Проблемы совершенствования законодательства о защите прав на недвижимое имущество.

ЗАЩИТА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ИМЕЕТ РЯД ОСОБЕННОСТЕЙ. Данные особенности обусловлены прежде всего тем, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, и соответственно защита права возможна путем оспаривания соответствующей регистрации, как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства защита вещного права на недвижимость, если оно зарегистрировано в ЕГРП за другим лицом должна осуществляться посредством предъявления иска о признании права и отмене госу…..

Судебная практика исходит из того, что основным иском, который носит общий характер, является иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права. Разновидностью данного иска является иск о признании права, иск об истребовании недвижимого имущества, иск о применении последствий недействительности сделки, а также иски о признании права или обременении отсутствующим. В качестве ответчика по данной категории дел должно выступать лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение, также в качестве ответчиков могут выступать стороны зарегистрированной сделки. В том случае, если иск предъявлен к государственному регистратору суд должен осуществить замену ответчика, поскольку государственный регистратор может быть привлечен к участию в деле только в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. При обращении в суд истец должен представить выписку из ЕГРП, а если право не зарегистрировано в реестре, то справку или иной документ, выданный государственным регистратором и свидетельствующий об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Как указывается в Постановлении № 10/22 до предъявления иска в суд, истец не обязан обращаться к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения, поскольку обязательный досудебный порядок урегулирования спора в данном случае не предусмотрен, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом исковая давность не распространяется на случай, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения. Таким образом, из-под действия сроков исковой давности изъяты почти все требования, за исключением виндикационного иска, на который исковая давность распространяется, как отмечается в судебной практике, если право на недвижимость зарегистрировано в ЕГРП оно не подлежит оспариванию по правилам главы 25 ГПК, главы 24 АПК, за исключением если государственным регистратором были допущены нарушения и при этом отсутствует спор о праве на недвижимость, а изменение записи в ЕГРП, не повлечет нарушения прав и интересов других лиц. Кроме того, отказ государственного регистратора может быть обжалован в порядке предусмотренном главой 25 ГПК, 24 АПК, в том случае, если государственный регистратор отказывается совершить регистрационные действия в отношении недвижимого имущества, права на которое еще не зарегистрировано. Принимаемый суд. Акт является основанием для внесения записи в ЕГРП, однако наличие судебного акта не освобождает от предоставления на государственную регистрацию иных документов, не являющихся правоустанавливающими.

ИСК О ПРИЗНАНИИ ПРАВА

В качестве истца - лицо, считающее себя собственником, находящегося в его владении недвижимого имущества право на которое зарегистрировано за иным субъектом. Для удовлетворения иска необходимо доказать наличие права собственности, данный иск может быть удовлетворен в следующих случаях:

1. если сделка в отношении спорного имущества была зарегистрирована, а право нет.

2. права на спорное имущество возникли до момента вступления в силу закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с данным законом

2. если права возникли независимо от их регистрации - выплата пая, открытие наследства, завершение реорганизации ЮЛ.

Юридическая конструкция общей собственности в российском гражданском праве

Концепция предлагает внести ряд положений направленных на совершенствование юридической конструкции общей собственности в ГП. Предлагается допустить существование общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц. При этом необходимо установить правила препятствующие неограниченному дроблению долей, а также правило о том, что доля в праве собственности не может принадлежать двум и более лицам. Применительно к обороту доли в праве собственности необходимо допустить возможность отчуждения части доли, путем ее дробления. В концепции отмечается что целесообразно разработать развернутые правила касающиеся соглашения о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом. Необходимо установить, что условия данного соглашения не должны нарушать прав и интересов сособственников, в частности условия о предоставлении сособственнику во владение и пользование части недвижимого имущества явно несоразмерной его доле, должно признаваться недействительным. Соглашение о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом должно заключаться в письменной форме и подлежать госрегистрации, при этом условия этого соглашения должны быть обязательны для каждого последующего сособственника. То есть переход доли в ПС другому лицу не должен оставаться основанием для изменения или прекращения данного соглашения. Кроме того, концепция предлагает уменьшить количество случаев возникновения общей совместной собственностью, ограничившись общей совместной собственностью супругов. В постановлении пленумов уточнено применение пункта 3 статьи 250 - при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев со дня когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. С точки зрения правовой природы указанный 3месячный срок относится к сокращенным срокам исковой давности.

***Скловский К.И. Комментарий к постановлению Пленумов № 10/22.

Право собственности на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома.

ПКС 2010 года - собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы с заявлением о формировании этих земельных участков. Такое заявление является основанием формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

ППВС/ВАС 29.04.2009 года.

В концепции развития гражданского законодательства указывается на необходимость установления в законе правила, согласно которому с момента приобретения в частную собственность хотя бы одного помещения зданий государство и МО не вправе распоряжаться земельным участком занятым зданием и необходимым для его использования. В развитии этого ВС и ВАС сформулировали следующее положение, если в отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности публично-правового образования, однако собственник в этом случае не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, в этом случае, собственники помещений выступают в качестве законных владельцев земельного участка и имеют право на защиту своего владения в том числе против собственника - ст. 305 ГК. 

⇐ Предыдущая123456789Следующая ⇒

Поделиться: