Сравнительный подход в оценке

Сравнительный поход к оценке недвижимости основан на принципе замещения - покупатель не приобретет объект недвижимости, если стоимость этого объекта превышает все издержки по приобретению на рынке подобного объекта, который обладает той же полезностью для покупателя. Данный подход в основном используется там, где существует достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимого имущества.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимого имущества, основанных на сравнении объекта с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.

Стоимость объекта недвижимости при этом подходе равна средневзвешенной цене по реализованным аналогам с учетом поправок, которые учитывали их отличие от оцениваемого объекта:

 

 

где Pк - продажная цена аналогичного объекта недвижимости;

Σ D - сумма поправочных корректировок.

Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества основывается на принципах замещения, спроса, предложения и сбалансированности

Последовательность действий при оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

1. изучение рынка;

.   сбор и проверка данных, достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

.   сравнение данных об отобранных аналогах и объекте недвижимости;

.   корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта;

.   установление стоимости объекта оценки.

Изучение рынка проводится для того, чтобы выявить на этом рынке или на его сегментах проданные или предложенные на продажу аналога объекта недвижимости. Если данные о продаже или о цене продажи скрыты, то анализ основывается на цене предложения сопоставимых объектов.

Основными источниками информации могут быть данные регистрационных, информационных, страховых служб и брокеров компаний; периодические издания по недвижимому имуществу, информация, предоставляемая участниками сделок, архивы оценщика.

Точная оценка зависит от качества и количества используемой для анализа информации, поэтому сбору и проверке данных по аналогам объекта оценки нужно придавать очень большое значение.

Различные специфические обстоятельства могут повлиять на конкретную цену продажи недвижимости, в связи с этим данные о каждой продаже проверяются оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

Для того чтобы определить итоговую стоимость оцениваемой недвижимости, необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет корректировок производится на базе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Важный момент здесь - это определение поправочных коэффициентов.

Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.

Основные методы оценки недвижимости

 

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

 

C = NOI / R_k

 

Где C - стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI - Чистый операционный доход или ЧОД (англ. < http: //ru.wikipedia.org/wiki/%D0%90%D0%BD%D0%B3%D0%BB%D0%B8%D0%B9%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_%D1%8F%D0%B7%D1%8B%D0%BA> Net operation income (NOI))_k - Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

 

R_k = R_n + N_v

 

Где R_k - коэффициент капитализации_n - ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке._v - норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга < http: //ru.wikipedia.org/w/index.php? title=%D0%9C%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4_%D0%A0%D0%B8%D0%BD%D0%B3%D0%B0& action=edit& redlink=1>, метод Инвуда < http: //ru.wikipedia.org/w/index.php? title=%D0%9C%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4_%D0%98%D0%BD%D0%B2%D1%83%D0%B4%D0%B0& action=edit& redlink=1> и метод Хоскольда < http: //ru.wikipedia.org/w/index.php? title=%D0%9C%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4_%D0%A5%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D1%8C%D0%B4%D0%B0& action=edit& redlink=1>.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования

Метод дисконтированных более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

·         предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

·         имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

·         потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

·         оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

·         объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

 

Глава 2. Практическая часть

Задание на оценку

В данной курсовой работе оценивается объект недвижимости со следующими показателями:

 

Характеристика объекта	Возможное значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Индивидуальный жилой дом
Вид данных: - регион -область -район -деревня -адрес	Северо-Западный Псковская Дновский Искра Ул. Центральная, д. 2
Право собственности: - на земельный участок -на здание	Частная Частная
Цель оценки	Курсовая работа, определение стоимости земельного участка
Владелец	Физическое лицо
Обременения (сервитут)	Не зарегистрировано

 

Здание

Год постройки	1989
Год последнего капитального ремонта	2010
Число этажей	1
Общая площадь	47, 8
Полезная площадь	28, 1
Техническое состояние	Хорошее
Стены	Кирпичные
Коммунальные услуги	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Дополнительные постройки	Сарай, навес
Дополнительные удобства	Асфальт вокруг дома

 

 

Описание объекта оценки

Для оценки используется земельный участок с жилым домом и надворными постройками из земель населённых пунктов для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Псковская область, Дновский район, деревня Искра, улица Центральная, дом 2.

Земельный участок имеет следующий кадастровый номер - 60: 05: 0042402: 19.

На земельном участке расположен 1-одноэтажный дом общей площадью 47, 8 кв.м., с полезной площадью 28, 1 кв.м. Жилой дом построен в 1989 году, последний капитальный ремонт проводился в 2010 году. Техническое состояние дома хорошее.

Данный земельный участок принадлежит Еремину Геннадию Григорьевичу на праве частной собственности на праве частной собственности.

 

⇐ Предыдущая123

Поделиться: