Проведение оценки стоимости объекта недвижимости

Объем и качество собранной для анализа информации имеет значение для профессионального использования методов оценки. Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизацию и классификацию.

 

Местные особенности.

Общие тенденции развития мировой, национальной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степень зависимости от соседних территорий, транспорта.

Демографическая ситуация.

Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значимым можно отнести изменение численности населения, возрастной и специальный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Оценщику необходимо учитывать потенциальные изменения совокупной численности населения и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта недвижимости.

Законодательная и налоговая политика государства.

Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое влияние на процессы оценки. К ним можно отнести Федеральный закон. Косвенно на результат оценки воздействуют законодательные акты по земле, приватизация объектов недвижимости, ипотечному кредитованию, порядку начисления амортизации, регулирования банковской деятельности. Для объективной оценки стоимости недвижимости оценщику необходимо анализировать тенденции государственного регулирования, затрагивающие оцениваемый объект недвижимости.1

Покупательская способность населения.

Оценки и учет покупательной способности населения требуют анализа состава и структуры доходов населения по отдельным категориям. Доступный доход средней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским депозитам, пособий по безработице и так далее. Величины остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос, как на жилую недвижимость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские помещения.

Динамика цен.

Анализируя динамику цен, оценщику прогнозируют уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменения соотношения цен на различные товары и услуги. В оценки могут использоваться как реальные цены, так и номинальные цены, отражающие фактически уплачиваемую покупателем денежную сумму.

Программа капитального строительства.

Изучение национальной и региональной программы капитального строительство позволяет оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости в перспективе. С переходом на рыночные отношения в сфере капитального строительства основное внимание уделяется частному сектору. Государственный заказ в строительстве ограничен долей бюджетных ассигнований (суммы денежных средств, выделенные из централизованных и децентрализованных источников для покрытия затрат на определенные цели), выделяемых для реализации программ национального масштаба.1

Оценщик должен помнить о временных колебаниях строительных издержек, которые снижаются или стабилизируются в период дефляции и растут в период инфляции.

Организация кредитования недвижимости в мировой практике включает два наиболее крупных направления:

1. Предоставления строительного кредита на период создания новой и реконструкции имеющейся недвижимости и ипотечное кредитование под залог существующей.

2. Экономически эффективной недвижимости.

Несмотря на подтвержденную долголетней мировой практикой эффективность использования банковских ресурсов для активации рынка недвижимости. Экономическая и политическая нестабильность, отсутствие законодательного обеспечения, слабая проработка инструктивного материала, влияние инфляционных ожиданий на стоимость заемного капитала и другие факторы сдерживают использование долгосрочного кредита.

Таким образом, объем информации необходимой для оценки недвижимости состоит из внешней и внутренней информации делимые на макроэкономический анализ, состоянии рынка недвижимости и микроэкономический анализ.

Так же сюда относится осмотр объекта и проведение оценки стоимости объекта недвижимости.

 

ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Управление и информация

Управление и информация – два понятия, теснейшим образом связанные между собой. С одной стороны, управление есть целенаправленное информационное воздействие органа управления на объект управления с целью изменения его состояния объекта управления, результатах его деятельности, условиях функционирования.

Центральным моментом любого управления является задача выработки и принятия решения по выбору органом управления эффективных управляющих воздействий на объект управления, переводящих его из текущего в требуемое состояние, и определения мероприятий, обеспечивающих реализацию, контроль за реализацией и своевременную корректировку этих воздействий.

В свою очередь, задача выработки и принятия рациональных решений основывается на применении современных методов оценки и анализа информации о состоянии ретроспективе наблюдения и прогнозных состояниях объекта, в которые он может перейти под воздействием различных вариантов принимаемых решений. Поэтому задача сбора накопления, первичной обработки, хранения и представления информации об объекте управления и внешней среды его функционирования органу управления оставляет суть информационного обеспечения и является первой важнейшей функцией управления.

При этом информационное обеспечение процессов управления можно рассматривать в общем и частном случаях.

В общем случае – это информационная технология работы с информацией, то есть относительно самостоятельный, организованный с использованием совокупности методов и набора технических средств, процесс работы с информацией на всех этапах ее сбора, накопления, пополнения, обработки и представления. Современные информационные технологии являются компьютерными технологиями, реализуемыми, как правило, в рамках автоматизированных информационных систем (АИС).

В частном случае – это информационное обеспечение управления недвижимостью, то есть вспомогательная задача обеспечения необходимой информацией процессов управления, протекающих в конкретной предметной области.

Информационное обеспечение управления недвижимостью может рассматриваться с двух точек зрения – в широком и узком смысле. В широком смысле информационное обеспечение управления недвижимостью можно представить как обеспечение управления всеми процессами от момента выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и его застройки до операций с недвижимостью на вторичном рынке.

В узком смысле информационное обеспечение управления недвижимостью представляется как обеспечение процессов управления движением капитала, выраженного в вещественной форме (собственности, приносящей доход), на рынке недвижимости.

Рассмотрим второй вариант информационного обеспечения в силу того, что в отличие от процессов строительства и эксплуатации рукотворных объектов недвижимости, достаточно хорошо изученных в теории и практике строительного производства. Рынок недвижимости, как и вопросы информационного обеспечения операций с недвижимостью в нашей стране, находится лишь в стадии формирования и имеет свою специфику и особенности.

Особенности проявляются прежде всего в том, что информационное обеспечение операций с недвижимостью есть, в первую очередь, информационное обеспечение процессов оценки стоимости объектов недвижимости и в силу этого имеет достаточно общую структуру информационных потоков, не зависящую (слабо зависящую) от типа операций.

Действительно, управление движением капитала на рынке недвижимости является управлением процессами перехода прав собственности или пользования имуществом от одних юридических или физических лиц к другим на основе сделки, протекающей в условиях свободной конкуренции, когда продавец и покупатель свободы в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и функционирования рынка. Тогда информационное обеспечение сделок на рынке недвижимости и для продавца и для покупателя должно включать в себя информацию:

· о текущем состоянии объекта недвижимости, его технико-экономических характеристиках и условиях функционирования с учетом месторасположения, социальной среды, инфраструктуры, особенностей ландшафта, природоохранных отношений, экологической чистоты и других признаков, влияющих на спрос;

· о маркетинговых исследованиях и мониторинге рынка недвижимости, характеризующих его насыщенность, соотношение спроса и предложения, цены на замещающие объекты, предпочтения покупателей и другие характеристики текущего состояния рынка и его динамики;

· о государственном регулировании прав собственности или пользования, включающей правовое обеспечение операций с недвижимостью, то есть юридические основы операций, учитывающие государственные, региональные и местные нормативные акты, юридические обеспечение сделок на рынке недвижимости, регистрацию изменения прав собственности или пользования на объекты недвижимости.

Однородность потоков информации, необходимых для решения большого круга задач управления недвижимостью, создает предпосылки для централизованной разработки информационных систем коллективного пользования.

Следует отметить, что роль государства в процессах управления недвижимостью не ограничивается функциями законодательного, контролирующего и регистрирующего органа. Государство через специально созданные организации – посредники формируют первичный рынок недвижимости, выступая на нем в качестве «продавца» и создавая предпосылки для формирования вторичного рынка недвижимости, где также может присутствовать в качестве «покупателя».

Первичный рынок недвижимости создается государством через процедуры приватизации имущества юридическим и физическим лицам, а так же продажу в собственность через конкурсы, аукционы, инвестиционные контракты.

Вторичный рынок недвижимости создается юридическими и физическими лицами – собственниками недвижимого имущества.

Активная роль государства на рынке недвижимости, наличие разветвленной иерархической сети государственных операций, осуществляющих эксплуатацию жилого и нежилого фонда, ведомств, контролирующих и регистрирующих имущественные отношения. Необходимость строгого учета собственников недвижимого имущества в целях эффективного налогообложения предопределили создание крупных централизованных «хранилищ» (баз) данных коллективного пользования в учреждениях и ведомствах, работающих с недвижимостью.

Информация о правовом регулировании, юридическом обеспечении сделок, регистрации прав собственности или пользования, ведения реестров собственников недвижимости наоборот рассредоточена по нескольким ведомствам в зависимости от типа и вида недвижимого имущества. Комитет муниципального жилья (КМЖ) ведет реестр собственников жилья.

Департамент государственного и муниципального имущества (ДГМИ) – собственников недвижимого имущества (здания, сооружения, нежилые помещения, предприятия).

Кроме того, в Москве и других городах России практически сформировалась сеть государственных и коммерческих посреднических организаций, специализирующихся на мониторинге рынка недвижимости, проведение маркетинговых исследований рынка, а так же предоставления консалтинговых услуг по оценке стоимости и обоснованию решений по управлению недвижимостью.

Специфика информационного обеспечения операций с недвижимостью состоит в том, что практически каждый объект недвижимого имущества, при кажущейся однородности с другими объектами является уникальным по своим потребительским свойствам для различных «покупателей» требует знания дополнительных данных, часто не представленных в описаниях баз данных информационных систем коллективного пользования.

Такой дополнительной информацией могут и должны быть данные, в наибольшей степени, характеризующие потребительские качества объекта. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется и зависит от следующих основных факторов: района расположения, состоянии его инфраструктуры (административные, промышленные, торговые, социально – бытовые, культовые и культурные учреждения, учебные заведения, транспорт), экологической, демографической и социальной среды обитания, ландшафтных, историко–культурных и архитектурно-художественных ценностей объекта, стоимости коммунальных и дополнительных услуг, общей площади и ее функциональной структуры, арендной платы и другое. Со сбора информации, характеризующей эти и другие факторы, начинается собственно процесс информационного обеспечения операции с недвижимостью.

Следовательно, кроме баз данных коллективного пользования должны быть базы данных индивидуального пользования, основу информации которых составляет выбранная из баз данных коллективного пользования информация об объектах, однородных по признакам спроса, общих условиях их функционирования, юридических основах сделки и ее правового регулирования. Собранная в результате непосредственного обследования выделенных объектов дополнительная информация. Составителями и держателями баз данных индивидуального пользования являются, как правило, физические и юридические лица.

Многофакторность спроса на объекты недвижимости и их не взаимозаменяемость при его удовлетворении является специфическим свойством рынка недвижимости, еще более повышающим роль его информационного обеспечения.

 

2.2. Информационные системы (основные понятия)

Трудовая деятельность человека постоянно связана с восприятием и накоплением информации об окружающей среде, отбором и обработкой информации при решении различных задач, обменом ею с другими людьми. С течением времени комплекс этих операций, методы и средства их реализации послужили основной для создания информационных систем, основным назначением которых является информационное обеспечение пользователя, то есть предоставление ему необходимых сведений из определенной предметной области. Благодаря появлению электронно-вычислительных машин (ЭВМ) стало возможным создание автоматизированных информационных систем (АИС).1

Пользователей информационных систем можно разделить на три категории: администраторы системы, отвечающие за ее эксплуатацию, прикладные программисты, разрабатывающие прикладные программы для решения различных задач и конечные пользователи, составляющие наиболее многочисленную группу потребителей информации. Конечным называется пользователь, обращающейся к системе для получения необходимых ему данных. Естественно, что им может быть как неспециалист в области вычислительной техники и программирования, так и любой программист.

Многообразие информационных потребностей, постоянно расширяющейся круг задач, решаемых с помощью ЭВМ, предъявляют к современным и перспективным информационным системам повышенные требования. К основным из этих требований относятся следующие.

Адекватность информации состоянию предметной области. База данных является информационной моделью предметной области, и хранимая в нем информация должна полно и точно отображать ее объекты, их свойства и отношения. Отступление от принципа адекватности делает систему бесполезной и даже опасной, недопустимой для использования. В свою очередь, требование адекватности порождает ряд новых требований к системе, таких, как необходимость постоянного внесения изменений в данные и периодического изменения организации данных.1

Надежность функционирования – одно из важнейших требований, предъявляемых к любой системе.

Быстродействие и производительность. Эти два близких друг к другу требования отражают временные потребности пользователей. Первое из них определяется временем ответа (реакции) системы а запрос, исчисляемых с момента ввода запроса до момента начала выдачи найденных данных. Это время зависит не только от быстродействия ЭВМ, но и от способов физической организации данных, методов доступа, способов поиска, сложности запроса и других факторов. Второе требование определяется количеством запросов, выполняемых в единицу времени.

 

Простота и удобство использования. Это требование предъявляется к базе данных стороны всех без исключения категорий пользователей, особенно конечных, в работе которых необходим простой, но в то же время обладающий достаточными возможностями язык запросов. Сложность запросов, отсутствие формируют в психологии пользователя нежелание работать с информационной системой.

Массовость использования. Современная информационная система должна обеспечивать коллективный доступ пользователей, при котором они могут одновременно и независимо обращаться к базе данных для получения необходимых сведений.

Защита информации. Система должна обеспечивать защиту хранимых в ней данных и программ как от случайных искажений и уничтожения, так и от преднамеренных, несанкционированных действий пользователей.

Возможность расширения. Архитектура системы должна допускать расширение ее возможностей путем модификации или замены существующих программных модулей либо добавление новых компонентов, а так же путем реорганизации информационных массивов.

Таким образом, развития информационного обеспечение управления недвижимостью занимает не малую роль в сфере оценки недвижимости, так как управление и информация необходимая составная часть недвижимости так же основные понятия информационных систем, необходимые для лучшего пользования оценки недвижимости.

 

⇐ Предыдущая12

Поделиться: