закон от 02.12.1994 N 53-ФЗ "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд").

Отличительной чертой специального законодательства является установление ответственности поставщика в форме законной неустойки (ст. 332 ГК). В настоящее время подлежит применению норма п. 9 ст. 9 Закона "О размещении заказов на поставки товаров:", в соответствии с которой размер неустойки устанавливается за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день уплаты неустойки.

3. Особенности договорных связей.

3.1. Внешним квалифицирующим признаком отношений, складывающихся по поводу поставки товаров для государственных или муниципальных нужд, является субъектный состав сторон договора. Но с точки зрения юридических конструкций основные отличия заключаются в особенностях структуры договорных связей.

3.2. Как указывается в п. 1 комментируемой статьи, отношения по поставке товаров для государственных или муниципальных нужд могут оформляться двумя взаимозависимыми договорными моделями: государственным или муниципальным контрактом на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд и договором поставки товаров для государственных или муниципальных нужд. Определение государственного (муниципального) контракта дается в ст. 526 ГК, определение договора поставки не приводится в нормах данного параграфа как излишнее, поскольку как юридическая конструкция договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд полностью соответствует договору поставки (ст. 506 ГК).

3.3. Необходимость подобного разделения договорных моделей объясняется тем, что в государственном или муниципальном контракте государственный или муниципальный заказчик не обязательно является покупателем товаров.

При установлении обязательственных связей по поставке товаров для государственных или муниципальных нужд возможны следующие варианты:

а) отношения сторон регулируются только государственным или муниципальным контрактом на поставку товаров. Сторонами договора являются государственный или муниципальный заказчик и поставщик (исполнитель). Государственный или муниципальный заказчик одновременно является и покупателем товаров. Поставка товаров осуществляется непосредственно ему. Отношения сторон по исполнению государственного или муниципального контракта регулируются нормами о договоре поставки (п. 1 ст. 531 ГК);

б) поставка товаров по государственному или муниципальному контракту осуществляется не государственному или муниципальному заказчику, а, по его указанию, третьему лицу. Покупателем продолжает считаться государственный или муниципальный заказчик, в связи с чем на нем по общему правилу лежит обязанность оплатить товар (п. 2 ст. 531 ГК);

в) на основании государственного или муниципального контракта поставщик (исполнитель) заключает договор поставки с третьим лицом (покупателем). Отношения поставщика (исполнителя) и покупателя регулируются нормами о договоре поставки. Отношения поставщика (исполнителя) с государственным или муниципальным заказчиком регулируются нормами настоящего параграфа о государственном или муниципальном контракте. Государственный или муниципальный заказчик не является стороной договора поставки, но продолжает нести права и обязанности из государственного или муниципального контракта.

3.4. Зависимость собственно договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд от государственного или муниципального кон тракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд выражается в следующих моментах:

а) договор поставки заключается на основании государственного или муниципального контракта (п. 1 ст. 525 ГК) и только в случаях, если это предусмотрено государственным или муниципальным контрактом (ст. 529 ГК);

б) покупателя по договору поставки определяет государственный или муниципальный заказчик (п. 1 ст. 529 ГК);

в) цена товаров по договору поставки по общему правилу устанавливается в государственном или муниципальном контракте (ч. 1 ст. 532 ГК).

3.5. При заключении договора поставки государственный или муниципальный заказчик продолжает нести важные обязанности перед поставщиком (исполнителем), гарантирующие принятие товаров от поставщика и (или) их оплату (п. 2, 3 ст. 530, ч. 2 ст. 532 ГК). Кроме того, на государственном или муниципальном заказчике лежит обязанность по возмещению убытков поставщику или покупателю по договору поставки в случаях, предусмотренных ст. 533, 534 ГК.

 

Статья 526. Государственный или муниципальный контракт на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд

1. Стороны контракта. Поставщиком (исполнителем) может быть любое лицо. Однако необходимо учитывать особенности определения или, точнее, выбора (как правило, по конкурсу) поставщика (см. комментарий к ст. 527 ГК).

Государственными или муниципальными заказчиками могут выступать органы государственной власти РФ и субъектов РФ или органы местного самоуправления, а также уполномоченные ими получатели бюджетных средств (ст. 4 Закона "О размещении заказов на поставки товаров...").

В том случае, если товары во исполнение контракта передаются не самому государственному или муниципальному заказчику, а иному (третьему) лицу, это лицо не становится стороной контракта (покупателем). Права и обязанности по контракту по-прежнему несет государственный или муниципальный заказчик, просто обязательство исполняется третьему лицу.

 

Наука

 

При исполнении обязательства третьему лицу последнее не приобретает никаких прав требования в отношении должника, что принципиально отличает данную ситуацию от договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК).

Е.А. Суханов

 

2. В том случае, когда на основании контракта заключается договор поставки (ст. 529 ГК), государственный или муниципальный заказчик не является стороной этого договора и соответственно вообще не является покупателем в отношениях, связанных с поставкой товаров для государственных или муниципальных нужд.

Однако государственный или муниципальный контракт на поставку товаров продолжает действовать и в случае заключения договора поставки. Поэтому специфической обязанностью государственного или муниципального заказчика является обеспечение оплаты (а не просто - оплата) товаров: даже в том случае, когда поставщик (исполнитель) на основании контракта заключает договор поставки, заказчик остается поручителем по обязанности покупателя оплатить товары (ч. 2 ст. 532 ГК).

 

Статья 527. Основания заключения государственного или муниципального контракта

1. Размещение заказов на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд следует традиционным для этой сферы принципам: обеспечение публичности при размещении заказов и стимулирование конкуренции поставщиков в целях снижения цен на закупаемые товары.

Порядок размещения заказов устанавливается нормами специального законодательства. Общие положения о заключении договора на торгах (ст. 447-449 ГК) применяются, если они не противоречат специальным нормам.

 

Специальный закон

 

Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

 

2. Основным способом размещения заказов является проведение торгов в форме конкурса или аукциона.

Под конкурсом понимаются торги, победителем которых признается лицо, которое предложило лучшие условия исполнения государственного или муниципального контракта.

Под аукционом на право заключить государственный или муниципальный контракт понимаются торги, победителем которых признается лицо, предложившее наиболее низкую цену контракта (в отличие от общих правил определения победителя как лица, предложившего наиболее высокую цену, - ср. ч. 2 п. 4 ст. 447 ГК).

3. В исключительных случаях допускается размещение заказов без проведения торгов следующими способами: размещение путем запроса котировок, размещение у единственного поставщика, размещение на товарных биржах.

При запросе котировок информация о потребностях в товарах для государственных или муниципальных нужд сообщается неограниченному кругу лиц и победителем в проведении запроса котировок признается участник размещения заказа, предложивший наиболее низкую цену контракта. Запрос котировок проводится при незначительности цены контракта (до 250 тысяч рублей).

Размещение заказа у единственного поставщика производится в случаях, когда никто, кроме данного поставщика, не в состоянии выполнить контракт, когда потребность в поставке товаров возникла вследствие непреодолимой силы, когда на конкурс или аукцион представлена только одна заявка и т.п.

Размещение заказов на товарных биржах допускается в связи с тем, что принципы биржевой торговли во многом аналогичны принципам заключения договоров на торгах. Однако такой способ размещения заказов допускается только при условии, что предметом государственного или муниципального контракта являются биржевые товары и цена контракта не превышает 5 миллионов рублей.

 

Статья 528. Порядок заключения государственного или муниципального контракта

 

Статья 529. Заключение договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд

 

Статья 530. Отказ покупателя от заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд

 

Статья 531. Исполнение государственного или муниципального контракта

 

Статья 532. Оплата товара по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд

 

Статья 533. Возмещение убытков, причиненных в связи с выполнением или расторжением государственного или муниципального контракта

 

Статья 534. Отказ государственного или муниципального заказчика от товаров, поставленных по государственному или муниципальному контракту

 

Контрактация

 

Статья 535. Договор контрактации

1. Особенности договора. Нормы о закупке сельскохозяйственной продукции (контрактации) сгруппированы по остаточному признаку и также являются в первую очередь разновидностью договора поставки.

В связи с этим, в частности, производителем сельскохозяйственной продукции признается лицо, выращивающее или производящее (но не перепродающее) ее в качестве предпринимателя.

Точно так же и заготовителем является лицо, закупающее продукцию для "использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием".

2. Необходимость выделения отношений по закупке сельскохозяйственной продукции в отдельную группу норм обусловлена и специфическими факторами, связанными как с процессом производства (влияние природных факторов и сезонность), так и с личностью производителя.

 

Наука

 

В отличие от положения продавца и покупателя в договоре купли-продажи, в отношениях по контрактации продавец является слабой стороной, а заготовитель, напротив, представляет собой организацию, которая в состоянии диктовать свою волю производителю. Из данного обстоятельства вытекала необходимость формулирования норм, выравнивающих положение контрагентов по договору.

В.В. Витрянский

 

3. В зависимости от субъектного состава контрактация может быть подчинена действию норм о поставке товаров для государственных нужд (которая сама является разновидностью поставки - см. ст. 525-534 ГК).

 

Статья 536. Обязанности заготовителя

 

Статья 537. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции

 

Статья 538. Ответственность производителя сельскохозяйственной продукции

 

Энергоснабжение

 

Статья 539. Договор энергоснабжения

 

Наука

 

Энергия является особым объектом гражданских прав: это не вещь и не имущественное право. Квалификация отношений, связанных с энергоснабжением, относилась к дискуссионным вопросам. Законодатель выделил договор энергоснабжения в отдельный вид договора купли-продажи, поскольку суть снабжения энергией заключается в том, что одна сторона за плату передает другой стороне специфический товар.

 

1. Специфика передачи энергии как товара обусловила конструкцию договора энергоснабжения как снабжения непременно через присоединенную сеть.

 

Наука

 

Особенность энергии как товара видится, в первую очередь, в неразрывности процессов производства, транспортировки и потребления энергии (в связи с невозможностью ее длительного хранения). Именно этот принципиальный постулат оказал влияние на юридическую конструкцию договора энергоснабжения, где специфической чертой выступает способ исполнения обязательства - передача энергии абоненту через присоединенную сеть, соответственно предметом обязательства, вытекающего из договора энергоснабжения, в первую очередь являются действия по подаче энергии.

В.В. Витрянский

 

2. Подача энергии через присоединенную сеть обуславливает особенности субъектного состава договора: энергоснабжающей организации, имеющей энергетические сети, и абонента, имеющего энергопринимающее устройство. Кроме того, уже в определении договора обращает на себя внимание впечатляющий перечень обязанностей (помимо обязанности оплаты) абонента, несвойственный для обычного потребителя по договору купли-продажи. Подробнее этим специфическим обязанностям абонента посвящена ст. 543 ГК РФ.

2.3. Помимо условия о предмете (п. 1 ст. 539 ГК), к существенным условиям договора энергоснабжения относятся условия о количестве подаваемой энергии (ст. 541 ГК) и ее качестве (ст. 542 ГК).

3. Важнейшим видом энергоснабжения является снабжение электроэнергией. К сожалению, правила настоящего параграфа применяются к договору снабжения электроэнергией только субсидиарно. Однако современная судебная практика использует нормы комментируемого параграфа в качестве положений, обязательных и для случаев снабжения электроэнергией.

 

Специальный закон

 

Федеральный закон от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике".

 

Кроме снабжения электроэнергией, видом энергоснабжения является снабжение тепловой энергией. Подробнее см. комментарий к ст. 548 ГК.

 

Статья 540. Заключение и продление договора энергоснабжения

 

Статья 541. Количество энергии

 

Судебная практика

 

Поскольку договор, на основании которого производился отпуск тепловой энергии, сведений о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой энергии не содержал, он признается незаключенным. Следовательно, у суда не было оснований для удовлетворения иска о взыскании штрафа (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 N 30).

 

Статья 542. Качество энергии

 

Статья 543. Обязанности покупателя

 

Статья 544. Оплата энергии

 

Судебная практика

 

Отсутствие договорных отношений с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 N 30).

 

Статья 545. Субабонент

 

Статья 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения

 

Статья 547. Ответственность по договору энергоснабжения

 

Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам

Комментируемая статья (вкупе с нормой п. 4 ст. 539 ГК) позволяет утверждать, что собственно видами энергоснабжения являются только снабжение электрической и тепловой энергией. Снабжение газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами может иметь общие черты с энергоснабжением только за счет снабжения через присоединенную сеть. Это технический признак, который никак не может выступать юридическим критерием для квалификации поставки этих товаров (которые являются только энергоносителями) как договора энергоснабжения (В.В. Витрянский).

 

Наука

 

Выглядит странным, почему совершенно идентичные по своему содержанию нормы, касающиеся снабжения электрической (п. 4 ст. 539 ГК) и тепловой энергией (п. 1 комментируемой статьи), расположены структурно в разных местах данного параграфа. Дело в том, что первоначально (до введения п. 4) ст. 539 ГК позволяла сделать вывод, что, если объектом договора являлась электрическая энергия, соответствующие правоотношения могут регулироваться помимо ГК другим законодательством только в части, не урегулированной ГК. С этой точки зрения было естественным, что статья, открывающая данный параграф, декларировала, что он фактически посвящен только снабжению электроэнергией, а статья, завершающая параграф, указывала на случаи субсидиарного применения его норм к другому виду энергоснабжения.

 

Продажа недвижимости

 

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет - недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия (см. § 8 настоящей главы).

2. Нормы, устанавливающие специальное регулирование для продажи земельных участков, содержатся в земельном законодательстве.

 

Специальный закон

 

Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

 

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

 

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

 

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Необходимо обратить внимание на то, что сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК).

 

Судебная практика

 

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

 

2. Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

 

Наука

 

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

 

В.В. Витрянский

 

3. Положение п. 2 комментируемой статьи свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

 

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. Размеры площади части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

 

Судебная практика

 

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 1).

 

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка - утратила силу.

 

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

 

Специальный закон

 

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, дающих описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Согласно ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, являются план этого объекта, а к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок - кадастровый план земельного участка.

 

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

 

Статья 556. Передача недвижимости

1. В рассматриваемом обязательстве основную обязанность продавца следует определить как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Императивная норма ч. 1 п. 1 комментируемой статьи устанавливает юридически обязательную процедуру оформления фактической передачи вещи соответствующим документом. Поскольку в силу особых естественных свойств недвижимости (неотделимость от земельного участка, на котором она расположена), ее невозможно передать обычным способом, т.е. путем вручения покупателю, доказательством состоявшейся передачи является передаточный акт, исключающий возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта.

2. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не значит, что принятие такой недвижимости покупателем влечет изменение предусмотренных договором требований к качеству недвижимости, и, следовательно, такое исполнение не будет считаться надлежащим со стороны продавца.

3. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента перехода риска случайной гибели к покупателю. Поскольку продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

 

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

 

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, входит в характеристику предмета договора продажи жилого помещения. Нарушение условия о включении данного перечня в договор означает, что договор не был заключен. Следовательно, общее правило о последствиях продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК), к договору продажи жилых помещений не применяется.

2. В силу ст. 292 ГК право пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника прекращается автоматически при переходе права собственности на жилое помещение от собственника к другому лицу. Соответственно в вышеназванный перечень подлежат включению лица, которые пользуются помещением на основании самостоятельного права, вытекающего из договора (например, найма, аренды, ссуды и т.п.) или из завещательного отказа.

 

Продажа предприятия

 

Статья 559. Договор продажи предприятия

1. Квалифицирующим (видообразующим) признаком рассматриваемого до говора является специфика его предмета - предприятия как имущественного комплекса (комментарий к ст. 132 ГК).

Продажа предприятия, в первую очередь, является разновидностью продажи недвижимости (п. 2 ст. 549 ГК). Следовательно, общие положения о купле-продаже могут применяться к продаже предприятия только после того, как будут учтены специальные нормы, установленные для отношений по продаже недвижимости.

2. Комментируемая статья выделяет две категории прав продавца: подлежащие (п. 2) и не подлежащие (п. 3) переходу к покупателю.

 

Наука

 

Г.Е. Авилов полагает, что фирменное наименование не может включаться в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника - юридическое лицо (п. 4 ст. 54 ГК), и следовательно, переход права на фирменное наименование к покупателю предприятия не может иметь места. Противоположной точки зрения придерживается А.П. Сергеев, предлагающий следовать буквальному смыслу п. 2 ст. 559 ГК, включая право на фирменное наименование в предмет договора продажи предприятия.

 

Право, приобретенное на основании лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и является элементом его гражданской правоспособности, а поэтому не может быть передано покупателю.

 

Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

 

Судебная практика

 

Поскольку п. 3 ст. 560 ГК устанавливает обязательную государственную регистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

 

Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия

 

Без точного определения элементов имущественного комплекса предмет договора не может считаться согласованным, а сам договор, соответственно, - заключенным.

 

Специальная норма

 

Приказ Минфина РФ от 13.06.1995 N 49 "Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств".

 

Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия

Поскольку продажа предприятия сопровождается переводом на покупателя долгов, а такой перевод требует, по общему правилу (ст. 391 ГК), согласия кредиторов, что трудноосуществимо при наличии значительного числа обязательств, законодатель урегулировал эту проблему в специальных нормах комментируемой статьи, предполагающих возможность перевода включенных в состав предприятия долгов без согласия кредитора, если последний не заявит в течение установленных сроков какого-либо из перечисленных в статье требований.

 

Статья 563. Передача предприятия

1. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может быть произведена только после регистрации договора.

2. Передача предприятия, в свою очередь, не означает перенесения права собственности на покупателя, поскольку она предшествует самостоятельному акту - регистрации перехода права собственности.

 

Статья 564. Переход права собственности на предприятие

Государственной регистрации по месту нахождения предприятия подлежит не только сам договор, но и переход права собственности на предприятие. Государственная регистрация перехода права на предприятие является основанием для внесения записей о переходе права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, по месту нахождения такого объекта.

 

Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками

 

Наука

 

Г.Е. Авилов выражает сомнение в практической значимости п. 3 комментируемой статьи, поскольку долги, которые не были отражены в договоре или в согласованном сторонами приложении к договору, не могут быть переданы покупателю без его на то согласия. Передача обязательства не может состояться также помимо передаточного акта или иного документа, подписанного новым должником.

 

Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора

Возможность взыскания в натуре полученного по сделке предусмотрена в качестве общего последствия недействительности сделок (ст. 167 ГК). Комментируемая статья ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и расторжения договора купли-продажи, связанных с возвратом или взысканием в натуре. Норма сконструирована таким образом, что для применения указанных последствий суд должен прийти к мотивированному заключению о том, что в результате не будут нарушены названные права и интересы.

 

Глава 31. Мена

 

Статья 567. Договор мены

1. Исторически договор мены предшествовал договору купли-продажи: считается, что куплю-продажу породило появление особого товара - денег. Однако с правовой точки зрения юридическая конструкция мены всегда рассматривалась как упрощение двух встречных договоров купли-продажи с зачетом денежных требований. Именно поэтому представляется возможным применять к мене правила о купле-продаже.

2. Характеристика договора. Договор мены является:

- возмездным (эквивалентным);

- консенсуальным;

- двустороннеобязывающим.

3. Особенности юридической конструкции. По аналогии с куплей-продажей определяются субъектный состав, форма и содержание договора мены. Несовместимыми с сущностью мены являются, в первую очередь, обязанности по оплате деньгами полной стоимости товара. Хотя в нормах, посвященных мене, используется категория "цена товара" (см. ст. 568 ГК), ее понимание, в отличие от купли-продажи, ближе к понятию "оценка товара". В связи с этим последствия, установленные для продажи товаров ненадлежащего качества, применяются к отношениям мены не в полном объеме.

 

Судебная практика

 

Требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость, противоречат правилам, установленным гл. 31 ГК, и существу мены (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).

 

Не являются договором мены отношения по обмену и замену купленного товара в договоре розничной купли-продажи (см. ст. 502 и 504 ГК).

Принципиально различаются мена товаров, урегулированная нормами данной главы, и обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (ст. 72-75 ЖК).

4. Предметом договора мены являются только вещи. Если взамен товара передается право требования, оказывается услуга и т.п., договор квалифицируется как смешанный (купля-продажа + цессия, купля-продажа + возмездное оказание услуг и т.п.), в котором требования по оплате погашаются зачетом в силу существа встречных обязательств.

 

Судебная практика

 

Двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, к договору мены не относятся. Договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).

 

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

1. Презумпция равноценности товаров по договору мены должна быть недвусмысленно опровергнута в договоре. Соответственно условие об оплате разницы в ценах должно быть прямо предусмотрено в договоре.

 

Судебная практика

 

Содержащиеся в договоре мены данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Хотя из договора мены следует, что суммы векселей различны, это само по себе не должно рассматриваться как условие, свидетельствующее об их неравноценности (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).

 

2. Сущность договора мены предполагает, что обязанность по оплате разницы в цене может быть установлена только для одной стороны. Если такая обязанность установлена, у обязанной стороны возникает денежное обязательство с применением правил ст. 395 ГК РФ.

 

Судебная практика

 

Если сторона по договору мены не оплатила разницу в ценах товаров, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на неуплаченную сумму производится со второго дня после передачи ею товара (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).

 

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

1. Как следует из норм комментируемой статьи, договор мены предполагает одномоментность исполнения сторонами своих обязанностей по передаче товара. Несовпадение сроков передачи товаров должно быть прямо предусмотрено договором, в противном случае сторона обязана передать товар, даже если другая сторона своей обязанности не выполняет.

2. В связи с особенностью, установленной для сроков исполнения (как при одномоментном, так и при встречном исполнении), предъявить требования, обусловленные неисполнением одной из сторон своих обязанностей по передаче товара, может только сторона, уже передавшая товар (п. 3 ст. 328, ст. 463 ГК).

3. Вопрос о возврате имущества при неисполнении своего обязательства другой стороной решается следующим образом:

 

Судебная практика

 

В случае, если договор мены расторгнут после того, как одна из сторон исполнила свое обязательство по передаче товара, эта сторона вправе истребовать товар обратно на основании ст. 1102 ГК как имущество, составляющее неосновательное обогащение (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).

 

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

1. Комментируемая статья содержит специальную норму о моменте перехода права собственности, исключающую применение общего правила п. 1 ст. 223 ГК относительно движимых вещей.

2. Иной подход существует в отношении недвижимости.

 

Судебная практика

 

Для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69).

 

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

 

Глава 32. Дарение

 

Статья 572. Договор дарения

1. Характеристика.

 

Наука

 

По договору дарения одна сторона - даритель - намеренно безвозмездно предоставляет за свой счет имущественные выгоды другой стороне - одаряемому с согласия последнего.

 

А.Л. Маковский

 

Договор дарения:

- всегда безвозмездный;

- может быть реальным (даритель передает вещь или имущественное право либо освобождает от имущественной обязанности);

- может быть консенсуальным (даритель обязуется в будущем передать вещь или имущественное право либо освободить от имущественной обязанности).

"В актах дарения на первый план выступают не правовые, а чисто этические соображения" (О.С. Иоффе). Именно особенные (дружественные, родственные) отношения, связывающие дарителя и одаряемого, требуют правового регулирования, принципиально отличного от строгих правил возмездных договоров. С этой точки зрения договор дарения представляет собой совершенно уникальную юридическую конструкцию с весьма специфическими особенностями.

 

Наука

 

2. Уникальность юридической конструкции. Реальный договор дарения представляет собой пример вещного договора - до его заключения права и обязанности сторон не могут возникнуть, а передачей имущества, т.е. перенесением вещного права на дар, отношения сторон исчерпываются (после исполнения у сторон прав и обязанностей не возникает). "Вещный договор в принципе не предполагает какого-либо обязательственного правоотношения. Его функция ограничивается тем, что это договор-сделка".

М.И. Брагинский

 

Консенсуальный договор дарения сложно охарактеризовать как двустороннеобязывающий. У одаряемого нет обязанности принять дар: от него требуется только согласие, его право - парадоксально - заключается в отказе от дара (см. ст. 573 ГК). Возможно, в договоре дарения мы имеем дело с совокупностью двух встречных односторонних сделок: действия по предоставлению имущественных выгод со стороны дарителя и согласие на принятие дара со стороны одаряемого (разработанная Б.Б. Черепахиным теория одностороннеобязывающих и односторонне-управомачивающих сделок). Такой конструкцией оптимально объясняются особенности договора дарения, в частности его расторжение (ст. 573 ГК), отказ от исполнения (ст. 577 ГК), отмена дарения (ст. 578 ГК).

3. Особенности. Внешним квалифицирующим признаком дарения является его безвозмездность (ч. 2 п. 1 комментируемой статьи).

 

Наука

 

Возмездность или безвозмездность зависят исключительно от того, находится ли действие одного лица в известной юридической зависимости от действия другого лица или не находится. Безвозмездным будет такое юридическое отношение, которое состоит из обязанности только одного субъекта, не находящейся ни в условной, ни в казуальной зависимости от действий другого контрагента, или хотя бы из обязанностей обеих сторон, но если обязанность одной стороны является по своему содержанию лишь определяющей или ограничивающей обязанность противной стороны.

А.А. Симолин

 

В результате дарения происходит оборот имущественных благ. Несмотря на широту предмета договора дарения и особенности этого договора, с его помощью регулируются только имущественные отношения, в конечном итоге направленные на получение одаряемым материальных благ или сбережение одаряемым своего имущества.

Дарение - это договор, поэтому не считается дарением безвозмездное предоставление имущественных выгод в силу возложения обязанностей (выплата алиментов, возмещение внедоговорного вреда и т.п.).

Дарение образует собственную договорную модель, не смешивающуюся с другими договорными моделями, из которых изъят элемент возмездности. Отличается дарение также от скрытой благотворительности, когда человеку хотят помочь, не задевая его гордости, и по несоразмерно высокой цене покупают у него вещи, оплачивают услуги и т.п.

Различается дарение имущества и его получение по наследству (п. 3 комментируемой статьи). Специфика заключается в том, что документ, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, может быть признан завещанием при соблюдении условий его действительности по наследственному праву.

Существенные особенности имеются в отношении требований к лицам, которые могут быть стороной договора (ст. 575-576 ГК). Кроме того, законодатель особо подчеркивает беспрецедентное значение личности одаряемого в договоре (ч. 1 п. 2 ст. 572, п. 5 ст. 576, ст. 581, п. 1-2, 4 ст. 578 ГК).

4. Предмет договора дарения понимается очень широко. Как следует из ч. 2 п. 2 комментируемой статьи, предметом дарения является вещь, право или освобождение от обязанности. Существует пять вариантов действий дарителя по предоставлению имущественных выгод одаряемому, определение конкретного содержания двух из них является предметом дискуссий.

Как следует из п. 1 комментируемой статьи, даритель может:

4.1. Передать одаряемому свою вещь в собственность.

4.2. Передать одаряемому свое обязательственное право требования к третьему лицу. В этом варианте даритель осуществляет в пользу одаряемого уступку своего права требования к третьему лицу по какому-либо обязательству (ст. 382 ГК).

4.3. Освободить одаряемого от его обязанности перед третьим лицом. В этом варианте даритель исполняет за одаряемого обязательство последнего перед третьими лицами (см. ст. 313 ГК) или организует перевод на себя долга одаряемого перед третьим лицом (см. ст. 391 ГК).

 

Наука

 

4.4. Передать одаряемому обязательственное право требования к себе. Речь идет не об установлении обязанности одаряемого, а о передаче уже существующего права. Однако представить, что даритель организует перевод своего долга из какого-либо обязательства перед третьим лицом на одаряемого, можно только теоретически.

4.5. Освободить одаряемого от его обязанности перед собой. Многие современные ученые считают, что в данном случае речь идет о прощении долга (ст. 415 ГК). Однако заслуживает внимания мнение О.Ю. Шилохвоста, что прощение долга является односторонней сделкой и соответственно вообще не регулируется нормами о договоре дарения. Скорее всего, в данном варианте речь идет о создании особых договорных моделей, когда даритель обязуется выполнить для одаряемого работу, оказать ему услугу и при этом заведомо освобождает одаряемого от оплаты. Соответственно отношения сторон изначально будут строиться по модели договора дарения, а не подряда или возмездного оказания услуг.

 

Статья 573. Отказ одаряемого принять дар

 

Статья 574. Форма договора дарения

 

Статья 575. Запрещение дарения

 

Статья 576. Ограничения дарения

 

Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения

 

Статья 578. Отмена дарения

 

Статья 579. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны

 

Статья 580. Последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи

 

Статья 581. Правопреемство при обещании дарения

 

Статья 582. Пожертвования

Пожертвование является разновидностью дарения и отличается от последнего следующим:

1) предмет пожертвования уже, чем дарения (не включено освобождение от обязанности);

2) субъектный состав одаряемых уже, чем при дарении;

3) существенными условиями являются цель пожертвования (см. п. 1 комментируемой статьи) и использование имущества по определенному назначению (см. п. 3-5 комментируемой статьи);

4) указанные существенные условия опосредуют ослабление личной связи с одаряемым (см. п. 6 комментируемой статьи);

5) одаряемый, принявший пожертвование, всегда несет обязанности.

 

Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением

 

Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

 

Статья 583. Договор ренты

1. Значение. Исторически договор ренты являлся конструкцией, позволяв шей вплоть до начала XX в. решать средствами гражданского права проблемы еще не существовавшего социального (в первую очередь пенсионного) обеспечения. В настоящее время договор ренты продолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного и альтернативного источника получения средств на содержание в первую очередь граждан. Особенности юридической конструкции договора ренты не позволяют говорить об извлечении прибыли из своего имущества, о "стрижке купонов" и т.п., поскольку непременным условием является передача получателем ренты своего имущества в собственность плательщику ренты.

2. Характеристика. Договор ренты:

- возмездный;

- реальный;

- одностороннеобязывающий.

3. Особенности договора ренты.

3.1. Отграничение от других договоров. Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества (т.е. договоров, направленных на перенесение права собственности на имущество).

 

Наука

 

От дарения его резко отличает возмездность отчуждения. Основное отличие от купли-продажи и мены заключается в характере встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты. Общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно, либо на срок жизни получателя. С этой точки зрения договоры ренты являются алеаторными (рисковыми).

С.А. Хохлов

 

Договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

А.П. Сергеев

 

3.2. Срок. Отличительной чертой всех разновидностей договора ренты является неопределенность срока, на который заключен договор. Данная неопределенность общего срока обусловила повышенное внимание законодателя к установлению периодичности выплаты ренты (см. ст. 591 и 598 ГК).

Различия общего срока договора обуславливают различия видов ренты: постоянной или пожизненной (п. 2 комментируемой статьи).

3.3. Субъекты. Плательщиком ренты может быть любое лицо. Получателем ренты может быть гражданин (пожизненная рента) или гражданин и определенные некоммерческие организации (постоянная рента).

 

Наука

 

Не могут быть получателями ренты коммерческие организации. По своей сути они должны участвовать в обороте имущества, а не существовать в качестве рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен.

С.А. Хохлов

 

3.4. Предметом договора является, во-первых, имущество, отчуждаемое плательщику ренты, и, во-вторых, разнообразное иное имущество (благо), пере даваемое в виде ренты ее получателю (ст. 590, 597, 602 ГК). Под выплату ренты может быть отчуждено любое оборотоспособное имущество (включая деньги, о чем прямо упомянуто в п. 2 ст. 587 ГК).

 

Наука

 

Нет препятствий признать возможность отчуждения под выплату ренты денег (из анализа п. 2 ст. 585 ГК следует, что деньги могут отчуждаться только безвозмездно). Ничего противоречащего сущности рентных отношений в этом нет. Возможность установления ренты в обмен на денежную сумму предусмотрена, например, в ст. 1968 Французского гражданского кодекса. Зарубежным правопорядкам известна также конструкция государственных ценных рентных бумаг, приобретаемых, понятно, за деньги.

Особенности предмета обусловили выделение в отдельный вид договора ренты договор пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 ГК).

3.5. Гарантии стабильности рентных отношений. Длительность и рисковый характер договора обусловили следующие особенности договора, направленные на защиту прав получателя ренты: а) повышенные требования к форме договора (ст. 584 ГК); б) требования к обеспечению обязательства плательщика ренты (ст. 587 ГК); в) своеобразные последствия риска случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (ст. 595 и 600 ГК); г) придание праву получателя ренты в отдельных случаях характера вещного права (ст. 586 ГК).

3.6. Прекращение договора.

 

Наука

 

Сущность договора ренты не предусматривает возможности прекратить обязательство плательщика ренты исполнением. Нормальным способом прекращения договора является прекращение лица - получателя ренты: смерть физического лица при пожизненной ренте и переход прав получателя ренты к лицу, которое не может выступать ее получателем.

А.П. Сергеев

 

Отличительной чертой прекращения рентных отношений является и то, что законодатель с легкостью допускает для плательщика постоянной ренты возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств (ст. 592 ГК), а для получателя всякой ренты - возможность требовать расторжения договора (ст. 593, ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК). Эти правомочия сторон являются противовесом принципиальной неопределенности срока договора.

 

Статья 584. Форма договора ренты

 

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

 

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

 

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

 

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

 

Постоянная рента

 

Статья 589. Получатель постоянной ренты

 

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

 

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

 

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

 

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

 

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

 

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

 

Пожизненная рента

 

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

 

Статья 597. Размер пожизненной ренты

 

Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

 

Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

 

Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

 

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

 

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

1. Регулирование отношений пожизненного содержания с иждивением в системе поименованных договоров составляет, быть может, одну из особенностей всей отечественной системы гражданского права. Раньше этот договор рассматривался как разновидность договора купли-продажи.

Такая черта, как отчуждение имущества в обмен на периодическое предоставление благ имущественного характера в течение неопределенного времени, позволила рассматривать договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность пожизненной ренты.

2. Внешним квалифицирующим признаком договора является особый предмет договора (как в отношении имущества, передаваемого под выплату ренты, так и в отношении формы выплаты самой ренты).

Однако не менее важным признаком выступает особый доверительный характер отношений между получателем и плательщиком ренты. Этим признаком обусловлена такая особенность договора, как ограничение права плательщика ренты на распоряжение переданным ему в собственность имуществом (ст. 604 ГК), а также уникальная отсылка к принципам добросовестности и разумности в п. 3 ст. 602 ГК.

Еще одной особенностью договора является усиление защиты прав получателя ренты как экономически слабой стороны, что выразилось в установлении повышенного минимального размера ренты в денежном выражении (п. 2 ст. 602 ГК) и возможности для получателя ренты требовать взамен ее выкупа возврата имущества, переданного под выплату ренты (ст. 600 ГК).

 

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

 

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

 

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

 

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

 

Глава 34. Аренда

 

Общие положения об аренде

 

Статья 606. Договор аренды

1. Значение. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него. Этим договор аренды отличается от группы договоров, направленных на отчуждение имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента).

2. Характеристика. Договор аренды является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двустороннеобязывающим.

3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество.

В редких случаях мыслимо представить ситуации, когда собственник в силу специфики предоставления имущества не утрачивает обладания им, например, при предоставлении арендатору движимого имущества в помещении, которым продолжает владеть собственник, или при сдаче в аренду отдельных помещений в принадлежащем собственнику здании.

В то же время, даже при предоставлении арендатору имущества только в пользование, арендатор приобретает права титульного владельца арендованного имущества и, соответственно, пользуется правомочиями, предоставленными ст. 305 ГК.

 

Наука

 

Представляется, что передачу владения как правомочия собственника по договору нужно отличать от передачи имущества во владение (рассматривать ли его как особое вещное право или как фактическое состояние). Показательно с этой точки зрения, что в Проекте Гражданского уложения Российской Империи (которому было знакомо владение как особый институт вещного права) давалось определение имущественного найма как договора, по которому наймодавец обязуется предоставить нанимателю всего лишь временное пользование определенным имуществом. Предоставление арендатору владения имуществом вытекает, без сомнения, из самой сущности арендных отношений.

4. Вещно-правовые элементы в конструкции договора аренды. Договор аренды порождает не только обязательственное отношение между сторонами, но и вещное отношение между арендатором и неопределенным кругом лиц. Заслуживает внимания положение, содержащееся в ст. 1725 Французского гражданского кодекса, смысл которого заключается в том, что арендодатель не отвечает за самовольное нарушение посторонним лицом права пользования арендатора, который сам обязан охранять имущество от таких нарушений (подобная норма была включена в проект Гражданского уложения Российской Империи). В современном российском гражданском праве норма ст. 305 ГК предоставляет арендатору как титульному владельцу, чье право основано на договоре, возможность защищать это право с помощью вещно-правовых исков.

Наличие в договоре аренды вещно-правовых элементов не означает, однако, что арендатор лишен возможности защищать свое нарушенное третьими лицами или собственником право с помощью обязательственных исков: так, если арендодатель создает препятствия пользованию уже переданным имуществом, арендатор вправе вместо негаторного иска предъявить обязательственно-правовой иск о расторжении договора (подп. 1 ст. 620 ГК). Конкуренции исков в данном случае не будет, поскольку иски направлены на достижение разных результатов.

5. Существенным условием договора названо только условие об объекте аренды, т.е. о предмете договора (ст. 607 ГК).

Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В.В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. 610 и 614 ГК).

 

Статья 607. Объекты аренды

1. Прежде всего предметом аренды выступают телесные индивидуально-определенные вещи, поскольку по окончании договора арендатор обязан вернуть арендодателю ту же самую вещь, какую он получил (см. ч. 1 ст. 622 ГК).

2. Из сущности арендных отношений вытекает, что передаваемая арендатору вещь должна быть по общему правилу непотребляемой.

 

Наука

 

Предметом найма может быть лишь такое имущество, которым возможно пользоваться без уничтожения его существа. Таким образом, по общему правилу, предметом найма не могут быть потребляемые вещи. Однако бывают случаи, когда и подобные вещи служат предметом найма, например, случаи найма потребляемых вещей на выставку, на показ, когда наем имеет своей целью не потребление этих вещей, а одно лишь временное пользование ими. Кроме того, потребляемые вещи могут служить предметом найма, когда они составляют принадлежность отданного в наем главного имущества.

 

Проект Гражданского уложения Российской империи

 

3. Характеристика предмета договора может оказать принципиальное влияние на квалификацию самого договора. Так, в первую очередь по предмету разграничиваются договоры аренды и займа. Наличие в качестве предмета договора вещей, определенных родовыми признаками (а также вещей даже индивидуально-определенных, но предполагающих их уничтожение в процессе использования в соответствии с целями договора), указывает, что между сторонами сложились отношения займа (см. гл. 42 ГК).

4. Допускается замена арендодателем предмета договора, имеющего недостатки, на аналогичное имущество (см. ст. 612 ГК). Как и при замене товара ненадлежащего качества в договоре купли-продажи, данная замена предмета договора не означает новации обязательства.

5. Об особенностях аренды отдельных видов имущества и земельных участков (других природных объектов) см. комментарий к ст. 625 ГК.

 

Статья 608. Арендодатель

 

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

 

Статья 610. Срок договора аренды

 

Наука

 

Указание срока в договоре необходимо, потому это упущение его будет истолковано согласно временному характеру пользования не в смысле вечности его, а в смысле возможности прекращения его во всякое время.

 

Г.Ф. Шершеневич

 

Судебная практика

 

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно. (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

 

Судебная практика

 

Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

До момента предоставления имущества арендатору последний не обладает титулом законного владельца и не может защищать свое нарушенное право с помощью вещно-правовых исков. Так, истребование имущества от арендатора арендодателем (п. 3 комментируемой статьи) относится к обязательственно-правовым средствам защиты, поскольку направлено только против стороны в договоре, и право требования арендатора не обладает свойством следования (см. ст. 398 ГК).

Лишен арендатор, которому имущество еще не предоставлено, вещно-правовых средств защиты и против третьих лиц, которым имущество уже передано, хотя бы эти третьи лица имели титул иной, чем указано в ч. 1 ст. 398 ГК.

 

Судебная практика

 

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

 

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

 

Статья 614. Арендная плата

1. Термин "плата" предполагает наличие денежного обязательства арендатора. Поэтому прямое указание законодателя на то, что помимо денежных платежей могут существовать иные формы арендной платы (п. 2 комментируемой статьи), является необходимым. Благодаря этому указанию конструкция договора аренды сохраняется при любой форме арендной платы, т.е. все права и обязанности сторон, за исключением внесения арендной платы в денежной форме, регулируются нормами данной главы ГК. Тем не менее условие об арендной плате в неденежной форме делает договор смешанным (п. 3 ст. 421 ГК), поскольку надлежащее исполнение арендатором своей обязанности по передаче вещи, оказанию услуг, выполнению работ и т.д. обсуждается с точки зрения обязанностей продавца в договоре купли-продажи, исполнителя - в договоре возмездного оказания услуг, подрядчика - в договоре подряда и т.д.

2. Пересмотр размера арендной платы возможен по соглашению сторон (п. 3 комментируемой статьи). Однако арендная плата может быть установлена не в твердом размере, а определяться в порядке, предусмотренном договором. В этом случае рост арендной платы сам по себе еще не означает изменения условий договора.

 

Судебная практика

 

При применении п. 3 ст. 614 ГК судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

3. Право арендатора требовать уменьшения арендной платы сформулировано в п. 4 комментируемой статьи в общем виде. Конкретные основания для уменьшения приведены также в ст. 612, 613, 616 ГК.

4. Указанные в п. 3 и 4 комментируемой статьи права сторон на изменение условия договора об арендной плате не являются их единственной формой реагирования на сложившиеся обстоятельства или нарушение обязательства другой стороной.

Существенное ухудшение имущества или условий пользования им может быть квалифицировано как основание для требования арендатора о расторжении договора (см. подп. 1, 2, 3 ст. 620 ГК). Прямо указано альтернативное право арендатора на расторжение договора вместо требования об уменьшении арендной платы в ст. 613 и 616 ГК.

Существенное нарушение сроков внесения арендной платы может повлечь требование о расторжении договора со стороны арендодателя (подп. 3 ст. 619 ГК).

Стороны реализуют по своему выбору предоставленные им права по изменению условий договора или по его прекращению.

 

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

 

Судебная практика

 

Пункт 2 ст. 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Из всех правомочий арендатора особый интерес вызывает конструкция перенайма. Перенайм - это прекращение договора аренды с одновременным заключением нового договора на тех же условиях с новым арендатором. Специфика этого способа расторжения договора заключается в том, что арендодатель (если в договоре уже содержится принципиальное разрешение на перенайм) просто ставится в известность о смене арендатора, т.е. на выбор арендатора повлиять не может. Новый арендатор, со своей стороны, принимает имущество с обременениями, установленными прежним арендатором.

 

Судебная практика

 

При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Бремя содержания имущества по общему правилу несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Комментируемая статья как раз содержит исключения из данного правила, поскольку устанавливает возможность распределения бремени содержания имущества между собственником и арендатором.

2. Комментируемая статья позволяет выделить основные элементы, из которых складывается бремя содержания имущества: 1) поддержание имущества в исправном состоянии; 2) проведение текущего ремонта; 3) проведение капитального ремонта; 4) несение расходов на содержание имущества. За пределами комментируемой статьи остался охватываемый понятием бремени содержания риск случайной гибели или повреждения имущества, но и этот риск может быть возложен на арендатора в соответствии с общим правилом ст. 211 ГК.

3. Обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии в целом означает необходимость его постоянного обслуживания, вытекающего из назначения имущества, соблюдения требований по пользованию и хранению имущества (например, замена масла в автомобиле, кормление животных, поддержание необходимой температуры и уборка нежилых помещений и т.д.).

Несение расходов на содержание имущества отличается от расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии. Расходы на содержание имущества складываются из налоговых и других обязательных платежей, расходов по страхованию, хранению или охране имущества и т.п.

Разграничение текущего и капитального ремонта представляется непростым делом.

 

Наука

 

Единых признаков, характеризующих капитальный и текущий ремонт, нет. К капитальному ремонту строений и сооружений относятся, как правило, работы, которые производятся через более или менее значительные промежутки времени (за исключением аварийных случаев) и при которых осуществляется замена значительного количества износившихся частей или хотя бы немногих, но наиболее ответственных, при условии, что назначение строений и сооружений не меняется.

 

Юридический словарь. М., 1956

 

Текущий ремонт состоит в систематическом проведении работ по предотвращению преждевременного износа имущества и по устранению естественных поломок и неисправностей (например, замена ремней генератора в двигателе автомобиля, ремонт полов в здании, починка замков в дверях и т.д.). Текущий ремонт включает побелку, покраску имущества, оклейку обоями стен в здании и т.д., в связи с чем эти работы, выполняемые по необходимости, следует отличать от неотделимых улучшений имущества (ст. 623 ГК).

Капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным (например, замена двигателя, выработавшего ресурс, у транспортного средства, восстановление перекрытий в зданиях и т.д.).

4. Распределение различных обязанностей по содержанию имущества между собственником (арендодателем) и арендатором зависит от основных обязанностей сторон, связанных с передачей и возвращением имущества. Так, возложение на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению (ст. 611, 612 ГК). Арендатор же обязан вернуть имущество в нормальном состоянии (см. ст. 622 ГК), в связи с чем разумным выглядит возложение на него всех иных обязанностей по содержанию имущества.

 

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи). Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью.

Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.

 

Судебная практика

 

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения - см. ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти - см. п. 2 ст. 672, п. 2 ст. 686 ГК).

Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, - это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч. 1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.

Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет. Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.

Что касается арендатора - юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора - аналогия здесь неуместна.

3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.

 

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

 

Судебная практика

 

При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

 

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Особенности прекращения договора аренды

1. Прекращение договора по требованию одной из сторон.

В ст. 619, 620 ГК рассмотрены основания для расторжения договора в связи с неисполнением сторонами своих обязанностей (некоторые из оснований к расторжению договора уже упоминались в предыдущих статьях как последствия неисполнения одной из сторон своих обязанностей в ст. 611-613, 615, 616 ГК).

Нормы ст. 619, 620 ГК являются развитием общих правил о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон своих обязанностей (п. 2 ст. 450 ГК) в том плане, что прямо называют нарушения, являющиеся существенными в силу закона.

Установленная в ч. 3 ст. 619 ГК обязанность арендодателя (и только его) предложить арендатору исполнить свои обязанности дополняет общие положения о досудебной стадии урегулирования вопросов расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК).

 

Судебная практика

 

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

Приведенный в ст. 619, 620 ГК перечень оснований для расторжения договора, во-первых, не является исчерпывающими и, во-вторых, не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке.

 

Судебная практика

 

Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. Прекращение договора в связи с гибелью арендованного имущества.

 

Наука

 

Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собою прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой причине погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба.

 

Г.Ф. Шершеневич

 

Данное основание следует отличать от указанного в подп. 4 ст. 620 ГК основания для расторжения договора (в данном случае арендованное имущество сохраняется в натуре, а стороны продолжают нести обязанности по договору до момента его расторжения).

3. Прекращение договора в связи с истечением срока, на который он заключен.

Данное основание прекращения арендных отношений является наиболее характерным, учитывая временный характер пользования вещью. По окончании срока действия договора отношения сторон прекращаются сами собой. Исключением является возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК).

 

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

 

Судебная практика

 

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

 

Судебная практика

 

Требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, ошибочно квалифицированы арбитражным судом как виндикационный иск. В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13). Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

1. Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (см. ст. 302 ГК).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайного повреждения вещи). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (ст. 10 ГК). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. При неисполнении арендатором своей обязанности по возврату имущества у него возникает обязанность возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением обязательства (ст. 393 ГК). Специфика арендных отношений в этой части заключается в том, что в основном размер таких убытков уже определен в сумме арендной платы, причем не абстрактной (взыскиваемой при аналогичных обстоятельствах и т.п.), а по конкретному, уже прекратившемуся договору. Если у арендодателя имеются убытки в сумме, превышающей арендную плату, они также могут быть взысканы, но размер этих убытков уже подлежит доказыванию. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, взыскивается арендная плата за все время просрочки, неустойка и сверх неустойки - убытки. Неустойка в данном случае может быть только зачетной. Бремя доказывания факта своевременного возврата имущества возлагается на арендатора.

3. Нормы комментируемой статьи в определенном смысле конкурируют с положениями о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК арендатор точно так же не возвращает имущество в установленный срок, но если договор признается возобновленным, то он продолжает выплачивать арендодателю только арендную плату. При невозврате в срок имущества по закончившемуся договору презюмируется, что договор не возобновлен. В то же время как арендатор, так и арендодатель, исходя из собственных интересов, могут считать договор не прекращенным, а возобновленным. В этом случае заинтересованная сторона должна доказать, что имел место не просто невозврат имущества, но что арендатор пользовался имуществом, а от арендодателя не поступало возражений по факту пользования или поступали требования вернуть имущество.

 

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества

1. Возврат арендованного имущества (ст. 622 ГК) относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (ст. 302 ГК).

Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайной гибели). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. 2, 3 ст. 622 ГК.

Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (см. ст. 10 ГК). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.

2. Возврат арендованного имущества с улучшениями является отступлением от принципа возврата имущества в том состоянии, в котором оно было передано в аренду (ч. 1 ст. 622 ГК).

Улучшения, сделанные арендатором в рамках его обязанностей на производство таких улучшений (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК) или обязанностей по содержанию арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК), в любом случае являются собственностью арендодателя. В комментируемой статье речь идет об улучшениях, не являвшихся необходимыми. Согласие арендодателя на производство улучшений также снимает вопрос о неисполнении арендатором своей обязанности.

 

Судебная практика

 

Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).

 

Определение того, является ли улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений. С этой точки зрения приобретенные арендатором чехлы на автомобильных сиденьях относятся к отделимым улучшениям, а замененные арендатором без особой надобности новые колеса - нет. В здании, например, неотделимыми будут улучшения, начиная от дверных ручек, оконных рам, паркета и т.д. и заканчивая пристройками как по горизонтали (крыльцо, веранда, балкон и т.д.), так и по вертикали (новые этажи, мансарды, крыша).

Арендатор, конечно, может "вырвать" все неотделимые улучшения, но имущество в таком случае должно быть приведено в прежнее состояние (так, забирая из здания свои кондиционеры, арендатор должен устранить все отверстия, скобы, проводку и другие следы монтажа как изнутри, так и снаружи помещения). Другое дело, что если заниматься этим после прекращения срока аренды, то арендодатель может или засчитать просрочку возвращения вещи (ч. 2, 3 ст. 622 ГК), или вообще не допустить арендатора до своего имущества.

 

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Договор аренды имущества с условием о его выкупе является смешанным договором (п. 3 ст. 421 ГК), поскольку содержит элементы договора аренды и купли-продажи.

 

Судебная практика

 

Пункт 3 ст. 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Особенностью отношений, связанных с выкупом арендованного имущества, является то, что вещь считается переданной арендатору-покупателю с момента установления сторонами условия о выкупе (см. п. 2 ст. 224 ГК), а право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю после выполнения им обязанности покупателя по оплате цены (см. ст. 491 ГК).

 

Судебная практика

 

Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

 

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

1. Законодатель в комментируемой статье условно разграничивает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, зданий и сооружений, а также предприятий). Особенности указанных разновидностей договоров аренды предусмотрены самим ГК (параграфы 2-6 данной главы).

2. Особенности сдачи в аренду отдельных видов имущества содержатся также в специальном законодательстве, в частности регулирующем земельные отношения и отношения по поводу других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК).

 

Особенности аренды земельных участков

 

Специальный закон

 

Земельный кодекс РФ.

 

а) Права арендатора по распоряжению арендованным земельным участком расширены по сравнению с общими положениями п. 2 ст. 615 ГК.

 

Судебная практика

 

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

 

б) При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

в) Договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

г) Расширен перечень оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя (ст. 46 ЗК).

Особенности аренды лесных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

 

Специальный закон

 

Лесной кодекс РФ.

 

а) Лесной участок предоставляется в аренду по результатам лесного аукциона (по общему правилу).

б) Срок договора - от одного года до сорока девяти лет.

в) Договор подлежит государственной регистрации.

г) К существенным условиям договора относятся: границы участка лесного фонда; виды лесопользования; объемы (размеры) лесопользования; срок аренды; размер арендной платы и порядок ее внесения; обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов; порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ.

д) Субаренда участков лесного фонда запрещена. Выкуп арендованных участков запрещается.

 

Особенности аренды иных обособленных природных объектов

 

Специальный закон

 

Водный кодекс РФ.

 

Водные объекты, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, могут предоставляться в пользование субъектам гражданского права на основании договора водопользования.

Предельный срок предоставления в пользование - двадцать лет.

Договор водопользования признается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре.

Не требуется заключения договора при использовании водного объекта для судоходства; рыболовства, рыбоводства, охоты; ведения личного подсобного хозяйства; купания и т.п.

 

Специальный закон

 

Закон РФ "О недрах".

 

Участок недр может предоставляться пользователю в соответствии с лицензией на пользование недрами для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, а также в соответствии с соглашением о разделе продукции при разведке и добыче минерального сырья.

 

Прокат

 

Статья 626. Договор проката

1. Квалифицирующими признаками договора выступают отраженные в комментируемой статье требования:

а) к арендодателю как специальному субъекту;

б) к предмету договора.

2. Кроме того, выделяют бытовой прокат, если:

а) арендатором является гражданин (особенности субъектного состава);

б) арендованное имущество используется не в предпринимательских целях.

Презумпция потребительской цели закреплена в ч. 2 п. 1 комментируемой статьи и важна именно для квалификации договора как бытового проката, поскольку, например, для арендатора - юридического лица цель использования имущества безразлична и не влияет на квалификацию договора как договора проката.

Отношения по бытовому прокату дополнительно к положениям, закрепленным в ГК, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

 

Специальный закон

 

Закон РФ "О защите прав потребителей" от 17.02.1992 N 2300-1.

 

3. Особенностями договора, по сравнению с общими положениями об аренде, являются:

3.1. Публичный характер (п. 3 комментируемой статьи).

3.2. Особая форма (п. 2 комментируемой статьи).

3.3. Особые правила о сроке (п. 1, 2 ст. 627 ГК).

3.4. Особые правила об арендной плате (ст. 630 ГК).

3.5. Право арендатора на одностороннее расторжение договора (п. 3 ст. 627 ГК).

3.6. Лишение арендатора права на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 631 ГК).

3.7. Дополнительные права и обязанности сторон (в сторону сужения обязанностей арендатора).

 

Статья 627. Срок договора проката

 

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

 

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

 

Статья 630. Арендная плата по договору проката

 

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

 

⇐ Предыдущая28293031323334353637Следующая ⇒

Поделиться: