Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

 

Объект оценки	Земельный участок площадью 3400 м2
Адрес	РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38
Собственник объекта	Балашовский муниципальный район

 

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

 

Затратный подход	80 865 рублей
Доходный подход	167 672 рублей
Сравнительный подход	387 381 рубля

 

1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки

 

Рыночный размер арендной платы за земельный участок, расположенного по адресу:

РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38, на 15 апреля 2008 г. округленно составляет:

601 рубль в год

Сто шестьдесят три тысячи шестьсот один рубль в год

 

Задание на оценку

 

Основание для проведения оценки	Договор № 20-О/06 от 19.03.2008 г.
Объект оценки	Земельный участок площадью 3400 м2
Собственник объекта	Балашовский муниципальный район
Реквизиты собственника объекта оценки	г. Балашов, ул. Советская, №178, р/с 40603810900002000079 г. Балашов РКЦ, ИНН 6440004712/644001001, БИК 046343000
Цели и задачи проведения оценки	Определение рыночной арендной платы
Имущественные права на объект оценки	Полное право собственности
Предполагаемое использование результатов оценки	Определение рыночной арендной плате за земельный участок для заключения договора аренды
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость
Дата оценки	15.04.2008 г.
Срок проведения оценки	15.04.2008 г.
Дата составления отчета	15.04.2008 г.

 

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

 

. Специалист, выполнивший оценку объекта оценки (далее - «Оценщик») и подготовивший данный Отчёт (далее - «Отчёт»), является полномочным представителем Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», имеет необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

. В процессе подготовки Отчета Оценщик должен исходить из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

 

Сведения о заказчике оценки и об Оценщике

 

Сведения о заказчике

 

Фамилия, имя, отчество	Комитет по управлению муниципальным имуществом в лице Миронченко Сергея Станиславовича действующего на основании доверенности № 1375 от 1 марта 2007 г.
Серия и номер документа, удостоверяющего личность	Паспорт 63 04 № 475815
Дата выдачи	27.08.2004 г.
Орган, выдающий документ	УВД г. Балашова и Балашовского района Саратовской области

 

Сведения об Оценщике

 

Фамилия, имя, отчество	Коваленко Игорь Вячеславович
Информация о членстве в саморегулируемой организации Оценщиков	Член СРО ООО " РОО", включён в реестр Оценщиков 17 января 2008 г. за регистрационным № 02902
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом НОУ «Московской финансово-промышленной академии (МФПА)» о профессиональной переподготовке «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 983990 от 28 сентября 2007 г., сертификат «Оценка недвижимости» (№ 6115 от 15 апреля 2007 г.), сертификат «Оценка земли» (№ 6116 от 15 апреля 2007 г.), сертификат «Оценка стоимости автотранспортных средств. Определение стоимости ремонта (восстановления) и ущерба от повреждения автотранспортных средств в результате ДТП» (№ 6117 от 30 июля 2007 г.)
Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика	Страховой полис обязательного страхования ответственности Оценщика № 19/07 - 076958 - 56 от 02.11.2007 г., ЗАО САК " Информстрах", срок действия до 14.11.2008 г.
Стаж работы в оценочной деятельности	1 год

 

Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

 

Организационно-правовая форма:	Государственное учреждение
Полное наименование:	Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" » Саратовский филиал Балашовское отделение ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН):	1027739346502
Дата присвоения ОГРН:	9 октября 2002 года
Адрес местонахождения:	РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 118, 412315 тел.: (84545) 4-23-99, факс (84545) 4-12-79

 

3.4 Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах

 

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке сторонние организации и специалисты не привлекались.

 

Применяемые стандарты оценочной деятельности

 

При проведении оценки в рамках настоящего Отчёта Оценщик применял и использовал федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) утверждённые Приказами Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г., № 255 от 20.07.2007 г., № 254 от 20.07.2007 г. соответственно.

 

Перечень документов и иных сведений, используемых Оценщиком, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

1) Свидетельство на право собственности на землю серия РФ-ХХIХ № 0989262, выдано комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Балашова и Балашовского района Саратовской области от 10.06.1998 г.

2) Распоряжение № 1595-р, от 23.08.2007 г.

)   Кадастровый план земельного участка № 41/07-2617 от 28.08.2007 г.

)   Свидетельство о государственной регистрации права серия 64 АБ № 694883, дата выдачи 14 сентября 2007 г., выданное Балашовским филиалом Учреждения Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области.

Все документы предоставлены в виде копий.

 

7. Описание объекта оценки

 

Количественные и качественные характеристики объекта оценки

 

Характеристика местоположения участка
Субъект РФ	Саратовская область
Административный район	г. Балашов
Местоположение (адрес)	РФ, Саратовская область, г. Балашов, ул. Ленина, д. 38
Категория земель	Земли населенных пунктов
Целевое назначение	Для строительства учебного корпуса
Рельеф участка, форма	Ровный, прямоугольной формы
Улучшения земельного участка	Отсутствуют
Площадь участка, м2	3400, 00
Кадастровый номер	64: 41: 41 02 28: 0032
Кадастровая стоимость	Заказчиком не предоставлена
Коммуникации	Отсутствуют
Имущественные права и ограничения
Ограничения (обременения) недвижимости: имеющиеся или зарегистрированные	Ограничений и обременений не зарегистрировано
Субъект права собственности на землю	Муниципальная собственность
Вид прав на землю	Муниципальная собственность
Ограничения (обременения) ЗУ: имеющиеся или зарегистрированные	Данных нет

Источники информации

 

Основными источниками информации, использованными в Отчете, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, среди них «Город» № 15 (803) от 09.04.2008-15.04.2008 г., «Балашовская правда» №№ 35-36 (18847-18848) от 06.03.2008 г., 42-43 (18854-18855) от 20.03.2008 г., аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами риэлтерских фирм города Балашова.

Оценщик подтверждает, что на момент оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

Подпись Оценщика

 

В соответствие с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года Отчёт собственноручно подписывается Оценщиком и заверяется его печатью. Поскольку Оценщик является сотрудником Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», его подпись заверяется печатью данной организации.

С уважением,

 

Начальник Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»	С.В. Коннов
Оценщик	И. В. Коваленко

 

14. Перечень приложений

 

Приложение № 1, 2.

Приложение № 3 Копии документов, используемые Оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

 

Приложение 1

 

Определение стоимости гипотетических улучшений рассматриваемого участка

 

С учетом требований СНиП и типичной окружающей застройки, в качестве гипотетического улучшения оценщик считает наиболее вероятным строительство трехэтажного здания ВУЗа строительным объемом 2200, 00 м3. В качестве аналога из имеющихся в сборниках УПВС может быть выбран «Учебный корпус зоотехнического факультета для сельскохозяйственных ВУЗов - трехэтажный» (УПВС №32, табл. 24а), имеющий следующие характеристики:

 

Группа капитальности	I
Территориальный пояс	1
Фундаменты	Бетонный ленточный
Стены наружные	Кирпич
Стены внутренние	Кирпич
Перегородки	Гипсобетон, кирпич
Перекрытия	СЖБ
Кровля	Рулонная
Окна	Раздельные переплеты
Двери	Щитовые
Полы	Линолеум, плитка
Внутренняя отделка	Повышенного качества
Стоимость строительства 1 м3 (в ценах 1969 г.)	23, 50 руб.

 

Тогда, с учетом предполагаемого строительного объема гипотетических улучшений и стоимости строительства 1 м3 объекта-аналога стоимость строительства в ценах базового (1969 г.) составит:

 

Строительный объем	Стоимость строительства 1 м3	С69, руб.
2200	23, 50	51 700, 00

Расчет коэффициента удорожания строительно-монтажных работ (Ксмр)

Расчет коэффициента удорожания СМР производился на основании данных межрегионального информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ №№ 39, 60 и Постановления Госстроя СССР от 08.04.2004 г. № 16 «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве»:

 

Ксмр = И69-00 х И00-08

 

где И69- 00 - индекс пересчета цен 1969 г. в цены на 01.01.2000 г. (22, 676);

И00-08 - прогнозное значение индекса пересчета цен на 01.01.2000 г. в цены 2008 г. по Саратовской области в соответствии с данными информационно-аналитического бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ № 60 за 2007 год (4, 415).

Тогда

Ксмр = 22, 676*4, 415 = 100, 11454≈ 100, 11

Учет издержек, не включенных в сборники УПВС

Учет издержек, не включенных в сборники УПВС, производился по формуле:

 

С0 = Ссс х ПП х ДКИ

 

где:

С0 - стоимость нового строительства объекта в ценах на дату оценки;

Ссс - сметная стоимость строительства объекта недвижимости, определенная с использованием УПВС и/или СУПСС;

ПП - прибыль предпринимателя (девелопера). Расчет прибыли предпринимателя рассчитана по методике Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанная профессором Е.С. Озеровым.

Согласно этой методике, расчет прибыли застройщика основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчет прибыли застройщика производится по формуле:

 

 

где Ппр - прибыль застройщика, %;

Со=Со/С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

п - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для примерно идентичного объекта.

Соотношение Со принято равным 1, 00 - исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует в строительство 100, 0% от общей стоимости работ.

Годовая норма отдачи (уа) установлена равной 25%, что примерно соответствует расчетному коэффициенту капитализации для рассматриваемого объекта.

 

№ п/п	Элемент анализа	Ед. изм.	Значение
1	нормативный срок строительства	мес.	11
2	нормативный срок строительства	лет.	0, 92
3	норма отдачи на вложенный капитал	%	25%
4	доля авансового платежа к общей стоимости строительства	%	100%
5	прибыль предпринимателя	%	24, 19%

 

ДКИ - дополнительные косвенные издержки, согласно данным Регионального центра ценообразования в строительстве Саратовской области (г. Саратов, Бабушкин взвоз, 1) - 20% от прибыли предпринимателя, или 4, 84% от сметной стоимости.

Ниже приведены результаты определения стоимости нового строительства объекта оценки.

 

С69	Ксмр	ПП	ДКИ	Снс, руб.
51 700, 00	100, 11	24, 19%	4, 84%	6 738 785, 67

 

Приложение 2

 

Определение стоимости земельного участка

 

Расчет стоимости воспроизводства улучшений. Расчет стоимости строительства гипотетических улучшений на оцениваемом участке произведен в Приложении 1 к настоящему отчету; сметная стоимость строительства составила 6 738 785, 67 рублей.

Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости. В распоряжении оценщика имеются данные по арендным платежам по следующим объектам в г. Балашове, (данные предоставлены «Город» № 15 (803) от 09.04.2008-15.04.2008 г., «Балашовская правда» №№ 35-36 (18847-18848) от 06.03.2008 г., 42-43 (18854-18855) от 20.03.2008 г.):

 

Адрес	г. Балашов, ул. Коммунистическая	г. Балашов, ул. Ленина	г. Балашов, ул. Нефтяная	г. Балашов, ул. Ленина
Назначение	офис	офис	офис	офис
Арендная ставка руб./м2 в мес.	150	250	150	280
ПВД, руб/год	460 800, 00	96 000, 00	216 000, 00	60 480, 00
Собственник	Юр.лицо	Юр.лицо	Юр.лицо	Юр.лицо
Характеристики
Местоположение	7	9	6	9
Год постройки	1984	-	1992	≈ 1980
S полезн, м2	256, 0	32, 0	120, 0	18, 0
Иф	25%	40%	30%	27%
Конструктивы:
- фундамент	Фундаментные блоки	Ж/б блоки	Фундаментные блоки	Блочный фундамент
- стены	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Ж/б блоки
- кровля	Рулонная	Рулонная	Рулонная	Рулонная

 

Арендные ставки по всем объектам приведены без учета НДС.

Поскольку качественные и количественные характеристики объектов-аналогов не совпадают с характеристиками объекта оценки, необходимо произвести корректировку вышеуказанных арендных ставок.

 

Характеристики	Объект оценки	объект-аналог 1	объект-аналог 2	объект-аналог 3	объект-аналог 4
Местоположение		г. Балашов, ул. Коммунистическая	г. Балашов, ул. Ленина	г. Балашов, ул. Нефтяная	г. Балашов, ул. Ленина
Арендная ставка за 1м2		150	250	150	280
Функции использования		офис	офис	офис	офис
Дата предложения		I кв. 2008	I кв. 2008	II кв. 2008	II кв. 2008
Корректировка		5%	5%	0%	0%
Скорректированная цена		157, 5	262, 5	150	280
Привлекательность	8	7	9	6	9
Корректировка		5%	-5%	10%	-5%
Скорректированная цена		165, 375	249, 375	165	266
Подъезд/парковка		аналог	аналог	аналог	аналог
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		165, 375	249, 375	165	266
Отделка		хуже	хуже	хуже	хуже
Корректировка		10%	10%	15%	10%
Скорректированная цена		181, 91	274, 31	189, 75	292, 60
Площадь	800	256, 0	32, 0	120, 0	18, 0
Корректировка		-12%	-25%	-15%	-27%
Скорректированная цена		160, 08	205, 73	161, 29	213, 60
Техническое состояние	0%	22%	23%	35%	23%
Корректировка		22%	23%	35%	23%
Скорректированная цена		195, 30	253, 05	217, 74	262, 73
Общая валовая коррекция, %		54%	68%	75%	65%
Весовой коэффициент		0, 3	0, 2	0, 2	0, 3
Арендная ставка за 1м2 объекта оценки, руб/мес	231, 57
ПВД, руб/год	2 223 072, 00

 

Объяснение корректировок

Дата предложения. (дата заключения договора). Все объекты были проданы (либо выставлены на рынок) в I-II кварталах 2008 г. Удорожание на дату оценки принято на основании данных «Ко Инвест» об удорожании на рынке недвижимости Саратовской области.

Местоположение. Величина корректировок оценивалась экспертным путем, сравнением уровня цен на объекты недвижимости по районам, учитывалась также удаленность от остановок транспортных средств общего пользования.

Подъезд/парковка. И объект оценки, и объекты аналоги выходят непосредственно на улицы города, что затрудняет парковку и подъезд в часы пик.

Отделка. Отделка является определяющим параметром для офисной недвижимости, корректировка рассчитывалась экспертно, с привлечением в качестве экспертов специалистов-риелторов.

Площадь. Как правило, удельная стоимость объекта зависит от его общей площади. Корректировка производилась экспертно на основании анализа вторичного рынка торговой недвижимости г. Балашова.

Техническое состояние. Корректировка производилась экспертно на основании внешнего осмотра и технической документации на объекты-аналоги.

 

№	Элементы анализа	Значение
1	Количество единиц площади потенциально сдаваемой в аренду (м2)	800
3	Потенциальный валовой доход, руб./год	2 223 072, 00
4	Потери от недополучения платежей (% от ПВД)	9%
5	Действительный валовой доход (руб./год)	2 022 995, 52
6	Эксплутационные (операционные)расходы (% от ДВД)	10%
7	Чистый операционный доход (руб. в год)	1 820 695, 97

 

Определение коэффициента капитализации для единого объекта недвижимости. В оценочной практике коэффициент капитализации для объектов недвижимости рассчитывается следующим методами:

· метод рыночной экстракции;

· метод с учетом возмещения капитальных затрат;

· метод связанных инвестиций.

Анализ информационного наполнения рынка недвижимости показывает, что получение требуемых данных для сопоставимых объектов вызывает некоторые трудности т.к. полного описания объектов, как потенциальные продавцы, так и вероятные покупатели, как правило, не предоставляют и для реализации данного метода необходимо проводить соответствующие корректировки к выбранным объектам на существующие отличия.

Метод связанных инвестиций вложений пришел с фондового рынка, где он применяется для определения ставки альтернативой доходности на вложения в акционерный капитал компаний. Применение данного метода при оценке недвижимости сопряжено со значительными ограничениями. Поэтому в данном отчете расчет ставки капитализации произведен методом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации по принятому методу рассчитывается по формуле:

 

R= Rн+Rвк

 

где: Rн - норма дохода на инвестиции;

Rвк - норма возврата капитала.

Норма дохода на инвестиции в данном расчете производится методом «суммирования» или кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

· безрисковой ставки дохода;

· премии за риск;

· премии за низкую ликвидность недвижимости;

· премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

· депозиты Сбербанка РФ и других надежных банков;

· западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);

· ставка рефинансирования ЦБ РФ;

· государственные облигации РФ.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Наиболее доступным инструментом на данный момент являются ставки по депозитным рублевым вкладам наиболее надежных российских банков, в настоящее время средняя ставка составляет 10, 07%. («Эксперт», №14(603) от 07.04.2008 г.).

Надбавка за риск вложения в недвижимость. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки. В данном случае, учитывая темпы роста цен на недвижимость, особенно проявившиеся в 2005-2008 г., что было вызвано как неразвитость рынка ценных бумаг, так и снижением курса доллара, риск вложения в недвижимость довольно высок из за возможного падения цен или снижений темпов роста. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

Расчет надбавки за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в таблице.

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный		х
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный		х
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный		х
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный				х
Ускоренный износ здания	статичный			х
Неполучение арендных платежей	динамичный			х
Криминогенные факторы	динамичный				х
Финансовые проверки	динамичный		х
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный			х
Количество наблюдений		0	4	3	2	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	8	9	8	0	0	0	0	0	0
Сумма	25, 00
Количество факторов	9, 00
Поправка на риск вложений в объект недвижимости	2, 78

 

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне текущей инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Расчет производится по следующей формуле:

 

 

где: б/р - безрисковая ставка;

Тэк - срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

 

Элемены анализа	Ед. изм.	Значение
Безрисковая ставка	%	10, 07%
Период экспозиции	мес.	6
Общее количество месяцев в году	мес.	12
Премия за низкую ликвидность	%	4, 68%

 

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Риск ошибок при управлении в рассматриваемом сегменте недвижимости рассматриваются как низкие, так как сдача в аренду торговых площадей не требует привлечения квалифицированных кадров, поэтому принимается значение - 3%.

Итоговый расчет нормы дохода на инвестиции.

 

№ п/п	Элемент анализа	Значение
1	Безрисковая ставка	10, 07%
2	Поправка на риск	2, 78%
3	Поправка на низкую ликвидность	4, 68%
4	Поправка на инвестиционный менеджмент	3, 00%
	Итого, процентная ставка %	20, 53%

 

Расчет нормы возврата капитала. В оценочной практике используется три способа расчета нормы возврата на капитал:

· метод Ринга - прямолинейный возврат капитала;

· метод Инвуда - по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции;

· метод Хоскольда - возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.

В данном случае оценщик использовал метод Ринга. Годовая норма возврата капитала является величиной обратной оставшегося срока службы актива т. е.

 

Rвк= 1/n

 

Расчет ставки капитализации кумулятивным методом приведен ниже в таблице.

 

№ п/п	Элемент анализа	Значение	Примечание
1	год постройки здания	2008	-
2	группа капитальности	I	-
3	нормативный срок службы, лет.	25	В качестве нормативного срока службы принимается время до проведения капитального ремонта в соответствии с ВСН 58-88(р)
4	фактический возраст лет	0	-
5	остаточный срок службы лет	25	п.3-п.4
6	Ставка возврата капитала	4, 00%	1/п.5
7	Процентная ставка	20, 53%	расчетное значение
8	Суммарная ставка капитализации	24, 53%	п.7+п.6

 

В дальнейших расчетах оценщик использовал значение ставки капитализации для единого объекта недвижимости 24, 53%.

Определение коэффициента капитализации для земли. В виду отсутствия рынка продаж земельных участков коэффициент капитализации определяется методом суммирования.

Наиболее доступным инструментом на данный момент являются ставки по депозитным рублевым вкладам наиболее надежных российских банков, в настоящее время средняя ставка составляет 10, 07 %. («Эксперт», №14(603), апрель 2008 г.)

Факторы риска, влияющие на неосвоенный земельный участок

Наименование риска	Категория риска
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ухудшение экономической ситуации		х
Увеличение числа конкурирующих участков			х
Изменение федерального или местного законодательств		х
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	х
Неэффективный менеджмент		х
Криминогенные факторы	х
Финансовые проверки	х
Неправильное оформление договоров аренды		х
Количество наблюдений	3	4	1	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	3	8	3	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	14
Количество факторов	8
Средневзвешенное значение	1, 75

 

Таким образом, поправку на риск вложения в неосвоенный земельный участок принимаем равной 1, 75%.

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне текущей инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Расчет производится по следующей формуле:

 

 

где: б/р - безрисковая ставка;

Тэк - срок экспозиции объекта недвижимости, т.е. период времени от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (в месяцах).

 

Элемены анализа	Ед. изм.	Значение
Безрисковая ставка	%	10, 07%
Период экспозиции	мес.	3
Общее количество месяцев в году	мес.	12
Премия за низкую ликвидность	%	2, 37%

 

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Риск ошибок при управлении в рассматриваемом сегменте недвижимости рассматриваются как низкие, так как сдача в аренду земельных участков не требует привлечения квалифицированных кадров, поэтому принимается значение - 3%.

Определяем значение процентной ставки.

 

Наименование компонентов ставки	Величина ставки, %
Безрисковая ставка	10, 07%
Поправка на риск	1, 75%
Поправка на низкую ликвидность	2, 37%
Поправка на инвестиционный менеджмент	3, 00%
Итого, процентная ставка	17, 19%

 

Расчет нормы возврата капитала. В оценочной практике используется три способа расчета нормы возврата на капитал:

- метод Ринга - прямолинейный возврат капитала;

-  метод Инвуда - по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции;

-  метод Хоскольда - возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.

Поскольку земля является неизнашиваемым активом, то норма возврата капитала может быть принята равной 0.

Тогда итоговая ставка капитализации для земельного участка составит:

Ккап = 17, 19% + 0% = 17, 19%

После сбора, обобщения и проведения аналитических исследований и оценок финансовой, экономической информации, а также проанализировав информацию по данной отрасли, был сделан вывод, что наиболее точным и достоверным является коэффициент капитализации, определенный методом суммирования, поэтому принимаем коэффициент капитализации равный 17, 19%.

Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. С учетом рассчитанной выше стоимости воспроизводства улучшений и ставки капитализации дохода от улучшений, величина чистого операционного дохода от улучшений определяется как:

ЧОДул = Сул x Ккапул = 6 738 785, 67 х 0, 2453 = 1 653 024, 13 руб/год

12Следующая ⇒

Поделиться: