Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Таблица 1

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристики
1.Локализация	а) абсолютная неподвижность б) большая зависимость цены от места положения
2.Вид конкуренции	а) несовершенная олигополия б) небольшое количество покупателей и продавцов в) уникальность каждого объекта г) контроль над ценами ограничен д) вступление в рынок требует значительного капитала
3.Эластичность предложения	а) низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается б) спрос может быть очень изменчив
4.Степеь открытости	а) сделки носят частный характер б) публичная информация часто неполная и неточная
5.Конкурентноспособность товара	а) во многом определяется окружающей внешней средой и влиянием соседства б) специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
6.Условия зонирования	а) регулируется гражданским и земельным законодательством с учётом водного, лесного, природоохранного и другого специального права б) большая взаимозависимость частной и других форм собственности
7.Оформление сделок	а) юридические сложности, ограничения и условия
8.Стоимость	а) включает стоимость объекта и связанных с ним прав

 

Операция (сделка)- это взаимодействие между юридическими и(или) физическими лицами, результатом которого должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав.

1. Дарение. Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества. Также дарение можно охарактеризовать как передачу имущественных прав и неимущественных прав от физического лица юридическому. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность отказаться в своём дарении. Основные операции: дарение земельного участка, доли земли, жилья, доли жилья и т. д.

2. Аренда. Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передаётся одним лицом другому на основании получения каких-либо благ (или денег, или дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но тогда этот договор будет классифицироваться как договор безвозмездного пользования. Основные операции: сдача в аренду земельного участка, купля-продажа права аренды земельного участка, сдача жилья в аренду, имущественный наём. сдача жилого помещения под наём (субаренда).

3. Обмен (мена). Осуществляется между нанимателем (собственником) и тем, кто нанимает. Фиксируется договором обмена. Мена- это обмен собственности на собственность. Основные операции: обмен земельного участка, обмен доли земельного участка, мена жилья, в том числе с доплатой.

4. Купля-продажа. По договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и оплатить за него определённую цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Основные операции: купля-продажа земельного участка, земельного пая, расселение коммунальных и крупногабаритных квартир, купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов, расторжение договора купли-продажи.

5. Наследование. Переход имущественных и неимущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Основные операции: наследование земельного участка или доли, передача земельного участка в пожизненно наследуемое пользование и наследование жилья.

6. Ипотека. Особый вид кредитования населения, в котором гарантией для уплаты долга и процентов выступает находящееся в собственности заёмщика имущество. Операции: залог земельного участка и права на землю, кредитование под залог жилья, участие в долевом строительстве жилья.

7. Приватизация. Бесплатная передача в собственность гражданам РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений. Операции: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном) жилом фонде, приватизация земельного участка. расторжение договора о приватизации (деприватизация).

Операции с недвижимостью осуществляются либо с целью удовлетворения личных потребностей, либо с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже недвижимости и связана с увеличением её рыночной стоимости со временем. Действия, связанные с получением прибыли от недвижимого имущества, осуществляются на рынке недвижимости.

Структура рынка недвижимости включает: субъекты рынка, процессы функционирования рынка, механизмы (инфраструктура) рынка, объекты недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

I. Продавцы (арендодатели). Юридические или физические лица, имеющие право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью: бюро технической инвентаризации, комитеты по управлению недвижимым имуществом, налоговые инспекции, нотариальные конторы, арбитражный суд, учреждения министерств, органы государственной власти субъектов и муниципальные органы и т. д.;

II. Покупатели (арендаторы). Юридические или физические лица, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону;

III. Профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают:

1. Институциональные участники рынка недвижимости- субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени. К ним относят организации следующего профиля:

· организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

· федеральные и территориальные земельные органы;

· федеральные и территориальные органы архитектуры градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачи разрешений на строительство и т. д.;

· органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

· органы, осуществляющие инвентаризацию и учитывающие строения;

· органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

· проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

· органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;

· государственные нотариусы.

2. Неинституциональные участники рынка недвижимости— субъекты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся органы следующего профиля:

· брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

· оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

· финансисты (брокеры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечном кредитовании;

· девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям, сдачей в аренду;

· редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (повторная застройка) территорий;

· управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

· проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

· юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

· страховщики, занимающиеся страхованием объектов сделок профессиональной ответственности;

· участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

· аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

· финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

· маркетологи - специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

· информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

· специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;

· специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

· любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рынок недвижимости

Определение — это определённая сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости

Субъекты рынка недвижимости: — Инвесторы — Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью) — Покупатели (физические и юридические лица)

Структура рынка недвижимости: — Рынок жилья — Рынок земли — Рынок коммерческой недвижимости

Участники рынка— это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью: — покупатели; — продавцы; — арендаторы.

 

 

Рис. 1. Структура «Рынка недвижимости»

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться: