Определение стоимости недвижимого имущества доходным подходом

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного инвестора приносящего прибыль имущества: ожидания будущих доходов с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческой эксплуатации объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых им доходов. Эта стоимость трактуется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

При реализации доходного подхода к оценке имущества применяются два базовых метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

На основе анализа имеющихся данных о доходности объекта оценки, было принято решение о применении в рамках доходного подхода метода капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации - способ оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной или равномерно растущей величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации определяется из данных рынка путем выявления взаимосвязи между чистым годовым операционным доходом от эксплуатации объектов и их рыночной стоимостью.

В основе метода анализа дохода лежит финансовая формула, приводящая доходы по оцениваемому объекту к их текущей стоимости.

 

 ;

 

где:

- PV - текущая стоимость объекта;

- I - чистый операционный доход от эксплуатации объекта;

- R - коэффициент капитализации;

Коэффициент капитализации может рассчитываться по аналогичным проектам исходя из рыночных данных, при этом он является по своей сути мультипликатором, определяющим отношение чистого операционного дохода от эксплуатации объекта к его рыночной стоимости, либо методом наращивания на основании безрисковой ставки и премии за риск в инвестирование аналогичных объектов.

Для расчета коэффициента капитализации была подобрана информация о предложении аренды и продажи аналогичных объектов недвижимости, наиболее подходящие по своему назначению, местоположению и состоянию к объектам оценки. (Расчеты приведены в Приложении 1)

Стоимость, полученная методом прямой капитализации составляет:

26 785 836 руб.

Метод дисконтирования денежных потоков - способ оценки имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом различной степени риска, связанного с использованием имущества. В качестве базы для расчета прогнозируемого дохода принимается рентный доход, получаемый не от прямых финансовых операций, проводимых владельцами имущественного комплекса и зависящих не от класса объекта, но от квалификации руководства организации - владельца, а от гипотетической сдачи в аренду данного объекта по реальной рыночной ставке, являющейся наиболее точным отражением влияния рыночных факторов на стоимость данного объекта.

Основная расчетная формула метода имеет следующий вид:

 

где:

- PV – текущая стоимость объекта;

- С _k – денежный поток периода k (поток последнего периода включает реверсию);

- i_j – норма дисконтирования денежного потока периода j.

Ставка дисконта — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).

В настоящем отчете ставки дисконтирования принята ставке внутренней доходности от вложения средств в коммерческую недвижимость офисного назначения.

Для определения ставки доходности, Оценщиком были проанализированы величины стоимости продажи и аренды 1 кв.м. недвижимости офисного назначения, расположенной в Самарском районе за период с 2003 года по 2007 год. По ретроспективным данным был построен прогноз измененеия стоимости аренды и продажи 1 кв.м. недвижимости офисного назначения в прогнозируемых периодах. Затем с использованием функции Excel(MS) ВСД (внутренняя ставка доходности) была получена ставка дисконтирования.

1. Динамика изменения величины стоимости 1 кв.м. (продажа и аренда) по ретроспективным данным:

 

Таблица 15

	2003 год	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год
АРЕНДА
Стоимость 1 кв.м.	146	147, 5	161	170, 5	170, 5
ПРОДАЖА
Стоимость 1 кв.м.	7 806	8 966	14 976, 5	22 666	25 273, 5

 

График динамики стоимости продажи и аренды

 

Наиболее высокий коэффициент детерминации, как показатель статистической достоверности модели, был получен для   полиномиальнойй функции.

По полученным уравнениям регрессии рассчитаем прогнозируемую стоимость продажи и аренды 1 кв.м. недвижимости производственно-складского назначения.

 

Таблица 16

	2008 год	2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
АРЕНДА
Стоимость 1 кв.м.	198	215	239	266	297
ПРОДАЖА
Стоимость 1 кв.м.	19 799	21 462	23 539	25 416	27 093

Величина ставки дисконта была определена с использованием метода анализа рисков исоставила 20, 94%.(расчет ставки дисконтирования приведен в Приложении 1).

Для расчета стоимости реверсии используется метод прямой капитализации.

Рассчитаем по прогнозным данным величины стоимости продажи и аренды недвижимости производственно-складского назначения с учетом коэффициента капитализации для определения величины реверсии в постпрогнозном периоде.

 

Таблица 17

	2008 год	2009 год	2010 год	2011 год	2012 год
АРЕНДА
Стоимость 1 кв.м.	198	215	239	266	297
Рост стоимости в %	2%	5%	5%	6%	6%
ПРОДАЖА
Стоимость 1 кв.м.	19 799	21 462	23 539	25 416	27 093
Коэффициент капитализации	0, 06	0, 06	0, 06	0, 06	0, 07

Доходы в прогнозируемый период.

Величина среднерыночной арендной платы на начало 2008 года будет составлять в среднем для офисных помещений – 732 рубля за 1 кв.м.. В следующие прогнозные периоды ожидается повышение арендной ставки, в соответствии с изменениями на рынке недвижимости аналогичного назначения. Таким образом, Оценщиком для расчета величины будущих денежных потоков принята начальная стоимость арендных платежей в месяц на 2008 год, в следующие прогнозные периоды ставка будет увеличиваться в соответствии с темпом роста недвижимости рассматриваемого сегмента рынка коммерческой недвижимости, рассчитанным выше.

⇐ Предыдущая891011121314151617Следующая ⇒

Поделиться: