Анализ рынка ипотечного кредитования в России

 

Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2004 году, по сравнению с 2003 годом, возросли вдвое - $500млн. против $260млн. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляет около 50% рынка.

В настоящий момент 60 процентов жилищного фонда приватизировано, и такой фонд становится более активным объектом рыночных сделок, включая сделки по квартирной аренде. Результаты недавно проведенных обследований показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, например, более 77 процентов семей, включенных в опрос, заявили о своем стремлении улучшить свои жилищные условия, но при этом население плохо разбирается в ипотечном кредитовании.

Прошедший год определил основных игроков, которые будут в обозримом будущем определять ключевую роль на ипотечном рынке. К Сбербанку, банку Дельтакредит, Райффайзенбанку и МИА присоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, МДМ-банк, а также Тройка-диалог, планирующая в ближайшее время запуск собственного ипотечного проекта. Безусловно, уверенность участникам рынка дало принятие закона " Об ипотечных ценных бумагах" и надежда на то, что уже к концу 2005 года полностью завершится формирование законодательной базы, необходимой для развития ипотеки. В таблице 2.1 приведена информация по объемам выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2004 году.

Таблица 2.1

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2004 году

Оператор	Объем выданных кредитов, млн $	Количество кредитов
Сбербанк	233	-
ДельтаКредит	34	1000
АИЖК	22, 9	2074
Райффайзенбанк	21, 4	419
МИА	21, 2	-
УГАИК (Уфа)	8, 7	-
Собинбанк	8, 2	350
СОФЖИ (Самара)	7, 6	708
Возрождение	7	-
Газпромбанк	5, 5	-
ОИЖК (Оренбург)	5, 2	557
РФЖиИ (Марий Эл)	4, 3	106
Агропромкредит	4	300
ФИА-Банк	3, 4	526
НРБ	3	78
Белгородская ипотечная корпорация	2, 3	405
Наш дом-Приморье	2, 2	135
Евротраст	2	30
Липецкая ипотечная корпорация	1, 6	182
КБ Система	1, 35	-
Мордовская ипотечная корпорация	1	164
ИРИА (Иркутск)	0, 93	92
МДМ-банк	0, 9	7
Калужская ипотечная корпорация	0, 73	67
САИЖК (Екатеринбург)	0, 2	14
АРОИЖК (Архангельск)	0, 13	10
Ипотечное агентство РТ (Казань)	-	8
ПОИФ (Пермь)	0, 06	6

* Расчет рублевых кредитов проводился по курсу 30руб/$.

 

Во многом благодаря совместным усилиям местных и федеральных структур, ипотечное кредитование активно внедряется и развивается в регионах: Республике Башкирия, Республике Марий Эл, Республике Татарстан, Самарской, Оренбургской областях, Приморском крае и ряде других регионов. Федеральное агентство укрепило свои позиции наладив договорные отношения с более чем 50 регионами. На данный момент АИЖК осуществляет выкуп закладных у 27 кредитных и 18 некредитных организаций. Размер кредита составляет в среднем 330 тысяч (ист. АИЖК). На конец года в стране насчитывалось 146 банков, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию. В таблице 2.2 приведены процентные ставки по ипотечным кредитам ведущих операторов.

 

Таблица 2.2

Ставки ипотечных кредитов ведущих операторов (июнь 2005)

Оператор	Базовая кредитная ставка *		Объекты **
	$	РУБ
Абсолют-Банк	15	-	Н В К
Агропромкредит	14	19	В
Банк Москвы	11	14	В К
Программа АИЖК	-	15	В
Возрождение	10, 5	15	Н В
Газпромбанк	13	-	В
Программа ДельтаКредит	10	-	В
Евротраст	13	15	Н В
ММБ	12	-	В
МДМ-Банк	15	18	Н В
Программа МИА	11	15	Н В
НРБ	13	-	Н В
Промстройбанк (С-П)	14	-	В
Райффайзенбанк	12	-	Н В К
Сбербанк	11	18	Н В К
Собинбанк	14	-	В
Союз	12, 9	-	Н В
УралСиб (Уфа)	12	17	В
ФИА-Банк (Тольятти)	-	24	Н В

* кредитование покупки квартиры на вторичном рынке на срок 10 лет

** В – вторичный рынок, Н – незавершенное строительство, К – коттедж/дом

Таким образом, можно подытожить, что в операторы предлагают услуги ипотечного кредитования на условиях (в среднем) 12, 7 % в долларах США и 17% в рублях. Полный спектр услуг (вторичный рынок, незавершенное строительство, индивидуальное строительство) предлагают всего три оператора: Абсолют-Банк, Райффайзенбанк и Сбербанк. Рассмотрим подробнее объемы ипотечного кредитования ведущими отечественными операторами (таблица 3).

 

Таблица 3

Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами

Оператор	Кредитный портфель, млн $	Объем выданных кредитов, млн $	Количество кредитов	Актуальность
Сбербанк	-	313	-	январь 04
ДельтаКредит	100	140	2800	август 04
АИЖК *	66, 8	69, 1	5799	июль 04
Райффайзенбанк	46	-	-	июль 04
МИА	42, 5	-	-	июнь 04
СОФЖИ (Самара)	12, 1	21, 6	2015	июль 04
Фора-Банк	10	20	1300	октябрь 03
Газпромбанк	6, 8	17	-	январь 04
УГАИК (Уфа)	-	14, 06	1034	январь 04
Возрождение	-	13, 2	2600	сентябрь 03
Собинбанк	-	8, 2	350	январь 04
ФИА-Банк	4, 3	5, 7	845	январь 04
ОИЖК (Оренбург)	-	5, 2	557	январь 04
КАЖИК (Барнаул)	2, 1	4, 95	534	июль 04
НОАИЖК (Новосиб.)	-	4, 45	338	август 04
Промэнергобанк	-	4	160	август 04
Агропромкредит	-	4	300	январь 04
МИК (Мордовия)	-	3, 1	444	июль 04
НРБ	-	3	78	январь 04
БИК (Белгород)	0, 6	2, 1	280	июль 04
ЛИК (Липецк)	1, 4	3, 5	433	июль 04
Евротраст	-	2	30	январь 04
Соцгорбанк	-	-	25	апрель 04

* - количество и объем рефинансированных кредитов у банков и региональных операторов.

 

По данным таблицы 3 бесспорным является тот факт, что лидером на российском рынке ипотечного кредитования является Сбербанк России. Но в моей работе хотелось бы рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов от банка «Возрождения», что будет сделано в следующих параграфах.

Также, необходимо отметить, что среди коммерческих банков Сбербанк и Дельтабанк являются наиболее квалифицированными и имеют наибольшую мотивацию увеличивать свои портфели ипотечных кредитов, хотя и применяют разную стратегию кредитования, имеют разные коммерческие цели, кредитные продукты и источники финансирования. Однако Сбербанк пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков, его портфель ипотечных кредитов составляет немного более 300 млн. дол. США, кредиты предоставляются в рублях и долларах, такие кредиты составляют всего лишь 8 процентов портфеля розничных кредитов. Сбербанк – крупнейший сберегательный банк России, 69% вкладов населения хранятся в этом банке, это единственный сберегательный банк, которому правительство оказывает полную поддержку в части гарантирования вкладов. Дельтабанк специализируется на жилищном кредитовании, в 2001 и 2002 гг.. этот банк выдал около 1 500 кредитов на сумму 2800 млн. долларов США, он выдает кредиты исключительно в долларах США напрямую и через 15 банков-партнеров, выдающих кредиты. Дельтабанк финансируется за счет иностранных кредитных линий рефинансирования [15].

АИЖК разместило свои облигации среди коммерческих банков, создав таким образом один из важных элементов цепочки ипотечного кредитования. Однако несколько важнейших звеньев финансирования отсутствуют: ни федеральное агентство, ни коммерческие банки пока не выпускают и не продают облигации частным или государственным пенсионным фондам или страховым компаниям. Такие дополнительные звенья, устанавливающие связь с инвесторами, вкладывающими средства в долгосрочные бумаги, будут чрезвычайно важны для обеспечения значительного объема ипотечного кредитования.

Особенности андеррайтинга заемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются приемлемыми, исходя из условий первичного рынка ипотек:

Максимальный срок – 15 лет для кредиторов - банков, 20 в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания.

Минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены.

Процентные ставки устанавливаются на уровне от 19 до 24 процентов, если кредит выдается в рублях, и на уровне от 10 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.

На данной стадии качество портфеля кредитов, выданных коммерческими банками, является высоким, в основном, благодаря консервативным стандартам андеррайтинга заемщика и обслуживанию в основном населения с высоком уровнем дохода. Например, помимо ипотечного залога Сбербанк требует подписи двух гарантов по каждой ипотеке, таким образом, он косвенно заявляет о своем недоверии к обеспечению ипотечного кредита.

Возможность обращения взыскания на имущество должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования. Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Необходимо отметить, что это не только чисто российская проблема. С ней сталкиваются и в США и европейских странах.

 

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Поделиться: