Классификация жилищных споров, структура правоотношений

 

Жилищные правоотношения - это общее, родовое понятие, которое включает в себя различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что выступает объектом жилищных правоотношений, в то время как в законодательстве ответ на этот вопрос найти несколько проще. Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, как и предоставление, гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. в течение всего года функционально предназначенным для проживания граждан. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Объектом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.).

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов: от их вида, от того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают, и от вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение. Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы), а с другой - гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В результате регулирования нормами жилищного права общественных отношений они приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями. Этим понятием, как справедливо отмечает Э.Б. Лыкова, охватывается широкий круг правоотношений, классифицируемый различными учеными по-разному в зависимости от того, что они понимают под жилищным правом: институт гражданского права, подотрасль или комплексную отрасль права. При этом наметился как широкий подход к рассматриваемой проблеме, так и чрезвычайно узкий.

В частности, С.М. Корнеев относит к жилищным отношения по управлению жилищным фондом, его содержанию и ремонту; отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам жилых помещений и пользованием ими на условиях найма и аренды; отношения собственности в жилищной сфере и другие общественные отношения, связанные с удовлетворением жилищной потребности.

Итак, можно дать следующую классификацию жилищных правоотношений. Нельзя не согласиться с предложенным Ю.К. Толстым делением их на две большие группы:

1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

При данной классификации организационные правоотношения не делятся на виды, а лишь примерно перечисляются (отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья). Поскольку эти два вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационным жилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений, - отношениями, основанными, как правило, на договоре найма. И хотя в них, как считает Э.Б. Лыкова, есть элементы организационных отношений, строятся они на началах равенства их участников.

К организационным следует отнести лишь один вид отношений, связанный с учетом граждан, нуждающихся в жилье, и распределением жилых помещений из фонда социального использования, а также жилых помещений в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Они лежат в основе тех правоотношений, которые возникают в связи с использованием предоставленного по ордеру жилья. Организационные отношения неразрывно связаны с жилищными, и их целесообразно отнести к одному из видов жилищных правоотношений.

Правоотношения по использованию жилых помещений гражданами в основном имущественные, хотя среди них можно выделить небольшую группу личных неимущественных отношений (например, отношения соседства в коммунальной квартире).

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений;

3) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

4) учета жилищного фонда, содержания, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений;

5) управления многоквартирными домами;

6) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

7) предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

8) контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.

Каждое жилищное дело — так же, как и гражданское в широком смысле — разнообразно по своей природе. Встречаются жилищные дела, которые разрешаются судом по существу сравнительно легко. Но на практике можно встретить и жилищные дела, измеряемые сотнями страниц по объему, длящиеся несколько лет, проходящие кассационную и надзорную инстанции, реже — Верховный суд России. В таких сложных делах стороны, а в первую очередь, — адвокаты, представляя доказательства и отстаивая свои доводы, вынуждены выходить далеко за пределы собственно жилищных правоотношений и анализировать многие азбучные понятия гражданского права — такие, например, как условия недействительности сделок, понятие «сделка», «приватизация» и другие, или перерабатывать своим умом значительные по объему нормы действующего законодательства России по цивилистическим отраслям права.

Одной из главных особенностей рассмотрения жилищных дел в судах и участия в них адвоката является большое число предъявляемых исков, связанных с основаниями возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений. Основаниями возникновения, в частности, являются следующие: договор социального найма, договор коммерческого найма, арендные отношения, право на жилые помещения в домах жилищно-строительного и строительного кооперативов, отношения собственности, права на жилые служебные помещения (в основном, из трудовых правоотношений), права на специализированные жилые помещения (например, общежитие), рента.

Основаниями изменения жилищных правоотношений, в частности, являются следующие:

· Вселение в жилые помещения членов семьи нанимателя и иных лиц.

· Выбытие членов семьи нанимателя.

· Раздел жилой площади.

· Объединение пользователей жилыми помещениями в одну семью.

· Замена нанимателя или члена кооператива.

· Получение освободившегося в квартире жилого помещения.

· Отказ пользователя от части жилого помещения.

· Переустройство и перепланировка жилого помещения.

· Помещение жилого помещения в другой правовой режим.

Основаниями прекращения жилищных правоотношений, в частности, являются следующие:

· Уничтожение жилого помещения вследствие действия природных катаклизмов (например, землетрясение).

· Смерть правообладателя жилым помещением.

· Истечение срока действия жилищного правоотношения.

· Выкуп кооперативной квартиры.

· Правомерные и неправомерные действия участников жилищных правоотношений.

· Действия третьих лиц.

· Властные акты соответствующих органов.

· Выселение:

а) с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения (например, жилой дом подлежит сносу),

б) с предоставлением гражданам другого жилого помещения (например, при выселении граждан вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным),

в) без предоставления гражданам другого жилого помещения (например, выселение из жилого служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения с предприятием).

Соответственно, многообразие вышеперечисленных оснований порождает многие виды предъявляемых исков. Например, иск о признании права собственности на жилое помещение; иски о вселении и о выселении по различным основаниям; иск об изменении договора жилищного найма; иск о нечинении препятствий при осуществлении права пользования; иск о признании права и иск об утрате права на жилые помещения и т.д. Следует отметить, что каждый из вышеназванных исков предъявляется при самых различных ситуациях, поэтому их внутри каждого можно классифицировать в зависимости от конкретных ситуациях.

Второй существенной особенностью является, как правило, многосубъектный состав лиц, участвующих в деле, когда при судебном рассмотрении конкретных дел имеет место активная (несколько истцов и один ответчик) или пассивная (один истец и несколько ответчиков) множественности, значительное количество привлечения в процесс третьих лиц без самостоятельных требований — в основном, на стороне ответчика. Многосубъектность, часто возникающая в гражданском процессе при рассмотрении жилищных дел, зависит от многих факторов — в частности, от затрагивания прав и охраняемых законом интересов при предъявлении иска даже одним истцом и к одному ответчику.

Третьей существенной особенностью является привлечение почти при рассмотрении каждого жилищного дела свидетелей (как правило, истцом). Это связано с тем, что некоторые факты и обстоятельства в жилищных делах могут доказываться только одним видом доказательств — свидетельскими показаниями, так как другие виды доказательств в данном случае не будут иметь никакого значения для дела. Например, при предъявлении иска о признании утратившим права на жилую площадь или о невозникновении права на жилую площадь факт непроживания ответчика на спорной жилой площади подтверждается, как правило, свидетельскими показаниями соседей по квартире или по квартирам на лестничной площади.

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: