Глава 1 Сделка  с  недвижимым  имуществом  как  вид  граж- данско -  правовой сделки

Сделка как юридический факт

Основаниями возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений являются юридические факты.

 Гражданское законодательство не содержит общего легального определения юридических фактов, хотя широко и довольно детально перечисляет события, действия, состояния, выступающие в качестве юридических фактов. В литературе общепризнанным является определение юридических фактов как конкретных жизненных обстоятельств, которые в соответствии с нормами права влекут наступление определенных юридических последствий - возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений [28].

 Юридический факт – обстоятельство, предусмотренное правовыми нормами и влекущее установление, изменение или  прекращение  правоотношений  [45, с.984 ].

Не всякие жизненные обстоятельства являются юридическими фактами, а лишь такие, с которыми закон и иные правовые акты связывают наступление юридических последствий. Именно норма права определяет те обстоятельства, при наступлении которых происходят возникновение, прекращение или изменение гражданского правоотношения. «Таким образом, юридические факты являются основанием «привязки» общей, абстрактной нормы к конкретному случаю» [42, с.287].

Так, заключение договора аренды недвижимого имущества  порождает целый комплекс взаимных прав и обязанностей арендодателя и арендатора по данному договору.

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ)  содержится перечень основных видов юридических фактов.

Согласно пункта 1 статьи 8 ГК  РФ,  «гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности» [2, с.25].

Вместе с тем подчеркивается, что данный перечень не является исчерпывающим.

Это положение имеет важное значение, поскольку невозможно закрепить в гражданском законодательстве все без исключения юридические факты. Не предусмотренные гражданским законодательством юридические факты порождают юридические последствия лишь в том случае, если они не противоречат общим началам и смыслу гражданского законодательства.

Юридические факты в гражданском праве обладают определенной спецификой, которая обусловлена особенностями предмета и метода правового регулирования. Основную группу отношений, регулируемых нормами гражданского права, составляют имущественные отношения, которые возникают, изменяются и прекращаются на основе волевых актов их участников, выступающих в качестве самостоятельных, равноправных субъектов гражданских правоотношений. Именно поэтому договоры, являясь наиболее распространенными юридическими фактами, среди оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК РФ) [2, с.25 ] названы первыми.

Многообразные юридические факты гражданского права классифицируются по различным основаниям.

Для наглядности предлагаю рассмотреть схему:

действия                         Юридические факты                       события

неправо-           право-               сделки

мерные            мерные                         

Схема 1 – Классификация юридических фактов.

 

 Традиционно по признаку зависимости их наступления от воли субъектов они подразделяются на действия и события.

  К числу последних относятся независящие от воли и сознания конкретного участника гражданского правоотношения обстоятельства: военные действия, стихийные бедствия.

Действия же совершаются по воле субъектов - физических, юридических лиц, публично-правовых образований. К ним относится большинство юридических фактов.

В зависимости от того, соответствуют действия требованиям законов, других нормативных актов и условиям договора или нарушают их, они подразделяются на правомерные и неправомерные.

Неправомерные действия, выступающие в качестве юридических фактов, разнообразны. К ним относятся, например,  неисполнение обязательства; совершение сделки, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. Последствием совершения неправомерных действий является, как правило, наступление гражданско-правовой ответственности, хотя воля правонарушителя не была направлена на наступление этих юридических последствий. Они наступают в силу указания закона. Например, причинение вреда имуществу гражданина или юридического лица порождает обязанность причинителя вреда возместить причиненный вред в полном объеме (п. 1 ст. 1064 ГК РФ ) [3, с.449]; приобретение или сбережение имущества без законных оснований за счет другого лица порождает у приобретателя обязанность возвратить потерпевшему приобретенное или сбереженное имущество (п. 1 ст. 1102 ГК РФ ) [3, с. 466].

  Правомерные действия различаются по признаку направленности воли лица, совершившего эти действия, на юридические акты и юридические поступки. Юридические акты - правомерные действия, направленные на достижение юридических последствий.

К юридическим актам относятся сделки, административные акты, решения суда.

 Сделки - наиболее распространенное основание возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений.

Гражданский кодекс РФ даёт следующее понятие сделки - это «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».[2, с.100].

Понятие «действия» включает в себя как субъективный, так и объективный элементы. Прежде всего лицо, вступающее в сделку, должно иметь намерение ее совершить. Такое намерение означает волю лица к совершению сделки и представляет собой субъективную предпосылку выражения этой воли. Объективированная, то есть  выраженная вовне воля, называется волеизъявлением и представляет собой объективный элемент сделки.

Поскольку закон с совершением сделки связывает установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, сделки относятся к категории юридических фактов.

Как юридические факты, они представляют собой наиболее распространенную группу правомерных действий, то есть  действий, отвечающих требованиям закона, других правовых актов. Этим сделки отличаются от неправомерных действий как действий, идущих вразрез с требованиями гражданского законодательства.

Сделки всегда представляют собой волевые акты. Они совершаются по воле участников гражданского оборота.

Сделка - действие, направленное на достижение определенного правового результата.

Деление сделок на виды возможно исходя из нескольких признаков.

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон они могут быть разделены на односторонние, двухсторонние, многосторонние.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК) [2, с.100 ]. Например, к односторонним сделкам относятся составление завещания, отказ от наследства, принятие наследства, выдача доверенности.

Одна сторона в таких сделках может быть представлена несколькими лицами (несколько граждан, выдающих доверенность). В подобных случаях несколько лиц рассматриваются как одна сторона. Следовательно, сделка остается односторонней.

  Двухсторонней должна быть признана сделка, для совершения которой необходимо выражение согласованной каждой из двух сторон воли, то есть совпадение двух встречных волеизъявлений. Поскольку волеизъявление исходит от каждой из двух сторон, такие сделки называют также взаимными. Например, при сделке купли-продажи имущества предложению продавца о продаже вещи должно соответствовать согласие покупателя приобрести эту вещь. Каждая из двух сторон в такой сделке может быть представлена не одним, а несколькими субъектами, но все они составляют лишь одну сторону (множественность субъектов на одной или обеих сторонах сделки).

Многосторонняя сделка отличается от одно- или двусторонней тем, что число сторон в такой сделке и, следовательно, число согласованных волеизъявлений не может быть менее трёх. Воля каждой из нескольких сторон такой сделки должна быть направлена на достижение общей для всех сторон цели. Примером многосторонней сделки может служить договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), по которому несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной цели, не противоречащей закону (ст. 1041 ГК РФ) [3, с. 439 ]. Каждый из нескольких лиц (товарищей) в такой сделке считается ее стороной.

Сделки могут быть также разделены на возмездные и безвозмездные.

 Возмездной признается сделка, по которой сторона за исполнение своих обязанностей получает плату, определенное имущество или иное встречное предоставление (купля-продажа, мена и др.).

 В отличие от этого в безвозмездных сделках сторона за исполнение своей обязанности не получает встречного предоставления, например, дарение,  безвозмездное пользование имуществом.

 Деление сделок на консенсуальные и реальные основано на том, что права и обязанности по консенсуальной сделке возникают с момента достижения соглашения сторон, выраженного в требуемой форме (купля-продажа, аренда, подряд и др.).

Для возникновения прав и обязанностей сторон по реальной сделке, помимо соглашения сторон, необходим еще один юридический факт - передача одним субъектом другому денег, иных вещей и др. (заем, передача груза железной дороге как перевозчику и др.). Такие юридические действия могут быть совершены сразу же по достижении соглашения сторон или через какое-то время после его достижения.

В зависимости от того, предусматривает ли сделка или позволяет определить день ее исполнения, сделки могут быть срочными и бессрочными.

В срочных сделках прямо предусмотрены или могут быть определены один из двух или оба следующих момента: 1) исполнение одной или нескольких обязанностей и 2) исполнение остальных обязанностей по сделке и, следовательно, ее прекращение.

 Так, по договору аренды арендодатель обязан передать во владение и пользование арендатора имущество не позднее 1 апреля 2006 года. Таким образом, определён срок исполнения обязанности арендодателем (первый из указанных двух моментов). В этом же договоре может быть указано, что имущество подлежит возврату арендодателю не позднее 1 апреля 2008 года (момент прекращения сделки в связи с исполнением последней обязанности арендатора).

Бессрочная сделка не предусматривает срок её исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок. Такая сделка должна быть исполнена в разумный срок после ее возникновения.

По признаку наступления правовых последствий сделки в зависимости от определенного обстоятельства (условия) сделки делятся на условные и безусловные.

В отличие от срока, который неизбежно должен наступить, обстоятельство (событие, явление, действие третьего лица), рассматриваемое как условие сделки, может наступить или не наступить в будущем. К моменту совершения сделки оно еще не наступило. При условной сделке права и обязанности её участников возникают или, наоборот, подлежат прекращению, если определенное обстоятельство возникает.

В зависимости от того, может ли сделка быть действительной только при наличии ее правового основания или независимо от этого, сделки делятся на каузальные  и абстрактные.

 Каузальная сделка настолько тесно связана с её основанием, что действительность самой сделки ставится в зависимость от наличия её основания, соответствия сделки той цели, ради которой она должна быть совершена.

 Большинство гражданско-правовых сделок, заключаемых в Российской Федерации, носит каузальный характер. Фактические цели, которые ставят перед собой стороны при их совершении, должны соответствовать содержанию и предназначению таких сделок.

 При совершении абстрактных сделок их основание отступает на второй план, как бы отрывается от самой сделки. Поэтому пороки, свойственные основанию сделки, или даже его полное отсутствие не позволяют признать такую сделку недействительной. Основание сделки является юридически безразличным. Этим объясняется запрет оспаривать основание абстрактной сделки, если при ее совершении соблюдены определенные требования.

Абстрактной сделкой является  вексель, представляющий обещание выплатить определенную денежную сумму безотносительно к основаниям ее выплаты. В случае передачи векселя векселеполучателем другому лицу векселедатель не вправе оспаривать надлежаще переоформленный вексель по мотивам отсутствия основания его выдачи. Действительность абстрактных сделок, недопустимость оспаривания их основания возможны лишь при обязательном отражении их абстрактного характера и установлении соответствующего запрета в законе.

 Таким образом, сделка – правомерное, волевое действие субъектов гражданских правоотношений, направленные на достижение гражданско-правовых последствий. Весьма разнообразны виды сделок. Их классификация зависит от ряда признаков, изложенных ранее.

 Среди множества совершаемых сделок особое место занимают сделки с недвижимым имуществом. О том, что является недвижимостью в законодательстве России, рассмотрим далее.

 

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: