Договор аренды: понятие, предмет, отличия от договора купли-продажи, займа, ссуды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить

арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

- консенсуальный

- возмездный

- взаимный

- двусторонний

 

ПРЕДМЕТ. Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В качестве

предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой

природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав

на него. Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в

аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку наем жилой недвижимости регулируется специальными

нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом. Нормами, составляющими общие положения об аренде,

регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зданиями и

сооружениями.

 

ЦЕНА. Договор аренды является возмездным, поэтому главная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы (платы за пользование имуществом), которая и составляет цену договора аренды. Согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, т.е. к тем, отсутствие которых делает договор незаключенным (в дореволюционном праве отсутствие согласованного условия об арендной плате влекло иные последствия – квалификацию соглашения в качестве договора ссуды. Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п. 3 ст. 424 ГК). Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды (для договора аренды здания и сооружения – ст. 654 ГК). Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон.

 

ВИДЫ. Виды арендных отношений отличаются большим многообразием. Если руководствоваться

терминологией закона, то это многообразие отражается в отдельных видах аренды и аренде отдельных

видов имущества (ст. 625 ГК). Данное многообразие получило закрепление и в структуре гл. 34 ГК,

посвященной регламентации аренды. В ней первый параграф содержит нормы, составляющие общие

положения об аренде, остальные пять параграфов включают в себя нормы, регулирующие прокат,

аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду

(лизинг). Все случаи аренды имущества, не подпадающие под действие норм о прокате, аренде

транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде

(лизинге), регулируются нормами общих положений об аренде. В свою очередь нормы § 1 гл. 34 ГК

применяются к прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде

предприятий, финансовой аренде (лизинге) субсидиарно, в тех случаях, когда иное не установлено

специальными правилами об этих договорах.

Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды

(лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы _

устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от об_

щего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. Договор аренды зданий и

сооружений — это договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества,

юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на кото_

ром оно расположено.

К самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков

лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета

аренды особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и ис_

полнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК, применяются к

договорам аренды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда

иное не установлено земельным и лесным законодательством.__

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть

собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в

аренду (ст. 608 ГК). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению госу_

дарственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество

закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного

управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением

требований ст. 294–297 ГК, а также ст. 18 Федерального закона «О государственных и

муниципальных унитарных предприятиях».

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут

самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое

имущество, а недвижимое имущество — только с согласия собственника. Унитарные предприятия,

являющиеся субъектами права оперативного управления1, могут передавать в аренду закрепленное за

ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

 

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из

сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в

письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит

государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26

Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством

государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды

недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным.

В отсутствии регистрации указанного договора, стороны, тем не менее, должны исполнять достигнутое соглашение (в частности, это касается обязанности по передаче построенного объекта участнику долевого строительства).

Срок в договоре аренды не относится к его существенным условиям. Если срок аренды в договоре

не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК).

Однако даже в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь

при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться

от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого

имущества — за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный

срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких

договоров1. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во вре*

менное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов

аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора

проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года. Согласно ст. 31 Лесного кодекса

срок аренды участков лесного фонда составляет от одного года до девяносто девяти лет. Если срок

аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения

предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок,

считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных

сроков договора аренды имеет целью, во_первых, предотвращение отчуждения имущества под видом

его аренды; во_вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного

промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к

изменившейся хозяйственной обстановке.

 

⇐ Предыдущая3456789101112Следующая ⇒

Поделиться: