МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель поселений.

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с определенными в границах оцениваемой территории параметрами ценообразующих факторов.

На основе факторного анализа этих параметров - уровня развития транспортной и инженерной инфраструктуры, уровня развития социальной сферы, состояния окружающей среды, архитектурно-художественной и исторической ценности застройки и ландшафта, природно-рекреационного потенциала территории и других - выделяются однородные по общности признаков группы административных районов, группы поселений и кадастровые кварталы на территории городов. Затем на основе рыночных сделок с застроенными и незастроенными земельными участками, гаражами, квартирами определяются аналитические зависимости изменения стоимости земли для различного сочетания ценообразующих факторов с последующим присвоением показателей стоимости земли тем поселениям и кварталам, по которым отсутствует земельный рынок.

Исходной информацией для проведения государственной кадастровой оценки земель поселений являются: рыночные данные о сделках купли-продажи, ставка арендной платы, продаже прав аренды, цене предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений утверждена Росземкадастром 18 октября 2000 г.

Эта методика в настоящее время используется для кадастровой оценки земель поселений в целях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть также использованы при формировании ставок арендных платежей и цены при продаже земель

 

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ НА УРОВНЕ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Эта методика предназначена для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации.

Оценка производится методом капитализации расчетного рентного дохода. Дифференциальный рентный доход определяется как разность продуктивности сельскохозяйственных культур и цены производства. Цена производства рассчитывается на основе оценочных затрат на производство сельскохозяйственных культур. Сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода (1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России) составляет расчетный рентный доход. Произведение расчетного рентного дохода на сроки его капитализации (33 года) представляет собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий.

Исходной информацией для проведения таких расчетов служат: многолетняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивность пастбищ, многолетних насаждений и цены реализации продукции сельского хозяйства в субъекте РФ, оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам в субъекте РФ, структура посевных площадей.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ утверждена Госкомземом России 11 мая 2000 г.

Методика используется для оценки сельскохозяйственных угодий в целях налогообложения. Результатом кадастровой оценки являются базовые показатели кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.

 

ПРАВИЛА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В СУБЪЕКТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Данные правила предназначены для проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в границах конкретных землевладений.

Правила основаны на дифференциации базовых показателей кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных земель субъекта РФ. Такая дифференциация по конкретным земельным объектам осуществляется путем корректировки базовых показателей согласно индивидуальным ценообразующим факторам – плодородию, технологическим свойствам почв, месторасположению участка.

В качестве исходной информации для расчетов применяются показатели: бонитета почв; энергоемкости обработки почв; рельефа, каменистости и контурности участка; удаленности от хозяйственного центра, баз реализации продукции и материально-технических баз; высоты над уровнем моря для горных и пригорных зон.

Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъектах Российской Федерации утверждены Госкомземом России 15 мая 2000 г.

Правила используются для оценки сельскохозяйственных угодий в целях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть использованы для определения сельскохозяйственных угодий худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости перевода земель в другую категорию, а также при установлении стартовой цены при продаже и определении арендных ставок для земель сельскохозяйственного назначения.

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА ВНЕ ЧЕРТЫ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ               ПОСЕЛЕНИЙ

Методика предназначена для определения уровней кадастровой стоимости земель лесного фонда и предусматривает оценку по зонам, субъектам Российской Федерации, лесхозам, а также по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате их хозяйственного использования.

Расчетный рентный доход определяется суммированием годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход определяется делением разности между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается на основе кадастровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. Далее годовой рентный доход капитализируется с коэффициентом капитализации 0, 02.

Определение кадастровой стоимости участков земель лесного фонда в границах лесхозов проводится на основании базовой кадастровой оценки земель по зонам, субъектам РФ и лесхозам с учетом типов участков лесных земель.

Необходимой информацией для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда являются: данные по оценочной продуктивности в натуральном выражении;, средневзвешенная цена 1 м3 древесины, оценочные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческих расходов;, количество лет в средневзвешенном обороте рубки.

Данная методика в настоящий момент прошла согласования в различных ведомствах и находится на согласовании в Минюсте России.

Результаты кадастровой оценки земель лесного фонда намечено использовать для целей налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть использованы для определения земель лесного фонда худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости перевода земель в другую категорию.

МЕТОД ОЦЕНКИ ОТДЕЛЬНО ВЗЯТОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ТАРИФУ ЗА 1 БАЛЛ БОНИТЕТА ПО КАТЕГОРИЯМ ЗОНАЛЬНЫХ ПОЧВ (ПО ДОХОДНОСТИ НА ЕДИНИЦУ ПОЧВЕННО-ЭКОЛОГИЧЕСКОГО  ИНДЕКСА)

Метод используется при слежении за охраной почвенного покрова (с помощью расчета почвенно-экологического индекса за период от одного до другого тура обследования); для оценки в денежном выражении положительного или отрицательного изменения плодородия в результате производственной деятельности человека в ситуациях, когда нужно определить рыночную стоимость земельных участков в целях купли-продажи, сдачи в аренду, залога; для расчета размера компенсации при отводе сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные нужды.

В основе метода лежат две основные составляющие:

почвенно-экологический индекс (ПЭи) – балл бонитета, отражающий уровень плодородия почв с учетом конкретных климатических условий и рельефа;

тарифная категория типа почвы оцениваемого участка.

Расчет ПЭи базируется на результатах почвенно-агрохимических обследований и данных климатических условий региона. Величина ПЭи представляет собой произведение почвенного, агрохимического и климатического индексов, расчет которых производится с помощью коэффициентов, отражающих влияние на уровень плодородия почв тех или иных показателей.

Доходность с единицы площади, деленная на размер ПЭи, дает тариф (стоимость) 1 балла, выраженный в кадастровых ценах.

Произведение почвенно-экологического индекса (ПЭи) на тариф и поправочный коэффициент к тарифной категории на лимитирующие факторы дает цену почвы 1 гектара данного участка.

Чтобы перейти от цены почвы к стоимости участка, необходимо учесть технологические свойства участка, его местоположение, культурно-техническое состояние кормовых угодий, цель отвода, инфляцию и индекс спроса и предложения.

Технологические свойства участка определяют через технологический коэффициент, учитывающий уклон, конфигурацию участка, длину гона, изрезанность полей и другие показатели, определяющие увеличение норматива времени на полевые механизированные работы.

Метод разработан Почвенным институтом имени В.В. Докучаева [Теоретические основы и пути регулирования плодородия почв./ Л.Л. Шишов, Д.Н. Дурманов, И.И. Карманов, В.В. Ефремов. – М.: Агропромиздат, 1991. – 304 с.]. Привязка к местным условиям сделана по методике ООО “Институт оценки природных ресурсов” [Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие/под общей редакцией В.П. Антонова и П.Ф. Лойко, М. и др.: Институт оценки природных ресурсов, 1999].

 

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ                                   СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ПОКАЗАТЕЛЯ ЗЕРНОВОГО ЭКВИВАЛЕНТА

Оценка сельскохозяйственных угодий с использованием показателя зернового эквивалента основывается на методе капитализации дохода.

Оценка стоимости земельных участков включает следующие этапы:

расчет показателей нормальной урожайности зерновых культур участка;

определение показателя зернового эквивалента с учетом чистого дохода, получаемого от всех возделываемых сельскохозяйственных культур в данной зоне;

расчет чистого дохода с 1 га от возделывания зерновых культур с учетом показателя зернового эквивалента;

определение чистого дохода с 1 га от выращивания зерновых культур с учетом влияния местоположения земельного участка;

установление срока капитализации чистого дохода и расчет стоимости земельного участка.

Список литературы

 

1. Конституция Российской Федерации. М.:, 1998.

2. Игнатов В.Г., Батурин Л.А. Экономика социальной сферы. - Ростов-н/Дону. Изд. Центр «Март», 2001.

3. Широков Л.Н. Основы местного самоуправления в Российской Федерации. – М.: 2000

4. Замотаев А.Л. Местное самоуправление. Основные понятия и термины. М.:, 1999

5. Руднев Л.В. Управление земельными ресурсами городов: Учебное пособие. М, 1998.

МЕТОДИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель поселений.

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с определенными в границах оцениваемой территории параметрами ценообразующих факторов.

На основе факторного анализа этих параметров - уровня развития транспортной и инженерной инфраструктуры, уровня развития социальной сферы, состояния окружающей среды, архитектурно-художественной и исторической ценности застройки и ландшафта, природно-рекреационного потенциала территории и других - выделяются однородные по общности признаков группы административных районов, группы поселений и кадастровые кварталы на территории городов. Затем на основе рыночных сделок с застроенными и незастроенными земельными участками, гаражами, квартирами определяются аналитические зависимости изменения стоимости земли для различного сочетания ценообразующих факторов с последующим присвоением показателей стоимости земли тем поселениям и кварталам, по которым отсутствует земельный рынок.

Исходной информацией для проведения государственной кадастровой оценки земель поселений являются: рыночные данные о сделках купли-продажи, ставка арендной платы, продаже прав аренды, цене предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений утверждена Росземкадастром 18 октября 2000 г.

Эта методика в настоящее время используется для кадастровой оценки земель поселений в целях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть также использованы при формировании ставок арендных платежей и цены при продаже земель

 

Поделиться: