Классификация жилых и общественных зданий

Реконструкция зданий. Общие положения.

При реконструкции сокращаются сроки создания и освоения новых мощностей, в несколько раз снижаются капитальные вложения на единицу добавочной мощности, отсутствует характерная для нового производства проблема кадров и т. д.

Организационно-технические решения реконструкции зданий и сооружений значительно отличаются от принимаемых при строительстве новых. Из особенностей работ, связанных с подготовкой к реконструкции и проводимых в условиях действующего или частично остановленного производства, следует выделить следующие:

¾ размещение и работа строительных машин в стесненных условиях;

¾ затрудненный въезд машин на рабочее место и переезд к новым местам, необходимость устройства дополнительных проездов, рельсовых путей и т. д.;

¾ меньшие объемы работ, выполняемых на одном рабочем месте, более частая перемена рабочих мест;

¾ выполнение работ, редко или совсем не встречающихся при строительстве новых объектов;

¾ ограничение в динамических воздействиях;

¾ в ряде случаев большие единовременные затраты (устройство проемов в стенах, временных переездных мостов при прокладке коммуникаций открытым способом через автодороги, быстро собирающихся и разбирающихся инвентарных укрытий для оборудования, перегородок для защиты от пыли участков производства вблизи мест реконструкции, усиление перекрытий подземных сооружений и др.).

Возможности применения того или иного способа производства работ, использования парка существующих машин и механизмов диктуются условиями реконструкции (с остановкой или без остановки производства), архитектурно-конструктивными особенностями здания и т. д.

Средства механизации, используемые для работы в стесненных условиях должны обладать: малыми массами и габаритами; мобильностью, универсальностью, ограниченными динамическими воздействиями, ограничителями.

Частая переброска машин с одного места работы на другое во многих случаях требует быстрого их перевода из транспортного положения в рабочее, смены оборудования, передвижения с одной позиции на другую. Предпочтение следует отдавать машинам с пневмоколесной ходовой частью.

Также необходимо, чтобы одна и та же машина с помощью сменного рабочего оборудования могла выполнять несколько процессов.

При выполнении работ вблизи фундаментов зданий динамические воздействия (забивка свай молотами, уплотнение грунта трамбующими плитами, дробление бетона и мерзлого грунта молотами) ограничены во избежание просадок.

Монтажные краны и экскаваторы должны иметь ограничители углов поворота и высоты подъема стрелы. Краны, кроме того, следует оснащать ограничителями массы поднимаемых грузов (при отрыве бетонных конструкций от цементно-песчаной постели и др. работах, связанных с подъемом грузов с неопределенной массой).

Классификация жилых и общественных зданий

Все здания могут быть классифицированы, сгруппированы по одному или нескольким признакам.

По назначению:

- гражданские, к которым относятся жилые и общественные здания, предназначенные для обслуживания населения (жилые дома, общежития, гостиницы, магазины, школы, больницы);

- промышленные, обслуживающие нужды производства, транспорта и связи (цеха хлебозаводов, депо, электростанций);

- сельскохозяйственные, обслуживающие потребности сельского хозяйства (здания для содержания животных и птиц, хранилища).

По долговечности конструкций:

- I степени – с повышенным сроком службы > 100 лет;

- II степени – средним сроком службы > 50 лет;

- III – с пониженным сроком службы > 20 лет.

По степени огнестойкости в часах все здания подразделяются на пять степеней:

- I степень – 3 часа; - II степень - 2, 5 часа; - III степень – 2 часа – это каменные несгораемые здания;

- IV степень – 0, 5 часа - деревянные оштукатуренные здания, называемые трудно сгораемыми;

- V степень – открытые деревянные здания - сгораемые.

По благоустройству и оборудованию – подразделяются на четыре степени:

I - повышенное благоустройство;

II – среднее; III – пониженное;

IV – минимальное оснащение зданий.

В зависимости от долговечности и огнестойкости здания подразделяют на капитальные и временные.

По капитальности здания подразделяют на 4, 6 или 7 классов:

I – каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия – железобетонные (I степень долговечности,

I-II степень огнестойкости, срок службы > 100 лет);

II – каменные обыкновенные: фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные или крупнопанельные, перекрытия – железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам (II степени долговечности, II-III степени огнестойкости, со сроком службы 50-100 лет);

III – каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, щлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам (III степени долговечности, III степени огнестойкости, срок службы 20-50 лет);

IV – деревянные рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые, перекрытия деревянные (III степень долговечности, IV –V степени огнестойкости, срок службы до 20 лет); V – сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные; фундаменты – на бутовых столбах или деревянных стульях, стены – каркасные, глинобитные и другие, перекрытия – деревянные;

VI – каркасно-камышитовые и прочие облегченные.

Кроме того, здания могут классифицироваться:

1) по конструкции: стеновые; каркасные; объемно- пространственные; чердачные; бесчердачные.

2) по тепловлажностным условиям эксплуатации: отапливаемые; не отапливаемые; сухие (влажность 70%).

3) по этажности: одно- и малоэтажные (до 3 этажей); многоэтажные (от 4 до 8 этажей); повышенной этажности (от 9 до 25 этажей); высотные (от 25 этажей).

4) по материалу, из которого выполнены стены: каменные; бетонные; железобетонные; деревянные; прочие.

Планировочные и конструктивные особенности зданий, подлежащих реконструкции.

Разработка планов и проектов проведения реконст­рукции жилого фонда в стране невозможна без учета состояния различных типов жилых зданий, построен­ных в период с XIX по XX век. Специалисты считают, что реконструкции могут быть подвергнуты жилые дома, возведенные лишь после 1917 года. Здания, по­строенные до революции, считаются лишь памят­никами архитектуры, которые нельзя реконструиро­вать. Я считаю возможным продление жизни памятникам за счёт организации в них нор­мальных, комфортных условий для жизнедеятельности и работы состоятельных людей. Эксплуатация данных зданий принесёт финансовые потоки для проведения мероприятий, устраняющих физический и моральный износ остального жилого фонда.

В целом жилой фонд можно классифицировать по следующим признаками:

- период постройки (начало XIX века, середина XIX века, конец XIX века, начало XX века, 1920-1954 гг., 1955-1964 гг., 1965-1985 гг., 1986-2000, 2000 по настоящее время);

- материал несущих стен (кирпичные, из естественного камня, из крупных блоков, из пустотелых блоков, из крупных панелей, из монолитного бетона);

- тип перекрытий (деревянные — балочные, по стальным балкам с деревянными накатами, по стальным балкам с железобетонными плитами, по стальным балкам с монолитными сводами, кирпичные или бетонные своды, монолитные железобетонные, с железобетонными вкладышами, крупноразмерные железобетонные плиты);

- вид перегородок (дощатые, деревянные щитовые, кирпичные, из мелкоразмерных плит, из гипсокартонных листов по каркасу).

Рассмотрим последовательно этапы формирования жилого фонда в городах России. Основное количество каменных жилых домов высотой от одного до трёх этажей сохранилось в довольно молодых исторических городах, возраст которых насчитывает 150-250 лет. Именно в этот период и начинается массовое строительство капитальных жилых домов для фабрикантов, купцов и преуспевающих предпринимателей.

Хотя здания, возведенные в эти годы, естественно, морально устарели и являются памятниками своих эпох, однако их физическое состояние потрясает своей сохранностью. Не говоря о прочности фундаментов и стен зданий, удивляет сохранность перекрытий подва­лов и этажей, выполненных из сплошного наката ство­лов гигантских сосен с пролётами до 9 метров.

К концу XIX века в городах стали строить большое количество четырех- шестиэтажных каменных доход­ных домов для их аренды различными слоями пред­принимателей и служащих буржуазного общества. Как правило, хозяева домов не задумывались о выполнении санитарно-гигиенических норм проживания, их волновал только размер дохода, получаемого от эксплуатации жилых зданий. Доходные дома в основном явля­ются зданиями с дворами-колодцами внутри них. Эти дома имеют главный парадный подъезд, а со стороны двора размещаются «черные» лестницы, обычно две, через которые служанки, кухарки и экономки попадали по галереям в подсобные помещения квартир. Ос­новные комнаты квартир выходили на главный фасад, вне зависимости от условий инсоляции.

В настоящее время большая часть доходных домов отдана под организацию в них общественных функций, которые не нуж­даются в повышенном санитарно-гигиеническом комфорте, как жилище. Данные здания в основном являются памятниками архитектуры и имеют очень прочный несущий скелет, но другие конструктивные элементы имеют физический износ, близкий к 70-80%, и требуют скорейшего, уже не первого капитального ре­монта.

Революция 1917 года дала толчок к проектированию и строительству жилых домов для рабочего клас­са. На первых порах дома строились малоэтажные, с малыми квартирами. В основном возводились общежи­тия коридорного типа. Только с 1922—25 годов нача­лась разработка проектов секционных жилых домов[1].

В 1927—32 годах началась индустриализация страны, и это сказалось на строительстве жилища. Секци­онные 4-5-этажные дома строились в основном по две секции. Набор квартир был очень простым — это 2-3-комнатные квартиры с изолированными помещениями для коммунального заселения.

В рассматриваемый период активно возводятся дома-коммуны для молодых рабочих, не имеющих семей. Это огромные многоэтажные коридорные дома с комнатами-пеналами на одного человека[2].

С 1938 году строительство много­секционных многоэтажных жилых домов с изолиро­ванными квартирами ставится на поток, а кварталы застраиваются комплексно с учётом возведения дет­ских яслей, садов, школ, поликлиник и продоволь­ственных магазинов. Дома строят из крупных кирпичных блоков, изготавливаемых в заводских условиях. Уже появляются квартиры, имеющие 4 комнаты и са­нузел, размещенный при спальных комнатах. Однако с учётом того, что в квартире должен быть один стояк, и кухня размещалась в глубине квартиры рядом со спальнями. Никаких кладовых и гардеробных, балко­нов и лоджий еще не создавалось. Дома выше 5 этажей оборудовались лифтом, но никаких мусоропроводов в доме не делалось. Стены кирпичные, в основном продольные. Но заселение из-за нехватки жилого фонда опять шло коммунальное. В 3-4-комнатных квартирах кухни проектировались от 12 до 14 метров, как и все остальные комнаты. Это положение и позволяло заселять их коммунально.

В период Великой Отечественной войны 60% жилого фонда городов было разрушено. Восстановление на­родного хозяйства потребовало разработки индустриальных методов возведения жилых домов.

На начальном этапе проектирования и строительства крупнопанельных жилых зданий они по планировке квартир ничем не отличались от довоенных до­мов. Правда, заселение квартир шло посемейное.

В этих квартирах, запроектированных в жилых домах, разработанных на основе конструктивной системы с поперечными несущими стенами, уже появились раздельные комнаты, прихожие с хозяйственными шкафами, в ряде комнат устраивались лоджии и балконы. Хотя в данных квартирах и появились раздельные санузлы, но они были только во входной зоне квартиры, а кухни продолжали проектировать по 6-7 м², спальни — по 8-9 м², общие комнаты — по 14-16 м².

Такая ситуация очень остро поставила вопрос обулучшении качества жилой застройки городов. Были разработаны и воплощены в кирпичном и монолитном вариантах экспериментальные проекты улучшенных по планировке квартир. В них общая комната освобождалась от спального места, при спальнях распола­гался второй санузел. Комнаты были все изолированные, кроме гостиной, которая стала местом сбора всей семьи и приёма гостей. Кухни можно было проекти­ровать совмещенными со столовой или раздельными, но не меньше 8 м². На каждого жителя в квартире приходилось до 12 м² жилой площади.

Нагрянувшая экономическая революция перевернула все понятия о проектировании жилища. Теперь всякий, кто имеет большие финансовые средства, может заказать для себя или для продажи любой тип жилища без всяких ограничений[3]. Элитное жилье, строящееся в России для материально обеспеченных людей, начиная с 1990-х годов, (коттеджи и многокомнатные квартиры) имеют такие непривычные для жилого фонда предшествующих десятилетий элементы, как бассейны, зимние сады, несколько санитарных узлов, большие кухни-столовые (20-25кв. м), большое количество подсобных помещений и пр. В обозримом будущем такое жилище не будет объектом масштабной реконструкции.

5. Физический износ зданий. Методы определения.

Методы расчета физического износа

Для оценки накопленного физического износа можно применять несколько методов, которые

являются наиболее распространенными.

1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод).

2. Определение износа методом срока жизни объекта и его элементов.

3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

4. Определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств.

5. Экспертный метод.

6. Вероятностный метод.

1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод).

При использовании нормативного метода расчета физический износ рассчитывается, пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы объекта недвижимости в целом или для его конструкций и элементов раздельно. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода объекта оценки или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации могут быть учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом. К короткоживущим элементам относятся строительные конструкции, которые за срок общей эксплуатации объекта недвижимости должны (или могут) неоднократно заменяться.

Данный метод предполагает применять различные нормативные инструкции межотраслевого или ведомственного уровня. Например, «Правила оценки физического износа зданий» ведомственные строительные нормы ВСН. Данные инструкции (правила) широко применяются в БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Выявление физического износа конструктивных элементов, инженерных систем производится путем визуального и инструментального натурного обследования здания и оценивается путем сравнения выявленных признаков физического износа с их количественными значениями, которые приведены в ВСН.

2. Определение физического износа методом срока жизни.

Для этого метода существует определенный понятийный аппарат: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок жизни.

Эффективный возраст Т_эф – это возраст, показываемый состоянием полезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание эксплуатировалось плохо, его эффективный возраст может быть больше фактического. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра объекта оценки и основывается на опыте и суждениях оценщика-эксперта.

Нормативный срок службы Т_норм – нормативно установленная продолжительность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Величина износа выражается формулой:

Данный метод имеет ряд недостатков:

- не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;

- определение эффективного срока и срока экономической жизни является субъективным со стороны оценщика.

3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

Применяя данный метод, следует рассматривать устранимый и неустранимый физический износ короткоживужих и долгоживущих элементов здания.

Производятся раздельные расчеты по износам короткоживущих и долгоживущих элементов с последующим их суммированием.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Устранимый физический износобычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплутационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и тому далее), при этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неустранимый физический износсоответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или замещающей стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплутационных характеристик.

После определения величин устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах.

Стоимость неустранимого физического износав долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.

4. Определение физического износа по объему ремонтных работ.

Этот метод имеет еще название – стоимостной метод. Суть его заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Кратко это можно выразить в виде формулы:

где С_стр – полная восстановительная стоимость ремонтируемых элементов здания, определяемая сметой на СМР или по УПВС;

С_рем – стоимость ремонта, определяемая сметой на ремонт.

Этот метод достаточно трудоемкий.

5. Экспертный метод.

Основное отличие экспертного метода от нормативного состоит в том, что сроки службы (процент износа) элементов и здания в целом назначаются по экспертным данным.

6. Вероятностный метод.

Вероятностный метод расчета позволяет найти параметры физического износа в условиях неопределенности исходных данных. Расчетный алгоритм моделирует на каждой реализации определенные входные параметры как случайные величины. Выбор числа реализаций зависит от требуемой точности результатов.

В качестве моделируемых случайных величин могут быть выбраны:

- сроки эксплуатации короткоживущих элементов;

- срок службы здания в целом;

- процент износа элемента.

 

6. Моральный износ зданий. Методы определения.

Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и своему функциональному назначению.

Существует также понятие оптимальной долговечности, а именно, срока службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

В ходе эксплуатации здания и сооружения подвергаются воздействию многочисленных природных и технологических факторов, учитываемых в рабочем проекте при выборе материалов, конструкций и т. п. Однако на практике соответствие фактических характеристик строительных материалов и конструкций может существенно отличаться от нормативных, в результате чего суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений.

Моральный износ зданий и сооружений различают двух форм:

¾ . под моральным износом первой формы понимают обесценивание ранее построенных здании и сооружении. Он не имеет практического значения, ибо здания и сооружения не могут быть проданы на рынке и подлежат сносу или разборке;

¾ . моральный износ второй формы - это технологическое старение, требующее дополнительных капитальных вложений на модернизацию здании и сооружений в соответствии с современными технологиями. С данным видом старения наиболее часто приходится встречаться на практике.

¾ недостатки планировочного решения;

¾ несоответствие ограждающих конструкций действующим нормативам по теплозащите помещений от холода или жары;

¾ несоответствие конструкций внутренних стен и перегородок нормативам звукоизоляции, гидроизоляции и другим требованиям комфорта проживания или эксплуатации;

¾ сверхулучшения.

Однако это лишь часть недостатков, приносящих моральный ущерб проживающим или работающим людям. Очень важно оценить моральный износ здания комплексно. При этом учитывается состояние интерьеров помещений, архитектурно- художественное решение фасадов здания, этажность, силуэт объекта, его композиционное построение с оценкой значимости в окружающей застройке.

Как правило, нормативный моральный износ здания может быть устранен в процессе текущих и капитальных ремонтов. Муниципальное жилище подвергается процессу устранения морального износа лишь в том случае, когда затраты материальных средств на его устранение гораздо ниже тех прибылей, которые может получить муниципалитет (администрация города или района) после улучшения состояния здания (сдача в аренду или продажа недвижимости за большую сумму финансовых поступлений). При этом количественная оценка морального износа здания требуется для обоснования проведения текущего или капитального ремонта с процессом реконструкции, улучшающей облик, планировку и инженерное оснащение здания.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов (с включением стоимости их монтажа).

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т. д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и(или) конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Таким образом, можно сделать заключение, что моральный износ зданий является более частой причиной проведения реконструкции гражданских зданий, чем их физический износ. Цифры износа приведены условно, так как в реальной жизни потеря устойчивости, прочности, появление недопустимой деформации конструктивного элемента может возникнуть от стихийных или чрезвычайных условий природы или жизнедеятельности людей, которые приведут к разрушению здания.

Различная степень физического износа зданий и отдельных его конструкций, а также инженерных систем является причиной проведения текущих и капитальных ремонтов. Периодичность проведения данных мероприятий устанавливается в соответствии с нормативами по эксплуатации зданий в стандартных природно-климатических условиях. Однако резкое изменение этих условий приводит в внеплановым текущим и капитальным ремонтам.

Физический износ можно уменьшить путем проведения ремонтов, а моральный износ - только реконструкцией. Но следует иметь в виду, что каждое здание и сооружение характеризуется обоими видами износа, но на практике иногда определяющим является один из них.

Поэтому при составлении перспективных планов ремонта и реконструкции зданий и сооружений необходимо подходить конкретно в каждом случае, исходя из реальных условий и возможностей ремонтно-строительных организаций

 

7. Задачи и содержание системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции и зданий.

После того, как здания построены, приняты в эксплуатацию и начато использование их по назначению, за их исправное техническое состояние несет ответственность эксплуатационная служба. Несмотря на то, что в разных городах, министерствах и ведомствах она построена по-разному, задачи у нее единые.

Выше показано, что здания и сооружения являются сложными и дорогостоящими объектами, выполняющими важные функции в жизни каждого человека и общества в целом. Они возводятся в различных климатических и гидрогеологических условиях в массовом порядке из самых различных материалов и специалистами разной квалификации.

Для использования зданий по назначению в них должны поддерживаться требуемые температурно-влажностные условия и определенный комфорт, которые обеспечиваются не только исправными строительными конструкциями, но и действующими системами тепловодоснабжения и канализации. На создание таких условий в зданиях и поддержание строительных конструкций и инженерного оборудования в исправном состоянии и направлена деятельность эксплуатационной службы.

Техническое обслуживание и ремонт зданий (см. табл. В.1) включают три главных звена:

 

· постоянный уход за конструкциями и оборудованием;

· периодические осмотры и оценку технического состояния, т. е. диагностику технического состояния конструкций и здания в целом;

· профилактический и восстановительный ремонты.

 

В ходе эксплуатации осуществляются сопутствующие процессы: подготовка кадров, ведение эксплуатационно-технической документации (журнала технического состояния и др.), от которых зависит уровень самой эксплуатации (сюда же входит материально-техническое обеспечение эксплуатации, обобщение ее опыта, рационализаторская и изобретательская работа и др.).

В связи с большим строительным фондом, непрерывным пополнением его новыми зданиями и сооружениями задачи эффективной его технической эксплуатации приобрели весьма важное народнохозяйственное значение. Если к тому же учесть, что строительный фонд пополняется более сложными по строительным конструкциям и инженерному оборудованию зданиями, новыми их типами, большими по этажности и протяженности, с подвалами и находящимися рядом заглубленными сооружениями вспомогательного назначения, что все они составляют громадную материальную ценность — почти третью часть основных фондов, то становится понятной актуальность задач эксплуатации, в частности профессиональной подготовленности лиц, занятых эксплуатацией зданий и сооружений. Успех их эксплуатации зависит от трех главных условий:

1. умения ИТР эксплуатационной службы диагностировать техническое состояние отдельных конструктивных элементов и здания (сооружения) в целом;

2. имеющихся материальных средств для осуществления эксплуатации — строительных материалов, машин, механизмов;

3. наличия подготовленных специалистов, осуществляющих постоянный уход за конструкциями и ремонт инженерного оборудования, способных своевременно предупреждать возможные повреждения, оперативно устранять их, содержать сооружения в исправном состоянии.

Нынешнее развитие промышленной отрасли, приобретшее второе дыхание, даёт надежды на дальнейшее улучшение эксплуатации и сохранности жилищного фонда, проведения действенных мер по его модернизации, повышению качества капитального ремонта.

Наиболее трудны в эксплуатации зданий оценка технического состояния конструкций, определение периодичности и границ ремонтных работ: частый ремонт дорого обходится государству, а редкий ремонт может привести к серьезным повреждениям, и тем самым к большим затратам.

На практике периодичность профилактического или текущего ремонта, восстановительного или капитального ремонта определяется усредненными цифрами, приведенными в Положениях, которые, однако, не учитывают техническое состояние конкретного здания: его расположение, качество строительных материалов, конструкций, строительных работ, срок службы, эффективность эксплуатации и многое другое, что в действительности отличает одно здание от другого. Этот пробел может восполняться тщательной диагностикой технического состояния зданий на базе научно обоснованной организации эксплуатации.

 

8. Категории технического состояния строительных конструкции зданий и сооружений. Методы определения.

 

Решение поставленных задач по распознаванию состояний вероятностными методами предлагается строить по схеме пяти технических состояний [25], категории которых (названия) можно сформулировать так, как это сделано в СП 13-102-2003 [20]:

§ 1 категория – исправное техническое состояние;

§ 2 категория – работоспособное техническое состояние;

§ 3 категория – ограниченно работоспособное техническое состояние;

§ 4 категория – недопустимое техническое состояние;

§ 5 категория – аварийное техническое состояние.

За каждой категорией после ее присвоения каждому конструктивному элементу должен стоять комплекс конкретных, четких, понятных и реальных, научно обоснованных мероприятий по приведению элемента в исправное эксплуатационное состояние. Этот комплекс мероприятий определяет также уровень затрат на их реализацию (затраты средств, времени и сил).

 

Методы оценки технического состояния конструкций и определения их прочности:

§ акустический;

§ радиометрический;

§ магнитометрический;

§ вибрационный.

Методы оценки технического состояния конструкций основаны на зависимости скорости прохождения ультразвука, радиоволн, радиоактивных и других сигналов от упругих, упругопластических и структурных свойств материалов конструкций и их геометрических размеров.

Акустические и электронно-акустические методы оценки технического состояния конструкций.
К ним относятся ультразвуковой и ударный, позволяют с высокой точностью оценить однородность, прочность и ряд других свойств бетона в конструкциях без их разрушения. Электронно-акустические методы испытания материалов конструкций основаны на зависимости скорости распространения упругих воли от плотности твердого тела. Предельные упругие волны (в которых частицы среды движутся в направлении движения волны) распространяются с наибольшей скоростью. Прибор «ИПС-МГ4+» методом ударного импульса определяет прочность и однородность бетона. Методом отрыва со скалыванием определяет прочность бетона прибор «ПОС-МГ4 Отрыв». Для этих целей используют также прибор «ПОС-МГ 4 Скол».

12345678910Следующая ⇒

Поделиться: