Социально – экономическое обоснование реконструкции с приспособлением под гостиницу

Экономический раздел

Цель:

произвести экономическую оценку эффективности проекта реконструкции с приспособлением под гостиницу и сделать вывод о целесообразности его реализации.

Задачи:

-привести социально – экономическое обоснование реконструкции;

-расчет доходов и расходов от реализации проекта реконструкции;

-оценить коммерческую эффективность проекта;

-оценить социальную эффективность проекта.

Социально – экономическое обоснование реконструкции с приспособлением под гостиницу

Дом Колокольникова отнесен к выявленным объектам культурного наследия приказами Комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области от 31.01.2005г.№3, от 11.08.2008 №37-0.

Собственником является Тюменская область. Представитель собственника – Департамент имущественных отношений Тюменской области (Свидетельство о государственной регистрации права 72НК №801896 от 22.08.2008).

Основанием для реставрации объекта является долгосрочная целевая программа «Сохранение и использование культурного наследия Тюменской области на 2009-2012годы». Разработчиком программы является Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области.

Целью программы является обеспечение сохранности объектов культурного наследия и современное их использование. Задачи – сохранение, охрана и популяризация объектов культурного наследия.

Источниками финансирования выступает областной бюджет.

Ожидаемым конечным результатом является увеличение доли объектов культурного наследи, находящихся в хорошем и удовлетворительном состоянии.

Объект реставрации находится в старой исторической части города Тюмени в Калининском административно-территориальном городском округе по улице Луначарского, 10.

По своему функциональному предназначению участок входит в состав земель городского поселения: земельные участки жилой и общественной застройки.

Проектом реконструкции с учетом состояния и площади помещений предусмотрено размещение в существующем здании «Усадьба Колокольникова» гостиницы вместимостью 27 мест для спортсменов детско-юношеского возраста. Данный проект был утвержден с учетом того, что объект находится на участке легкоатлетического манежа, и после реконструкции будет относиться к нему.

Оценка рынка гостиничных услуг

Согласно данным официального сайта http: //www.otels.ru была собрана и обработана информация по номерному фонду Тюмени. Всего в городе 95 гостиниц. В Калининском районе и центре их насчитывается порядка 30. Номерной фонд - около 2000 номеров.

Таблица 2.1 - Номерной фонд в Калининском районе и центре

№ п/п	Название гостиницы	Звездность	Количество номеров
	Арена
	Президент
	Евразия
	Тюмень
	Ремезов
	Урарту
	Восток
	Нефтяник
	Тура
	Астория
	Филтон
	Отель 72 на ул. Грибоедова
	Алгоритм
	Уют- центр
	Гостиница СВ
	Гостевой дом
	Авантаж
	БИЦ
	Маяк
	Макс
	Югра
	Западная
	Минигостини
	Колос
	Импульс
	Цимлянский двор
	Агат
	Ностальжи
	Спасская
	Уютная

Рис.2.1 Гостиницы в Калининском районе и центре

Рынок гостиничных услуг в настоящее время представляет собой большой спектр начиная от «советских» гостиниц до отелей, управляемых международными операторами (Спасская 4звезды, Ленина, 2а). В свою очередь, советские гостиницы работают как в формате отелей 1-2 звезд («Солнечный ветер» (30 лет Победы 81), «Колос» - 2 звезды (ул. Мельникайте 83), «Уютная» - 2 звезды (30 лет Победы 93)), предлагающих базовый уровень комфорта по минимальным ценам, так и в формате гостиниц более высокого уровня в 3-4 звезды («Евразия» - 4 звезды (Советская 20), «Восток» - 3 звезды (Республики 159)).

Стоит заметить, что фактически доля малых гостиниц больше, поскольку к этой же категории могут быть отнесены и большинство прочих предприятий, предлагающих услуги временного размещения, не имеющих статуса гостиниц. Часть гостиниц города относятся к уровню «эконом» с ценами до 1 500 рублей.

Город Тюмень постоянно принимает большое количество гостей. Туризм, спортивные соревнования, отдых, выставки, деловые встречи и семинары, обучение и встречи с родственниками.

Расчет доходов и расходов от реализации проекта реконструкции

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Доход гостиницы представляет собой доход от сдачи номеров.

Таблица 6- Структура номерного фонда гостиница

Категории номеров	Количество номеров
Двухместный
Четырех местный
Пятиместный
Итого

Определение стоимости номеров, исходя из объектов-аналогов

Категории номеров	Количество номеров
Двухместный
Четырех местный
Пятиместный
Итого

Стоимость пятиместного номера устанавливаем в размере 1000 рублей с человека, четырехместного 1000 с человека, двухместного – 2000 (исходя из анализа объектов – аналогов).

ПВД _номера = (1000*5+ 1000*4*4+2000*3)*365 = 9 855 000 руб. - годовой доход от сдачи гостиничных номеров.

Таблица 7 – Расчет ДВД с учетом загрузки в текущем уровне цен

год	ПВД	К_загр	ДВД
		0, 7
		0, 8
		0, 8
		0, 8
		0, 8
		0, 8
		0, 8
		0, 8
		0, 8
		0, 8
Итого

Коэффициент загрузки принят с учетом непостоянности проведения соревнований в легкоатлетическом манеже.

На планируемый горизонт расчета сумма действительного валового дохода в текущих ценах составит 77 854 500 рублей.

Расчет операционного дохода

Таблица 12 – Определение чистого операционного дохода

ОД=ДВД-ОР	Налог на прибыль20%	ЧОД
2284858, 74	456971, 748
3270358, 74	654071, 748
3270358, 74	654071, 748
3270358, 74	654071, 748
3270358, 74	654071, 748
3270358, 74	654071, 748
3270358, 74	654071, 748
3270358, 74	654071, 748
3270358, 74	654071, 748
3270358, 74	654071, 748
		25 374 470

Чистый операционный доход за расчетный период в текущем уровне цен составляет 25 374 470 руб.

Расчет ЧДД

(4)

Чистый дисконтированный доход - это приведенный интегральный эффект, получаемый от реализации проекта за рассматриваемый период времени (10 лет). Он определяется суммарным превышением результатов от инвестирования над затратами, связанными с осуществлением проекта, приведенными к одному моменту времени. Приведение разновременных результатов и затрат к одному моменту времени (начальному), позволяющее определить их текущую стоимость, называется дисконтированием и осуществляется по формуле:

α =1/(1+q)^t,

где q – норма дисконта (норма доходности)

r - прогнозная ставка дисконтирования для t-го периода. Значение t показателя r устанавливается ежегодно управлением инвестиционной политики tи стратегического развития Администрации города Тюмени и размещается на официальном сайте Администрации города Тюмени. В случае отсутствия утвержденных ставок дисконтирования r принимается одинаковой для всех периодов прогнозирования и равной 3/4 ставки рефинансирования (учетной ставки), установленной Банком России на начало квартала, в котором представлен на рассмотрение инвестиционный проект.

В настоящее время постановлением Правительства РФ № 1470 от 22 ноября 1997 г. рекомендовано принимать эту норму на уровне реальной ставки рефинансирования ЦБ РФ.

По проектам, финансируемым за счет государственных источников, прежде всего, бюджетов всех уровней и государственных внебюджетных фондов, норма дисконта может определяться на основе ставки рефинансирования Центрального банка.

С 14 сентября 2012 года ставка рефинансирования Центрального банка РФ составляет 8, 25%. (http: //www.cbr.ru/print.asp? file=/statistics/credit_statistics/refinancing_rates.htm)

Таблица 13 - Расчет ставки дисконтирования

Период времени	Норма дисконта	Ставка дисконтирования
	0, 0825	0, 924
	0, 0825	0, 853
	0, 0825	0, 788
	0, 0825	0, 728
	0, 0825	0, 673
	0, 0825	0, 621
	0, 0825	0, 574
	0, 0825	0, 53
	0, 0825	0, 49
	0, 0825	0, 453

(5)

Расчет чистого дисконтированного дохода при инвестировании в объект недвижимости выполним по модифицированной формуле с учетом рассчитанных ранее основных финансовых показателей проекта:

ЧДД=∑ (ЧОДt/(1+Е)^t)-∑ (Кt/(1+Е)^t)

Где ЧОДt – чистый операционный доход на шаге t, руб.,

Кt - общая потребность в инвестициях на шаге t, руб.

Таблица 14 – Расчет чистого дисконтированного дохода

Год	ЧОД	Инвестиции	Коэффициент дисконта	ЧДД	Накопленный ЧДД
		55605538, 9		-55605538, 9	-55605538, 9
	1827886, 992		0, 924	1688967, 581	-53916571, 32
	2616286, 992		0, 853	2231692, 804	-51684878, 52
	2616286, 992		0, 788	2061634, 15	-49623244, 37
	2616286, 992		0, 728	1904656, 93	-47718587, 44
	2616286, 992		0, 673	1760761, 146	-45957826, 29
	2616286, 992		0, 621	1624714, 222	-44333112, 07
	2616286, 992		0, 574	1501748, 733	-42831363, 33
	2616286, 992		0, 53	1386632, 106	-41444731, 23
	2616286, 992		0, 49	1281980, 626	-40162750, 6
	2616286, 992		0, 453	1185178, 007	-38977572, 6
Итого	18617968, 56			-38977572, 6

Совокупный чистый дисконтированный доход за 10 лет отрицательный, проект считается неэффективным.

Индекс доходности – это соотношение приведенных доходов к приведенной к тому же моменту времени величине затрат. Рассчитывается по формуле:

(6)

где - результаты на t-м шаге;

– затраты на t-м шаге;

Т – количество лет осуществления проекта;

- номер шага расчета;

q – норма дисконта

ИД< 1, проект неэффективный.

(7)

Срок окупаемости определяется по формуле

где - период, где доход последний раз был отрицательным;

- последний отрицательный совокупный накопленный доход по проекту;

- первый положительный совокупный доход.

Срок окупаемости более 10 лет.

Анализ чувствительности

Все показатели, составляющие в конечном итоге доходы или расходы по инвестиционному проекту в той или иной степени оказывают влияние на результирующий ЧДД. Необходимо определить степень влияния изменения этих факторов на результат. Для этого произведем анализ чувствительности по следующим параметрам:

· Изменение начальных инвестиций;

· Изменение ставки дисконтирования;

· Изменение операционных расходов.

По результатам расчетов проанализирована коммерческая эффективность проекта.

Чистая дисконтированная стоимость меньше нуля и равна -38977572, 6 тыс. руб., высокое отрицательное значение данного показателя говорит о том, что проект считается коммерчески неэффективным.

Индекс доходности меньше единицы и равен 0, 3. Затраты превышают результаты, что говорит о неэффективности проекта.

Примерный срок окупаемости составляет 40 лет.

Проанализировав показатели коммерческой эффективности проекта, можно сделать вывод о том, что проект реконструкции с приспособлением под гостиницу неэффективен.

Так как гостиница относится к легкоатлетическому манежу – объекту социального назначения, целесообразно оценить социальную эффективность, т.е. оценить степень социальной направленности, востребованности и значимости инвестиционного проекта для населения города Тюмени.

Расчет социального эффекта

Социальный эффект от реализации инвестиционного проекта за период прогнозирования T определяется как условная сумма социальной отдачи совокупного дисконтированного объема инвестиций.

Расчет социального эффекта (СЭ) инвестиционного проекта осуществляется по формуле:

(9)

СЭ = (ЭфС· И_д)/(1000°/00),

где:

ЭфС - социальная эффективность инвестиционного проекта, рассчитанная в соответствии с п. 4.4.1;

И_д - совокупный дисконтированный объем инвестиций, связанный с осуществлением инвестиционного проекта.

(10)

И_Д= ,

где:

И_t - объем инвестиций, связанный с осуществлением инвестиционного проекта, в периоде t;

r_t - прогнозная ставка дисконтирования для t-го периода

И_Д= 54 487 913, 9/(1+1) = 27 243 956, 95 руб.

СЭ = (250· 27 243 956, 95)/(1000°/00) = 6 810 989, 24 руб.

Социальный эффект равен 6 810 989, 24 руб., инвестиционный проект является эффективным.

Заключение

Эффективностью проекта называется та категория, которая отображает соответствие затрат и результатов инвестиционного проекта интересам и целям участников. При реализации подобного рода проектов, главным показателем эффективности является положительный коммерческий эффект. В нашем случае, прогнозный чистый дисконтированный доход за 10 лет составил -38 млн. 977 тыс. 572, 6 рублей. Мы видим, что ЧДД отрицательный, значит, проект коммерчески неэффективен. Кроме того, произведен анализ чувствительности величины ЧДД на изменение показателей начальных инвестиций, ставки дисконтирования и операционных расходов. В итоге установлено, что наиболее чувствителен ЧДД к изменению начальных инвестиций, тем не менее, даже при уменьшении данного показателя на 20%, чистый дисконтированный доход остается отрицательным и составляет -24 млн. 463тыс. 227, 71руб.

Необходимо помнить также о том, что важнейшим показателем эффективности инвестиционного проекта является социальнаяэффективность. Появление новых рабочих мест на рынке труда, уплата налогов в бюджет оказывает благотворное влияние на жизнь населения.

Стоимость, руб.
1000-7500
4000-14000
4900-15000
6500-25000
6500-30000
1800-4600
2500-4900
2500-7800
2600-4900
2800-3500
3100-5300
2700-4000
650-2500
600-1500

1000-1500
1300-3500
1400-2800
1500-2000
1500-3500
1500-7000
1600-2700
1800-2000
1900-3300
2000-2500
2000-6000
2100-3900
2800-4400
3800-15000