Понятие термина «Техническая эксплуатация объекта»

Курсовая работа

" Организация технической эксплуатации объекта"

 

 

Введение

 

Достижение целей собственника независимо от того, в каком качестве им используется недвижимость – как операционная или как инвестиционная, невозможно без поддержания объектов недвижимости в технически исправном и работоспособном состоянии. На решение этой задачи направлена система технической эксплуатации объектов недвижимости. Выполнение функций по технической эксплуатации может быть организовано как силами управляющей компании, выполняющей весь комплекс функций по управлению объектом (включая работу с арендатором и пр.), так и с помощью аутсоринга – привлечения на договорной основе компаний, специализирующихся на оказании услуг по технической эксплуатации недвижимости.

Актуальность темы данной курсовой работы: любые объекты недвижимости нуждаются в систематическом, постоянном проведении определенных мероприятий по поддержанию рабочего состояния, а также по сохранению потребительских свойств. Кроме того, едва ли в настоящее время существуют такие здания и сооружения, где не было бы дефектов, которые могли бы быть устранены путем улучшения проектов и конструкций или в процессе строительства. Как правило, эти дефекты не очень серьезны, но они существуют и могут оказать воздействие на срок службы строения. Эти дефекты редко устанавливаются до момента их серьезного проявления, когда наступает неизбежность срочного ремонта, стоимость которого чрезвычайно высока. В результате в лучшем случае страдает бюджет объекта управления и предупредительного ремонта, а в худшем случае во время ремонта прекращается эксплуатация объекта.

Цель курсовой работы – получение знаний по организации технической эксплуатации объектов.

Передо мной были поставлены следующие задачи:

1) Понятие термина «техническая эксплуатация объекта»;

2) Изучение мероприятий, входящих в техническую эксплуатацию объекта;

3) Рассмотрение различных схем управления объекта;

4) Описание отличия найденных схем управления;

5) Разобрать примеры начисления льгот на использование ЖКУ;

6) Расписать расходы конкретной управляющей компании на ЖКУ.

 

 

Теоретическая часть

Управление эксплуатацией

 

Анализ состава основных работ по технической эксплуатации недвижимости позволяет выявить три группы работ, которые по значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют уровень эксплуатации.

К первому уровню эксплуатации следует отнести работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное пребывание на объекте. Этот уровень определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания недвижимости, обеспечивающие надежное функционирование инженерных систем и нормальную эксплуатацию здания.

Ко второму уровню (базовому) эксплуатации относятся работы, выполняемые в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100%-й объем, соответствующее качество и необходимая периодичность работ.

Третий уровень эксплуатации предпологает не только выполнение всех работ по технической эксплуатации в соответствии с действующими нормативно – техническими документами, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания на объекте. Данный уровень может быть ориентирована на здания и сооружения высших классов (классы «А» и «В» для офисных зданий, современные торговые объекты).

Техническая эксплуатация объектов недвижимости, как правило, осуществляется на основании заключенного договора со специализированными эксплуатационными компаниями. Договоры на эксплуатацию здания могут заключаться на весь комплекс работ (услуг) с одной эксплуатациооной компанией или несколькими, с разделением границ ответственности по выполняемым работам (оказываемым услугам). Кроме того, управляющая компания может осуществлять частично техническую эксплуатацию (как правило, это относится к работам по техническому обслуживанию) объектов недвижимости самостоятельно, силами своего штатного персонала.

Для выполнения работ, связанных с содержанием в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения и санитарно – технического оборудования, в штате управляющей компании должны быть предусмотрены группы ремонтных и хозяйственных работников, численность которых зависит от размеров, специфики объекта, состояния и сложности строительных конструкций и инженерных систем и элементов.

При наличии в управлении мелких, преимущественно встроенно – пристроенных, объектов недвижимости, в которых организация ремонтных и хозяйственных подразделений или групп нецелесообразна, текущие ремонты строительных конструкций, санитарно – технического оборудования, систем энергоснабжения и другие работы по уходу за зданиями и сооружениями могут выполняться централизованно, силами ремонтных служб технической дирекции и других привлекаемых для этого подразделений управляющей компании.

Высокая стоимость объектов недвижимости и оборудования требует повышения роли гарантий в том, что здания, системы и оборудование будут эксплуатироваться и подвергаться ремонту на постоянной и долгосрочной основе. Эффективность и надежная программа эксплуатации и ремонта – единственный способ обеспечения эффективного функционирования объекта при управлении.

Организация эксплуатации объекта управляющим должна быть нацелена на решение и выполнение следующих задач и функций:

– моментальное реагирование на все проблемы безопасности, охраны окружающей среды и установленные дефекты;

– ежедневный уход и уборка помещения для содержания его в подобающих условиях;

– своевременное реагирование на жалобы даже о незначительных нарушениях в помещении, в случае необходимости – осуществление ремонта;

– разработка и внедрение графика постоянного ухода за помещением для предотвращения преждевременных разрушений объекта, его систем и компонентов;

– выполнение основных ремонтных работ при минимальной стоимости;

– идентификация основного проекта и проектов по внедрению усовершенствований для снижения и доведения до минимума общих эксплуатационных затрат и расходов на техническое обслуживание и текущий ремонт;

– оказание коммунальных услуг наиболее экономически целесообразным способом, с необходимой безопастностью и надежностью;

– представление понятных и полных обоснований и необходимости ремонта и других работ по эксплуатации;

– точная оценка стоимости для определения и принятия наиболее экономических мер для решения эксплуатационных проблем;

– выбор материалов и запчастей для текущих ремонтов;

– тщательное отслеживание стоимости всех эксплуатационных затрат;

– представление графика всех плановых работ заранее, определение и размещение всех требований на рабочую силу для исключения неожиданности появления внеплановых работ по эксплуатации;

– контроль за исполнением всех эксплуатационных работ;

– сохранение данных о выполнявшихся ранее работах.

Работы по техническому обслуживанию объекта представляют набор мер, которые при правильном управлении обеспечивают длительное бесперебойное функционирование объекта. Эта деятельность включает принятие решений и работы, выполняемые эксплуатационной службой.

Вначале все усилия направляются на принятие организационных решений по установлению требуемого уровня эксплуатационных работ. Затем определяется источник для выполнения всех эксплуатационных работ. Следующий этап – оценка масштаба эксплуатационных работ. Затем определяется источник для выполнения всех эксплуатационных работ, выработка графика работ бригады эксплуатационных рабочих и установление срока фактического завершения работ. Определяются предполагаемые затраты и создается бюджет для эксплуатационных работ.

Фон этих четко обозначенных шагов или так называемой прямой деятельности – многочисленные косвенные функции, последовательное выполнение которых и обеспечивает поддержание должного уровня эксплуатационных работ. Эта косвенная деятельность включает составление перечня и заказа запасных частей, графика инженерного обслуживания, разных расчетов, ведомостей и оплату, а также заполнение разнообразных счетов и составление смет на работы и услуги. И пожалуй, самая важная из всех косвенных работ – постоянное сравнение и оценка плановых эксплуатационных расходов с фактическими.

Управляющий эксплуатацией может испытывать трудности в поддержании уровня выполнения программы по эксплуатационным работам, если не установлена конечная цель или набор целевых работ. Не существует четко установленного стереотипа либо стандарта, который можно было бы приложить абсолютно ко всем проявлениям эксплуатационной практики. Цели эксплуатационных работ значительно варьируют в зависимости от способа использования объекта и характера деятельности работников, пользующихся помещениями этого объекта.

Целесообразно привести типичные, широко распространенные цели эксплуатации объектов недвижимости и коммерческого назначения:

– для гостиниц – обеспечение высокого уровня комфорта для проживающих;

– для офисов – обеспечение адекватных рабочих условий для служащих;

– для складов – обеспечение минимального приемлемого уровня работ, необходимых для поддержания целостности складских помещений.

Эксплуатация некоммерческих объектов должна выполняться с учетом специфики их использования, например:

– для школ обеспечение безопасной, чистой, здоровой среды позволяет ученикам успешно овладевать образовательными программами;

– для больниц и клиник обеспечение надежной безопасности и чистой среды способствует лечению больных.

В достижении каждой названной цели первостепенна стоимость. Работы по эксплуатации должны проводиться с четкой периодичностью и по самой низкой стоимости. Таким образом, набор целей эксплуатационных работ для любого объекта должен по стоимости соотноситься с каждым из основных компонентов.

Снижение стоимости, например, не сыграет значительной роли, если заработная плата становится столь низкой, что высококвалифицированные служащие предпочитают уйти из этой организации, где и устаревшее оборудование сдерживает производительность работ. Несмотря на то что много индивидуальных данных по оценке и сравнению затрат на эксплуатацию зданий накоплено в организациях, в настоящее время практически ни одна из них не в состоянии представить документ по балансу управления эксплуатацией, где было бы указано на влияние этих данных друг на друга.

Как функция сервисного обслуживания, управление эксплуатацией должно учитывать мнение учредителя управления и пользователей. Являясь также административной и организационной функцией, управление эксплуатацией всегда будет стремиться к снижению затрат.

Несмотря на то что существует много разных организаций в современном динамичном и непредсказуемом бизнесе, все они независимо от сектора бизнеса, организационной культуры и даже размера компании должны реагировать на воздействие следующих факторов:

– возрастают требования высокопрофессиональных работников к условиям труда, улучшить которые часто не позволяют отпущенные на то средства;

– высокая стоимость собственности требует продуктивного использования помещений;

– размещение дорогостоящей информационной техники продиктовано потребностями организации, но не всегда характеристиками здания;

– частые изменения организационной структуры и способной работы, которые требуют определенных зданий и обстановки, должны наносить минимальный ущерб сотрудникам;

– быстрое неадекватное реагирование на изменение в рыночных условиях и способность использовать неожиданные возможности бизнеса могут вызвать проблемы в деятельности и причинить ущерб служащим.

При организации управления эксплуатацией могут оказаться существенными следующие показатели:

– затраты на эксплуатацию, включая затраты на ремонт и оборудование (автоматизированные системы проектирования и управления эксплуатацией), на введение новшеств (например, компьютерного помещения), мебель и прю;

– ущерб, наносимый несвоевременным выполнением работ по эксплуатации, включая потери рабочего времени;

– удовлетворенность штата служащих и управленческого аппарата условиями работы;

– время реагирования (например, число часов, дней, недель) управления эксплуатацией на возникшие проблемы;

– эффективность использования помещений, отношение используемых помещений ко всей площади здания.

 

Управляющие компании

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

· состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

· перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

· порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

· порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 4).

 

Рис. 4. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

 

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Основным преимуществом управляющих компаний, обслуживающих сектор ЖКХ является их высокотехническая оснащенность. Все работы выполняются с использованием современной техники, даже вестибюли и подъезды убираются при помощи специального промышленного передвижного пылесоса. Коэффициент полезного действия таких приборов значительно выше, чем использование человеческого труда, поэтому размер платы за все услуги управляющей компании не большой, среднестатистический человек в силах его оплатить.

Денежные средства на проведение текущего и капитального ремонтов, обязательно должны входить в сумму квартирной платы, а ремонты проводится в указанные сроки.

В процессе подготовки к отопительному сезону управляющая компания должна провести мытье и опрессовку системы отопления, проверку целостности остекления, плотность закрывания входных дверей. И самое важное, чтобы в отопительный период не оказаться без отопления, жилой дом должен принять к эксплуатации в зимних условиях инспектор теплоснабжающей организации. Жильцы дома имеют полное право перед началом отопительного сезона, потребовать от компании данное разрешение.

После заключения договора, на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточно отвечать за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества систему водоотведения.

Поэтому подписание договором с ресурсоснабжающими организациями – прямая обязанность компании. Если возникает ситуация, что предоставление какая-то услуги становится невозможным, управляющая компания обязана информировать об этом жильцов дома не позднее, чем за сутки. Если возникновение такого рода неудобств, связано с проведение ремонта, объявление должно появиться на входных дверях за 10 дней до начала работ.

В случае предоставления услуг низкого качества жильцы вправе требовать уменьшения сумы квартплаты и отчета по произведенным компанией тратам.

Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд в результате поломки одной из систем снабжения дома.

Соответственно договору, который заключен с управляющей компанией, в ее обязанности входит содержание дома соответственно с санитарными требованиями.

Она должна следить за порядком в подъездах и организовывать их регулярную уборку.

Если управляющая компания не имеет нужного оборудования или специалистов, для проведении всего спектра работ, она может воспользоваться услугами сторонних организаций, путем заключения с ними договора. В этом случае уборкой подъездов будет заниматься клининговая компания, охрану будет обеспечивать частное предприятие, а обслуживать ТВ-антенну – работники кабельного телевидения.

На всех общедомовых собраниях должен присутствовать представитель управляющей компании, чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания. Каждый год компания обязана отчитываться перед жильцами, составляя отчет своей деятельности. Также в отчете по желанию жильцов компания должна представить показания внутридомовых счетчиков.

Двор и парковка возле дома должны быть чистыми, на них не должно быть мусора – для этого есть мусорные баки. Относительно вывоза мусора управляющая компания обязана заключить договор со специализированными автотранспортными предприятиями, которые производят вывоз мусора.

Управляющая компания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

 

 

Практическая часть

Примеры расчета льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг

 

Расчет льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг федеральным и региональным льготникам производится по формуле:

 

О/Ч x Р x 50% = Д

 

Д – ежемесячная денежная выплата на оплату услуг ЖКХ;

О – общая площадь жилья;

Ч – численность зарегистрированных по месту жительства (пребывания) граждан;

Р – региональный стандарт стоимости жилищных или коммунальных услуг на 1 квадратный метр общей площади жилья;

О/Ч – доля общей площади жилья;

50% – скидка по оплате услуг ЖКХ в соответствии с действующим законодательством.

Привожу несколько примеров расчета ЕДВ гражданам из числа федеральных и региональных льготников.

Пример №1

Семья из 3-х человек: 1 чел. – инвалид 2 группы и ветеран труда, 1 чел. – член семьи ветерана труда, 1 чел. – инвалид 3 группы. Проживают в многоквартирном доме, квартира находится в собственности граждан. Общая площадь жилья 57 квадратных метров.

1. Расчет ЕДВ семье по оплате жилищных услуг (содержание и ремонт жилого помещения, вывоз мусора, техобслуживание лифта) производится в данном случае только ветерану труда и члену его семьи:

57 кв. м: 3 чел. = 19 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете у ветеранов труда доля общей площади жилья ограничивается социальной нормой площади жилья, т.е. 18 кв. м. на 1 чел. (для семьи из 3 чел.);

18 кв. м. x 17, 08 руб./кв. м. x 50% = 153, 72 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услуг ветерану труда;

18 кв. м. x 17, 08 руб./кв. м. x 30% = 92, 23 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услуг члену семьи ветерана труда;

17, 08 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости жилищных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

2. Расчет ЕДВ семье по оплате коммунальных услуг (электро-, газо-, тепло-, водоснабжение, водоотведение):

57 кв. м: 3 чел. = 19 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете инвалидам доля общей площади жилья социальной нормой площади жилья не ограничивается;

19 кв. м. x 64, 60 руб./кв. м. x 50% = 613, 7 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг инвалиду 2 группы;

19 кв. м. x 64, 60 руб./кв. м. x 50% = 613, 7 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг инвалиду 3 группы;

64, 60 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости коммунальных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

Члены семьи ветеранов труда право на ЕДВ по оплате коммунальных услуг не имеют.

Итого: ЕДВ на оплату жилищно-коммунальных услуг для семьи составляет 1473, 35 руб.

Пример №2

Семья состоит из 4-х человек: 1 чел. – участник Отечественной войны, признанный инвалидом 2 группы после 1995 года, 1 чел. – инвалид 1 группы, 1 чел. – член семьи участника Отечественной войны, 1 чел. – ветеран труда Ростовской области. Проживают в частном домовладении с отоплением сетевым газом. Общая площадь жилья 85 квадратных метра.

1. Расчет ЕДВ семье по оплате жилищных услуг (вывоз мусора) производится в данном случае участнику Отечественной войны, являющийся инвалидом 2 группы, члену семьи участника Отечественной войны и ветерану труда Ростовской области:

85 кв. м.: 4 чел. = 21, 25 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете у участника Отечественной войны и члена его семьи доля общей площади жилья не ограничивается социальной нормой площади жилья, при расчете у ветерана труда Ростовской области – ограничивается социальной нормой площади жилья, т.е. 18 кв. м. на 1 чел. (для семьи из 4 чел.);

21, 25 кв. м. x 2, 64 руб./кв. м. x 50% x 2 чел. = 56, 1 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услуг участнику Отечественной войны и члену его семьи;

18 кв. м. x 2, 64 руб./кв. м. x 50% x 1 чел. = 23, 76 руб. – ЕДВ по оплате жилищных услуг ветерану труда;

2, 64 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости жилищных услуг для жилых домов индивидуального жилищного фонда (отопление сетевым газом), утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

Инвалиду ЕДВ по оплате жилищных услуг в частном жилищном фонде не предоставляется.

2. Расчет ЕДВ семье по оплате коммунальных услуг (электро-, газо-, водоснабжение, водоотведение):

85 кв. м.: 4 чел. = 21, 25 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете у участника Отечественной войны, члена его семьи, ветерана труда Ростовской области доля общей площади жилья ограничивается социальной нормой площади жилья, т.е. 18 кв. м. на 1 чел. (для семьи из 4 чел.). У инвалидов доля общей площади жилья не ограничивается социальной нормой площади жилья;

18 кв. м. x 42, 33 руб./кв. м. x 50% x 3 чел. = 1142, 91 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг участнику Отечественной войны и члену его семьи, а также ветерану труда Ростовской области;

21, 25 кв. м. x 42, 33 руб./кв. м. x 50% x 1 чел. = 449, 76 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг инвалиду 3 группы;

42, 33 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости коммунальных услуг для жилых домов индивидуального жилищного фонда (отопление сетевым газом), утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

Итого: ЕДВ на оплату жилищно-коммунальных услуг для семьи составляет 1672, 53 руб.

Пример №3

Многодетная семья состоит из 5 человек. Проживают в частном домовладении с печным отоплением. Общая площадь жилья 95 квадратных метров.

1. Расчет ЕДВ семье по жилищным услугам не производится, поскольку не предусмотрено действующим законодательством.

2. Расчет ЕДВ семье по оплате коммунальных услуг (электро-, водоснабжение):

95 кв. м.: 5 чел. = 19 кв. м. – доля общей площади жилья на 1 чел., при расчете доля общей площади жилья не ограничивается социальной нормой площади жилья (18 кв. м.);

19 кв. м. x 46, 44 руб./кв. м. x 50% x 5 чел. = 2205, 9 руб. – ЕДВ по оплате коммунальных услуг на семью из 5 человек;

46, 44 руб./кв. м. – региональный стандарт стоимости коммунальных услуг для жилых домов индивидуального жилищного фонда (отопление твердым топливом), утвержденный Администрацией области на 2–4 кварталы 2010 года.

Итого: ЕДВ на оплату коммунальных услуг для семьи составляет 2205, 9 руб.

 

 

Заключение

 

Жизнь и быт людей обусловливаются наличием необходимых зданий и сооружений, их соответствием своему назначению, техническим состоянием. Каждое здание или сооружение представляет собой сложный и дорогостоящий объект, состоящий из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, выполняющих вполне определенные функции и обладающих установленными эксплуатационными качествами. В процессе изучения данной темы, становится понятным, что техническая эксплуатация объектов является важным процессом, связанным с поддержанием зданий и сооружений в исправном состоянии. Это видно при рассмотрении работ, которые включает в себя техническая эксплуатация.

В заключение хочется отметить, что я достигла поставленной цели данной курсовой работы, а именно: получила знания и информацию об организации технической эксплуатации объектов.

Также в курсовой работе были решены все поставленные задачи:

1. Я определила, что техническая эксплуатация – это комплекс мероприятий, который обеспечивает безотказную работу всех элементов и систем зданий в течениии нормативного срока службы функционирования здания по назначению;

2. Разобрала, что в техническую эксплуатацию объекта входят следующие мероприятия: техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания; техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями;

3. Рассмотрела различные схемы управления объектами и их отличия: непосредственно собственником, с помощью ТСЖ или управляющих компаний;

4. В данной курсовой были разобраны примеры начисления льгот и рассмотрены расходы на эксплуатация конкретной управляющей компанией.

 

 

Библиографический список

жилищный коммунальный плата льгота

1. ЖК РФ

2. Постановление государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года, №170

3. Закон Самарской области от 10.07.2008 №71

4. Ломтев Г.А. Самоуправление в многоквартирных домах // ЖКХ. – 2000. – №7, с. 45–50

5. Матеров Л.Н. Организация ТСЖ: советы практика // ЖКХ. – 2000. – №3, с. 52–69

6. Тасенко Т.Н. Товарищества собственников жилья // ЖКХ. – 2001. – №3, с. 42–47.

7. Филимонов С.Л. Справочник по организации деятельности правления ЖСК, ЖК, ТСЖ; М.: ДИАЛОГ. МИФИ – 2000, ч. 2. – 208 с.

8. http: //www.ukmet.ru

 

Курсовая работа

" Организация технической эксплуатации объекта"

 

 

Введение

 

Достижение целей собственника независимо от того, в каком качестве им используется недвижимость – как операционная или как инвестиционная, невозможно без поддержания объектов недвижимости в технически исправном и работоспособном состоянии. На решение этой задачи направлена система технической эксплуатации объектов недвижимости. Выполнение функций по технической эксплуатации может быть организовано как силами управляющей компании, выполняющей весь комплекс функций по управлению объектом (включая работу с арендатором и пр.), так и с помощью аутсоринга – привлечения на договорной основе компаний, специализирующихся на оказании услуг по технической эксплуатации недвижимости.

Актуальность темы данной курсовой работы: любые объекты недвижимости нуждаются в систематическом, постоянном проведении определенных мероприятий по поддержанию рабочего состояния, а также по сохранению потребительских свойств. Кроме того, едва ли в настоящее время существуют такие здания и сооружения, где не было бы дефектов, которые могли бы быть устранены путем улучшения проектов и конструкций или в процессе строительства. Как правило, эти дефекты не очень серьезны, но они существуют и могут оказать воздействие на срок службы строения. Эти дефекты редко устанавливаются до момента их серьезного проявления, когда наступает неизбежность срочного ремонта, стоимость которого чрезвычайно высока. В результате в лучшем случае страдает бюджет объекта управления и предупредительного ремонта, а в худшем случае во время ремонта прекращается эксплуатация объекта.

Цель курсовой работы – получение знаний по организации технической эксплуатации объектов.

Передо мной были поставлены следующие задачи:

1) Понятие термина «техническая эксплуатация объекта»;

2) Изучение мероприятий, входящих в техническую эксплуатацию объекта;

3) Рассмотрение различных схем управления объекта;

4) Описание отличия найденных схем управления;

5) Разобрать примеры начисления льгот на использование ЖКУ;

6) Расписать расходы конкретной управляющей компании на ЖКУ.

 

 

Теоретическая часть

Понятие термина «Техническая эксплуатация объекта»

 

Основное содержание деятельности, обеспечивающей техническую исправность и пригодность объектов недвижимости для эксплуатации, – их техническая эксплуатация. Термин «техническая эксплуатация» используется для обозначения комплекса работ, связанных с обеспечением нормального функционирования объектов недвижимости. Хотя его содержание подчас остается довольно размытым. Полезно в связи с этим обратиться к нормативным документам, в частности к Правилам и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Госстроем РФ.

Согласно этому документу в понятие «техническая эксплуатация» включается «управление жилищным фондом: организация эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем здания; техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт, капитальный ремонт; санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, уход за зелеными насаждениями».

Несмотря на то что документ прямо отнесен лишь к жилищному фонду, тем не менее приведенная расшифровка термина «техническая эксплуатация» с некоторыми уточнениями может быть отнесена к эксплуатации любой недвижимости.

Деятельность по технической эксплуатации объектов недвижимости может быть представлена следующим образом (Табл. 1).

 

Табл. 1. Техническая эксплуатация объектов недвижимости

техническая эксплуатация
техническое обслуживание и ремонт				взаимоотношения с поставщиками ресурсов и специализированными организациями 123Следующая ⇒ Поделиться:

Последнее изменение этой страницы: 2020-02-17; Просмотров: 162; Нарушение авторского права страницы